【正文】 書(shū)后14天內(nèi)交納認(rèn)購(gòu)價(jià)的5%（含定金）， 并簽合同；第二期：簽合同后14天交納認(rèn)購(gòu)價(jià)的20%；第三期：于第二期后90天內(nèi)交納20%；第四期：于第三期后90天內(nèi)交納20%；第五期：于第四期后90天內(nèi)交納20%；第六期：于第五期后90天內(nèi)交納10%第七期：于第六期后90天內(nèi)交納5%。外部威脅（Threats）同區(qū)域內(nèi)，同類(lèi)物業(yè)多，競(jìng)爭(zhēng)大；區(qū)域并不屬地產(chǎn)熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)；整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，大品牌發(fā)展商明顯具優(yōu)勢(shì)；愈趨成熟，理智，以及多變的買(mǎi)家心態(tài)。另外，區(qū)內(nèi)包括有企事業(yè)單位1256家，安全文明小區(qū)55個(gè)，治安狀況良好。商業(yè)環(huán)境調(diào)查A、銀行樓盤(pán)附近擁有深圳各大銀行，統(tǒng)計(jì)如下：中國(guó)建設(shè)銀行廣東發(fā)展銀行深圳商業(yè)銀行中國(guó)招商銀行B、寫(xiě)字樓樓盤(pán)周邊擁有多間知名寫(xiě)字樓，統(tǒng)計(jì)如下：信興廣場(chǎng)天地大廈蔡屋圍發(fā)展大廈振業(yè)大廈紅桂大廈社區(qū)環(huán)境綜述金潤(rùn)花園所處位置擁有極其便利的生活配套設(shè)施，享盡周邊繁華，形成一定優(yōu)勢(shì)的外銷(xiāo)基礎(chǔ)。交通狀況分析項(xiàng)目周邊寶安南路、紅桂路沿線(xiàn)有多路市區(qū)大、中巴經(jīng)樓盤(pán)門(mén)前而過(guò)，統(tǒng)計(jì)如下：大巴：18路：草埔——火車(chē)站廣場(chǎng)225路：石廈南——水貝總站228路：福田客運(yùn)——火車(chē)站西廣場(chǎng)中巴：401路：皇崗口岸——布心村406路：草埔——漁農(nóng)村412路：清水河——火車(chē)站418路：福田保稅區(qū)——蓮塘428路：上沙村——布吉檢查站441路：竹子林——清水河454路：皇崗村——東昌路455路：火車(chē)西廣場(chǎng)——西麗湖湖光村468路：上沙——仙湖植物園（部份不能盡錄）以上數(shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目交通環(huán)境實(shí)屬一流，依靠紅桂路與寶安南路兩條干道，乘巴士幾乎可達(dá)市內(nèi)任意區(qū)域。美荔園定位：荔枝公園對(duì)面坐享羅湖繁華便利的珍貴物業(yè)均價(jià)：人民幣8300元/平方米銷(xiāo)售狀況：已售八成主要賣(mài)點(diǎn)：享荔枝公園綠化環(huán)境 城市中人的觀(guān)景臺(tái) 設(shè)計(jì)高雅，戶(hù)型完美存在競(jìng)爭(zhēng)：地段優(yōu)勢(shì)明顯 戶(hù)型特色優(yōu)勢(shì) 發(fā)展商實(shí)力優(yōu)勢(shì)閱讀繽紛定位：繽紛生活享受的五“新”及五小戶(hù)型均價(jià)：未定銷(xiāo)售狀況：未開(kāi)盤(pán)主要賣(mài)點(diǎn)：周邊盡精彩 小戶(hù)型存在競(jìng)爭(zhēng)：幾乎處同一地理位置及開(kāi)發(fā)階段 創(chuàng)新的開(kāi)發(fā)觀(guān)念。梅林關(guān)外片區(qū)逐漸上位梅林二線(xiàn)擴(kuò)關(guān)的消息，使得梅林關(guān)外地產(chǎn)市場(chǎng)成為2000年熱點(diǎn)之一后，2001年繼續(xù)保持市場(chǎng)熱點(diǎn)所在。C、布吉關(guān)口區(qū)域布吉樓盤(pán)外銷(xiāo)占99年外銷(xiāo)樓盤(pán)比例的28%，戶(hù)型供應(yīng)以小二房、小三房為主，均價(jià)約人民幣3500/平方米，深受港人追捧。%，其中外銷(xiāo)面積占總銷(xiāo)售面積的比例也有比較大幅度的增長(zhǎng)，%，2001年外銷(xiāo)形勢(shì)則更進(jìn)一步拓展。專(zhuān)業(yè)化發(fā)展提升競(jìng)爭(zhēng)力住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈已是事實(shí)，各大開(kāi)發(fā)商為實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)和目的，使出渾身解數(shù)，樹(shù)立開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的高品質(zhì)形象，提高開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的價(jià)格性能比，增加開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)力。品牌效應(yīng)、大規(guī)模社區(qū)效應(yīng)發(fā)展商品牌效應(yīng)在消費(fèi)者群中繼續(xù)興波作浪，萬(wàn)科地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、和記黃埔、天健地產(chǎn)等諸多大地產(chǎn)商已于消費(fèi)者心目中具絕對(duì)影響力，加上媒介傳播對(duì)消費(fèi)者亦產(chǎn)生主導(dǎo)性追隨意識(shí)。商品房空置率有所下降，%。（二）深圳住宅市場(chǎng)分析 商品住宅為房地產(chǎn)市場(chǎng)主力軍，占全年商品房銷(xiāo)售總量的91%。（具體內(nèi)容見(jiàn)區(qū)域房地產(chǎn)分析）住宅市場(chǎng)存在矛盾從深圳現(xiàn)今城市發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，深圳住宅市場(chǎng)明顯存在三個(gè)主要矛盾：41高速城市化與居住方式轉(zhuǎn)變需求之間的矛盾；42住宅投資傾向和消費(fèi)傾向的矛盾；43房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)存在一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)以及租賃市場(chǎng)間的矛盾。C、 購(gòu)買(mǎi)投資和度假型樓盤(pán)者多以小單位為主，選擇80平方米以下面積者占56%。南山后海板塊有新突破眾所周知特區(qū)內(nèi)部等待開(kāi)發(fā)之地已如數(shù)不多，南山后海灣300萬(wàn)平方米的填海區(qū)已是地產(chǎn)大鱷們必爭(zhēng)之食，2001年項(xiàng)海區(qū)一帶將有七、八十萬(wàn)平方米的新盤(pán)問(wèn)世，濱海的獨(dú)特地理位置，受眾開(kāi)發(fā)商一致看好。沙頭角關(guān)口的優(yōu)勢(shì)讓港人對(duì)所區(qū)域樓盤(pán)頗為看重，但對(duì)于市中心內(nèi)的居民來(lái)說(shuō)，梧桐山隧道的交通瓶頸，鹽壩高速的收費(fèi)，都不會(huì)為置業(yè)者帶來(lái)多少積極因素。北面與西面均有預(yù)貿(mào)小區(qū)通道，北面為居民生活區(qū)。C、 醫(yī)療設(shè)施附近大型醫(yī)院有紅嶺中路的深圳博愛(ài)醫(yī)院，與松園路的鐵路醫(yī)院。(五)項(xiàng)目所在片區(qū)規(guī)劃片區(qū)簡(jiǎn)介金潤(rùn)花園所在的桂園轄區(qū)，屬中心繁華地段，東起廣深鐵路，南連深圳河，西至紅嶺，北接筍崗橋。區(qū)內(nèi)有解放路站及大劇院站兩個(gè)地鐵站點(diǎn)相繼動(dòng)工，使得地產(chǎn)市場(chǎng)升溫不少。3．2付款方式細(xì)分A、一次性付款交納定金￥1萬(wàn)2萬(wàn)元，簽定認(rèn)購(gòu)書(shū)；14天內(nèi)簽定正式合同，并付20%的樓款；簽定認(rèn)購(gòu)書(shū)60天內(nèi)，付清余款；可提供9295折。雙重按揭交納定金（HK＄或￥1萬(wàn)2萬(wàn)）后，簽定認(rèn)購(gòu)書(shū)；714天內(nèi)付清樓價(jià)10%（扣除訂金），并向境外銀行或其它金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)樓價(jià)1020%。（八）物業(yè)管理建議物業(yè)管理是置業(yè)者特別看重的一環(huán)，對(duì)發(fā)展商長(zhǎng)期戰(zhàn)略品牌的建立亦步亦有深遠(yuǎn)影響。(二)營(yíng)銷(xiāo)培訓(xùn)計(jì)劃樓盤(pán)最終的銷(xiāo)售任務(wù)落實(shí)在營(yíng)銷(xiāo)人員身上，營(yíng)銷(xiāo)人員素質(zhì)水準(zhǔn)對(duì)樓盤(pán)的銷(xiāo)售能否成功影響極大。具體培訓(xùn)方法：現(xiàn)場(chǎng)模擬訓(xùn)練，實(shí)際經(jīng)驗(yàn)汲取D、推售技巧培訓(xùn)涉及對(duì)客戶(hù)心理揣磨，采取適當(dāng)?shù)? 單技巧、營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)場(chǎng)熱銷(xiāo)氣氛技巧、幫助客戶(hù)下達(dá)決心的技巧。尾盤(pán)銷(xiāo)售段A、時(shí)間：2002年8月初起一至兩個(gè)月內(nèi)B、目標(biāo)銷(xiāo)售任務(wù)：完成預(yù)期銷(xiāo)售任務(wù)后的掃尾工作C、具體內(nèi)容：尾盤(pán)打折促銷(xiāo) 尾盤(pán)空間一般在10%左右，因受戶(hù)型、朝向、樓層等因素影響而滯銷(xiāo)，順利掃尾的絕竅在于改變銷(xiāo)售策略，利用優(yōu)惠政策盡快盤(pán)活。另外應(yīng)提供各戶(hù)型裝修房及交樓標(biāo)準(zhǔn)房各一套，使客戶(hù)有更好直觀(guān)的印象。另外，須于羅湖口岸附近設(shè)置針對(duì)港人的看樓專(zhuān)車(chē)接待處。促銷(xiāo)手段：①促銷(xiāo)期內(nèi)落定者享假日特別價(jià)格優(yōu)惠②看樓者均可獲贈(zèng)節(jié)日小禮品一份。可幫助樓盤(pán)擺脫滯銷(xiāo)困境，活躍市場(chǎng)。訴求重點(diǎn)：以回饋客戶(hù)為宣傳主旨，密切配合尾盤(pán)促銷(xiāo)活動(dòng)。強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，妙算至上，所戰(zhàn)焉有不勝乎？47。三、廣告費(fèi)用預(yù)算綜合項(xiàng)目本身利弊與各大媒體優(yōu)劣分析，我司將金潤(rùn)花園費(fèi)用總預(yù)算固定在：銷(xiāo)售總金額的1%4%之間，占總預(yù)算30—40%的比例各廣告時(shí)段費(fèi)用劃分如下：開(kāi)盤(pán)期 投入總廣告費(fèi)用20—30%強(qiáng)銷(xiāo)期 投入總廣告費(fèi)用35—40%持銷(xiāo)期 投入總廣告費(fèi)用25—30%尾盤(pán)期 投入總廣告費(fèi)用10—20%各媒體廣告費(fèi)用投入比例：報(bào)刊廣告 占總廣告費(fèi)用4550%電視廣告 占總廣告費(fèi)用2530%戶(hù)外廣告 占總廣告費(fèi)用1520%自制廣告 占總廣告費(fèi)用1015%國(guó)內(nèi)與境外媒體廣告投入比例：國(guó)內(nèi) 占總廣告費(fèi)用6570%境外 占總廣告費(fèi)用3540%第六部份 結(jié)束語(yǔ)項(xiàng)目的最后成功關(guān)鍵在是否能按部就班，合理有效的實(shí)施策劃案中的所有細(xì)節(jié)。二、廣告時(shí)段細(xì)分及訴求重點(diǎn)針對(duì)金潤(rùn)花園的營(yíng)銷(xiāo)推廣策略，我司將項(xiàng)目廣告時(shí)段具體劃分為：開(kāi)盤(pán)期實(shí)施方案：選擇具代表性報(bào)刊媒體以全版刊登，組織傳媒