【正文】 策劃報(bào)告 一、 市場調(diào)查部分 二、 項(xiàng)目（產(chǎn)品）部分 三、 營銷部分 四、推廣部分 一、 市場調(diào)查目的 一個(gè)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作，不僅包括起碼的建筑設(shè)計(jì) 還應(yīng)該有理念為其賦予建筑生命。建鎮(zhèn)之初，在全國率先推出土地有償使用制度、戶籍管理制度和發(fā)展多種經(jīng)濟(jì) 成分“三大改革”，成功地走出了一條不依賴國家投資、主要靠農(nóng)民自身力量建設(shè)現(xiàn)代化城鎮(zhèn)的新路子，被譽(yù)為“中國農(nóng)民自費(fèi)造城的樣板”和“中國第一座農(nóng)民城”。 20xx 年初，龍港房地產(chǎn)市場逐漸回暖，消費(fèi)者對(duì)高品質(zhì)多層住宅大大看好，需求量逐漸增大。 不妨看一下目前龍港住宅小區(qū)代表性的樓盤： 個(gè)案調(diào)查 龍港房地產(chǎn)市場個(gè)案調(diào)查表 編號(hào)： 調(diào)查日期： 案名 金鑫花苑 房屋類型 商住 \多層 住宅 投資興建 溫州東甌建設(shè)集團(tuán)投資 市甌海城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā) 座落地址 電話 龍翔路 745 號(hào) 64228588 64226006 建筑設(shè)計(jì) 工地進(jìn)度 樁基階段 單價(jià)范圍 20802480 交屋時(shí)間 總建筑面積 2 面積范圍 97150 主力面積 120 總套數(shù) 180 套 總價(jià)范圍 20 萬 37萬 主力總價(jià) 27 萬 窖積率 已銷面積 預(yù)定 車位 機(jī)動(dòng)車 42 綠化率 25% 非機(jī)動(dòng)車 300m2 一、 交通： 位于龍翔路與建新路處，在龍翔路與建新路設(shè)置出入口，附 近有 9 路公交車，故交通比較方便。 三、房型布局： 共 820 套房子，多層、小高層 708 套，面積控制在 100240 之間 其余皆為獨(dú)立別墅、雙聯(lián)別墅與雙躍（立體別墅）共 112 套 ， 四、付款方式 ： 6 月擬定 五、物業(yè)管理 : 未確定 . 六、廣告訴求： 領(lǐng)秀龍港超大規(guī)模高尚社區(qū) 七、客源分析： 主要以龍港、金鄉(xiāng)、錢庫人為主 。利用好本地的市場空白點(diǎn)。 項(xiàng)目（產(chǎn)品）部分 一、 項(xiàng)目部分 二、 項(xiàng)目客觀優(yōu)劣勢分析 一、 項(xiàng)目簡介 物業(yè)座落： 龍港龍金大道、白河路 物業(yè)名稱： 國發(fā)花園 A 區(qū) 物業(yè)類型： 多層住宅 （錯(cuò)層、 復(fù)式）、商鋪 總建筑面積： 59230 平方米 總用地面積： 33261 平方米 總戶數(shù)： 建筑密度 ： % 容積率： 綠化率： 33% 得房率： 車位：機(jī)動(dòng)車 非機(jī)動(dòng)車 會(huì)所 商業(yè)用面積： 物業(yè)管理： 竣工日期： 04 年底 發(fā)展商：溫州國發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)管理：溫州國發(fā)物業(yè)管理有限公司 ※具體相關(guān)數(shù)據(jù)等擴(kuò)初敲定之后核對(duì) 二、 項(xiàng)目客觀優(yōu)劣勢分析 （ 1） 項(xiàng)目客觀存在的優(yōu)勢 創(chuàng)龍港甌江杯優(yōu)秀工程，影響力強(qiáng)、容易產(chǎn)生市場共鳴轟動(dòng)效應(yīng)、 帶來效應(yīng)銷售。 1小區(qū)內(nèi)潛在車位充足，可解決客戶的后顧之憂。以解決客戶消費(fèi)信心的問題。本項(xiàng)目以江南園林風(fēng)格為主，營造景觀住宅的概念，另我 物業(yè)有多樣戶型（平面、錯(cuò)層、躍層等），多樣開發(fā)類型（多層、小高 層等）充分增加了花園社區(qū)的附加品味，同時(shí)小區(qū)的文化氛圍的營造 也是項(xiàng)目品質(zhì)、品位的保證。銷售參考因素 總價(jià)、房型面積、付款方式、付款條件、樓層朝向等。 ※具體價(jià)格詳細(xì)擬訂于本項(xiàng)目擴(kuò)初制定后另行安排 營 銷 部 分 一．塑造住宅“物業(yè)的差異性和唯一性 一、 塑造住宅“物業(yè)的差異性和唯一性 從地段上塑造物業(yè)的差異性 本案可以充分突出小區(qū)的高尚居住氛圍來表現(xiàn)和強(qiáng)調(diào)地域的差異性概念， 在全鎮(zhèn)范圍以及周邊各鄉(xiāng)鎮(zhèn)掠奪目標(biāo)客源。制造高檔物業(yè)、園 中園、綠中園的氛圍。 從建材和設(shè)備上塑造物業(yè)的差異性 物業(yè)的建材和設(shè)備的選擇一定部分高檔，不論是建筑用材還是裝飾用材， 都要體現(xiàn)出與眾不同的地方，這樣特別是樣板層次裝飾材料上，更是要體 現(xiàn)出不同凡響的品味文化風(fēng)格來。 從物業(yè)的管理和服務(wù)塑造物業(yè)軟件上的差異性和唯一性 通過的高水準(zhǔn)管理，促成品牌概念。 C．銷售道具：名片、信封、信紙、手機(jī)袋、模型、展板、電腦、音響、幻燈等。 （ 3）、綠化帶的預(yù)先布置 現(xiàn)代購房群體，普遍都比較重視物業(yè)的外部環(huán)境，這是眾所周知的，為了能讓客戶留下良好的環(huán)境印象，并給客