保利百合花園營(yíng)銷策劃報(bào)告書（87)營(yíng)銷策劃(文件)
【正文】 36 12棟 32 16棟 75 7棟 27 9棟 32 復(fù)式 26 4582 4446 4381 4739 4487 4418 4263 約 1760萬(wàn) 約 1460萬(wàn) 約 1150萬(wàn) 約 3910萬(wàn) 約 1250萬(wàn) 約 1160萬(wàn) 約 1870萬(wàn) 合計(jì) 273 4518 約 2020年整體推售安排 經(jīng)緯物業(yè) 52 下載 商鋪部分 本項(xiàng)目的商鋪 （ 約 90間 ） 我司建議可以在 2020年 3月份推售 （ 招租 ） ， 其考慮因素如下： ? 項(xiàng)目工程基本完成 ， 現(xiàn)場(chǎng)有條件整體推廣商鋪； ? 2020年 3月份作為項(xiàng)目的第二年住宅銷售開售期 ， 商鋪的推廣可以同期使用這部分的資源； ? 項(xiàng)目經(jīng)前期的推廣 ， 已經(jīng)有具備一定的知名度 ， 對(duì)于推廣本商業(yè)街的進(jìn)行會(huì)比較順利； 經(jīng)緯物業(yè) 53 下載 價(jià)格（單位：元/㎡）4271441844124518410042004300440045004600第一階段 第二階段 第三階段 第四階段總體價(jià)格策略： 本項(xiàng)目的整體價(jià)格是采用中開平走的方式。 2. 借保利品牌之勢(shì)，借國(guó)家示范小區(qū)整合之力，打造大社區(qū)品牌。 2步走： 第一步 2020年：確立保利百合花園的市場(chǎng)形象定位，使保利花園的市場(chǎng)形象得以深入民心，從而達(dá)到超乎想象的銷售業(yè)績(jī)。 2020年五 訴求點(diǎn)：強(qiáng)勢(shì)推出“ 愛家 ” 的主張，全面訴求產(chǎn)品的核心賣點(diǎn) 訴求點(diǎn)：居住在百合的生活狀態(tài)及生活方式，提升及鞏固百合的品牌形象。 1）蓄勢(shì)期（ 4月 23日 5月 24日） I、 4月 23日保利地產(chǎn)新聞發(fā)布會(huì) ——保利集團(tuán)打造南部地產(chǎn)第一品牌 ? 通過保利地產(chǎn)新聞發(fā)布會(huì)的信息發(fā)布，將保利地產(chǎn)的未來戰(zhàn)略、發(fā)展方向及保利百合花園的信息進(jìn)行公布 II、 5月 1日 ——5月 7日保利項(xiàng)目聯(lián)展 ? 通過保利集團(tuán)聯(lián)展的旗號(hào)，帶出保利百合花園的即將開售的信息，為保利百合花園的開售作勢(shì) 營(yíng)銷活動(dòng) 經(jīng)緯物業(yè) 61 下載 Ⅰ 、保利集團(tuán)：打造南部地產(chǎn)第一品牌，建造中國(guó)地產(chǎn)知名企業(yè) Ⅱ 、保利百合花園即將面世 媒體炒作 經(jīng)緯物業(yè) 62 下載 營(yíng)銷活動(dòng) I、名人品家活動(dòng) ? 通過名人品家的一系列推廣，使保利百合花園可以牢固地與家的概念結(jié)合，使保利百合花園等同于愛家的代名詞。 ? 為項(xiàng)目的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期積累人氣。 ——文化長(zhǎng)廊篇 ? 家是展示自由和個(gè)性的舞臺(tái)。 —— 服務(wù)篇 炒作主題：百合，讓男人更愛家。 經(jīng)緯物業(yè) 65 下載 媒體炒作：百合，讓愛家的人更有品味。 ? 萬(wàn)家的燈光就是家的感覺。 ? 成立保利業(yè)主藝術(shù)團(tuán)體組織 ——百合雅社。 經(jīng)緯物業(yè) 67 下載 營(yíng)銷活動(dòng)： ? 名人品家系列三。 經(jīng)緯物業(yè) 68 下載 文化中心（會(huì)所文化長(zhǎng)廊） 媒體炒作：百合，讓愛家的胸懷更寬廣。 社區(qū)文化氛圍。 一” 2020年“十 1. 《 名人品家 》系列二。 3. 名人及優(yōu)秀業(yè)主同心墻的揭幕儀式。 一” 2020年“五 引出“保利城”橫空出世。 C、深化好感促進(jìn)銷售 在媒體傳播上分步驟進(jìn)行 ， 先打知名度為主 ， 設(shè)定高的到達(dá)率 ， 再?gòu)?qiáng)化接觸頻次 ， 有效使用預(yù)算 ， 達(dá)成媒體投資目標(biāo) ， 實(shí)現(xiàn)最終搶占市場(chǎng)份額之目的 。 經(jīng)緯物業(yè) 78 下載 B、電視廣告 電視廣告通過平面展示 ， 有助快速建立項(xiàng)目品牌知名度 ， 在推廣期內(nèi) ， 通過靚麗的畫面展現(xiàn) ， 高頻次的投放 ， 能迅速吸引市場(chǎng)關(guān)注 ， 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目立體化宣傳 C、戶外廣告、車身廣告 通過在項(xiàng)目外部及周邊主要路段設(shè)置戶外廣告 ， 能促進(jìn)項(xiàng)目形象的建立 ， 標(biāo)識(shí)項(xiàng)目位置所在和反復(fù)提示之功用 。 經(jīng)緯物業(yè) 80 下載 報(bào)紙 戶外廣告 DM、單張派送 公關(guān)活動(dòng) 電視廣告 共同構(gòu)筑保利 經(jīng)緯物業(yè) 86 下載 5） 公關(guān)活動(dòng)（預(yù)算投入費(fèi)用：約 150萬(wàn)元） ? 在樓盤內(nèi)不定期地舉辦各式主題社區(qū)活動(dòng)，如兒童繪畫大賽、業(yè)主登山活動(dòng)等，以強(qiáng)化社區(qū)人文氛圍； ? 贊助文化、藝術(shù)社團(tuán)在樓盤內(nèi)舉辦各式展示，營(yíng)造文化藝術(shù)氛圍，提升項(xiàng)目品位； 經(jīng)緯物業(yè) 87 下載 月份 媒體選擇 銷售額 廣告比率 (除活動(dòng) ) 電視 報(bào)紙 繕稿 活動(dòng) 戶外廣告 DM 單張 合計(jì) 2020年 56月 40萬(wàn) 270萬(wàn) 20萬(wàn) 120萬(wàn) 33萬(wàn) 10萬(wàn) 493萬(wàn) 約 6000萬(wàn) % 2020年 78月 15萬(wàn) 150萬(wàn) 10萬(wàn) 32萬(wàn) —— 207萬(wàn) 約 5200萬(wàn) % 2020年 912月 60萬(wàn) 330萬(wàn) 20萬(wàn) 30萬(wàn) —— 10萬(wàn) 450萬(wàn) 約 % 總計(jì) 115萬(wàn) 750萬(wàn) 50萬(wàn) 150萬(wàn) —— —— 1150萬(wàn) 約 % 2020年總體推廣費(fèi)用明細(xì) 。 DM 、單張派發(fā)%公關(guān)活動(dòng)13%電視廣告%戶外車身%報(bào)紙廣告%經(jīng)緯物業(yè) 83 下載 1） 報(bào)紙（預(yù)算投入費(fèi)用： 800萬(wàn)元） 以 《 廣州日?qǐng)?bào) 》 為主， 《 南方都市報(bào) 》 作輔助， 《 羊城晚報(bào) 》 、為補(bǔ)充，各投放比例見下圖所示： 各媒體具體選擇及分布建議 56016080%%%0100200300400500600廣州日?qǐng)?bào) 南方都市報(bào) 羊城晚報(bào)%%%%%所用金額（萬(wàn)元） 所占比例經(jīng)緯物業(yè) 84 下載 2）電視（預(yù)算投入費(fèi)用： 115萬(wàn)元） 因海珠區(qū)轄區(qū)內(nèi)同時(shí)擁有廣東省有線電視網(wǎng)以及廣州市有線電視網(wǎng)，兩大有線電視網(wǎng)絡(luò)，為求把項(xiàng)目信息能廣泛有效地傳播到目標(biāo)客戶之中，故此在電視廣告投放選擇上，采用兩個(gè)有線電視網(wǎng)同時(shí)投放相同比例的廣告的方式；而為求達(dá)到集中火力的效果，故此在頻道選擇上采用只投收視率較高之無(wú)線翡翠臺(tái)及廣州電視臺(tái)的 18點(diǎn) 30分的廣州新聞時(shí)間投放。 經(jīng)緯物業(yè) 79 下載 D、 DM、單張派發(fā) DM、 單張派發(fā)因其針對(duì)性強(qiáng)并且有助項(xiàng)目集中開發(fā)目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)之效用 ， 而且對(duì)于展銷會(huì)期間網(wǎng)羅目標(biāo)客源有明顯的作用 。故此對(duì)于媒體的組合，敞司有如下建議： 經(jīng)緯物業(yè) 77 下載 A、報(bào)紙 本項(xiàng)目作為新盤推出市場(chǎng) ， 除需建立項(xiàng)目形象品牌以外 ， 更重要的是把項(xiàng)目特色賣點(diǎn)有效地傳播到目標(biāo)客戶當(dāng)中 。 —— 社區(qū)同心墻揭幕儀式 和合文化打造的文化 家園 —— 愛家的理念 “家和愛”的電影展達(dá)至推廣的社會(huì)效應(yīng) DV大賽提高市民的參與性 經(jīng)緯物業(yè) 73 下載 第八章、媒介運(yùn)用策略 經(jīng)緯物業(yè) 74 下載 推廣目標(biāo) 因本項(xiàng)目具貨量大而集中、推廣周期緊湊之銷售特性，故宣傳推廣上一定要造到一炮而紅，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)之效果，建議在推廣之中
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