【正文】 在 118149㎡之間，其中都市森林的為經(jīng)濟(jì)型三房，而其他項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)型和舒適型三房都有涵蓋。項(xiàng)目入市 — 難點(diǎn)及措施 入市難點(diǎn)：? 政務(wù)中心區(qū)住宅的市場適應(yīng)性? 板塊概念的明確及加強(qiáng)? 品牌形象的短時間樹立? 同質(zhì)化項(xiàng)目間競爭的區(qū)別? 產(chǎn)品創(chuàng)新的認(rèn)可與接受? 較高價(jià)格下的快速去化? 宏觀調(diào)控影響的弱化 總結(jié)區(qū)域競爭市場現(xiàn)況和本案的各項(xiàng)特征等，以上困難在入市戰(zhàn)役中至為關(guān)鍵，針對以上困難，入市應(yīng)當(dāng)注意：l 搶戰(zhàn)機(jī)：從宣傳上提前介入市場，造成先聲奪人的市場影響力。金地國際花園 都市森林 春江花城 君悅花園 萬達(dá)廣場戶型面積 數(shù)量 數(shù)量 銷售率 數(shù)量 銷售率 數(shù)量 銷售率 數(shù)量 銷售率80㎡以下 6 % 277 99%8090㎡90100㎡ 90 8 % 248 %100110㎡ 309 %110120㎡ 28 74 % 36 %120130㎡ 162 % 87 % 248 %130140㎡ 373 11 % 104 % 157 % 217 %140150㎡ 150 46% 157 %150160㎡ 32 % 170 % 217 %160170㎡ 250 102 % 412 % 62 %170180㎡ 114 % 135 %180190㎡ 124 74 % 38 %190200㎡ 19 %200㎡以上 8 % 20 % 42 % 4 0競爭項(xiàng)目戶型配比及銷售情況（ 1）戶型配比 都市森林一期基本以小三房為主（二期以大房型為主），春江花城則是以 140170㎡的四房為主力戶型，萬達(dá)廣場戶型分布也比較分散，主要解決居家二房、舒適三房、改善四房等需要。寧波房地產(chǎn)市場后市展望l考慮到寧波地區(qū)所受到的宏觀調(diào)控的實(shí)際影響（比如首付提高、轉(zhuǎn)手營業(yè)稅期限延長、房產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)受到規(guī)范），結(jié)合寧波當(dāng)前的實(shí)際情況（自住消費(fèi)為主，首付比例較一般城市較高、套型面積原本較一般城市小等特點(diǎn)），我們認(rèn)為在寧波房地產(chǎn)走勢會受到全國調(diào)控的影響，但當(dāng)前影響相對較小 （但高檔房等細(xì)分市場影響會相對比較大一些，結(jié)合本項(xiàng)目的情況要在做針對性的分析）。七、加大對閑置土地的處置力度。制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價(jià)行為。l 提高還貸成本，造成一定壓力l 對房價(jià)起到一定抑制作用l 調(diào)整幅度不大，心理預(yù)期警示影響 東湖觀邸一期 鄞州 （ 10） 排屋合計(jì) （ ） 預(yù)計(jì) 2023年預(yù)開樓盤中住宅總建筑面積達(dá) 340萬平方米以上 ,考慮分期、分批、延期推量等不可預(yù)計(jì)因素， 2023年新增供量在 230萬平方米左右，加上歷史市場存量約 160萬平方米左右（ 2023年的 135萬， 2023年的 25萬）和 2023年推盤中的分期分批量的約 80萬平方米， 2023年的實(shí)際市場供應(yīng)量大約為 470萬平方米左右，對于一個城區(qū)年需求在 200萬平方米左右的市場來說明顯供過于求。寧波市四區(qū)商品住房價(jià)格月度走勢數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)交易中心2023年寧波房地產(chǎn)市場回顧市六區(qū)商品房銷售金額的區(qū)屬情況上看，鄞州中心區(qū)基本占 30%左右，而銷售面積大約在六區(qū)的一半， 03年鄞州成交面積約為 100萬平方米，04年約為 80萬， 05年約為 65萬平方米。認(rèn)識鄞州 — 鄞州中心區(qū)與東部新城姜山鎮(zhèn)寧姜公路寧 南 北 路 天 童 北 路錢 湖 北 路鄞縣大道四明路杭甬高速公路外國語學(xué)院 第二人民醫(yī)院寧波理工萬里學(xué) 院麥德龍本案市區(qū)方向高教園區(qū)商業(yè)區(qū) CLD政務(wù)區(qū)鄞州公園中央商務(wù)區(qū)工業(yè)園區(qū)工業(yè)園區(qū)核心區(qū)位、過渡位置l 杭甬高速交通限制區(qū)域向北發(fā)展l 天童北路成為未來發(fā)展縱向主軸l 中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃、公園區(qū)規(guī)劃，強(qiáng)經(jīng)濟(jì)引擎支撐下一階段城市向南發(fā)展l CLD區(qū)域向南延伸，本案所在地成為區(qū)域向南延伸的過渡關(guān)鍵、核心位置?！?023 年 9月，區(qū)政府由江東搬遷至鄞州中心區(qū)——2023 年，中心區(qū)成片居住區(qū)開始出現(xiàn)，新城建設(shè)大規(guī)模開展鄞州中心區(qū)認(rèn)識鄞州 — 鄞州與鄞州中心區(qū)認(rèn)識鄞州 — 鄞州與鄞州中心區(qū)城市定位： 鄞州的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心區(qū)域規(guī)劃： 33平方公里，近期計(jì)劃開發(fā) 12平方公里，其中工業(yè)區(qū) 5平方公里。寧波綜合競爭力在全國 200個城市中排名第六位。The Science of LivingGemdale Corporation寧波城市閱讀和板塊閱讀寧波城市閱讀和板塊閱讀寧波市整體房地產(chǎn)市場情況和預(yù)測寧波市整體房地產(chǎn)市場情況和預(yù)測寧波市各板塊市場情況和項(xiàng)目競爭態(tài)勢寧波市各板塊市場情況和項(xiàng)目競爭態(tài)勢入市時機(jī)預(yù)測和策略入市時機(jī)預(yù)測和策略 報(bào)告大綱報(bào)告大綱寧波概況歷史角色 —— 通商口岸浙江省經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的城市和全國四個中央計(jì)劃單列市（副省級）之一寧波綜合競爭力在全國 200個城市中排名第六位。其中：企業(yè)管理競爭力排名第一　　 制度競爭力排名第二　　 結(jié)構(gòu)競爭力綜合排名第四　　 政府管理競爭力排名第七寧波概況持續(xù)走強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)讓寧波成為長三角一個耀眼的明星寧波 GDP穩(wěn)定、健康發(fā)展，平均增長幅度保持在 10%13%之間，經(jīng)濟(jì)增長的自主性和抗波動性強(qiáng)；05年，寧波城市生產(chǎn)總值達(dá)到 ，僅次于上海、蘇州、杭州、無錫，位居長三角城市群的第五位；強(qiáng)勁、穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)增長為房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展提供了有利的經(jīng)濟(jì)支撐；經(jīng)濟(jì)指標(biāo)強(qiáng)勁出口拉動 GDP增長，寧波是典型的外貿(mào)拉動型城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)形成第二產(chǎn)業(yè)尤以出口加工為主的經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級促使二、三產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了穩(wěn)步發(fā)展期經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地方政府非常有錢內(nèi)需持續(xù)保持旺盛經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可支配收入保持在每年 10%的增長速度，寧波整體經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展態(tài)勢必將促進(jìn)寧波市民可支配收入的進(jìn)一步增加，有利于居民購房消費(fèi)力的持續(xù)提升。規(guī)劃人口： 新城區(qū)遠(yuǎn)景規(guī)劃年限一直到 2023年，計(jì)劃容納 25萬人口。中心區(qū)發(fā)展方向認(rèn)識鄞州 — 鄞州中心區(qū)內(nèi)部發(fā)展小結(jié)? 集行政、商務(wù)、商業(yè)、教育、生活為一體的新城中心；? 滿足的是寧波城市發(fā)展總體定位中 “ 南居北工 ” 的居住功能；? 在空間發(fā)展上，起到連接市中心，輻射周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的作用；寧波城市閱讀和板塊閱讀寧波城市閱讀和板塊閱讀寧波市整體房地產(chǎn)市場情況和預(yù)測寧波市整體房地產(chǎn)市場情況和預(yù)測寧波市各板塊市場情況和項(xiàng)目競爭態(tài)勢寧波市各板塊市場情況和項(xiàng)目競爭態(tài)勢入市時機(jī)預(yù)測和策略入市時機(jī)預(yù)測和策略 報(bào)告大綱報(bào)告大綱l房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例保持在 20%左右；l 前階段房地產(chǎn)投資增長基本保持在 40%左右 ,2023年宏觀調(diào)控下 ,只增長了%，投資過快勢頭得到有效控制；l 房地產(chǎn)投資占社會固定資產(chǎn)投資比重經(jīng)歷一段時期的增長以后，呈現(xiàn)下降趨勢，房地產(chǎn)發(fā)展周期性顯現(xiàn)；寧波房地產(chǎn)市場歷史分析寧波市房地產(chǎn)開發(fā)投資情況數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)交易中心寧波房產(chǎn)市場歷史分析l04年以來全市房地產(chǎn)竣工面積增幅逐年放緩；l04年以來施工面積增幅逐漸放緩；l新開工面積開始出現(xiàn)下降情況；l從三組數(shù)據(jù)的歷史發(fā)展趨勢看，市場短期供應(yīng)進(jìn)一步增大，遠(yuǎn)期供應(yīng)減少。05年寧波市四區(qū)商品住宅月度成交分布數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)交易中心2023年寧波房地產(chǎn)市場回顧3月4月5月6月7月8月調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策 《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》 國務(wù)院辦公廳提出八條措施，加強(qiáng)引導(dǎo)和調(diào)控 《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》 國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人提出兩個堅(jiān)持 《中國人民銀行關(guān)于完善人民幣匯率形成機(jī)制改革的公告》 寧波商品房成交量及成交價(jià)格開始波動。06年當(dāng)前寧波房地產(chǎn)市場l 房交會聚集大量人氣， 市場進(jìn)一步回暖 大量項(xiàng)目在此期間開盤面市，形成一個市場供應(yīng)高峰，相應(yīng)的也帶來了成交情況的好轉(zhuǎn)。 大于實(shí)際影響06年當(dāng)前政策因素國六條（ 5月 17日）預(yù)示著有區(qū)別對待的，調(diào)控政策即將出來(一 )切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。(五 )加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。 l本輪宏觀調(diào)控的重點(diǎn)是打擊投資和壓縮高檔需求，重點(diǎn)是在去年的基礎(chǔ)上的精確執(zhí)行，同時本輪宏觀調(diào)控的心理影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于首次調(diào)控，因此對市場的總體影響較上次要小。所以：寧波城市閱讀和板塊閱讀寧波城市閱讀和板塊閱讀寧波市整體房地產(chǎn)市場情況和預(yù)測寧波市整體房地產(chǎn)市場情況和預(yù)測寧波市各板塊市場情況和項(xiàng)目競爭態(tài)勢寧波市各板塊市場情況和項(xiàng)目競爭態(tài)勢入市時機(jī)預(yù)測和策略入市時機(jī)預(yù)測和策略 報(bào)告大綱報(bào)告大綱城市與各版塊間的關(guān)系鄞州中心區(qū)東部新城東錢湖市中心城市城市老中心 城市新中心 城市節(jié)點(diǎn) 城市新節(jié)點(diǎn) 高檔社區(qū)科技園區(qū)姚江本案東錢湖板塊市中心板塊鄞州中心區(qū)板塊姚江板塊 科技園區(qū)板塊東部新城板塊寧波房地產(chǎn)板塊分布寧波房地產(chǎn)板塊優(yōu)劣分析板塊 優(yōu)勢 劣勢 代表樓盤 價(jià)格水平市中心 居住成熟度高土地資源稀缺 土地資源有限容積率高 ,居住品質(zhì)降低外灘花園君悅花園 75009000鄞州中心區(qū) 總體規(guī)劃不錯道路配套完善居住人氣不夠生活配套缺乏萬達(dá)廣場春江花城 60007500姚江 長期規(guī)劃看好 ,大盤集中 ,自然生態(tài)資源豐富公共交通 \生活配套不完善 ,聚攏人氣需要時間青林灣天水家園60007000東部新城 規(guī)劃前景最為看好規(guī)劃已有實(shí)質(zhì)性啟動 區(qū)域成熟尚需時間具體進(jìn)度無法把握 新天地BOBO城 60007000科技園區(qū) 緊鄰東部新城區(qū)域規(guī)劃前景看好 居住生活配套不夠完 善 ,整體品質(zhì)偏低 賓果 70國際廣場 55006500東錢湖 自然人文環(huán)境優(yōu)越與市中心有適當(dāng)?shù)木嚯x 板塊處于概念階段 成熟尚需時間 錢隆山莊東湖官邸 7000寧波房地產(chǎn)板塊對比板塊 公共交通道路通達(dá)能力市政配套生活配套自然人文環(huán)境 開發(fā)進(jìn)度發(fā)展?jié)摿?yōu)勢產(chǎn)品市中心 優(yōu) 差 優(yōu) 優(yōu) 差 成熟完善期 差 高層豪宅姚江 良 良 差 差 優(yōu) 建設(shè)中期 優(yōu) 高層江景豪宅別墅豪宅東錢湖 良 優(yōu) 差 差 優(yōu) 建設(shè)前期 優(yōu) 別墅豪宅東部新城 良 優(yōu) 差 差 良 建設(shè)中期 優(yōu) 中高層豪宅鄞州中心區(qū) 良 優(yōu) 良 差 良 基本成熟期良 普通精品住宅科技園區(qū) 優(yōu) 優(yōu) 良 良 良 基本成熟期良 普通精品住宅寧波房地產(chǎn)市場區(qū)域特點(diǎn)l 寧波住宅的主流物業(yè)類型為高層和小高層，主力面積集中在100－ 140平方米之間。（ 2）銷售情況l 具有較高性價(jià)比的君悅花園及都市森林等銷售情況較快。浪式進(jìn)攻，分階段、分主次、集中兵力有節(jié)奏地進(jìn)攻，要避免兵力分散、缺乏節(jié)奏。n 四房的主力面積在 150180㎡之間，各項(xiàng)目中出現(xiàn)的比重都較大，對于高端客戶的追求獲得大家一致認(rèn)同。項(xiàng)目園林亮點(diǎn)項(xiàng)目名稱 內(nèi)部配套金地國際花園大型會所、英式幼兒園春江花城 大型會所、休閑廣場、米你高爾夫球場、網(wǎng)球場、會所游泳池、濱河休 閑區(qū)都市森林 大型會所、室內(nèi)運(yùn)動館、網(wǎng)球場、游泳池、明星幼兒園、濱水長廊萬達(dá)廣場 會所、大型商業(yè)配套君悅花園 大型會所、游泳池、商業(yè)內(nèi)街BOBO城 大型會所、雙游泳池、布波館、 SPA館、茶館、休閑廣場 項(xiàng)目的內(nèi)部的主要配套為游泳池、主題會所等，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模的不同，有的同時還具備大型的商業(yè)配套等。 開發(fā)商另一個已經(jīng)交付常青藤項(xiàng)目品質(zhì)受到大眾認(rèn)同；167。l我和城市保持的距離發(fā)揮項(xiàng)目周邊快捷交通的優(yōu)勢，表現(xiàn)和城市有一定尺度又緊密聯(lián)系的特點(diǎn)。更多關(guān)心自身 戶內(nèi)空間 ，較少留心公共部分的細(xì)節(jié)處理。潛在客戶定位? 戶型分項(xiàng)定位戶型檔位 比例 客戶情況兩房（ 90－ 98） 10％ 政府職員、教育和工業(yè)園和中心區(qū)一些高素質(zhì)，年齡在 2530職員（部分有家庭支撐），家庭年收入在 10萬左右 兩房（ 112） 5％ 政府職員、教育和工業(yè)園和中心區(qū)一些高素質(zhì)，年齡在 2835職員（部分有家庭支撐），家庭年收入在 15萬左右 三房（ 135） 48％ 江東區(qū)高級經(jīng)理人和私營業(yè)主，政府科級以上官員 (特別是與鄞州相關(guān)的 ),附近園區(qū)高管、教授、經(jīng)理人，家庭年收入 2040萬四房（ 162－ 183） 37％ 鄞州和江東私營業(yè)主，家庭年收入 30 50萬左右 國際花園項(xiàng)目的客戶特征國際花園項(xiàng)目的客戶特征項(xiàng)目領(lǐng)袖客戶群分析項(xiàng)目領(lǐng)袖客戶群分析項(xiàng)目競爭力和客戶價(jià)值的對接項(xiàng)目競爭力和客戶價(jià)值的對接 報(bào)告大綱報(bào)告大綱領(lǐng)袖客戶群提煉? 通過領(lǐng)袖客戶引領(lǐng)跟進(jìn)客戶 領(lǐng)袖客戶層跟進(jìn)客戶層 潛在客戶l是能帶動 全市性 品牌的客戶l是城市中的一批 懂生活 的 中高端 客戶l既是一個 矛盾體 ，又是新舊寧波人、新舊生活方式的 結(jié)合體領(lǐng)袖客戶探索他們應(yīng)該是潛在客戶中推斷出來的，而且領(lǐng)袖客戶探索? 領(lǐng)袖客戶范圍– 具有海外背景的寧波老外、具有海歸背景的本土職業(yè)精英和企業(yè)家、有海外業(yè)務(wù)往來（如外貿(mào)領(lǐng)域）的本土企業(yè)家和職業(yè)經(jīng)理人– 當(dāng)?shù)靥幖壱陨系男姓賳T– 當(dāng)?shù)亟鹑谛袠I(yè)的領(lǐng)導(dǎo)– 當(dāng)?shù)卮髮W(xué)里的教授 (中外籍 )– 有一定品位和身