金陵市房地產(chǎn)-世紀花園4期房地產(chǎn)項目營銷策劃方案(ppt43)-地產(chǎn)策劃-預覽頁
【正文】 但應在 2020年 5月份盡快啟動客戶積累，利用產(chǎn)品定位的差異化與合理的定價，提前進入銷售狀態(tài) —— 5月份啟動內(nèi)部認購與客戶積累，商業(yè)部分同步啟動預招商（利于修正商業(yè)規(guī)劃方案與商業(yè)管理方案 /具備帶租約銷售的條件） PART4 營銷策略 ? 銷售節(jié)奏 2020年 5月： 全盤預熱 商業(yè)預招商登記 2020年 6月： 住宅內(nèi)部認購 /客戶積累啟動 商業(yè)預招商登記 2020年 09月：開盤強推 2020年 10月： A座住宅開盤 /小戶型開盤 商業(yè)正式招商 2020年 11月： 家居中心開盤銷售（含 B座展貿(mào)廳） 2020年 12月： 生活中心開盤銷售 2020年 03月： 全盤混推 2020年 05月： 清盤 /開業(yè)時間待定 PART4 營銷策略 ?銷售方式 A座 城市公寓 常規(guī)銷售 B座 展貿(mào)廳 /寫字樓 常規(guī)銷售 快捷酒店公寓 可考慮帶租約銷售 /精裝修 +家具 /家電 商業(yè) 整體或局部帶租約銷售 6年 7%或 5年 8% PART4 營銷策略 ? 市場推廣 由于總建規(guī)模有限，銷售周期應盡量控制在 6個月左右，在市場推廣的 執(zhí)行中，建議采用密集化強攻，用 34個回合完成全盤推廣的任務(wù)，并根 據(jù)各個階段的推廣重點采用不同的傳播工具 住宅 —— 傳統(tǒng)媒介與長效（報紙 /戶外等） 商業(yè) —— 盡可能詳盡的各樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃圖等銷售道具 集中性大規(guī)模的產(chǎn)品推介活動（投資說明會） 大量的針對商業(yè)規(guī)劃的新聞性報道 渠道 —— 充分利用金陵世紀花園龐大的業(yè)主群 通過對渠道內(nèi)客戶的挖掘促進商鋪銷售 PART 5 商業(yè)管理 ? 招商方向 本案涉及到的業(yè)種包括 ：家裝及相關(guān)配套行業(yè) 餐飲業(yè) 居民區(qū)需要的各種行業(yè) —————————————————————————————————— 在招商中需要嚴格控制業(yè)態(tài)與業(yè)種，才能確保后期經(jīng)營管理的質(zhì)量 由于建設(shè)周期相對較長，建議的步驟為 通過預招商調(diào)整規(guī)劃與商管方案（包括回租方案） 產(chǎn)權(quán)銷售 正式招商與開業(yè)準備 開業(yè) 階段性規(guī)劃調(diào)整 階段性回購 PART5 商業(yè)管理 ?租金管理 本案的預計可實現(xiàn)租金為 1。 PART 6 營銷成本與收益 ?總銷金額 PART 6 營銷成本與收益 ? 營銷費用 由于涉及較大面積的商鋪推廣，預計本案的營銷費用為總銷金額 的 2%左右，費用總額約為 350萬元（不包含招商費用與售樓處、 樣板房裝修等） PART 6 營銷成本與收益 ?招商費用 根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃的質(zhì)量與租金標準，招商費用有較大彈性，如按本方案的商業(yè)規(guī)劃方向，預計招商難度較小，招商費用可控制在 30 40萬元左右； PART 6 營銷成本與收益 ?商管撥備與租金補差 如采用帶租約銷售的方式，應考慮到對前 3年的商管虧損進行預撥備， 撥備幅度約為帶租約銷售部分銷售總額的 15%左右（可彌補前 3年左右的 回租虧損）， 3年以后的租金由商管公司獨立承擔；撥備部分可以通過 售價消化的方式對沖（在目標售價的基礎(chǔ)上加價銷售） PART 7 附件 ? 代理費報價 2。 Vconsulting
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