【正文】 5） （ 6）（ 7） （ 8） （ 9）四明春曉鄞州中心區(qū)板塊鄞州中心區(qū)住宅供給模型四明春曉　　 5000　　　　 5500　　 6000 　 6500 　 7000　　 價(jià) 格 綜合品質(zhì)低品質(zhì)高價(jià) 格高品質(zhì)低價(jià) 格低品質(zhì)低價(jià) 格低中高東湖馨園萬(wàn)達(dá)城市廣場(chǎng)綜合品質(zhì)低中高高品質(zhì)高價(jià) 格春江花城都市森林格蘭春天盛世華城本案 綜合比較項(xiàng)目的相關(guān)因素，萬(wàn)達(dá)、都市森林與本案將成為區(qū)域高端項(xiàng)目的代名詞，具有相對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。（ 2）銷(xiāo)售情況l 具有較高性?xún)r(jià)比的君悅花園及都市森林等銷(xiāo)售情況較快。本項(xiàng)目面臨與都市森林二期搶開(kāi)盤(pán)時(shí)間，提前分流客源的直接問(wèn)題。浪式進(jìn)攻，分階段、分主次、集中兵力有節(jié)奏地進(jìn)攻，要避免兵力分散、缺乏節(jié)奏。國(guó)際花園項(xiàng)目特點(diǎn)國(guó)際花園項(xiàng)目特點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目比較競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目比較國(guó)際花園的核心賣(mài)點(diǎn)國(guó)際花園的核心賣(mài)點(diǎn) 報(bào)告大綱報(bào)告大綱國(guó)際花園項(xiàng)目特點(diǎn)國(guó)際花園項(xiàng)目特點(diǎn) — 外部條件? 鄞州核心區(qū)板塊明星樓盤(pán)之一? 鄞州政務(wù)板塊唯一優(yōu)質(zhì)居住地塊? 周邊便捷通達(dá)的市政交通條件國(guó)際花園項(xiàng)目特點(diǎn)國(guó)際花園項(xiàng)目特點(diǎn) — 規(guī)劃特色? 局部圍合的小圈子? 無(wú)限溝通的中庭院? 充分彰顯的大景觀? 廊院空庭的多空間? 尊貴共享大堂? 現(xiàn)代簡(jiǎn)約立面國(guó)際花園項(xiàng)目特點(diǎn)國(guó)際花園項(xiàng)目特點(diǎn) — 建筑特點(diǎn)? 集中中央景觀? 景觀入戶? 放射型景觀規(guī)劃國(guó)際花園項(xiàng)目特點(diǎn)國(guó)際花園項(xiàng)目特點(diǎn) — 景觀特色? 客廳、主臥的大開(kāi)間? 前庭后院創(chuàng)新空間? 多陽(yáng)臺(tái)帶來(lái)的戶型面積附加值國(guó)際花園項(xiàng)目特點(diǎn)國(guó)際花園項(xiàng)目特點(diǎn) — 戶型特色? 純正英國(guó)幼兒園? 多元文化會(huì)所? 金地品牌? 英式尊崇物管?chē)?guó)際花園項(xiàng)目特點(diǎn)國(guó)際花園項(xiàng)目特點(diǎn) — 其他國(guó)際花園項(xiàng)目特點(diǎn)國(guó)際花園項(xiàng)目特點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品比較競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品比較國(guó)際花園的核心賣(mài)點(diǎn)國(guó)際花園的核心賣(mài)點(diǎn) 報(bào)告大綱報(bào)告大綱占地面積（㎡）建筑面積（萬(wàn)㎡）目前實(shí)現(xiàn)價(jià)（元 ∕ ㎡）整體均價(jià)（元 ∕ ㎡）目前銷(xiāo)售情況金地國(guó)際花園 67348 16 / / /春江花城 130000 35 一期 7150二期 6200三期 6407一期 7000二期 6200三期 6800%萬(wàn)達(dá)國(guó)際 210900 52(其中公寓部分 ) 6911 6900 %都市森林 17500 7107 7200 %君悅花園 60000 20 7775 7800 %BOBO城 266800 50 6369 6500 % 從上表可以看出，項(xiàng)目在 2023年中期推出以后，基本可以銷(xiāo)售完成 50%左右，部分項(xiàng)目由于具有較高的性?xún)r(jià)比，取得了比較不錯(cuò)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，如君悅花園達(dá)到了 78%左右，都市森林 40%多。n 四房的主力面積在 150180㎡之間，各項(xiàng)目中出現(xiàn)的比重都較大，對(duì)于高端客戶的追求獲得大家一致認(rèn)同。戶型面積 金地國(guó)際花園 都市森林 春江花城 君悅花園 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)80㎡以下 一般8090㎡90100㎡ 較差 一般100110㎡ 差110120㎡ 一般 一般 差120130㎡ 較好 一般 一般130140㎡ 一般 較好 較好 一般 一般140150㎡ 好 一般150160㎡ 好 較好 好160170㎡ 好 好 好 好170180㎡ 好 較好180190㎡ 好 好 好190200㎡ 好200㎡以上 一般 好 好 一般 基于景觀資源對(duì)于促進(jìn)銷(xiāo)售的考慮，各項(xiàng)目小面積戶型的外部景觀資源相對(duì)較差，大戶型具有良好的視野，四房及以上戶型都處于景觀最佳處。項(xiàng)目園林亮點(diǎn)項(xiàng)目名稱(chēng) 內(nèi)部配套金地國(guó)際花園大型會(huì)所、英式幼兒園春江花城 大型會(huì)所、休閑廣場(chǎng)、米你高爾夫球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、會(huì)所游泳池、濱河休 閑區(qū)都市森林 大型會(huì)所、室內(nèi)運(yùn)動(dòng)館、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、明星幼兒園、濱水長(zhǎng)廊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 會(huì)所、大型商業(yè)配套君悅花園 大型會(huì)所、游泳池、商業(yè)內(nèi)街BOBO城 大型會(huì)所、雙游泳池、布波館、 SPA館、茶館、休閑廣場(chǎng) 項(xiàng)目的內(nèi)部的主要配套為游泳池、主題會(huì)所等，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模的不同，有的同時(shí)還具備大型的商業(yè)配套等。附加值分析 項(xiàng)目名稱(chēng) 推廣主題 訴求點(diǎn)金地國(guó)際花園 國(guó)際人文社區(qū) 五重居住空間；純正英國(guó)幼兒園；寬敞大挑高大堂及 U型回廊設(shè)計(jì)；組合式庭院；多陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)；萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)國(guó)際優(yōu)質(zhì)生活特區(qū)，側(cè)重于國(guó)際化配套訴求，內(nèi)部有大量的商業(yè)配套大量的商業(yè)配套；厚板無(wú)梁設(shè)計(jì)；雙層挑空陽(yáng)臺(tái)；衛(wèi)生間下沉式設(shè)計(jì)；雙層中空渡某膜 Lowe玻璃；建筑下部雙層挑空進(jìn)行花園設(shè)計(jì)；采用整體保溫系統(tǒng)，同層排水系統(tǒng)，下沉降壓系統(tǒng)；配備數(shù)字化智能平臺(tái)；都市森林“ 市中心林湖濕地豪庭 ” ，著重訴求為生態(tài)，城市公園中有大面積的森林、濕地與水體緊靠城市公園，有大量森林、水體與濕地；小區(qū)內(nèi)建設(shè)有獨(dú)立景觀長(zhǎng)廊；配備豪華多功能會(huì)所，有大面積森林泳池；設(shè)計(jì)有 12班明星幼兒園；享受一路之隔的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)配套；春江花城 “35 萬(wàn)平米水岸名宅 ” ，主要側(cè)重于訴求身份區(qū)別，國(guó)際化更多的只是外顯形式河道景觀設(shè)計(jì)； 1： ；歐洲風(fēng)情商業(yè)街；外立面（建筑工藝與材料）；送中央空調(diào)；公共空間連廊設(shè)計(jì)；雙游泳池；君悅花園 “ 江東繁華地，完美主義社區(qū) ” ，側(cè)重于地理區(qū)位說(shuō)明 優(yōu)越的地理位置；節(jié)能型住宅設(shè)計(jì)；商業(yè)內(nèi)街配套；生態(tài)大堂與全通透架空層；圍合中心景觀湖區(qū)；寧波首用掌形儀門(mén)禁系統(tǒng)；區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目就國(guó)際化的訴求來(lái)說(shuō)相對(duì)使用較多，如從春江花城表面的國(guó)際化與萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的配套國(guó)際化中。 開(kāi)發(fā)商另一個(gè)已經(jīng)交付常青藤項(xiàng)目品質(zhì)受到大眾認(rèn)同；167。 地理優(yōu)勢(shì)明顯；167。l我和城市保持的距離發(fā)揮項(xiàng)目周邊快捷交通的優(yōu)勢(shì)，表現(xiàn)和城市有一定尺度又緊密聯(lián)系的特點(diǎn)。踏踏實(shí)實(shí)打造出高品質(zhì)的產(chǎn)品，而不只是概念包裝，才是受歡迎的。更多關(guān)心自身 戶內(nèi)空間 ，較少留心公共部分的細(xì)節(jié)處理。區(qū)域成交客戶分析? 年齡結(jié)構(gòu)分析 2645歲 的消費(fèi)者超過(guò) 70%，其中受過(guò)高等教育的占到 70%，這個(gè)年齡段正是事業(yè)的黃金階段，在物質(zhì)與精神需求上有自己獨(dú)特的見(jiàn)解。潛在客戶定位? 戶型分項(xiàng)定位戶型檔位 比例 客戶情況兩房（ 90－ 98） 10％ 政府職員、教育和工業(yè)園和中心區(qū)一些高素質(zhì)，年齡在 2530職員（部分有家庭支撐），家庭年收入在 10萬(wàn)左右 兩房（ 112） 5％ 政府職員、教育和工業(yè)園和中心區(qū)一些高素質(zhì)，年齡在 2835職員（部分有家庭支撐），家庭年收入在 15萬(wàn)左右 三房（ 135） 48％ 江東區(qū)高級(jí)經(jīng)理人和私營(yíng)業(yè)主，政府科級(jí)以上官員 (特別是與鄞州相關(guān)的 ),附近園區(qū)高管、教授、經(jīng)理人，家庭年收入 2040萬(wàn)四房（ 162－ 183） 37％ 鄞州和江東私營(yíng)業(yè)主，家庭年收入 30 50萬(wàn)左右 國(guó)際花園項(xiàng)目的客戶特征國(guó)際花園項(xiàng)目的客戶特征項(xiàng)目領(lǐng)袖客戶群分析項(xiàng)目領(lǐng)袖客戶群分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力和客戶價(jià)值的對(duì)接項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力和客戶價(jià)值的對(duì)接 報(bào)告大綱報(bào)告大綱領(lǐng)袖客戶群提煉? 通過(guò)領(lǐng)袖客戶引領(lǐng)跟進(jìn)客戶 領(lǐng)袖客戶層跟進(jìn)客戶層 潛在客戶l是能帶動(dòng) 全市性 品牌的客戶l是城市中的一批 懂生活 的 中高端 客戶l既是一個(gè) 矛盾體 ，又是新舊寧波人、新舊生活方式的 結(jié)合體領(lǐng)袖客戶探索他們應(yīng)該是潛在客戶中推斷出來(lái)的，而且領(lǐng)袖客戶探索? 領(lǐng)袖客戶范圍– 具有海外背景的寧波老外、具有海歸背景的本土職業(yè)精英和企業(yè)家、有海外業(yè)務(wù)往來(lái)（如外貿(mào)領(lǐng)域）的本土企業(yè)家和職業(yè)經(jīng)理人– 當(dāng)?shù)靥幖?jí)以上的行政官員– 當(dāng)?shù)亟鹑谛袠I(yè)的領(lǐng)導(dǎo)– 當(dāng)?shù)卮髮W(xué)里的教授 (中外籍 )– 有一定品位和身份的建筑、設(shè)計(jì)類(lèi)行業(yè)人士 寧波人國(guó)際化視角鄞州行政和商業(yè)功能區(qū)周邊高教園區(qū)項(xiàng)目的國(guó)際品質(zhì)? 領(lǐng)袖客戶特征– 有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力， 購(gòu)買(mǎi)力 不成問(wèn)題– 受過(guò)高等教育，有一定 文化涵養(yǎng)– 獨(dú)立行為能力、思考能力很強(qiáng)，有開(kāi)闊的眼界，能夠接受一定的新鮮事物– 生活中喜歡 追求國(guó)際品位 生活– 既有 全球化視野 ，又立足于本土而作為領(lǐng)袖客戶探索? 對(duì)產(chǎn)品的需求– 偏好 尊貴、品位、時(shí)尚 的生活氛圍，追求 國(guó)際標(biāo)準(zhǔn) 住宅的尊貴體驗(yàn)– 對(duì)居住環(huán)境的 細(xì)節(jié) 要求很高，很講究 小圈子的分享和溝通– 對(duì)私人空間的 舒適性 要求很高– 對(duì)子女的教育非常重視領(lǐng)袖客戶探索他們?cè)谏鐣?huì)上是 “很讓人瞧得起 ”的有身份的人，以知識(shí)和智力勞動(dòng)實(shí)現(xiàn)社會(huì)價(jià)值，并獲得社會(huì)地位。對(duì)社會(huì)、對(duì)家庭他們都有一份責(zé)任感，下一代培養(yǎng)是他們至為關(guān)心的課題，因?yàn)樽约旱囊曇昂蜆I(yè)務(wù)關(guān)系，希望下一代能盡快與國(guó)際接軌，接受優(yōu)秀的教育。 視咖啡吧、茶座等為洽談商務(wù)的理想場(chǎng)所。低調(diào)不張揚(yáng)同時(shí)也是寧波人務(wù)實(shí)的表現(xiàn)。 以寧波當(dāng)?shù)夭藶橹?，偶爾吃比較名貴的粵菜。對(duì)自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)充滿渴望 實(shí)現(xiàn)自我，是現(xiàn)代人對(duì)自己的要求，不但表現(xiàn)在物質(zhì)上的滿足，對(duì)精神的認(rèn)同更為關(guān)心 。l 對(duì)自己非常有信心，對(duì)自己的選擇更是胸有成竹。生活關(guān)注詞：文化l 受過(guò)良好的教育，有一定的鑒賞能力，能夠接受新事物?！鰺o(wú)形地面對(duì)事業(yè)的挑戰(zhàn)與情感的追求。領(lǐng)袖客戶生活關(guān)注點(diǎn)提煉生活關(guān)注詞：健康l 擁有成熟的世界觀與價(jià)值觀，具備從容儒雅的內(nèi)涵與魅力。l 善于把握各種人際關(guān)系之間的平衡點(diǎn)與切合面l 注重營(yíng)造完美、理想的事業(yè)與居家生活環(huán)境領(lǐng)袖客戶生活關(guān)注點(diǎn)提煉生活關(guān)注詞：低調(diào)l 小心謹(jǐn)慎的生活態(tài)度，不輕易張揚(yáng)自我，穩(wěn)中求勝。l 追求精致穩(wěn)妥的氛圍與細(xì)節(jié)品質(zhì)的完美呈現(xiàn)。l家長(zhǎng)都希望孩子能在一個(gè)安全、舒適的環(huán)境下起跑，為孩子創(chuàng)造一個(gè)良好的社交圈。品牌成功落地： 從 ” 科學(xué)筑家 ” 進(jìn)行發(fā)散 ,演繹企業(yè)開(kāi)發(fā)理念和產(chǎn)品理念 ,通過(guò)產(chǎn)品形態(tài)對(duì)企業(yè)品牌的解構(gòu)，實(shí)現(xiàn)品牌落地，并對(duì)金地品牌進(jìn)行豐富和發(fā)展 。國(guó)際花園 ”代言一種提倡小圈子溝通、品味高雅、思想開(kāi)放、意識(shí)形態(tài)多元的國(guó)際化格調(diào)生活的模板。國(guó)際花園 ”的成長(zhǎng)環(huán)境是場(chǎng)景化的，純正英國(guó)幼兒園帶來(lái)的是國(guó)外先進(jìn)教育和溝通方式，是一種場(chǎng)景化的成長(zhǎng)環(huán)境。國(guó)際花園 ” 強(qiáng)勢(shì)、自信、充滿使命感與責(zé)任感、成熟穩(wěn)妥而又不卑不亢、鋒芒畢露而又進(jìn)退有余。金地構(gòu)筑的不僅僅是家，影響的不僅僅是生活，也是生活在其中的人，對(duì)生活方式和精神層面的深度挖掘，對(duì)人文精神的致敬，都體現(xiàn)了這個(gè)主題要徹底顛覆生活，和生活中的人的野心。通過(guò)金地進(jìn)入寧波事件引發(fā)一場(chǎng) “生活革命 ”主題闡述主推廣語(yǔ)■闡述—— 革命你的生活從字面意思上看，即改變你的生活之意。國(guó)際花園 ”的創(chuàng)新表現(xiàn)在對(duì)老寧波居住空間和生活方式的顛覆。國(guó)際花園 ”的生活標(biāo)準(zhǔn)是場(chǎng)景化的，不同的場(chǎng)景體現(xiàn)不同的文化，多種文化的融合共處是場(chǎng)景化的基本特征；“金地 項(xiàng)目難點(diǎn)和思考項(xiàng)目難點(diǎn)和思考品牌策劃總綱品牌策劃總綱對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)和參考項(xiàng)目品牌定位的概要分析對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)和參考項(xiàng)目品牌定位的概要分析國(guó)際花園項(xiàng)目品牌定位國(guó)際花園項(xiàng)目品牌定位 報(bào)告大綱報(bào)告大綱品牌競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境項(xiàng)目 定位語(yǔ) 推廣語(yǔ) 品牌切入點(diǎn)春江花城 35萬(wàn)平米水岸名宅 比別墅更好，春江花城 規(guī)模和水景萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 國(guó)際優(yōu)質(zhì)生活特區(qū) 國(guó)際萬(wàn)達(dá)，海納世界享受 國(guó)際配套格蘭春天 格蘭云天姊妹篇 /15萬(wàn)平米北美風(fēng)情逸墅特區(qū) 新鄞州 /新紳士生活 北美風(fēng)情和新紳士客戶都市森林 市中心，林湖濕地豪庭 森林 湖泊 濕地公園 城市中心 生態(tài)君悅花園 CBD市心湖泊花園居所，58000平米鑲鉆地段 江東繁華地 完美主義社區(qū) 地段東湖觀邸 法式臻品 傳承百年 系出名門(mén)達(dá)觀天下 /東錢(qián)湖高尚人居時(shí)代的到來(lái) 法式產(chǎn)品項(xiàng)目難點(diǎn)和思考項(xiàng)目難點(diǎn)和思考品牌策劃總綱品牌策劃總綱對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)和參考項(xiàng)目品牌定位的概要分析對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)和參考項(xiàng)目品牌定位的概要分析國(guó)際花園項(xiàng)目品牌定位國(guó)際花園項(xiàng)目品牌定位 報(bào)告大綱報(bào)告大綱品牌定位思路? 案名的形象感知：國(guó)際化的、先進(jìn)的、產(chǎn)品創(chuàng)新的、趨附式的；存在問(wèn)題：國(guó)際化的表達(dá)市場(chǎng)區(qū)隔不夠 —— 回避?chē)?guó)際化表達(dá)對(duì)產(chǎn)品的特點(diǎn)表達(dá)不清晰 —— 推廣注重產(chǎn)品落點(diǎn)的結(jié)合品牌定位思路客戶分析：? 國(guó)際花園的潛在客戶具有國(guó)際化的視野，甚至國(guó)際化生活體驗(yàn)和事業(yè)圈子；? 國(guó)際花園的潛在客戶是創(chuàng)新和保守的結(jié)合體，他們既沿襲寧波人務(wù)實(shí)的性格特點(diǎn)又具有開(kāi)拓創(chuàng)新的精神，他們能接受新事物，有鑒賞能力和品味；產(chǎn)品支持：? 重空間演繹支持項(xiàng)目先進(jìn)和創(chuàng)新的市場(chǎng)形象? 廊院空庭支持潛在客戶的小眾生活圈的溝通方式及開(kāi)拓創(chuàng)新精神? 戶型的前庭后院設(shè)計(jì)呼應(yīng)客戶傳統(tǒng)的務(wù)實(shí)作風(fēng)? 藝術(shù)大堂和連廊既表達(dá)了項(xiàng)目國(guó)際化的市場(chǎng)形象又傳承了客戶的國(guó)際化視野和生活品味? 產(chǎn)品的空間創(chuàng)新也呼應(yīng)了金地集團(tuán)科學(xué)筑家的企業(yè)理念? 英國(guó)幼兒園配套體現(xiàn)了項(xiàng)目的國(guó)際先進(jìn)生活標(biāo)準(zhǔn)并呼應(yīng)客戶對(duì)教育的重視程度品牌定位核心? 先進(jìn)創(chuàng)新的企業(yè)形象? 務(wù)實(shí)開(kāi)放的客戶心態(tài)? 科學(xué)筑家的開(kāi)發(fā)理念創(chuàng)新企業(yè)品牌推廣語(yǔ)：? 創(chuàng)新寧波生活? 攜手寧波，創(chuàng)新居住? 革新寧波居住空間【 金地企業(yè)品牌形象 】創(chuàng)新新板塊 /新生活 /新空間在寧波，享受世界【項(xiàng)目的生活主張】 【 項(xiàng)目的社區(qū)定位 】國(guó)際人文社區(qū)【 項(xiàng)目品牌定位 】國(guó)際格調(diào) 情景生活國(guó)際花園品牌架構(gòu)創(chuàng)新生活 國(guó)際格調(diào) 情景