【正文】 價格總趨勢低開高走。 ※具體價格詳細擬訂于本項目擴初制定后另行安排 營 銷 部 分 一．塑造住宅“物業(yè)的差異性和唯一性 一、 塑造住宅“物業(yè)的差異性和唯一性 從地段上塑造物業(yè)的差異性 本案可以充分突出小區(qū)的高尚居住氛圍來表現(xiàn)和強調(diào)地域的差異性概念， 在全鎮(zhèn)范圍以及周邊各鄉(xiāng)鎮(zhèn)掠奪目標(biāo)客源。我們要從環(huán)境景觀設(shè)計理念的更深層次上說服和引導(dǎo)客戶， 使人民產(chǎn)生共鳴。制造高檔物業(yè)、園 中園、綠中園的氛圍。園中可大量采用文人喜歡、文化氛圍較濃之 “樹”。 從建材和設(shè)備上塑造物業(yè)的差異性 物業(yè)的建材和設(shè)備的選擇一定部分高檔，不論是建筑用材還是裝飾用材， 都要體現(xiàn)出與眾不同的地方，這樣特別是樣板層次裝飾材料上，更是要體 現(xiàn)出不同凡響的品味文化風(fēng)格來。如建立小區(qū)主動性服務(wù)的健康 VIP體系（與知名的大醫(yī)院聯(lián)動，并在小區(qū)實行定期的體檢和對于老人和小孩的定期主動上門咨詢等）；建立小區(qū)與外界大型休閑娛 樂場所的休閑 VIP 體 系；建立小區(qū)與外界名校的聯(lián)動體系解決小區(qū)業(yè)主孩子上學(xué)問題。 從物業(yè)的管理和服務(wù)塑造物業(yè)軟件上的差異性和唯一性 通過的高水準(zhǔn)管理，促成品牌概念。 媒體進行密集開盤 軟廣告的跟進炒作 （如：國發(fā)花園為什么開盤就出現(xiàn)排隊現(xiàn)象？國發(fā)花園開盤排隊搶購帶 來的思考等）在溫州各大媒體進 行軟廣告宣傳 五、 媒體的選擇 1） 溫州電視臺（黃金時段）電視節(jié)目 2）溫州都市報、溫州晚報、溫州商報、溫州日報等 3）雜志：溫州生活等 4）網(wǎng)絡(luò)：制作網(wǎng)頁和網(wǎng)址，以備客戶查詢 5）戶外：大型看板（在龍港城區(qū)中心或主要交通干道設(shè)立大型看 板、定期更換。 C．銷售道具：名片、信封、信紙、手機袋、模型、展板、電腦、音響、幻燈等。 c) 環(huán)境：樣板間內(nèi)部環(huán)境必需專心營造，使人產(chǎn)生錯覺，并忽略諸多不良因素。 （ 3）、綠化帶的預(yù)先布置 現(xiàn)代購房群體，普遍都比較重視物業(yè)的外部環(huán)境，這是眾所周知的，為了能讓客戶留下良好的環(huán)境印象，并給客戶締造充分的信心基礎(chǔ)，樣板綠化帶的布置是必不可少的，而且呈現(xiàn)在客戶面前的樣板綠化必需是與規(guī)劃是一致的，包括所有植種的花草樹木，均需一致，使小區(qū)的綠化概貌讓人產(chǎn)生一斑見豹的感覺。 取城區(qū)中心人流密集處的中介公司協(xié)商設(shè)立售樓點。路線過處有樣板房綠化帶，道路兩邊要插上彩旗以便營造現(xiàn)場氣氛。 e) 梁柱：用巧妙的裝飾掩飾梁柱位置，使 空間增加，格局順暢。一個精品樣板房能夠及時分散客戶對樓盤一些不良因素的注意力，所以一般來說，在物業(yè)銷售工作正式開展前，均應(yīng)完成樣板房的裝修，而且必須是精品。 B．售樓處的包裝（詳情見第六大點） C．工地現(xiàn)場包裝：做好工地現(xiàn)場的形象展示工作 D．樣板房（詳情見第六大點） 2）宣傳品的設(shè)計制作 A． 樓書、海報、 DM、 SP 特刊等：樓書設(shè)計要求極品品質(zhì)， 內(nèi)容詳 盡豐富，能體現(xiàn)出物業(yè)的品味，并能夾附光碟、海報。（在此不一一重復(fù)羅列） 二 形象定位 龍港首家甌江杯優(yōu)秀工程， 首創(chuàng)龍港江南園林式風(fēng)格景觀住宅社區(qū) 首創(chuàng)龍港“三化合一”的花園式社區(qū) 四季有綠、季季有花 的健康生態(tài)社區(qū) 擁有國發(fā)花園 —— 身份尊貴、權(quán)威、品味的象征 名人、名流出入的高尚生活社區(qū) 國發(fā)花園高品質(zhì)、高信譽的代言詞 國發(fā)房地產(chǎn)公司 — 實力品牌 公司精心打造之精致生活園區(qū) 戶戶朝南、人車分流無不體現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計之以人為本的規(guī)劃原則 保姆式全新物管理念 三、市場推廣階段 將國發(fā)花園推向市場，我們準(zhǔn)備分為五個階段推向市場： 第一階段：為市場認知階段、品牌塑造品牌銷售 （開盤期 20xx 年 9 月中旬左右暫定）推廣策略（略） 第二階段：市場熟知階段、定位銷售期 （熱銷期 20xx 年 11 月中下旬） 推廣策略（略） 第三階段：了解物業(yè)階段，策略銷售期 （強銷售期 20xx 年 2 月中旬）推廣策略（略） 第四階段：全面銷售階段，全面細化期。 從安保和智能化體系上塑造物業(yè)的差異性 目前物業(yè)的四重安保體系（周界紅外報警、小區(qū)入口門禁、小區(qū)巡更、客戶窗磁及紅外報警、每戶緊急求助）和同時建立小區(qū)內(nèi)外信息交換網(wǎng)絡(luò)的建立，在廣告的推廣宣傳中著重強調(diào)各自的功能，并從根本上詳解利益，也就是說要讓客戶明白我們?yōu)槭裁匆@樣做？選擇這些系統(tǒng)會給他們帶來什么樣的利益？讓差異化進一步 突顯。 從建筑風(fēng)格上塑造物業(yè)的差異性，讓客戶從這些建材和設(shè)備感覺不同于自建房的享受，那就是尊貴身份文化的象征。園中的“花草”將盡量 到四季有綠，季季開，全面營造江南園林式風(fēng)格的感受。為龍 港首家園林中的家居，充分發(fā)揮有文化品味園林規(guī)劃的作用。從小處、精處入 手設(shè)計。 要讓客戶在實際考察中發(fā)現(xiàn)確實是非常合理，很有必要，這就要求樣板 房的設(shè)計布置一定要有獨創(chuàng)性和精典性，從而使物業(yè)既有別于城區(qū)的少 量競爭物業(yè)，同時也更高于未來的物業(yè)，在龍港地區(qū)是創(chuàng)造性和領(lǐng)導(dǎo)性 的。在實際銷售過程中我銷售可靈活控制。租金參考因素 房型面積、裝修成本、軟、硬件成本及質(zhì)素、回報率、市場狀況等。建造成本因素 土地費用、公建配套、建材品質(zhì)、總體規(guī)劃、配套設(shè)施、稅費等。 ※ 項目商鋪與小區(qū)住宅遙相呼應(yīng)互為