【正文】 ； ? 在招商先行的基礎(chǔ)上進(jìn)行相對(duì)難銷單位的銷售，提高投資者的投資信心，切實(shí)推進(jìn)銷 8 售； ? 本地、異地招商同時(shí)進(jìn)行，擴(kuò)大項(xiàng)目的銷售區(qū)域。故此折扣可用做調(diào)整資金流速及總體收入。 潛在租售客戶來源 ? 投資型買家； ? 經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)的客商，如南寧、浙江、廣東、福建等地的客商； ? 本地客戶：經(jīng)營飲食、休閑娛樂行業(yè)的客戶； ? 欲投資餐飲、娛樂、超市業(yè)的本地或外地商家和個(gè)人； ? 欽州市郊縣如靈山、浦北一帶的生意人。 文化素養(yǎng)高，大專以上學(xué)歷，事業(yè)剛剛起步或小有起色，有豐厚收入，但積蓄不多。隨著城市化進(jìn)程的加速，市區(qū)人 口逐步增多，本項(xiàng)目的商住價(jià)值將逐漸呈現(xiàn)，為買家所認(rèn)同； ? 本市缺乏投資型的商鋪。當(dāng)前市民的心理承受價(jià)格不高（住宅均價(jià) 1400 元 /平方米，商鋪 4500 元 /平方米已為上限），觀念的扭轉(zhuǎn)需要有到位的策略才能實(shí)現(xiàn)； ? 住宅的價(jià)格 （小戶型公寓）將超過本市所有住宅樓盤價(jià)格，價(jià)格提升的速度及幅度將受到市場(chǎng)價(jià)格敏感度高的制約，在操作上難以把握； ? 二層商鋪面臨買家認(rèn)同度的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是二層商鋪，面積大，銷售難度大。 住宅部份定位 專為城市精英傾力打造 —— 一城市活力一族專屬精品社區(qū) 依據(jù)：具有投資概念的房地產(chǎn)產(chǎn)品。 ? 行業(yè)趨勢(shì) 本市建造購物中心、 Shoppingmall、百貨店等日趨激烈，重復(fù)定位現(xiàn)象日益嚴(yán)重，要迎合市場(chǎng)追捧和響應(yīng)，必須尋找新的業(yè)態(tài)及定位，本案定位餐飲、娛樂、休閑于一體，符合行 5 業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。 價(jià)格策略 ? 低開高走 樓盤的定價(jià)雖然有一個(gè)均價(jià)，但如何達(dá)到這個(gè)均價(jià)是一種藝術(shù)，開價(jià)是一種藝術(shù)，總價(jià)是一種藝術(shù)，總的來說是做到 “低開高走 ”。 具體方式為：出租和銷售同時(shí)進(jìn)行，未售出的商鋪以出租的方式讓商家經(jīng) 營，到時(shí)帶租約出售，以此吸引投資的買家。 ? 推出輕松付首期，比如 “首期僅付二成”等。 招商經(jīng)營范圍 本項(xiàng)目的招商范圍應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目確定的功能分布定位來進(jìn)行。 特點(diǎn)： 風(fēng)險(xiǎn)雙方共擔(dān)，商戶消除了對(duì)市場(chǎng)的顧慮，經(jīng)營者也可根據(jù)商戶的品牌及在當(dāng)?shù)厥軞g迎程度，選擇合作對(duì)象。 商鋪營銷主題 明湖花園 —— 首創(chuàng)圍合 式大型餐飲、娛樂、休閑廣場(chǎng) —— 鉆石地段，投資首選 核心宣傳理念： ? 欽州黃金商圈中心區(qū)核心地段，鉆石樓盤，絕版金鋪； 14 ? 雙層景觀式休閑廣場(chǎng)，欽州市最佳餐飲、娛樂、休閑消費(fèi)基地； ? 投資升值潛力巨大，一鋪養(yǎng)三代； ? 全新圍合式街鋪概念打造， 70 年不落后的餐飲、娛樂、休閑廣場(chǎng)； ? 2 萬元，即可擁有市中心區(qū)旺鋪； ? 欽州市全街鋪式餐飲、娛樂、休閑廣場(chǎng)即將橫空出世。 由于一、二層商鋪可進(jìn)行實(shí)物銷售，將住宅期房作整體考慮，搭配推售，虛實(shí)結(jié)合，既可用實(shí)物帶動(dòng)期貨，又可用期貨概念促進(jìn)實(shí)物，而且在高低價(jià)貨量上也有充足的選擇余地，在宣傳上更能體現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)概 念，達(dá)到事半功倍的效果。 推廣媒介 ：選擇 DM、《欽州晚報(bào)》、電視為宣傳主要工具，但也適度考慮其它媒介的覆蓋面，主要是起到立 體的宣傳作用。本計(jì)劃暫按 %預(yù)算計(jì)。 推廣媒介 ：銷售現(xiàn)場(chǎng)、《欽州晚報(bào)》、銷售物料、宣傳海報(bào)； 推廣活動(dòng)： 開盤儀式暨對(duì)聯(lián)征集活動(dòng)頒獎(jiǎng)典禮； 推廣計(jì)劃 ：（待定） 強(qiáng)勢(shì)銷售期（ ~） 推廣策略 ：本階段主要強(qiáng)化項(xiàng)目的社會(huì)知名度和銷售業(yè)績，并可采用消費(fèi)者、商家、記者、行內(nèi)人士等的視角來不斷地強(qiáng)化項(xiàng)目 的規(guī)劃、投資潛力、促銷信息等方面的節(jié)點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，力爭(zhēng)營造濃烈的銷售氛圍，以便在開盤期余溫未消基礎(chǔ)上，銷售其它單位。 以全新的經(jīng)營理念、投資理念引導(dǎo)消費(fèi)，吸引買家，制造商鋪的熱銷效應(yīng)，第二組合商鋪銷售率達(dá) 80%以上； ? 強(qiáng)勢(shì)銷售期： 7 月 1 日 — 8 月 30 日： 住宅推出 B、 C 棟 ，公開發(fā)售；第三組合商鋪，公開發(fā)售； 第三組合商鋪隆重推出創(chuàng)業(yè)投資計(jì)劃－－“零租金經(jīng)營”，（視 銷售情況而定），再掀市場(chǎng)熱點(diǎn)。 其中： 住宅 —— 穩(wěn)步提升，同時(shí)注重出貨的速度 商鋪 —— 快速出貨，同時(shí)注重價(jià)格的提升 ? 以絕版地理位置為中心 —— 市民以市中心物業(yè)的強(qiáng)烈認(rèn)同度（無論住宅或商鋪）決定了在營銷推廣過程中始終要堅(jiān)持此中心。 綜上所述，建議在具體操作上，可將以上招商方式組合使用，依具體商戶靈活運(yùn)用。 11 招商方式 結(jié)合本項(xiàng)目特征及市場(chǎng)最為成功的招商方式，本案建議采用以下形式進(jìn)行： ? 加盟店 由經(jīng)營者向品牌商戶繳納一定數(shù)額的加盟費(fèi)，經(jīng)營者獲得該品牌的使用權(quán)，貨源由品牌商戶以價(jià)格折扣提供 ，經(jīng)營者將貨品買斷，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)由經(jīng)營者承擔(dān)。 如價(jià)值為 10 萬元的一套商鋪，按規(guī)定應(yīng)首付 4萬元才能收鋪，而現(xiàn)在只需交 2 萬元即可，剩下 2萬在一年內(nèi)分三次交開發(fā)就可以了。 ? “三免”政策 在一定時(shí)間的限制內(nèi)，免除 商家的租金、稅金、管理費(fèi)， 以迅速租售，招徠人氣。 ? 折扣調(diào)價(jià) 折扣影響去貨速度及資金回流速度，影響最終收入，例如 資金壓力大的話可以提高一次性付款的折扣及吸納更多現(xiàn)金；如果去貨速