【正文】 ○ 2 在整體銷(xiāo)售的基礎(chǔ)上，可適當(dāng)針對(duì)一些有意向的集團(tuán)客戶定向促銷(xiāo)； ○ 3 價(jià)格可采取“優(yōu)惠套餐”。 銷(xiāo)售策略 在本階段，銷(xiāo)售工作的重心為各項(xiàng)銷(xiāo)售的前期準(zhǔn)備，銷(xiāo)售策略目的是為了蓄市。 強(qiáng)力營(yíng)銷(xiāo)期（強(qiáng)銷(xiāo)期） 繼續(xù)在報(bào)媒上投放硬廣告，輔之以軟性宣傳；適當(dāng)投入電視軟性廣告。 具體的新聞事件可根據(jù)項(xiàng)目的具體開(kāi)展情況進(jìn)行處理。 （ 1）宣傳內(nèi)容 ○ 1 準(zhǔn)確簡(jiǎn)煉的廣告語(yǔ) ○ 2 項(xiàng)目標(biāo) 志 ○ 3 項(xiàng)目名稱(chēng) ○ 4 熱線電話 ○ 5 開(kāi)發(fā)商 ○ 6 項(xiàng)目位置 （ 2）戶外廣告語(yǔ)建議 ○ 1 以家為本，溫馨永恒 ○ 2 景秀花園，等你回家 車(chē)身廣告 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專(zhuān)題 樓書(shū)文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬(wàn)科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 策劃方案 風(fēng)火廣告 合生創(chuàng)展 黑弧廣告 別墅專(zhuān)題 戴德梁行 地產(chǎn)知識(shí) 順馳地產(chǎn) 金地地產(chǎn) 博思堂廣告 各地區(qū)專(zhuān)題 北京、上海、深圳、廣州、天津、重慶、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、廣西、湖南 （同戶外廣告） 三、宣傳推廣策略二 —— 公關(guān)推廣活動(dòng) 公關(guān)推廣活動(dòng)在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中起著非常重要的作用。（報(bào)紙廣告的形式建議在居民經(jīng)常閱覽定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專(zhuān)題 樓書(shū)文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬(wàn)科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 策劃方案 風(fēng)火廣告 合生創(chuàng)展 黑弧廣告 別墅專(zhuān)題 戴德梁行 地產(chǎn)知識(shí) 順馳地產(chǎn) 金地地產(chǎn) 博思堂廣告 各地區(qū)專(zhuān)題 北京、上海、深圳、廣州、天津、重慶、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、廣西、湖南 的媒體夾帶本項(xiàng)目的宣傳資料） （ 1）宣傳的主要內(nèi)容 ○ 1 強(qiáng)力宣傳本項(xiàng)目的“家本位”理念 ○ 2 強(qiáng)力宣傳本項(xiàng)目的“教育”及“健康”服務(wù)的特色 ○ 3 強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目?jī)?yōu)越的高性價(jià)比 ○ 4 突出本項(xiàng)目住宅產(chǎn)品的特性 ○ 5 挖掘以心理需求為主的廣告題材 ○ 6 活動(dòng)宣傳 ○ 7 其它內(nèi)容的宣傳 （ 2）宣傳方式 ○ 1 系列廣告方式 根據(jù)本項(xiàng)目銷(xiāo)售各階段，采用具連續(xù)性的系列廣告方式進(jìn)行宣 傳。 公關(guān)推廣活動(dòng) 以引發(fā)新聞關(guān)注或引起購(gòu)買(mǎi)者人際傳播以及促銷(xiāo)為主要目的。 以上五點(diǎn)是從不同方面向本項(xiàng)目目標(biāo)客戶的重點(diǎn)訴求，是宣傳推廣的側(cè)重點(diǎn)。 從本項(xiàng)目人均綠化面積、容積率、建筑密度、小區(qū)內(nèi)環(huán)境景觀、藝術(shù)小品、水景、綠化造型等方面著手，反映本項(xiàng)目?jī)?yōu)美的居家環(huán)境，強(qiáng)調(diào)環(huán)境的不求奢華，但求舒適的建設(shè)宗旨，從而表現(xiàn)出本項(xiàng)目有別于其他樓盤(pán)的“家本位”住宅主線。 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專(zhuān)題 樓書(shū)文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬(wàn)科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 策劃方案 風(fēng)火廣告 合生創(chuàng)展 黑弧廣告 別墅專(zhuān)題 戴德梁行 地產(chǎn)知識(shí) 順馳地產(chǎn) 金地地產(chǎn) 博思堂廣告 各地區(qū)專(zhuān)題 北京、上海、深圳、廣州、天津、重慶、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、廣西、湖南 本項(xiàng)目所針對(duì)的主力客戶群體的居住觀念越來(lái)越注重住宅產(chǎn)品的品質(zhì)，迫切需要一 種體現(xiàn)自我品味和居住文化的具有復(fù)合價(jià)值的花園小區(qū)。按“層層遞進(jìn)”式的宣傳推廣策略將本項(xiàng)目的銷(xiāo)售市場(chǎng)由周邊消費(fèi)群體拓展到整個(gè)目標(biāo)消費(fèi)群體，促進(jìn)本項(xiàng)目成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一流的住宅小區(qū)品牌形象。固然，品牌跟進(jìn)，一般很難有品牌上的出彩之作，但也要看到現(xiàn)在有很大的品牌創(chuàng)立空間。在這方面，要注意以下兩 個(gè)方面：一是項(xiàng)目形象不能生硬地迎合消費(fèi)者，不能讓消費(fèi)者因強(qiáng)烈的逆反心理而對(duì)本項(xiàng)目生硬的形象展示產(chǎn)生反感，即要巧妙靈活的進(jìn)行本項(xiàng)目的項(xiàng)目形象策略；二是本項(xiàng)目的項(xiàng)目形象要稍高于主力目標(biāo)客戶群的心理取向，由此，才能使本項(xiàng)目真正贏得消費(fèi)者。在開(kāi)始階段就站在全市的高度去實(shí)施本項(xiàng)目的形象策略，將不會(huì)面臨傳播效能的損耗，而是提高了項(xiàng)目形象實(shí)施的效定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專(zhuān)題 樓書(shū)文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬(wàn)科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 策劃方案 風(fēng)火廣告 合生創(chuàng)展 黑弧廣告 別墅專(zhuān)題 戴德梁行 地產(chǎn)知識(shí) 順馳地產(chǎn) 金地地產(chǎn) 博思堂廣告 各地區(qū)專(zhuān)題 北京、上海、深圳、廣州、天津、重慶、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、廣西、湖南 率。使它們前后呼應(yīng)，共同展示本項(xiàng)目的項(xiàng)目形象。 項(xiàng)目形象的實(shí)施要做到針對(duì)性強(qiáng)，與主力目標(biāo)客戶群產(chǎn)定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專(zhuān)題 樓書(shū)文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬(wàn)科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 策劃方案 風(fēng)火廣告 合生創(chuàng)展 黑弧廣告 別墅專(zhuān)題 戴德梁行 地產(chǎn)知識(shí) 順馳地產(chǎn) 金地地產(chǎn) 博思堂廣告 各地區(qū)專(zhuān)題 北京、上海、深圳、廣州、天津、重慶、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、廣西、湖南 生共鳴。 三、“景秀花園”項(xiàng)目形象實(shí)施策略 如何在最短的時(shí)間內(nèi)樹(shù)立起“景秀花園”小區(qū)良好的項(xiàng)目形象？如何使“景秀花園”小區(qū)項(xiàng)目形象深入廣大消費(fèi)者特別是一期主力目標(biāo)客戶群體之中？是關(guān)系到本項(xiàng)目能否迅速在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占得先機(jī)的一個(gè)重要問(wèn)題。 （ 6）宣傳廣告類(lèi)：廣告宣傳單、通知書(shū)、門(mén)楣標(biāo)牌、促銷(xiāo)定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專(zhuān)題 樓書(shū)文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬(wàn)科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 策劃方案 風(fēng)火廣告 合生創(chuàng)展 黑弧廣告 別墅專(zhuān)題 戴德梁行 地產(chǎn)知識(shí) 順馳地產(chǎn) 金地地產(chǎn) 博思堂廣告 各地區(qū)專(zhuān)題 北京、上海、深圳、廣州、天津、重慶、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、廣西、湖南 海報(bào)、住宅說(shuō)明書(shū)、氣球、售樓書(shū)、售樓合同樣式、彩旗樣式、售樓價(jià)目表、展銷(xiāo)會(huì)室內(nèi)形象墻、廣場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)旗、質(zhì)量保證卡等等。 （ 2）文具類(lèi)：標(biāo)準(zhǔn)信封、專(zhuān)用筆、標(biāo)準(zhǔn)信箋、筆記本、檔案袋、專(zhuān)用桌椅、公文夾、意見(jiàn)本、資料袋等等。 命名原則 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專(zhuān)題 樓書(shū)文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬(wàn)科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 策劃方案 風(fēng)火廣告 合生創(chuàng)展 黑弧廣告 別墅專(zhuān)題 戴德梁行 地產(chǎn)知識(shí) 順馳地產(chǎn) 金地地產(chǎn) 博思堂廣告 各地區(qū)專(zhuān)題 北京、上海、深圳、廣州、天津、重慶、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、廣西、湖南 （ 1）要與“景秀花園”項(xiàng)目名稱(chēng)自然銜接 （ 2）命名要體現(xiàn)本項(xiàng)目的項(xiàng)目定位以及所倡導(dǎo)的社區(qū)居住文化內(nèi)涵 （ 3）名稱(chēng)之間要在“以家為本”總概念之下有內(nèi)在聯(lián)系 （ 4）名稱(chēng)要易念、易記、優(yōu)美、動(dòng)聽(tīng) 命名建議 （ 1）組團(tuán)名 A 組團(tuán)：佳馨苑 B 組團(tuán)：佳恒苑 C 組團(tuán)：佳和苑 D 組團(tuán)：佳睦苑 E 組團(tuán)：佳貴苑 F 組團(tuán)：佳祥苑 （ 2）說(shuō)明 —— “佳”為“家”的諧音，能體現(xiàn)“景秀花園”“以家為本”的理念； —— “馨”即“溫馨”，“恒”即“永恒”，體現(xiàn)“景秀花園”是“一個(gè)溫馨永恒、不斷成長(zhǎng)的家”的營(yíng)銷(xiāo)總概念。 通過(guò)這樣對(duì)本項(xiàng)目整體項(xiàng)目形象的定位，使“景秀花園”項(xiàng)目站在了一個(gè)更高的市場(chǎng)平臺(tái)上，其前瞻性、兼容性得到了充分體現(xiàn)。 “家”也是不斷成長(zhǎng)的，誰(shuí)不愿自己的家庭幸福，而幸福的家庭離不開(kāi)與時(shí)代的合拍，因此，“不斷成長(zhǎng)”也充分體現(xiàn)出人們對(duì)家的一種不斷向上的期盼，切合了人們的心理深層次的意愿。 “景秀花園”小區(qū)在“家”這個(gè)核心中，盡力做好“品質(zhì)”、“教育”、“便捷”文章 ，這對(duì)于業(yè)主或消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，得到的不僅僅是家，而且是全家人在“溫馨永恒”、“不斷成長(zhǎng)”的家。 此時(shí)開(kāi)盤(pán)，已形成如下有利條件： 本項(xiàng)目入市的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作已完成 本項(xiàng)目產(chǎn)品在市場(chǎng)中已有了一定的市場(chǎng)影響力 本項(xiàng)目已拓寬了更廣的銷(xiāo)售渠道 本項(xiàng)目入市能在一定程度上避開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的沖擊 本項(xiàng)目的項(xiàng)目形象已經(jīng)達(dá)到入市的要求 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專(zhuān)題 樓書(shū)文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬(wàn)科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 策劃方案 風(fēng)火廣告 合生創(chuàng)展 黑弧廣告 別墅專(zhuān)題 戴德梁行 地產(chǎn)知識(shí) 順馳地產(chǎn) 金地地產(chǎn) 博思堂廣告 各地區(qū)專(zhuān)題 北京、上海、深圳、廣州、天津、重慶、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、廣西、湖南 本項(xiàng)目具備了開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的必要條件 本項(xiàng)目已具有了一定的潛在客戶，人氣已有所聚集 本項(xiàng)目的各方面資源已得到有效整合 第二部分 “景秀花園”項(xiàng)目形象策略 一、“景秀花園”項(xiàng)目的形象定位 （一）基本原則 由于“景秀花園”位于市區(qū)較偏的位置，從而使整個(gè)項(xiàng)目在本區(qū)域內(nèi)以較高的起點(diǎn)展開(kāi)形象定位成為可能 。從 4 月份開(kāi)始，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度將逐步升高。否則，過(guò)早入市所面臨的風(fēng)險(xiǎn)較大，雖然有可能因強(qiáng)勢(shì)導(dǎo)入而引起較廣泛的關(guān)注，但更有可能短時(shí)間內(nèi)無(wú)法體現(xiàn)產(chǎn)品的優(yōu)良品質(zhì)而錯(cuò)過(guò)銷(xiāo)售良機(jī)，入市效果大打折扣。 （ 2）體現(xiàn)高品味生活方式的社區(qū)居住文化尚未構(gòu)建，對(duì)于謀求較高性價(jià)比及附加值的本項(xiàng)目，必不可少的以賦予產(chǎn)品深厚的文化內(nèi)涵為目的的各項(xiàng)措施尚未進(jìn)行，而這是需要一定的時(shí)間去實(shí)施完善的。 由于本項(xiàng)目所處位置相對(duì)較偏，因此，本項(xiàng)目要想實(shí)現(xiàn)更高定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專(zhuān)題 樓書(shū)文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬(wàn)科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 策劃方案 風(fēng)火廣告 合生創(chuàng)展 黑弧廣告 別墅專(zhuān)題 戴德梁行 地產(chǎn)知識(shí) 順馳地產(chǎn) 金地地產(chǎn) 博思堂廣告 各地區(qū)專(zhuān)題 北京、上海、深圳、廣州、天津、重慶、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、廣西、湖南 的開(kāi)發(fā)目標(biāo)，僅僅通過(guò)一些宣傳是難以達(dá)到最佳效果的。 中期圍繞 “戶型布局”，適時(shí)推出教育和健康服務(wù)概念，不斷豐富本項(xiàng)目花園小區(qū)的文化內(nèi)涵和產(chǎn)品厚度，進(jìn)一步增強(qiáng)產(chǎn)品的吸引力和品牌的感召力。 正因?yàn)橛辛俗銐蚨嗟淖≌a(chǎn)品特性，無(wú)論是從硬件設(shè)施上，還是從軟件文化內(nèi)涵上，本項(xiàng)目均預(yù)埋了大量的營(yíng)銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn)，在經(jīng)過(guò)一定的整合之后，將使本項(xiàng)目在入市初期就能形成市場(chǎng)轟動(dòng)，迅速贏得目標(biāo)客戶群的認(rèn)可。 —— 號(hào)召消費(fèi)者以更高的居住水準(zhǔn)來(lái)提高自己的生活水平。它至少包括以下五方面可深挖廣拓的內(nèi)涵： —— 號(hào)召消費(fèi)者以“家本位”的標(biāo)準(zhǔn)衡量樓盤(pán)，使景秀花園的 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)成為新的市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)。 因此，一個(gè)理想的家應(yīng)該是充滿未來(lái)的、能經(jīng)受歲月洗刷和時(shí)代考驗(yàn)的地方。我們的樓型與戶型的設(shè)計(jì)應(yīng)盡可能向自然開(kāi)放，與自然對(duì)話，與自然相通相融。在家的檔次上，豪華可能走向低俗，而高品味并不意味著高價(jià)位，高標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)高在格調(diào)與情趣上。 家在何方 ? 最合理的家，應(yīng)該離開(kāi)喧囂污濁的都市，走向自然，但又緊鄰都市，享受現(xiàn)代文明的區(qū)位。 “以家為本”的項(xiàng)目總概念要貫穿景秀花園整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中。各階段的銷(xiāo)售率為： 15： 25： 35： 25。 物管公司的作用 隨著城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的飛速發(fā)展，消費(fèi)者顯得愈加成熟。 作為期房，項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格應(yīng)與施工進(jìn)度、銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)環(huán)境相連接，建議采用 動(dòng)態(tài)的價(jià)格策略，即主要由：開(kāi)盤(pán)價(jià)、封頂價(jià)、竣工價(jià)、入住價(jià)組成，建議本項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)期起價(jià)（套內(nèi)面積）： 元/m2左右； 均價(jià)： 元 /m2較為適合。 售樓中心 目標(biāo)： 售樓部的裝修和布置不僅要體現(xiàn)出樓盤(pán)的內(nèi)涵同時(shí)還應(yīng)為看房客戶營(yíng)造一種舒適 、閑逸的自然環(huán)境來(lái)協(xié)助銷(xiāo)售人員從旁達(dá)到加促購(gòu)買(mǎi)意向的目的，其銷(xiāo)售道具也會(huì)銷(xiāo)售過(guò)程中起到舉足輕重的作用。我們認(rèn)為，實(shí)實(shí)在 在地做好以下幾個(gè)方面的工作是本項(xiàng)目在購(gòu)買(mǎi)者心中脫穎而出的基本保證。 二、營(yíng)銷(xiāo)的基本面 準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位是樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)展開(kāi)的基礎(chǔ)；樹(shù)立良好的項(xiàng)目形象是市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)信心的保障；有效的項(xiàng)目推廣和信息傳播是銷(xiāo)售時(shí)機(jī)到來(lái)的前提條件。即形成品質(zhì)完善、總價(jià)更易接受的產(chǎn)品基本定位。 正因?yàn)楸卷?xiàng)目潛在價(jià)值大，性價(jià)比高，因此不僅適于家居，也適于投資。定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專(zhuān)題 樓書(shū)文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬(wàn)科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 策劃方案 風(fēng)火廣告 合生創(chuàng)展 黑弧廣告 別墅專(zhuān)題 戴德梁行 地產(chǎn)知識(shí) 順馳地產(chǎn) 金地地產(chǎn) 博思堂廣告 各地區(qū)專(zhuān)題 北京、上海、深圳、廣州、天津、重慶、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、廣西、湖南 景秀花園項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 第一部分 本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)整體思路 本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總體思路是： 充分把握區(qū)域的發(fā)展態(tài)勢(shì)，并充分利用它們深遠(yuǎn)的市場(chǎng)影響力，體現(xiàn)本項(xiàng)目強(qiáng)勁的潛在價(jià)值空間；同時(shí)，充分展示本項(xiàng)目中等偏上的產(chǎn)品品質(zhì)與較低的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，使本項(xiàng)目較高水平的性價(jià)比在目標(biāo)客戶群中得到更廣泛的認(rèn)同，通過(guò)這兩者的綜合效應(yīng)，逐步使目標(biāo)客戶群深刻認(rèn)識(shí)到本項(xiàng)目在不遠(yuǎn)的將來(lái)將得到更大的增值空間；深刻認(rèn)識(shí)到本項(xiàng)目現(xiàn)階段的有關(guān)劣勢(shì)將在很短的時(shí)間內(nèi)得到充分改善；深刻認(rèn)識(shí)到本項(xiàng)目不僅適宜居家，而且具有很大的投資潛力。 應(yīng)充分將本項(xiàng)目較高的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)迅速對(duì)目標(biāo)客戶群展開(kāi)訴求。 （ 2）本項(xiàng)目的樓盤(pán)質(zhì)素應(yīng)確立為替目標(biāo)客戶打造 中檔價(jià)位的 精品住宅。 步驟三：擬定詳細(xì)的整個(gè)市場(chǎng)推廣計(jì)劃，包括：報(bào)紙、