【正文】 5） （ 6）（ 7） （ 8） （ 9）四明春曉鄞州中心區(qū)板塊鄞州中心區(qū)住宅供給模型四明春曉　　 5000　　　　 5500　　 6000 　 6500 　 7000　　 價 格 綜合品質(zhì)低品質(zhì)高價 格高品質(zhì)低價 格低品質(zhì)低價 格低中高東湖馨園萬達城市廣場綜合品質(zhì)低中高高品質(zhì)高價 格春江花城都市森林格蘭春天盛世華城本案 綜合比較項目的相關(guān)因素，萬達、都市森林與本案將成為區(qū)域高端項目的代名詞，具有相對的競爭優(yōu)勢。（ 2）銷售情況l 具有較高性價比的君悅花園及都市森林等銷售情況較快。本項目面臨與都市森林二期搶開盤時間，提前分流客源的直接問題。浪式進攻，分階段、分主次、集中兵力有節(jié)奏地進攻，要避免兵力分散、缺乏節(jié)奏。國際花園項目特點國際花園項目特點競爭項目比較競爭項目比較國際花園的核心賣點國際花園的核心賣點 報告大綱報告大綱國際花園項目特點國際花園項目特點 — 外部條件? 鄞州核心區(qū)板塊明星樓盤之一? 鄞州政務(wù)板塊唯一優(yōu)質(zhì)居住地塊? 周邊便捷通達的市政交通條件國際花園項目特點國際花園項目特點 — 規(guī)劃特色? 局部圍合的小圈子? 無限溝通的中庭院? 充分彰顯的大景觀? 廊院空庭的多空間? 尊貴共享大堂? 現(xiàn)代簡約立面國際花園項目特點國際花園項目特點 — 建筑特點? 集中中央景觀? 景觀入戶? 放射型景觀規(guī)劃國際花園項目特點國際花園項目特點 — 景觀特色? 客廳、主臥的大開間? 前庭后院創(chuàng)新空間? 多陽臺帶來的戶型面積附加值國際花園項目特點國際花園項目特點 — 戶型特色? 純正英國幼兒園? 多元文化會所? 金地品牌? 英式尊崇物管國際花園項目特點國際花園項目特點 — 其他國際花園項目特點國際花園項目特點競爭項目產(chǎn)品比較競爭項目產(chǎn)品比較國際花園的核心賣點國際花園的核心賣點 報告大綱報告大綱占地面積（㎡）建筑面積（萬㎡）目前實現(xiàn)價（元 ∕ ㎡）整體均價（元 ∕ ㎡）目前銷售情況金地國際花園 67348 16 / / /春江花城 130000 35 一期 7150二期 6200三期 6407一期 7000二期 6200三期 6800%萬達國際 210900 52(其中公寓部分 ) 6911 6900 %都市森林 17500 7107 7200 %君悅花園 60000 20 7775 7800 %BOBO城 266800 50 6369 6500 % 從上表可以看出，項目在 2023年中期推出以后，基本可以銷售完成 50%左右，部分項目由于具有較高的性價比，取得了比較不錯的銷售業(yè)績，如君悅花園達到了 78%左右，都市森林 40%多。n 四房的主力面積在 150180㎡之間，各項目中出現(xiàn)的比重都較大，對于高端客戶的追求獲得大家一致認同。戶型面積 金地國際花園 都市森林 春江花城 君悅花園 萬達廣場80㎡以下 一般8090㎡90100㎡ 較差 一般100110㎡ 差110120㎡ 一般 一般 差120130㎡ 較好 一般 一般130140㎡ 一般 較好 較好 一般 一般140150㎡ 好 一般150160㎡ 好 較好 好160170㎡ 好 好 好 好170180㎡ 好 較好180190㎡ 好 好 好190200㎡ 好200㎡以上 一般 好 好 一般 基于景觀資源對于促進銷售的考慮，各項目小面積戶型的外部景觀資源相對較差，大戶型具有良好的視野，四房及以上戶型都處于景觀最佳處。項目園林亮點項目名稱 內(nèi)部配套金地國際花園大型會所、英式幼兒園春江花城 大型會所、休閑廣場、米你高爾夫球場、網(wǎng)球場、會所游泳池、濱河休 閑區(qū)都市森林 大型會所、室內(nèi)運動館、網(wǎng)球場、游泳池、明星幼兒園、濱水長廊萬達廣場 會所、大型商業(yè)配套君悅花園 大型會所、游泳池、商業(yè)內(nèi)街BOBO城 大型會所、雙游泳池、布波館、 SPA館、茶館、休閑廣場 項目的內(nèi)部的主要配套為游泳池、主題會所等，根據(jù)項目規(guī)模的不同，有的同時還具備大型的商業(yè)配套等。附加值分析 項目名稱 推廣主題 訴求點金地國際花園 國際人文社區(qū) 五重居住空間；純正英國幼兒園；寬敞大挑高大堂及 U型回廊設(shè)計；組合式庭院；多陽臺設(shè)計；萬達廣場國際優(yōu)質(zhì)生活特區(qū)，側(cè)重于國際化配套訴求，內(nèi)部有大量的商業(yè)配套大量的商業(yè)配套；厚板無梁設(shè)計；雙層挑空陽臺；衛(wèi)生間下沉式設(shè)計；雙層中空渡某膜 Lowe玻璃；建筑下部雙層挑空進行花園設(shè)計；采用整體保溫系統(tǒng)，同層排水系統(tǒng)，下沉降壓系統(tǒng)；配備數(shù)字化智能平臺；都市森林“ 市中心林湖濕地豪庭 ” ，著重訴求為生態(tài)，城市公園中有大面積的森林、濕地與水體緊靠城市公園，有大量森林、水體與濕地；小區(qū)內(nèi)建設(shè)有獨立景觀長廊；配備豪華多功能會所，有大面積森林泳池；設(shè)計有 12班明星幼兒園；享受一路之隔的萬達廣場商業(yè)配套；春江花城 “35 萬平米水岸名宅 ” ，主要側(cè)重于訴求身份區(qū)別，國際化更多的只是外顯形式河道景觀設(shè)計； 1： ；歐洲風(fēng)情商業(yè)街；外立面（建筑工藝與材料）；送中央空調(diào)；公共空間連廊設(shè)計；雙游泳池；君悅花園 “ 江東繁華地，完美主義社區(qū) ” ，側(cè)重于地理區(qū)位說明 優(yōu)越的地理位置；節(jié)能型住宅設(shè)計；商業(yè)內(nèi)街配套；生態(tài)大堂與全通透架空層；圍合中心景觀湖區(qū)；寧波首用掌形儀門禁系統(tǒng)；區(qū)域內(nèi)項目就國際化的訴求來說相對使用較多，如從春江花城表面的國際化與萬達廣場的配套國際化中。 開發(fā)商另一個已經(jīng)交付常青藤項目品質(zhì)受到大眾認同；167。 地理優(yōu)勢明顯；167。l我和城市保持的距離發(fā)揮項目周邊快捷交通的優(yōu)勢，表現(xiàn)和城市有一定尺度又緊密聯(lián)系的特點。踏踏實實打造出高品質(zhì)的產(chǎn)品，而不只是概念包裝，才是受歡迎的。更多關(guān)心自身 戶內(nèi)空間 ，較少留心公共部分的細節(jié)處理。區(qū)域成交客戶分析? 年齡結(jié)構(gòu)分析 2645歲 的消費者超過 70%，其中受過高等教育的占到 70%，這個年齡段正是事業(yè)的黃金階段，在物質(zhì)與精神需求上有自己獨特的見解。潛在客戶定位? 戶型分項定位戶型檔位 比例 客戶情況兩房（ 90－ 98） 10％ 政府職員、教育和工業(yè)園和中心區(qū)一些高素質(zhì)，年齡在 2530職員（部分有家庭支撐），家庭年收入在 10萬左右 兩房（ 112） 5％ 政府職員、教育和工業(yè)園和中心區(qū)一些高素質(zhì)，年齡在 2835職員（部分有家庭支撐），家庭年收入在 15萬左右 三房（ 135） 48％ 江東區(qū)高級經(jīng)理人和私營業(yè)主，政府科級以上官員 (特別是與鄞州相關(guān)的 ),附近園區(qū)高管、教授、經(jīng)理人，家庭年收入 2040萬四房（ 162－ 183） 37％ 鄞州和江東私營業(yè)主，家庭年收入 30 50萬左右 國際花園項目的客戶特征國際花園項目的客戶特征項目領(lǐng)袖客戶群分析項目領(lǐng)袖客戶群分析項目競爭力和客戶價值的對接項目競爭力和客戶價值的對接 報告大綱報告大綱領(lǐng)袖客戶群提煉? 通過領(lǐng)袖客戶引領(lǐng)跟進客戶 領(lǐng)袖客戶層跟進客戶層 潛在客戶l是能帶動 全市性 品牌的客戶l是城市中的一批 懂生活 的 中高端 客戶l既是一個 矛盾體 ，又是新舊寧波人、新舊生活方式的 結(jié)合體領(lǐng)袖客戶探索他們應(yīng)該是潛在客戶中推斷出來的，而且領(lǐng)袖客戶探索? 領(lǐng)袖客戶范圍– 具有海外背景的寧波老外、具有海歸背景的本土職業(yè)精英和企業(yè)家、有海外業(yè)務(wù)往來（如外貿(mào)領(lǐng)域）的本土企業(yè)家和職業(yè)經(jīng)理人– 當?shù)靥幖壱陨系男姓賳T– 當?shù)亟鹑谛袠I(yè)的領(lǐng)導(dǎo)– 當?shù)卮髮W(xué)里的教授 (中外籍 )– 有一定品位和身份的建筑、設(shè)計類行業(yè)人士 寧波人國際化視角鄞州行政和商業(yè)功能區(qū)周邊高教園區(qū)項目的國際品質(zhì)? 領(lǐng)袖客戶特征– 有很強的經(jīng)濟實力， 購買力 不成問題– 受過高等教育，有一定 文化涵養(yǎng)– 獨立行為能力、思考能力很強，有開闊的眼界，能夠接受一定的新鮮事物– 生活中喜歡 追求國際品位 生活– 既有 全球化視野 ，又立足于本土而作為領(lǐng)袖客戶探索? 對產(chǎn)品的需求– 偏好 尊貴、品位、時尚 的生活氛圍，追求 國際標準 住宅的尊貴體驗– 對居住環(huán)境的 細節(jié) 要求很高，很講究 小圈子的分享和溝通– 對私人空間的 舒適性 要求很高– 對子女的教育非常重視領(lǐng)袖客戶探索他們在社會上是 “很讓人瞧得起 ”的有身份的人，以知識和智力勞動實現(xiàn)社會價值，并獲得社會地位。對社會、對家庭他們都有一份責任感，下一代培養(yǎng)是他們至為關(guān)心的課題，因為自己的視野和業(yè)務(wù)關(guān)系，希望下一代能盡快與國際接軌，接受優(yōu)秀的教育。 視咖啡吧、茶座等為洽談商務(wù)的理想場所。低調(diào)不張揚同時也是寧波人務(wù)實的表現(xiàn)。 以寧波當?shù)夭藶橹?，偶爾吃比較名貴的粵菜。對自我價值的實現(xiàn)充滿渴望 實現(xiàn)自我，是現(xiàn)代人對自己的要求，不但表現(xiàn)在物質(zhì)上的滿足，對精神的認同更為關(guān)心 。l 對自己非常有信心，對自己的選擇更是胸有成竹。生活關(guān)注詞：文化l 受過良好的教育，有一定的鑒賞能力，能夠接受新事物?！鰺o形地面對事業(yè)的挑戰(zhàn)與情感的追求。領(lǐng)袖客戶生活關(guān)注點提煉生活關(guān)注詞：健康l 擁有成熟的世界觀與價值觀，具備從容儒雅的內(nèi)涵與魅力。l 善于把握各種人際關(guān)系之間的平衡點與切合面l 注重營造完美、理想的事業(yè)與居家生活環(huán)境領(lǐng)袖客戶生活關(guān)注點提煉生活關(guān)注詞：低調(diào)l 小心謹慎的生活態(tài)度，不輕易張揚自我，穩(wěn)中求勝。l 追求精致穩(wěn)妥的氛圍與細節(jié)品質(zhì)的完美呈現(xiàn)。l家長都希望孩子能在一個安全、舒適的環(huán)境下起跑，為孩子創(chuàng)造一個良好的社交圈。品牌成功落地： 從 ” 科學(xué)筑家 ” 進行發(fā)散 ,演繹企業(yè)開發(fā)理念和產(chǎn)品理念 ,通過產(chǎn)品形態(tài)對企業(yè)品牌的解構(gòu)，實現(xiàn)品牌落地，并對金地品牌進行豐富和發(fā)展 。國際花園 ”代言一種提倡小圈子溝通、品味高雅、思想開放、意識形態(tài)多元的國際化格調(diào)生活的模板。國際花園 ”的成長環(huán)境是場景化的，純正英國幼兒園帶來的是國外先進教育和溝通方式，是一種場景化的成長環(huán)境。國際花園 ” 強勢、自信、充滿使命感與責任感、成熟穩(wěn)妥而又不卑不亢、鋒芒畢露而又進退有余。金地構(gòu)筑的不僅僅是家，影響的不僅僅是生活，也是生活在其中的人，對生活方式和精神層面的深度挖掘，對人文精神的致敬，都體現(xiàn)了這個主題要徹底顛覆生活，和生活中的人的野心。通過金地進入寧波事件引發(fā)一場 “生活革命 ”主題闡述主推廣語■闡述—— 革命你的生活從字面意思上看，即改變你的生活之意。國際花園 ”的創(chuàng)新表現(xiàn)在對老寧波居住空間和生活方式的顛覆。國際花園 ”的生活標準是場景化的，不同的場景體現(xiàn)不同的文化，多種文化的融合共處是場景化的基本特征；“金地 項目難點和思考項目難點和思考品牌策劃總綱品牌策劃總綱對于競爭和參考項目品牌定位的概要分析對于競爭和參考項目品牌定位的概要分析國際花園項目品牌定位國際花園項目品牌定位 報告大綱報告大綱品牌競爭環(huán)境項目 定位語 推廣語 品牌切入點春江花城 35萬平米水岸名宅 比別墅更好，春江花城 規(guī)模和水景萬達廣場 國際優(yōu)質(zhì)生活特區(qū) 國際萬達，海納世界享受 國際配套格蘭春天 格蘭云天姊妹篇 /15萬平米北美風(fēng)情逸墅特區(qū) 新鄞州 /新紳士生活 北美風(fēng)情和新紳士客戶都市森林 市中心，林湖濕地豪庭 森林 湖泊 濕地公園 城市中心 生態(tài)君悅花園 CBD市心湖泊花園居所，58000平米鑲鉆地段 江東繁華地 完美主義社區(qū) 地段東湖觀邸 法式臻品 傳承百年 系出名門達觀天下 /東錢湖高尚人居時代的到來 法式產(chǎn)品項目難點和思考項目難點和思考品牌策劃總綱品牌策劃總綱對于競爭和參考項目品牌定位的概要分析對于競爭和參考項目品牌定位的概要分析國際花園項目品牌定位國際花園項目品牌定位 報告大綱報告大綱品牌定位思路? 案名的形象感知：國際化的、先進的、產(chǎn)品創(chuàng)新的、趨附式的；存在問題：國際化的表達市場區(qū)隔不夠 —— 回避國際化表達對產(chǎn)品的特點表達不清晰 —— 推廣注重產(chǎn)品落點的結(jié)合品牌定位思路客戶分析：? 國際花園的潛在客戶具有國際化的視野，甚至國際化生活體驗和事業(yè)圈子；? 國際花園的潛在客戶是創(chuàng)新和保守的結(jié)合體，他們既沿襲寧波人務(wù)實的性格特點又具有開拓創(chuàng)新的精神，他們能接受新事物，有鑒賞能力和品味；產(chǎn)品支持：? 重空間演繹支持項目先進和創(chuàng)新的市場形象? 廊院空庭支持潛在客戶的小眾生活圈的溝通方式及開拓創(chuàng)新精神? 戶型的前庭后院設(shè)計呼應(yīng)客戶傳統(tǒng)的務(wù)實作風(fēng)? 藝術(shù)大堂和連廊既表達了項目國際化的市場形象又傳承了客戶的國際化視野和生活品味? 產(chǎn)品的空間創(chuàng)新也呼應(yīng)了金地集團科學(xué)筑家的企業(yè)理念? 英國幼兒園配套體現(xiàn)了項目的國際先進生活標準并呼應(yīng)客戶對教育的重視程度品牌定位核心? 先進創(chuàng)新的企業(yè)形象? 務(wù)實開放的客戶心態(tài)? 科學(xué)筑家的開發(fā)理念創(chuàng)新企業(yè)品牌推廣語：? 創(chuàng)新寧波生活? 攜手寧波，創(chuàng)新居住? 革新寧波居住空間【 金地企業(yè)品牌形象 】創(chuàng)新新板塊 /新生活 /新空間在寧波，享受世界【項目的生活主張】 【 項目的社區(qū)定位 】國際人文社區(qū)【 項目品牌定位 】國際格調(diào) 情景生活國際花園品牌架構(gòu)創(chuàng)新生活 國際格調(diào) 情景