明湖花園項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案-全文預(yù)覽
【正文】 經(jīng)營(yíng)者將貨品買(mǎi)斷，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)由經(jīng)營(yíng)者承擔(dān)。 10 本項(xiàng)目在明確了商業(yè)部份的 產(chǎn)品定位、經(jīng)營(yíng)范圍、業(yè)態(tài)分布 等內(nèi)容之后，應(yīng)盡快開(kāi)展招商工作，引進(jìn)具有影響力、號(hào)召力的品牌、名牌商戶(hù)進(jìn)駐 ，以增強(qiáng)投資者、經(jīng)營(yíng)者的信心， 確保項(xiàng)目在短時(shí)間內(nèi)能迅速銷(xiāo)售完畢，從而達(dá)到確保項(xiàng)目能滿(mǎn)場(chǎng)開(kāi)業(yè)。 如價(jià)值為 10 萬(wàn)元的一套商鋪，按規(guī)定應(yīng)首付 4萬(wàn)元才能收鋪，而現(xiàn)在只需交 2 萬(wàn)元即可，剩下 2萬(wàn)在一年內(nèi)分三次交開(kāi)發(fā)就可以了。 案例分析： 如 A 棟一樓 018 號(hào)鋪（提供六成 10 年按揭） 面積（ ㎡ ） 50 售價(jià)（萬(wàn)元） 55 11000元 /㎡ 返租價(jià)（萬(wàn)元） 13750元 /㎡ （ 補(bǔ)差價(jià) 2650元 /㎡ ，總價(jià) ） 首期（元） 40% 月供（元 /㎡ ） 4706 60% 一次性返還（萬(wàn)元） 前三年，按 8%回報(bào)率計(jì) 后七年返還（萬(wàn)元） 每年按 8%回報(bào)率返，返 /年 第十年即收回投資成本 （萬(wàn)元） 55 一次性返還＋后七年返還 后六十年租金收益（萬(wàn)元） 108 30元 /㎡ 計(jì)，不包括租金及地價(jià)增值收益 凈收益預(yù)計(jì)（萬(wàn)元） 凈收益 =十年返租回報(bào) +后 60年收益 — 首期 — 10年月供。 ? “三免”政策 在一定時(shí)間的限制內(nèi)，免除 商家的租金、稅金、管理費(fèi)， 以迅速租售，招徠人氣。具體經(jīng)營(yíng)策略如下： ? 純銷(xiāo)售 即直接向市場(chǎng)推售商鋪，位置好的商鋪直接銷(xiāo)售應(yīng)該不成問(wèn)題。 ? 折扣調(diào)價(jià) 折扣影響去貨速度及資金回流速度，影響最終收入，例如 資金壓力大的話(huà)可以提高一次性付款的折扣及吸納更多現(xiàn)金；如果去貨速度慢可考慮提高折扣而不需要調(diào)整定價(jià)，以免帶來(lái)不好的印象。 ? 另外，隨著欽州市三娘灣、七十二涇、欽州港等旅游區(qū)的開(kāi)發(fā)，會(huì)有大量的異地旅游群體至本項(xiàng)目進(jìn)行消費(fèi)。 業(yè)態(tài)及功能定位 為提升項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值，營(yíng)造經(jīng)營(yíng)環(huán)境，本案對(duì)商鋪部份進(jìn)行如下功能定位： 說(shuō)明 : ? 本項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合，是根據(jù)項(xiàng)目定位進(jìn)行，并結(jié)合商業(yè)街最佳業(yè)態(tài)進(jìn)行搭配的； ? B 區(qū)配超市，主要是吸引人流，增強(qiáng)項(xiàng)目人氣，營(yíng)造項(xiàng)目紅紅火火，人潮涌動(dòng)，熱鬧氛圍。 ? 次目標(biāo)客戶(hù) 群 職業(yè)不限，收入高，積蓄豐厚，投資觀(guān)念強(qiáng)，希望擁有升值潛力大的住宅產(chǎn)業(yè)，進(jìn)行出租或轉(zhuǎn)手，但物業(yè)總價(jià)不宜過(guò)高，市中心的實(shí)用戶(hù)型是其首選。 4 潛在客戶(hù)來(lái)源分析 ? 主力目標(biāo)群 年齡在 26— 40 歲，包括本地人和外來(lái)人口。 3 總體定位 市中心黃金商圈珍藏版商住綜合精品物業(yè) 形象定位 欽州黃金商圈最具價(jià)值的旺業(yè)福地 剖析 : 項(xiàng)目 地處欽州日益繁華的黃金商業(yè)走廊核心 子材大道地帶，坐擁第一商圈、黃金商圈、欽州灣新商圈的多重輻射，人氣、商氣、財(cái)氣在此高度聚集，匯聚萬(wàn)千商機(jī)與財(cái)富。 本項(xiàng)目存在的市場(chǎng)機(jī)會(huì) ? 市場(chǎng)存在著“真正意義的精品物業(yè)”的市場(chǎng)空缺，優(yōu)質(zhì)住宅及優(yōu)質(zhì)生活的標(biāo)準(zhǔn)與概念模糊，市民向往高質(zhì)量的生活環(huán)境及居住、休閑空間，只要引導(dǎo)得當(dāng)，存在很大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)； ? 本市中心商業(yè)區(qū)的可開(kāi)發(fā)土地資源日漸枯竭，房地產(chǎn)價(jià)值呈攀升趨勢(shì)。 明湖花園項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案 二 00 四年十一月二十八日 2 本項(xiàng)目目前面臨的市場(chǎng)難題 ? 供應(yīng)量超過(guò)市場(chǎng)需求量，近 10萬(wàn) ㎡ 的市場(chǎng)供應(yīng)量，面對(duì) 22 萬(wàn)人口的市場(chǎng)，有可能碰到供大于求的現(xiàn)實(shí)情況，本項(xiàng)目 萬(wàn) ㎡ 商鋪，必須盡可能擴(kuò)大客戶(hù)量，盡可能考慮買(mǎi)家的支付能力； ? 價(jià)格提升有難度。 ? 本市為三級(jí)市場(chǎng)，商戶(hù)嚴(yán)重不足，項(xiàng)目招商尚有一定難度。 點(diǎn)評(píng)： 項(xiàng)目所處位置的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及商機(jī)被廣泛認(rèn)可， 是價(jià)格的有力支撐點(diǎn)，因此在營(yíng)銷(xiāo) 策略上要求新、快、準(zhǔn)，推廣造勢(shì)大，并注意威脅因素，把握機(jī)會(huì)因素，就可達(dá)到理想的開(kāi)發(fā)目的。 ? 項(xiàng)目地段優(yōu)越，與同區(qū)域的物業(yè)相比實(shí)用，適合宜商宜居宜投資，形成項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力； ? 目前市場(chǎng)缺乏這類(lèi)宜商宜居宜 投資的產(chǎn)品； ? 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查研究結(jié)果表明：市場(chǎng)消費(fèi)現(xiàn)狀及消費(fèi)趨勢(shì)中較為暢銷(xiāo)的是在市中心區(qū)域規(guī)劃建設(shè)的實(shí)用戶(hù)型，市場(chǎng)空間較大； ? 欽州缺欠以城市活力一族為目標(biāo)消費(fèi)的精品物業(yè)。 房子總價(jià)要在其承受范圍內(nèi)，不需要太大的空間，不想花費(fèi)太多金錢(qián)供養(yǎng)房子。 ? 市場(chǎng)需求 欽州作為一個(gè)以吃聞名的沿海城市，目前尚無(wú)一個(gè)集餐飲、娛樂(lè)、休閑于一體的消費(fèi)場(chǎng)所，市場(chǎng)需求空白點(diǎn)巨大，投入運(yùn)營(yíng)后，必將成為市民、旅游觀(guān)光者消費(fèi)的新基地。定位為中等檔次偏上的消費(fèi)，主要面向廣大的中等消費(fèi)群體。 ? 分批調(diào)價(jià) 樓盤(pán)如何分批影響是否有尾貨單位剩余，上面所說(shuō)低開(kāi)高走的原則就是具體由分批調(diào)價(jià)體現(xiàn)，并決定每一批的總銷(xiāo)售面積，可銷(xiāo)售單位。 經(jīng)營(yíng)策略 整體經(jīng)營(yíng)策略圍繞項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)主題進(jìn)行 —— 欽 州市黃金商圈 “最具可去性” 的餐飲、娛樂(lè)、休閑新基地。 這種策略主要針對(duì)位
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