【正文】 ○ 2 在整體銷售的基礎上，可適當針對一些有意向的集團客戶定向促銷； ○ 3 價格可采取“優(yōu)惠套餐”。 銷售策略 在本階段，銷售工作的重心為各項銷售的前期準備，銷售策略目的是為了蓄市。 強力營銷期（強銷期） 繼續(xù)在報媒上投放硬廣告，輔之以軟性宣傳；適當投入電視軟性廣告。 具體的新聞事件可根據項目的具體開展情況進行處理。 （ 1）宣傳內容 ○ 1 準確簡煉的廣告語 ○ 2 項目標 志 ○ 3 項目名稱 ○ 4 熱線電話 ○ 5 開發(fā)商 ○ 6 項目位置 （ 2）戶外廣告語建議 ○ 1 以家為本，溫馨永恒 ○ 2 景秀花園，等你回家 車身廣告 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產 中海地產 世聯地產 中原地產 奧美廣告 商業(yè)地產 策劃方案 風火廣告 合生創(chuàng)展 黑弧廣告 別墅專題 戴德梁行 地產知識 順馳地產 金地地產 博思堂廣告 各地區(qū)專題 北京、上海、深圳、廣州、天津、重慶、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、廣西、湖南 （同戶外廣告） 三、宣傳推廣策略二 —— 公關推廣活動 公關推廣活動在房地產營銷中起著非常重要的作用。（報紙廣告的形式建議在居民經常閱覽定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產 中海地產 世聯地產 中原地產 奧美廣告 商業(yè)地產 策劃方案 風火廣告 合生創(chuàng)展 黑弧廣告 別墅專題 戴德梁行 地產知識 順馳地產 金地地產 博思堂廣告 各地區(qū)專題 北京、上海、深圳、廣州、天津、重慶、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、廣西、湖南 的媒體夾帶本項目的宣傳資料） （ 1）宣傳的主要內容 ○ 1 強力宣傳本項目的“家本位”理念 ○ 2 強力宣傳本項目的“教育”及“健康”服務的特色 ○ 3 強調本項目優(yōu)越的高性價比 ○ 4 突出本項目住宅產品的特性 ○ 5 挖掘以心理需求為主的廣告題材 ○ 6 活動宣傳 ○ 7 其它內容的宣傳 （ 2）宣傳方式 ○ 1 系列廣告方式 根據本項目銷售各階段，采用具連續(xù)性的系列廣告方式進行宣 傳。 公關推廣活動 以引發(fā)新聞關注或引起購買者人際傳播以及促銷為主要目的。 以上五點是從不同方面向本項目目標客戶的重點訴求，是宣傳推廣的側重點。 從本項目人均綠化面積、容積率、建筑密度、小區(qū)內環(huán)境景觀、藝術小品、水景、綠化造型等方面著手，反映本項目優(yōu)美的居家環(huán)境，強調環(huán)境的不求奢華，但求舒適的建設宗旨，從而表現出本項目有別于其他樓盤的“家本位”住宅主線。 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產 中海地產 世聯地產 中原地產 奧美廣告 商業(yè)地產 策劃方案 風火廣告 合生創(chuàng)展 黑弧廣告 別墅專題 戴德梁行 地產知識 順馳地產 金地地產 博思堂廣告 各地區(qū)專題 北京、上海、深圳、廣州、天津、重慶、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、廣西、湖南 本項目所針對的主力客戶群體的居住觀念越來越注重住宅產品的品質，迫切需要一 種體現自我品味和居住文化的具有復合價值的花園小區(qū)。按“層層遞進”式的宣傳推廣策略將本項目的銷售市場由周邊消費群體拓展到整個目標消費群體，促進本項目成為房地產市場的一流的住宅小區(qū)品牌形象。固然，品牌跟進，一般很難有品牌上的出彩之作，但也要看到現在有很大的品牌創(chuàng)立空間。在這方面，要注意以下兩 個方面：一是項目形象不能生硬地迎合消費者，不能讓消費者因強烈的逆反心理而對本項目生硬的形象展示產生反感，即要巧妙靈活的進行本項目的項目形象策略；二是本項目的項目形象要稍高于主力目標客戶群的心理取向，由此，才能使本項目真正贏得消費者。在開始階段就站在全市的高度去實施本項目的形象策略，將不會面臨傳播效能的損耗，而是提高了項目形象實施的效定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產 中海地產 世聯地產 中原地產 奧美廣告 商業(yè)地產 策劃方案 風火廣告 合生創(chuàng)展 黑弧廣告 別墅專題 戴德梁行 地產知識 順馳地產 金地地產 博思堂廣告 各地區(qū)專題 北京、上海、深圳、廣州、天津、重慶、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、廣西、湖南 率。使它們前后呼應，共同展示本項目的項目形象。 項目形象的實施要做到針對性強，與主力目標客戶群產定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產 中海地產 世聯地產 中原地產 奧美廣告 商業(yè)地產 策劃方案 風火廣告 合生創(chuàng)展 黑弧廣告 別墅專題 戴德梁行 地產知識 順馳地產 金地地產 博思堂廣告 各地區(qū)專題 北京、上海、深圳、廣州、天津、重慶、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、廣西、湖南 生共鳴。 三、“景秀花園”項目形象實施策略 如何在最短的時間內樹立起“景秀花園”小區(qū)良好的項目形象？如何使“景秀花園”小區(qū)項目形象深入廣大消費者特別是一期主力目標客戶群體之中？是關系到本項目能否迅速在市場競爭中占得先機的一個重要問題。 （ 6）宣傳廣告類：廣告宣傳單、通知書、門楣標牌、促銷定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產 中海地產 世聯地產 中原地產 奧美廣告 商業(yè)地產 策劃方案 風火廣告 合生創(chuàng)展 黑弧廣告 別墅專題 戴德梁行 地產知識 順馳地產 金地地產 博思堂廣告 各地區(qū)專題 北京、上海、深圳、廣州、天津、重慶、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、廣西、湖南 海報、住宅說明書、氣球、售樓書、售樓合同樣式、彩旗樣式、售樓價目表、展銷會室內形象墻、廣場標準旗、質量保證卡等等。 （ 2）文具類：標準信封、專用筆、標準信箋、筆記本、檔案袋、專用桌椅、公文夾、意見本、資料袋等等。 命名原則 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產 中海地產 世聯地產 中原地產 奧美廣告 商業(yè)地產 策劃方案 風火廣告 合生創(chuàng)展 黑弧廣告 別墅專題 戴德梁行 地產知識 順馳地產 金地地產 博思堂廣告 各地區(qū)專題 北京、上海、深圳、廣州、天津、重慶、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、廣西、湖南 （ 1）要與“景秀花園”項目名稱自然銜接 （ 2）命名要體現本項目的項目定位以及所倡導的社區(qū)居住文化內涵 （ 3）名稱之間要在“以家為本”總概念之下有內在聯系 （ 4）名稱要易念、易記、優(yōu)美、動聽 命名建議 （ 1）組團名 A 組團：佳馨苑 B 組團：佳恒苑 C 組團：佳和苑 D 組團：佳睦苑 E 組團：佳貴苑 F 組團：佳祥苑 （ 2）說明 —— “佳”為“家”的諧音，能體現“景秀花園”“以家為本”的理念； —— “馨”即“溫馨”，“恒”即“永恒”，體現“景秀花園”是“一個溫馨永恒、不斷成長的家”的營銷總概念。 通過這樣對本項目整體項目形象的定位，使“景秀花園”項目站在了一個更高的市場平臺上，其前瞻性、兼容性得到了充分體現。 “家”也是不斷成長的，誰不愿自己的家庭幸福，而幸福的家庭離不開與時代的合拍，因此，“不斷成長”也充分體現出人們對家的一種不斷向上的期盼，切合了人們的心理深層次的意愿。 “景秀花園”小區(qū)在“家”這個核心中，盡力做好“品質”、“教育”、“便捷”文章 ，這對于業(yè)主或消費者來說，得到的不僅僅是家，而且是全家人在“溫馨永恒”、“不斷成長”的家。 此時開盤，已形成如下有利條件： 本項目入市的各項準備工作已完成 本項目產品在市場中已有了一定的市場影響力 本項目已拓寬了更廣的銷售渠道 本項目入市能在一定程度上避開競爭對手的沖擊 本項目的項目形象已經達到入市的要求 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產 中海地產 世聯地產 中原地產 奧美廣告 商業(yè)地產 策劃方案 風火廣告 合生創(chuàng)展 黑弧廣告 別墅專題 戴德梁行 地產知識 順馳地產 金地地產 博思堂廣告 各地區(qū)專題 北京、上海、深圳、廣州、天津、重慶、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、廣西、湖南 本項目具備了開盤銷售的必要條件 本項目已具有了一定的潛在客戶，人氣已有所聚集 本項目的各方面資源已得到有效整合 第二部分 “景秀花園”項目形象策略 一、“景秀花園”項目的形象定位 （一）基本原則 由于“景秀花園”位于市區(qū)較偏的位置，從而使整個項目在本區(qū)域內以較高的起點展開形象定位成為可能 。從 4 月份開始，整個房地產市場熱度將逐步升高。否則，過早入市所面臨的風險較大，雖然有可能因強勢導入而引起較廣泛的關注，但更有可能短時間內無法體現產品的優(yōu)良品質而錯過銷售良機，入市效果大打折扣。 （ 2）體現高品味生活方式的社區(qū)居住文化尚未構建，對于謀求較高性價比及附加值的本項目，必不可少的以賦予產品深厚的文化內涵為目的的各項措施尚未進行，而這是需要一定的時間去實施完善的。 由于本項目所處位置相對較偏，因此，本項目要想實現更高定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產 中海地產 世聯地產 中原地產 奧美廣告 商業(yè)地產 策劃方案 風火廣告 合生創(chuàng)展 黑弧廣告 別墅專題 戴德梁行 地產知識 順馳地產 金地地產 博思堂廣告 各地區(qū)專題 北京、上海、深圳、廣州、天津、重慶、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、廣西、湖南 的開發(fā)目標，僅僅通過一些宣傳是難以達到最佳效果的。 中期圍繞 “戶型布局”，適時推出教育和健康服務概念，不斷豐富本項目花園小區(qū)的文化內涵和產品厚度，進一步增強產品的吸引力和品牌的感召力。 正因為有了足夠多的住宅產品特性，無論是從硬件設施上，還是從軟件文化內涵上，本項目均預埋了大量的營銷賣點，在經過一定的整合之后，將使本項目在入市初期就能形成市場轟動，迅速贏得目標客戶群的認可。 —— 號召消費者以更高的居住水準來提高自己的生活水平。它至少包括以下五方面可深挖廣拓的內涵： —— 號召消費者以“家本位”的標準衡量樓盤，使景秀花園的 建設標準成為新的市場標準。 因此，一個理想的家應該是充滿未來的、能經受歲月洗刷和時代考驗的地方。我們的樓型與戶型的設計應盡可能向自然開放，與自然對話，與自然相通相融。在家的檔次上，豪華可能走向低俗，而高品味并不意味著高價位，高標準應當高在格調與情趣上。 家在何方 ? 最合理的家，應該離開喧囂污濁的都市，走向自然，但又緊鄰都市，享受現代文明的區(qū)位。 “以家為本”的項目總概念要貫穿景秀花園整個項目開發(fā)過程中。各階段的銷售率為： 15： 25： 35： 25。 物管公司的作用 隨著城市房地產開發(fā)的飛速發(fā)展，消費者顯得愈加成熟。 作為期房，項目的銷售價格應與施工進度、銷售動態(tài)環(huán)境相連接，建議采用 動態(tài)的價格策略，即主要由：開盤價、封頂價、竣工價、入住價組成，建議本項目開盤期起價（套內面積）： 元/m2左右； 均價： 元 /m2較為適合。 售樓中心 目標： 售樓部的裝修和布置不僅要體現出樓盤的內涵同時還應為看房客戶營造一種舒適 、閑逸的自然環(huán)境來協(xié)助銷售人員從旁達到加促購買意向的目的，其銷售道具也會銷售過程中起到舉足輕重的作用。我們認為，實實在 在地做好以下幾個方面的工作是本項目在購買者心中脫穎而出的基本保證。 二、營銷的基本面 準確的市場定位是樓盤營銷展開的基礎；樹立良好的項目形象是市場購買信心的保障；有效的項目推廣和信息傳播是銷售時機到來的前提條件。即形成品質完善、總價更易接受的產品基本定位。 正因為本項目潛在價值大，性價比高，因此不僅適于家居，也適于投資。定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產 中海地產 世聯地產 中原地產 奧美廣告 商業(yè)地產 策劃方案 風火廣告 合生創(chuàng)展 黑弧廣告 別墅專題 戴德梁行 地產知識 順馳地產 金地地產 博思堂廣告 各地區(qū)專題 北京、上海、深圳、廣州、天津、重慶、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、廣西、湖南 景秀花園項目市場營銷策劃報告 第一部分 本項目營銷整體思路 本項目營銷總體思路是： 充分把握區(qū)域的發(fā)展態(tài)勢，并充分利用它們深遠的市場影響力，體現本項目強勁的潛在價值空間；同時，充分展示本項目中等偏上的產品品質與較低的價格優(yōu)勢，使本項目較高水平的性價比在目標客戶群中得到更廣泛的認同，通過這兩者的綜合效應，逐步使目標客戶群深刻認識到本項目在不遠的將來將得到更大的增值空間；深刻認識到本項目現階段的有關劣勢將在很短的時間內得到充分改善；深刻認識到本項目不僅適宜居家，而且具有很大的投資潛力。 應充分將本項目較高的性價比優(yōu)勢迅速對目標客戶群展開訴求。 （ 2）本項目的樓盤質素應確立為替目標客戶打造 中檔價位的 精品住宅。 步驟三：擬定詳細的整個市場推廣計劃，包括：報紙、