【正文】 媒體及戶外廣告的計(jì)劃安排；發(fā)布 時(shí)間的配合；制定目標(biāo)客戶名單；市場推廣及預(yù)算。 由于項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模較小，廣告宣傳費(fèi)用的投入空間不是太大，所以這就迫使我們思考如何把力使在“刀刃”上，用有限的投入而獲得最大的傳播效果。 看樓指示牌： 路旗及小彩旗：可在臨近主干道設(shè)置，小彩旗可置于圍墻上或售樓中心來營造氣氛?？紤]到公司長期的發(fā)展前景、項(xiàng)目特性和目標(biāo)市場的購買承受能力，建議項(xiàng)目的訂價(jià)策略應(yīng)以“購買者導(dǎo)向”訂價(jià)策略為主，結(jié)合競爭導(dǎo)向訂價(jià)低開高走。我認(rèn)為：項(xiàng)目應(yīng)抓住秋冬季節(jié)來臨前的銷售旺季實(shí)現(xiàn)大規(guī)模的銷售，避開在夏天炎熱銷售淡季對銷售的不良影響 。整個(gè)工程實(shí)施分 兩 期進(jìn)行，其中，二期工程在項(xiàng)目強(qiáng)銷期開工，在熱銷期入市?；诒卷?xiàng)目的實(shí)際情況和我對當(dāng)?shù)刭彿空咝枨笮睦淼陌盐?，提出：本?xiàng)目的 總概念為 “ 以家為本，品質(zhì)為先” 。 （ 1）不片面追求豪華，但求舒適、寬松、和諧； （ 2）不片面追求高檔，但求品質(zhì)、格調(diào)、情趣； （ 3）不片面追求華麗，但求實(shí)惠、方便、合理； 家是生活！ 我們賣給業(yè)主的不僅僅是房子和環(huán)境，更重要的是生活；既是高品位的生活空間 ，也是高質(zhì)量的一輩子甚至兩輩子的生活時(shí)間。 家有品味！ 家不是星級(jí)酒店，不是夜總會(huì)，不是高檔材料的堆砌與華麗裝飾的炫耀。 家親自然！ 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 策劃方案 風(fēng)火廣告 合生創(chuàng)展 黑弧廣告 別墅專題 戴德梁行 地產(chǎn)知識(shí) 順馳地產(chǎn) 金地地產(chǎn) 博思堂廣告 各地區(qū)專題 北京、上海、深圳、廣州、天津、重慶、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、廣西、湖南 家應(yīng)當(dāng)最大限度地?fù)碛凶匀?，特別是與人們生活息息相關(guān)的陽光、空氣、風(fēng)和景觀，這些均是都市人身在鬧市無法真正擁有的資源。人們在社會(huì)上遇到種種不穩(wěn)定感，只能到家庭的港灣撫平，家是當(dāng)代人最能寄托終身的載體。 同時(shí)，“回家”也是富于沖擊力和感染力的廣告主題。 —— 號(hào)召人們，特別是男士回歸家庭 — “下班了就該回家！”以此引起女性買家的認(rèn)同。 本項(xiàng)目的營銷總概念是一個(gè)復(fù)合的概念體系。而在先期，由于可用作項(xiàng)目品牌塑造的因素和條件相對不足，有關(guān)營銷賣點(diǎn)，尚未在項(xiàng)目產(chǎn)品中得到體現(xiàn)，因此，在早期宣傳弘揚(yáng)“回歸家本位”居住理念以及本項(xiàng)目“以家為本”的形象就顯得十分重要。 后期在延續(xù)和完善教育和服務(wù)概念的同時(shí)，全面展示本項(xiàng)目在產(chǎn)品性能及物管服務(wù)兩方面的品質(zhì)特性，進(jìn)一步擴(kuò)大產(chǎn)品的美譽(yù)度與項(xiàng)目的影響力，拓寬目標(biāo)市場。所以，本項(xiàng)目入市不宜過早，否則，工程形象進(jìn)度不能跟上營銷進(jìn)程，將不僅僅使?fàn)I銷效能大幅 降低，更有可能產(chǎn)生惡劣的負(fù)面影響，使本項(xiàng)目陷入“夾生飯”的困境。 （ 3）在本項(xiàng)目開盤入市前，一方面需要采取相應(yīng)的營銷推廣策略，提高本項(xiàng)目的市場認(rèn)知度；另一方面要 求本項(xiàng)目應(yīng)形成一定的項(xiàng)目形象，使消費(fèi)者在一定的市場認(rèn)知度的基礎(chǔ)上能真切體會(huì)到本項(xiàng)目一些產(chǎn)品優(yōu)勢：市區(qū)商業(yè)區(qū)的近鄰，優(yōu)質(zhì)小學(xué)教育的延伸，愛家主張的旗手??如此，本項(xiàng)目入市方可達(dá)到預(yù)期效果。 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 策劃方案 風(fēng)火廣告 合生創(chuàng)展 黑弧廣告 別墅專題 戴德梁行 地產(chǎn)知識(shí) 順馳地產(chǎn) 金地地產(chǎn) 博思堂廣告 各地區(qū)專題 北京、上海、深圳、廣州、天津、重慶、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、廣西、湖南 銷售時(shí)機(jī)慣例 （ 1）每年年初，是住宅項(xiàng)目銷售的傳統(tǒng)淡季，廣大消費(fèi)者消費(fèi)心態(tài)處于一個(gè)調(diào)整期。通過開盤前強(qiáng)大的項(xiàng)目前期推廣造勢，在開盤時(shí)形成第一波銷售熱潮，在 10 月長假前盡量消化掉在開盤前儲(chǔ)備的內(nèi)部認(rèn)購客戶；進(jìn)入 10 月長假期間，通過到本項(xiàng)目現(xiàn)場實(shí)際體驗(yàn)以及其間的宣傳推廣與公關(guān)活動(dòng)，在十一長假期間形成第二波銷售熱潮，從而形成一波未平、一波又起的良好走勢，并進(jìn)一步將本項(xiàng)目的銷售拉向更高的階段。 “景秀花園”項(xiàng)目形象塑造的原則 ： “景秀花園”的項(xiàng)目總概念為“以家為本”，則其項(xiàng)目形象一定要體現(xiàn)“景秀花園”就是“最本質(zhì)化的家”。同時(shí)，“溫馨永恒”也表現(xiàn)出“景秀花園”小區(qū)整個(gè)項(xiàng)目所具有的強(qiáng)大生命力，不僅體現(xiàn)出開發(fā)商盡心盡力地為消費(fèi)者營造 “跟你一輩子”的家，而且也彰示開發(fā)商對“景秀花園”項(xiàng)目堅(jiān)定不移的開發(fā)信念，從而體現(xiàn)了本項(xiàng)目的深刻內(nèi)涵。 將“景秀花園”小區(qū)整體項(xiàng)目形象定位為：一個(gè)溫馨永恒、不斷 成長的家，正是這些要素的高度濃縮，集中反映。 但對于“景秀花園”之各組團(tuán)，有必要圍繞“家本位”進(jìn)行命名，以體現(xiàn)本項(xiàng)目的總概念。 （三）項(xiàng)目 VI 系統(tǒng) 基本部分 （ 1）“景秀花園”標(biāo)志 （ 2）標(biāo)準(zhǔn)字體 （ 3）標(biāo)準(zhǔn)色 （ 4）標(biāo)志基本組合（橫式、豎式） （ 5）標(biāo)志象征圖形 應(yīng)用部分 （ 1）證件類：工作卡、業(yè)主證、車輛出入證、會(huì)員卡 、名片、臨時(shí)工作卡、胸徽、臨時(shí)出入證、業(yè)主保修卡等等。 （ 5）招牌、標(biāo)識(shí)類：戶外交通道路指示牌、戶外廣告牌。 （ 9）日常用品類：煙灰缸、茶杯、紙杯、餐巾紙、報(bào)紙架、建議箱等等。 項(xiàng)目形象的實(shí)施要做到有新意，能最大限度地?cái)U(kuò)大市場影響力。 因此，在“景秀花園”項(xiàng)目形象策略實(shí)施中，先期樹立項(xiàng)目“不能復(fù)制”的形象，緊隨著要迅速推出獨(dú)具特色的“教育”與“健康”服務(wù)體系，突出本項(xiàng)目的性價(jià)比和產(chǎn)品適用性的鮮明形象。在“景秀花園“推廣入市的時(shí)候，宣傳力度到位，從而使本項(xiàng)目所針對的主力目標(biāo)客戶群的區(qū)域范圍得以延伸，這為本項(xiàng)目的項(xiàng)目形象策略站 在全市的高度準(zhǔn)備了條件。 由于本項(xiàng)目的主力客戶群定位為中，青年消費(fèi)者群體，因此，本項(xiàng)目的項(xiàng)目形象策略要注意與主力客戶群 —— 中，青年消費(fèi)者的心理偏好相協(xié)調(diào)，由此才能贏得消費(fèi)者對本項(xiàng)目的認(rèn)同。過去幾年，市區(qū)區(qū)域內(nèi)，確實(shí)有眾多的樓盤項(xiàng)目開發(fā)成功，但沒有任何一個(gè)樓盤創(chuàng)立了自己的品牌。 市場拓展目標(biāo) 本項(xiàng)目的宣傳推廣要依據(jù)項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略的要求，達(dá)到市場拓展的目標(biāo)。這些是本項(xiàng)目宣傳推廣的幾大出發(fā)點(diǎn)。 通過闡明本項(xiàng)目是目前峨眉房地產(chǎn)住宅市場新一代的住宅小區(qū)精品，其總體規(guī)劃和設(shè)計(jì)理念將緊緊圍繞“以家為本”的理念展開，進(jìn)而系統(tǒng)介紹本項(xiàng)目住宅產(chǎn)品的科學(xué)空間布局、室內(nèi)空間的實(shí)用性、建筑外立面創(chuàng)新、小區(qū)人性化處理、配套設(shè)施的齊全、物業(yè)管理服務(wù)的創(chuàng)新、小區(qū)平面合理分布特點(diǎn)、良好的小區(qū)環(huán)境以及適當(dāng)超前的戶型 設(shè)計(jì)、建筑材料運(yùn)用等方面的一流水準(zhǔn)。 對整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行總體分析，進(jìn)一步開發(fā)本項(xiàng)目品牌，利用可資利用的各方面資源，提高本項(xiàng)目的關(guān)注度及號(hào)召力。根據(jù)本項(xiàng)目具體情況及目前峨眉房地 產(chǎn)市場現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢，本項(xiàng)目宣傳推廣主要途徑如下： 廣告 廣告主要為：報(bào)紙廣告、峨眉電視臺(tái)廣告、戶外廣告、車身廣告以及其他廣告。根據(jù)本項(xiàng)目 以家為本，溫馨永恒 的廣告主題，對各類型廣告進(jìn)行如下闡述： 報(bào)紙廣告創(chuàng)意思路 圍繞 以家為本，溫馨永恒 的廣告主題，對其進(jìn)行深化，達(dá)到有效宣傳本項(xiàng)目的目的。越準(zhǔn)確簡煉，越能突出效果，越能給人留下印象。 四、宣傳推廣策略三 —— 新聞 為了使本項(xiàng)目能在廣大消費(fèi)者中形成很強(qiáng)的影響力，可以制造一些有助于本項(xiàng)目形象與銷售的新聞事件，使目標(biāo)客戶群在較短的時(shí)間內(nèi)相互傳播，并通過大眾傳媒對這些新聞進(jìn)行報(bào)道，以此推動(dòng)本項(xiàng)目的營銷推廣工作。主要為以報(bào)紙為主。 第四部分 “景秀花園”銷售策略 一、各銷售周期的劃分及相 應(yīng)策略 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 策劃方案 風(fēng)火廣告 合生創(chuàng)展 黑弧廣告 別墅專題 戴德梁行 地產(chǎn)知識(shí) 順馳地產(chǎn) 金地地產(chǎn) 博思堂廣告 各地區(qū)專題 北京、上海、深圳、廣州、天津、重慶、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、廣西、湖南 （一）預(yù)熱造勢期（ 年 月～ 年 月） 價(jià)格策略 本階段主要為內(nèi)部認(rèn)購，不執(zhí)行具體的價(jià)格。 （二） 開盤導(dǎo)入期（開盤期 年 月～ 年 月） 價(jià)格策略 （ 1）定價(jià)原則： 低價(jià)入市 （ 2）定價(jià)說明 ○ 1 本項(xiàng)目 在本階段的工程形象進(jìn)度較弱； ○ 2 本項(xiàng)目應(yīng)盡量拉大與其它樓盤的價(jià)格差； ○ 3 客戶對本項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)還不夠深入，有一個(gè)認(rèn)知導(dǎo)入的過 程。 （ 4）價(jià)格制定建議 均價(jià)： 元 /㎡左右 銷售手法 ○ 1 以現(xiàn)場銷售為主，定向直銷為輔的行銷模式； ○ 2 在整體銷售的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)老客戶帶新客戶的促銷手段。 銷售比例 完成總銷售額的 35％ （五）穩(wěn)健收盤期（ 年 月～ 年 月 ） 價(jià)格策略 （ 1）定價(jià)原則 隨市場大行情上漲小幅提升均價(jià)，如果本項(xiàng)目受突發(fā)不利因素的影響，也可以通過優(yōu)惠或折扣的方式變相調(diào)價(jià)?；舅悸啡缦拢簩σ奄徺I本項(xiàng)目物業(yè)的客戶進(jìn)行宣傳，若能帶領(lǐng)或介紹新客戶并幫助達(dá)成購買合同，將給介紹人一定比例的獎(jiǎng)勵(lì)。 “炒家”法 由于本項(xiàng)目入市價(jià)格相對比較低，價(jià)格上揚(yáng)空間大，具備吸引炒家入市的基本條件，因此，本項(xiàng)目可以采用“炒家”方案。本項(xiàng)目應(yīng)制造事件，引發(fā)“聚焦眼球”效應(yīng)，提高本項(xiàng)目的關(guān)注度和影響力。 第五部分 本項(xiàng)目銷售前的準(zhǔn)備工作 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 策劃方案 風(fēng)火廣告 合生創(chuàng)展 黑弧廣告 別墅專題 戴德梁行 地產(chǎn)知識(shí) 順馳地產(chǎn) 金地地產(chǎn) 博思堂廣告 各地區(qū)專題 北京、上海、深圳、廣州、天津、重慶、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、廣西、湖南 一、進(jìn) 入銷售部前的準(zhǔn)備工作 戶外廣告 戶型圖設(shè)計(jì)制作 樓書制作 本項(xiàng)目統(tǒng)一說詞 樓盤初步定價(jià) 銷售人員培訓(xùn) 銷售人員道具準(zhǔn)備 預(yù)訂文件的準(zhǔn)備 銷售條件及銷售文件的進(jìn)一步完善 廣告宣傳開始 1其他 二、銷售隊(duì)伍的組建與培訓(xùn) （一）銷售隊(duì)伍組建 銷售接待中心人員配備 銷售經(jīng)理 1 名；銷售主管 1 名；置業(yè)顧問 8 名； 工作職責(zé)： （ 1）銷售經(jīng)理： 制定總體銷售計(jì)劃和市場推廣策略，把握市場動(dòng)向，抓住時(shí)機(jī)，促成大型客戶的成交。 售樓部職責(zé) （ 1）負(fù)責(zé)房產(chǎn)的銷售工作，并按規(guī)定為顧客辦理有關(guān)手續(xù)。 （ 5）做好公司房地產(chǎn)銷售租賃的綜合統(tǒng)計(jì)，妥善管理經(jīng)營合同等一切檔案資料。 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 策劃方案 風(fēng)火廣告 合生創(chuàng)展 黑弧廣告 別墅專題 戴德梁行 地產(chǎn)知識(shí) 順馳地產(chǎn) 金地地產(chǎn) 博思堂廣告 各地區(qū)專題 北京、上海、深圳、廣州、天津、重慶、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、廣西、湖南 （二）培訓(xùn)計(jì)劃 培訓(xùn)時(shí)間： 年 月 培訓(xùn)方式：以理論教學(xué)為主，實(shí)地參觀為輔，主要形式是授課、參觀和模擬售樓。觀邸項(xiàng)目整合推廣策略提 案》 73頁 ppt 名企案例 2021年 09月更新 《中原 2021年 6月濟(jì)南紅尚坊招商銷售策略報(bào)告》 122頁 ppt 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 策劃方案 風(fēng)火廣告 合生創(chuàng)展 黑弧廣告 別墅專題 戴德梁行 地產(chǎn)知識(shí) 順馳地產(chǎn) 金地地產(chǎn) 博思堂廣告 各地區(qū)專題 北京、上海、深圳、廣州、天津、重慶、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、廣西、湖南 名企案例 2021年 09月更新 《同策 2021年上海大華雙河灣項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告》 133頁 ppt 名企案例 2021年 09月更新 《世聯(lián) 2021年別墅建筑風(fēng)格及打造要點(diǎn)》 59頁 ppt 名企案例 2021年 09月更新 《成全機(jī)構(gòu) 2021年 6月中國房地產(chǎn)廣告精華月報(bào)（第 9期）》 80頁 pdf 名企案例 2021年 09月更新 《 2021年 7月 8日青島保利疊翠長堤項(xiàng)目第二次創(chuàng)意表現(xiàn)及創(chuàng)意說明》 46頁 ppt 名企案例 2021年 09月更新 《 2021年南京新景祥營銷事務(wù)流程》 46頁 word 名企案例 2021年 09月更新 《思源經(jīng)紀(jì) 2021年 11月奧克斯天津武清泉達(dá)路項(xiàng)目發(fā)展策劃案》 141頁 ppt 名企案例 2021年 09月更新 《世聯(lián) 2021年武漢復(fù)地城市山 A1415別墅形象推廣思路》 38頁 ppt 名企案例 2021年 09月更新 《中原地產(chǎn)周刊（ ）》 16頁 word 名企案例 2021年 09月更新 《博思堂 2021年 7月 12日－ 2021年 7月 18日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 78頁 ppt 名企案例 2021年 09月更新 《博思堂 2021年 5月 10日