【正文】 會越來越高。 (2)雜志：充分利用《城市蝸牛》做軟性文字宣傳。 3．期間工作內(nèi)容 (1)第一次強銷期價格體系執(zhí)行(2)開盤期活動推廣A．第六屆春交會利用此次房交會，以推出特價房(銷售抗性較大的單位)的形式進行第一輪的促銷。(4)力爭6月1日前會所主體施工完畢、開放。(四)調(diào)整期(2003年7月上旬2003年8月下旬)1．推廣重點此階段進入傳統(tǒng)的銷售淡季，同時經(jīng)過前三個階段的強勢推廣，已經(jīng)打下了堅實的市場基礎(chǔ)。 媒體選擇：《齊魯晚報》和《濟南時報》。 (5)網(wǎng)絡(luò)：在搜房網(wǎng)上發(fā)布軟性新聞；此時項目已擁有一定數(shù)量的客戶與目標客戶，可考慮開始在搜房網(wǎng)開設(shè)業(yè)主論壇，由公司委派專人負責在論壇上即使發(fā)布項目消息、挑起討論、吸引客戶關(guān)注，為后續(xù)小高層的推廣做鋪墊；已擁有一定的客戶資源與社會資源，開始籌備齊魯置業(yè)會網(wǎng)頁制作工作。(5)采用直銷戰(zhàn)術(shù) 直銷針對性非常強，費用十分節(jié)省，傳播效果也較明顯。(2)多層達到銷售面積：在此階段維持一定成交量以拉升價格、總體銷售量3％，面積1650平米；銷售均價：3100元／㎡。推廣重點為：A．北部商圈黃金地段，升值潛力無限B．精裝修交房——后小康完整生活主張C．戶型——美滿人生3+2D．特色兒童益智會所E．健康主題園林(可針對主題園林的一些具體特色特點進行形象推廣與塑造，如在中心園林設(shè)置風雨游廊等，進一步突出推廣主題)F．個性生活新干線／城市進程與時代進程(小高層) ——切入點可從城市規(guī)劃、緯六路高架橋等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)等城市配套入手。(2)雜志：充分利用《城市蝸?！纷鲕浶晕淖中麄?。 (6)戶外廣告：在項目所在地制作條幅廣告(短期)，進行二期開盤信息發(fā)布。 B．第二屆住博會。承接住博會或秋交會，具體時間待定 G．可考慮在臨街商鋪中先期引入小型品牌商家與銀行等，為商鋪炒作營造氛圍。 (5)第二次強銷期廣告設(shè)計(包括二期)。 5．期間營銷目標 (1)二次出擊，徹底贏得市場，完成項目的主要銷售任務(wù)。 以鞏固市場和擴大市場占有率為原則，充分利用已購客戶口碑式傳播的巨大宣傳效應(yīng)，進一步挖掘潛在市場，累積更多的客戶資源。 G．費用減免政策(主要針對萬盛園) 2．期間媒體組合 (1)報廣 由于項目經(jīng)過一年多營銷推廣，基本市場形象已經(jīng)樹立，此階段多層廣告投入相應(yīng)減少、主要配合促銷活動；同時小高層與商鋪應(yīng)利用銷售旺季制造熱點，消化一定數(shù)量，為小高層與商鋪后續(xù)市場炒作、價格提升奠定基礎(chǔ)。 (3)網(wǎng)絡(luò)：在搜房網(wǎng)上發(fā)布軟性新聞；及時與客戶在搜房網(wǎng)的業(yè)主論壇上進行互動溝通、信息發(fā)布、消除與客戶的矛盾沖突及項目的負面因素，如果此時齊魯置業(yè)會網(wǎng)頁已建設(shè)完畢，則應(yīng)充分利用此網(wǎng)頁發(fā)布項目動態(tài)、項目賣點與客戶互動。(3)銷售物料準備制作精美單張1萬份，主要用于房交會和直銷。(2)第二次強銷期多層達到認購面積：約5500㎡， 占總量的10％；認購均價：3220元／㎡。 B．物業(yè)管理——人性化生活方式、后小康生活方式——依托齊魯置業(yè)會與會刊、網(wǎng)頁等宣傳物業(yè)管理、社區(qū)文化——動感生活與生活感動——豐滿“康樂人家”的推廣主題并加以延展。 (2)雜志：充分利用《城市蝸牛》做軟性文字宣傳，可重點突出社區(qū)文化與白領(lǐng)族、BoBo族生活品位、價值取向等以吸引天橋區(qū)外年輕白領(lǐng)的興趣與認同。 5．期間營銷目標 (1)力爭完成項目95％以上的銷售，突破項目預(yù)期銷售目標，以期可對前期的低價售出部分有一定彌補。 在盡量保障項目投資回報的前提下，以較低價格拍賣尾盤滯銷單位，迅速回籠資金，并可為齊魯置業(yè)后續(xù)開發(fā)的其他項目蓄勢。在濟南，人們很形象地形容經(jīng)濟相對滯后的城市北部為省城最后一個“大雜院”。44。在這樣的一個環(huán)境里推行精品住宅，不要說外人，就是齊魯置業(yè)內(nèi)部也有不同的看法。二、齊魯花園營銷推廣費用初步確定 齊魯花園整體定位為中檔樓盤，規(guī)模不是太大，整體推廣費用有限，但同時在齊魯置業(yè)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃中扮演十分重要的角色，根據(jù)雙方合同約定齊魯花園營銷推廣費用為銷售收入的1．2％～1．5％(不包含營銷中心和樣板房費用)。 小高層部分銷售面積和銷售均價見各自的銷售進度計劃表。 3．期間工作內(nèi)容 (1)鞏固期價格體系執(zhí)行與調(diào)整； (2)鞏固期廣告設(shè)計與軟性文章炒作； (3)秋交會籌備參展(視銷售狀況與后續(xù)其他開發(fā)項目狀況決定是否參加秋交會)； (4)季節(jié)性促銷活動(視半銷售狀況屆時確定是否必要)；(5)掃尾期價格體系制定與審批；(6)活動安排為：齊魯花園業(yè)主答謝會。以軟廣告為主(城市化進程、市場分析、社區(qū)文化、服務(wù)理念等)，硬廣告為輔。(七)鞏固期(2004年8月上旬2004年10月下旬)1．推廣重點此階段項目完全成為現(xiàn)樓、全部入住，剩余樓盤面積有限；同時項目成功熱銷樓盤的市場形象已無可質(zhì)疑、且已度過營銷風險點，可適當降低營銷推廣力度，依托前期推廣余勢鞏固戰(zhàn)果，消化存量樓盤。5．期間營銷目標(1)調(diào)整期完成項目70％以上的銷售，突破項目銷售風險的臨界點，并有一定的盈利空間，多層達到銷售面積：約2750㎡， 占總量的5％；銷售均價：3200元／㎡。B．利用六 媒體選擇：《齊魯晚報》和《濟南時報》。 推廣重點為： A．精裝修交房——后小康完整生活主張 B．戶型——美滿人生3+2 C．特色兒童益智會所(以小中型活動為依托進行推廣) D．健康主題園林(實景宣傳) E．新世紀金融中心圈／天橋區(qū)的齊魯花園、濟南市的齊魯花園／中國的城市化進程／新世代白領(lǐng)族生存方式——針對小高層與天橋區(qū)外目標客戶， 塑造項目超越天橋區(qū)片區(qū)的時代、超前、發(fā)展空間等形象，吸引天橋區(qū)外年輕客戶的關(guān)注，促進小高層的銷售。 小高層和商業(yè)部分內(nèi)部認購面積和認購均價見各自的銷售進度計劃表。 (7)通過直銷等途徑發(fā)掘二期團購客戶(因北部小高層市場抗性較大，通過團購可加快銷售進度，減輕銷售壓力)。 (3)銷售物料準備。 E．齊魯花園一期(多層)入住儀式。 (2)續(xù)強銷期活動推廣。(4)電臺：對項目進行形象宣傳和二期開盤信息發(fā)布。 媒體選擇以《齊魯晚報》、《濟南時報》為主，《山東商報》、《生活日報》、《都市女報》為輔。(五)續(xù)銷期(2003年9月上旬2003年12月下旬)1．推廣重點 此時多層項目基本已成為現(xiàn)房，外立面、園林景觀施工完畢，入住在即，且已進入本年度第二次銷售旺季，對期房有明顯抗性、持幣觀望的消費者來說，購買時機已成熟；但與此同時，期房的想像空間也已消失、物業(yè)本身的弱點也一一凸顯出來，所以本期仍需要一定力度的報廣推廣推波助瀾，催化市場。4．期間工作要求(1)銷售物料完成、到位；(2)為二期小高層及商業(yè)部分入市做好充分的前期準備工作；(3)工程進度要求：一期外立面基本完成，小區(qū)園林開始施工；二期完成主體施工不低于四層。(3)第二次強銷期價格體系制定與審批，包括二期小高層及商業(yè)裙樓價格體系制定與審批。 (3)電視：在濟南電視臺《濟南房產(chǎn)報道》進行賣點宣傳。推廣重點為：A．精裝修交房B．戶型——美滿人生3+2C．物業(yè)管理D．北部商圈黃金地段，升值潛力無限(主要為二期小高層及商業(yè)部分入市造勢，增加項目的附加值)2．期間媒體組合(1)報廣 到了7月份，一方面由于進入酷夏，銷售轉(zhuǎn)入淡季；另一方面在達到一定的高峰之后，需要進行調(diào)整，為下階段沖刺養(yǎng)精蓄銳；此外由于前期各階段的大力推廣宣傳，項目已具有相當?shù)氖袌鲋扰c熱銷形象，此階段已不必做大量報廣。5．期間營銷目標裝修完成、并配備部分重要兒童游樂、(1)進一步炒熱市場，鞏固市場領(lǐng)跑者形象，初步實現(xiàn)項目的價值提升。依據(jù)：通過工程進展展示開發(fā)實力，樹立客戶信心，同時表示對客戶的尊重，讓其做真正的主人 D．特色會所開放日與“繽紛生活杯”兒童技能大賽(可持續(xù)整個6月) E．樣板房開放日(可考慮以健康住宅、無污染綠色建材及裝修、室內(nèi)空氣質(zhì)量監(jiān)測等為重點，并可配合其他與項目定位一致的產(chǎn)品聯(lián)合推廣，舉行惠而不費的活動)(3)銷售物料準備制作精美單張4萬份，主要用于三方面：房交會、夾報、直銷。 (4)電臺：在濟南廣播電臺X X頻道利用整點報時或半點報時，對項目進行形象宣傳和信息發(fā)布。 媒體選擇以《齊魯晚報》、《濟南時報》為主，《山東商報》、《生活日報》、《都市女報》為輔。 (2)達到銷售面積：約4400㎡,占總量的8％；銷售均價：2900元／m’。F．精裝修方案與預(yù)算(若預(yù)熱期未完成的則務(wù)必在第一次強銷期前準備完畢, 若已完成則省去該項)(4)第一次強銷期價格體系制定與審批(5)第一次強銷期廣告設(shè)計4．期間工作要求(1)銷售物料完成、到位；若已完成則省去該項)。 B．單張：4萬份(可用于夾報) C折頁：1萬份(若預(yù)熱期未完成的則務(wù)必在開盤前準備完畢，若已完成則省去該項)。 依據(jù)：一方面為項目推廣主題