【正文】 施的高效率。 第三部分 “景秀花園”的宣傳推廣 一、本項目宣傳推廣策略概述 （一）宣傳推廣目標 銷售增長目標 本項目的一切宣傳推廣活動都是為了開拓市場并贏得市場，從而提高本項目的銷售業(yè)績，在較短的時間內(nèi)回籠資金，以利于下一階段的開發(fā)，形成良性循環(huán)，最終實現(xiàn)并超越預期利潤。 （二）宣傳推廣主要內(nèi)容 本項目是緊鄰通向市區(qū)的新建道路，環(huán)境景觀優(yōu)美、物管服務一流、社區(qū)文化高尚的高品位花園小區(qū)。 通過對本項目所在的教育、健康氛圍很濃的高尚居住區(qū)以及本項目“以家為本”的物業(yè)管理與服務內(nèi)容等的詳細闡述，表現(xiàn)出本項目不僅僅生產(chǎn)的是住宅產(chǎn)品，更是為業(yè)主居家生活服務的項目特點，使本項目對廣大消費者有更強的親近感和感召力。 新聞 新聞要與廣告及公關推廣活動互動展開。本項目通過公關推廣活動將能推動項目品牌的樹立，同時，也能積聚人氣，促進銷售。 品牌提升期（熱銷期） 鞏固前期營銷成果，利用前期營銷所帶來的營銷資源，保持足夠的媒體投放量，以擴大營銷戰(zhàn)果。 銷售比例 完成總銷售額的 15％（對較好銷售單位實行銷控） （三） 強力銷售期（強銷期年月～年月） 價格策略 （ 1）定價原則： 提升價格，形成熱銷狀況 （ 2）定價說明 本項目已聚集一批忠實的客戶及躍躍欲試的準客戶； 客戶對本項目的認 知度正逐漸加深。 銷售比例 完成總銷售額的 25％（允許其中有不超過 ％的特殊尾房余作特殊處理） 二、銷售應變設計思路 “最高限價”法 在本項目的宣傳推廣與銷售執(zhí)行中，推出“最高限價”，以此展示本項目極高的性 價比。這就需要運用社會各方面的資源的已有的網(wǎng)絡，在銷售現(xiàn)場外組織一批炒家，利用置業(yè)投資分析的技術強勢強化這部分炒家進入本項目，既有利本項目人氣，又促進銷售。 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 策劃方案 風火廣告 合生創(chuàng)展 黑弧廣告 別墅專題 戴德梁行 地產(chǎn)知識 順馳地產(chǎn) 金地地產(chǎn) 博思堂廣告 各地區(qū)專題 北京、上海、深圳、廣州、天津、重慶、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、廣西、湖南 （ 2）銷售主管 房屋銷售、收集房地產(chǎn)綜合信息、定期調(diào)研市場走勢，并結(jié)合項目提出對策，對置業(yè)顧問的日常管理，協(xié)助銷售經(jīng)理開展其他工作等。 （ 7）參與房地產(chǎn)交易的談判。北緯 28176。君悅龍庭投標報告》 90頁 pdf 名企案例 2021年 09月更新 《風火廣告 2021年 4月西安金地舟山桂花城考察報告》 112頁 ppt 名企案例 2021年 09月更新 《 2021年萬科營銷出品標準化》 76頁 pdf 名企案例 2021年 09月更新 《 2021年 8月烏魯木齊綠城 培訓計劃：詳見計劃安排表 培訓考核：安排一次命題考試，占考核成績的 40%，平時表現(xiàn)占考核成績的 30%，售樓模擬演示成績占考核成績的 30%，以考核成績?yōu)橐罁?jù)淘 汰兩名培訓人員。 （ 3）擬定 房地產(chǎn)銷（預）售的設計方案，提交公司領導及相關部門討論通過后予以執(zhí)行。 “ 制造恐慌 ” 法 主動把握買家心理，制造旺售勢態(tài)，在“趨眾心理”趨使下，有助于吸引部分觀望買家。例 “親屬優(yōu)惠”法 為強化本項目銷售過程中宣傳的聯(lián)帶效應，擴大影響力，在項目的促銷過程中可以采用“親屬優(yōu)惠”方案，即在購買本項目住宅的客戶中，如果兩個或兩個以上的客戶能夠提供相互之間 存在法定親屬關系的證明，則他們的購房價格就能獲得一定的優(yōu)惠。 （ 3）效果分析 本項目的市場認知度的提升和本區(qū)域的市場影響力的進一步增強，將使價格與銷售率的快速提升成為可能。 以人員強力“直銷”，通過與廣大消費者的接觸，一方面宣傳本項目產(chǎn)品，另一方面建立一定的客源渠道。 五、媒體策略與實施 （一）媒體選擇 報紙廣告 以居民經(jīng)常閱覽的報紙為主 戶外廣告 （以大型廣告牌為主，輔以小量燈箱廣告、指路牌廣告及車身廣告） 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 策劃方案 風火廣告 合生創(chuàng)展 黑弧廣告 別墅專題 戴德梁行 地產(chǎn)知識 順馳地產(chǎn) 金地地產(chǎn) 博思堂廣告 各地區(qū)專題 北京、上海、深圳、廣州、天津、重慶、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、廣西、湖南 電視廣告 考慮適量投放 峨眉電視臺欄目 （三）媒體實施策略 預熱造勢期 本階段更多地以軟性宣傳為主。 ○ 2 階段性硬廣告方式 電視廣告創(chuàng)意思路（暫選） 本項目電視廣告應主要作為項目形象宣傳，通過峨眉電視臺的欄目進行，以優(yōu)美的視聽效果樹立起本項目高品味生活的項目形象，促進品牌的塑造 （ 1）宣傳的主要內(nèi)容 ○ 1 突出宣傳本項目未來的高品味生活方式 ○ 2 強化本項目優(yōu)越的區(qū)位條件和優(yōu)美的環(huán)境 ○ 3 本項目的一些活動 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 策劃方案 風火廣告 合生創(chuàng)展 黑弧廣告 別墅專題 戴德梁行 地產(chǎn)知識 順馳地產(chǎn) 金地地產(chǎn) 博思堂廣告 各地區(qū)專題 北京、上海、深圳、廣州、天津、重慶、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、廣西、湖南 ○ 4 突出社會各對本項目的極大關注 ○ 5 其他 （ 2）宣傳方式 形象片突出本項目的優(yōu)越性，用動感畫面表現(xiàn)本項目未來居家模式，強化家的溫馨、舒適、暢意。在不同階段或不同目標市場，所訴求的側(cè)重點各有所不同。 因此，本項目的宣傳推廣都要針對他們，各方面信息的傳遞，也都要真實地被他們接受。我認為這將是在峨眉山市房地產(chǎn)市場創(chuàng)立品牌的案例。 因此，對于“景秀花園”小區(qū)，一定要做到項目形象策略實施的全局性，進行全市性的形象展示，以保證銷售效率。 項目形象的實施要做到能充分體現(xiàn)本項目“以家為本”的項目總概念。 （ 7）紀念物、禮品類：掛歷、臺歷、明信片、生日卡、賀卡、賀年卡、邀請函、手提袋、電話記錄要、匙扣、文化 T 恤衫、太陽帽、紀念傘、紀念杯?！昂汀痹?“人和”、“睦”指“睦鄰”，表達了“家庭美滿、鄰里和諧”家居境界，是本項目關于環(huán)境與家的集中體現(xiàn)； —— “佳馨苑”、“佳恒苑”、“佳和苑”、“佳睦苑” 、“佳貴苑”、“佳祥苑”六個名稱簡單易記，容易與消費者溝通。同時，“景秀花園”在“以家為本”的開發(fā)理念指導下，所提供的住宅產(chǎn)品是與時俱進的，所提供的物管服務是不斷發(fā)展完善的；“景秀花園”塑造的社區(qū)居住文化是以“教育”和“健康”為特點的，人們在小區(qū)內(nèi)將是一個不斷成長的生活歷程，通過對“景秀花園”“不 斷成長的家”的形象定位，將使本項目更觸及到廣大消費者的居家需要內(nèi)核，表現(xiàn)出“景秀花園”小區(qū)提供的定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 策劃方案 風火廣告 合生創(chuàng)展 黑弧廣告 別墅專題 戴德梁行 地產(chǎn)知識 順馳地產(chǎn) 金地地產(chǎn) 博思堂廣告 各地區(qū)專題 北京、上海、深圳、廣州、天津、重慶、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、廣西、湖南 不僅僅是滿足基本居住需要的住宅產(chǎn)品，而更是一個以家為本的有更高附加值的生活方式。與此同時，在目前峨眉山市房地產(chǎn)市場情況下，住宅項目形象整體展示已成為營銷中的一個重要手段，一方面以此體現(xiàn)開發(fā)商的實力，以增強消費者信心，另一方面彰顯項目巨大的產(chǎn)品附加值，不僅僅提供優(yōu)質(zhì)的住宅產(chǎn)品，更是一種適當超前的生活方式。 市場形勢條件 （ 1）在今明兩年，本市將會有相應的樓盤相繼入市，其中個別項目目前的工作與本項目的工作進展時間差距很大，因此，為鎖定部分目標客戶起見，本項目的入市前的前期宣傳造勢 與預定等工作可以適當提前。根據(jù)對本項目目標客戶群的分析，本項目主力消費群體基本上為二次置業(yè)者，相對一次置業(yè)者來說其受外界因素的影響要低一些，而更多的是關注本項目產(chǎn)品是否有較高的性價比，就此，本項目在后期 的營銷中應該更多的將本項目有別于其他項目的產(chǎn)品特性和附加值通過一定的消費者實際感受來體現(xiàn)，通過宣傳項目形象以及表現(xiàn)并體驗本項目環(huán)境與服務等方式，在強調(diào)價格適中的前提下，全面展示本項目的產(chǎn)品特性和物業(yè)品質(zhì)，進一步擴大產(chǎn)品的美譽度與項目的影響力，以拓寬目標市場，擴大銷售業(yè)績。 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 策劃方案 風火廣告 合生創(chuàng)展 黑弧廣告 別墅專題 戴德梁行 地產(chǎn)知識 順馳地產(chǎn) 金地地產(chǎn) 博思堂廣告 各地區(qū)專題 北京、上海、深圳、廣州、天津、重慶、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、廣西、湖南 四、本項目營銷總體思路描述 早期建立以 “回歸家本位”概念為主線，建立本項目在開發(fā)理念上的先進性，宣傳本項目產(chǎn)品一流的品質(zhì)屬性，奠定品牌基礎。 —— 號召開發(fā)商以“家本位”的觀念進行開發(fā)和經(jīng)營，以此定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 策劃方案 風火廣告 合生創(chuàng)展 黑弧廣告 別墅專題 戴德梁行 地產(chǎn)知識 順馳地產(chǎn) 金地地產(chǎn) 博思堂廣告 各地區(qū)專題 北京、上海、深圳、廣州、天津、重慶、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、廣西、湖南 作為在市場上建立企業(yè)形象和產(chǎn)品形象的起點。大面積的窗戶和陽臺，以及退臺應成為這里的特色。既要夠遠，足以避亂，又要夠近，進入繁華鬧市的車程不超過 10 分鐘。最 終目標是在入住以前達到 75%以上的銷售率，當然，具體銷售節(jié)奏還要根據(jù)市場的狀況和工程進度作相應的調(diào)整 。隨后的銷售階段售價可根據(jù)實際銷售狀況和工程進度逐步向上調(diào)整。 工地包裝 目的：提升樓盤品位，表現(xiàn)樓盤內(nèi)涵，獲取買家認可從而促成銷售。 在市場推廣策略上，大致分為三個步驟： 步驟一：根據(jù)市場情況，結(jié)合項目的具體特點，選擇滿足市大橋效應 道路效應 項目定位 本項目潛在價值大 本項目產(chǎn)品品質(zhì) 目前本區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 本項目價值空間讓利于消費者 本 項目價 格較合理 目標客戶群心理特征 目標客戶群圖便宜 消費者獲得更大利益而采取購房行動 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 策劃方案 風火廣告 合生創(chuàng)展 黑弧廣告 別墅專題 戴德梁行 地產(chǎn)知識 順馳地產(chǎn) 金地地產(chǎn) 博思堂廣告 各地區(qū)專題 北京、上海、深圳、廣州、天津、重慶、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、廣西、湖南 場需求的經(jīng)營理念，制定合理的銷售價格。使目標客戶群對本項目的前 景感到樂觀，以此吸引本項目目標客戶群。 其營銷啟動過程如下圖所示： 基 于以上 情況，我們對項目提出如下初步建議： （ 1）本項目應以中高檔物業(yè)身份立足 該區(qū)域 。而軟價值的判斷是一個感性過程，增加軟價值的最有效方法就是物業(yè)形象包裝和廣告促銷宣傳。 定價及價格策略 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 策劃方案 風火廣告 合生創(chuàng)展 黑弧廣告 別墅專題 戴德梁行 地產(chǎn)知識 順馳地產(chǎn) 金地地產(chǎn) 博思堂廣告 各地區(qū)專題 北京、上海、深圳、廣州、天津、重慶、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、廣西、湖南 定價有三種導向，即成本導向、購買者導向和競爭導向。 銷售節(jié)奏的把握 我認為：本項目可分為四個銷售階段，即開盤期、強銷期、熱銷期、和續(xù)銷期（入住 3 個月內(nèi)）。 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 策劃方案 風火廣告 合生創(chuàng)展 黑弧廣告 別墅專題 戴德梁行 地產(chǎn)知識 順馳地產(chǎn) 金地地產(chǎn) 博思堂廣告 各地區(qū)專題 北京、上海、深圳、廣州、天津、重慶、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、廣西、湖南 家就是家！ 回歸家本位首先意味著在經(jīng)營目標上以人為本，為營造人居而開發(fā)，還家的本來面目，而不是為銷售而開發(fā)。要做到這一點只有從對品味和格 調(diào)的追求開始，良好的居住環(huán)境與低價位的住宅才是真正惠及購房者。所以，“景秀花園”力圖向人們貢獻一個歲月永恒、充滿未來希望的家：建造房子，用優(yōu)秀品質(zhì)支撐永恒；服務家庭，用愛家主張營造溫馨。 本項目營銷總概念就是建立在本項目各項特質(zhì)之上的營銷主題： —— 品牌概念； —— 教育概念； —— 健康概念；