【文章內(nèi)容簡介】 嶺南翠庭 地 址：嶺南路 1289 弄 （二手房價格在 6100 元 /平方米） 單 價 ： 5100 5900 二房 ： 三房 ： 其他： 交屋時間 ： 2021/8 發(fā)展商 ： 上海市城市建設(shè)綜合開發(fā)有限公司西上海集團(tuán) 公開日期 ： 20210825 簡述 ： 小區(qū)總建筑面積 36060 平方米，占地面積 24266 平方米，容積率 ，由 10 幢多層和 1 幢 14 層小高層組成。綠化率 30%。物業(yè)管理費： 元 /平方米 /月（多層）； 元 /平方米 /月（小高層） 。 麗雅花園營銷策劃報告 16 美樹銘家佳源時代華苑 地 址 ：共和新路 4703 弄 單 價 ： 3000— 3800 二房 ： 三房 ： 96126 其他 ： 125138 交屋時間 ： 2021/9 發(fā)展商 ： 上海佳源置業(yè)有限公司 公開日期 ： 20211220 簡述：總建 10 萬平方米。 綠化率 40%，得房率 8889%，物業(yè)管理費 元 /平方米 /月。熱帶水景花園。人車空間分流，人流、車流互不干擾。 麗雅花園營銷策劃報告 17 夢家園 現(xiàn)場售樓處：共和二村 88 號 單 價 ： 2900 3500 二房 ： 三房 ： 其他 ： 169211 交屋時間 ： 2021/5 發(fā)展商 ： 上海大柏樹房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司 公開日期 ： 20210606 簡述 ： 得房率 81%，物業(yè)管理費 元 /平方米 /月。十一層板式小高層，一梯二戶。 麗雅花園營銷策劃報告 18 城投世紀(jì)名城 淞南售樓：陽曲路 1388 弄（共康東路口） 單 價 ： 3000 4000 二房 ： 88100 三房 ： 110123 其他： 交屋時間 ： 2021/10 發(fā)展商 ： 上海海派置業(yè)有限公司 公開日期 ： 20210903 簡述 ： 占地 117000 平方米，總建筑面積 165000 平方米， 40000余平方米的綠化， 30 米寬的綠化帶。物業(yè)管理費 元 /平方米 /月。 麗雅花園營銷策劃報告 19 產(chǎn)品定位及建議篇 一、項目優(yōu)劣勢分析 1 項目優(yōu)勢分析 成熟的生活配套 本項目到張廟生活圈僅 1 站路距離，那里生活配套設(shè)施齊全，有銀行、郵局、醫(yī)院、便利店、餐飲、農(nóng) 貿(mào)市場等生活配套，并且項目本身配有近 800 平方米左右的商鋪。 相對便捷的交通 本項目距離軌道交通 1 號線北延伸段長江西路站 1 公里左右，且 749 路終點站近在咫尺。 開闊的視野 本項目規(guī)劃為 11 層的小高層，由于該區(qū)域多為多層住宅，因此視野開闊，采光極佳。 高品質(zhì)的產(chǎn)品 建筑規(guī)劃立意較高，小區(qū)整體通過低容積率、高綠化率和完善的配套設(shè)施來體現(xiàn)與眾不同的高貴氣質(zhì)，且房型設(shè)計舒適實用，建材的應(yīng)用也比較高檔。 麗雅花園營銷策劃報告 20 2 項目劣勢分析 項目規(guī)模小 項目總建筑面積 萬平方米，不利于品牌的樹立 。 對策： ，并適當(dāng)考慮售樓處的位置等銷售引導(dǎo)手段。 、小而強(qiáng)的小巨人路線。爭取以小做大。 位置偏東，在本地區(qū)市場中較為不利 由于本地區(qū)市場由共和新路沿線為中心（地鐵、家樂福）向兩邊呈遞減趨勢，而本案所在的虎林路屬于泗塘新村離共和新路最遠(yuǎn)的地區(qū)，區(qū)域觀念對本案價格的提升不利。 對策： ，讓其免費班車直達(dá)小區(qū)門口。 ，淡化區(qū)域弱勢。 麗雅花園營銷策劃報告 21 二、產(chǎn)品定位： 以別墅標(biāo)準(zhǔn)造樓 定位闡述： 較低的容積率： 在區(qū)域公寓市場 中，容積率低于 1 的項目還比較少。盡管本案的整體規(guī)模不大，但如此低的容積率仍是我們提升品質(zhì)的關(guān)鍵。并以此與市場形成區(qū)隔，強(qiáng)化吸引客戶。 豪華的硬件設(shè)施： 本地區(qū)大部分產(chǎn)品都是針對中低端客戶規(guī)劃的，因此在小區(qū)硬件配套方面做得相對較少，本案可視對講及紅外報警系統(tǒng)是我們吸引客戶的另一個重點。 高檔的會所： 我們的項目不僅有自己獨立的會所設(shè)施，而且規(guī)劃有一個網(wǎng)球場。這個規(guī)劃在本地區(qū)是非常少見的，也是我們產(chǎn)品的亮點之一。 第一個： 目前，本地區(qū)還沒有這樣定位的項目上市，故而可稱第一，便于今后口碑傳播及品牌的推廣。 通過本項 目在區(qū)域市場內(nèi)獨一無二的“別墅標(biāo)準(zhǔn)公寓”高起點的產(chǎn)品定位，特色鮮明地樹立起一個上海市北區(qū)市場高級個案的典范之作。將別墅化的開發(fā)理念貫穿于整個開發(fā)過程，通過高標(biāo)準(zhǔn)的綜合開發(fā)將本項目建成區(qū)域內(nèi)標(biāo)志性住宅。 三、產(chǎn)品規(guī)劃建議： 考慮到產(chǎn)品定位的為“ 上海北區(qū)第一個別墅標(biāo)準(zhǔn)公寓 ”，因此在景觀設(shè)計方面也應(yīng)作適當(dāng)?shù)奶嵘?。由于產(chǎn)品規(guī)劃已經(jīng)基本定型，我們重點建議本案的環(huán)境規(guī)劃以及藝術(shù)小品一定要精致，體現(xiàn)別墅獨有的幽雅氣息與生活格調(diào)。 麗雅花園營銷策劃報告 22 四、目標(biāo)客戶定位 1 目標(biāo)客戶構(gòu)成 ? 周邊鄰近地區(qū)以及地鐵 1 號線沿線地區(qū)中等收入的 家庭。 ? 周邊學(xué)校的教師。 ? 閘北、虹口的部分動遷居民。 ? 投資置業(yè)者，看好房地產(chǎn)市場的發(fā)展及投資回報（少量）。 2 目標(biāo)客戶特征總結(jié) 數(shù)據(jù)來源：錦和地產(chǎn)市場調(diào)研部 客戶區(qū)域分析 根據(jù)本地區(qū)商品房項目的實際成交情況來看，來自于本地區(qū)當(dāng)?shù)氐目蛻粽?50%左右，周邊地區(qū)（閘北、虹口等區(qū)）的客戶占到 40%以上，只有很少部分來自于外地和市中心。 二房 三房 年齡構(gòu)成 2535 歲 3045 歲 消費能力 有一定的工作時間（ 510年），有一定的積蓄，收入較高 工作時間較長 (8 年以上 ),有積蓄，月收入較高，且穩(wěn)步攀升 家庭人口 23 人 35 人 住宅需求 屬于居家型的，一般為三口之家 屬于純居家型的，對于住宅的功能實用性要求較高 客戶特征 能力強(qiáng)，有較為理性的消費觀念，工薪階層或是管理階層； 事業(yè)成長快 ，而且有一定的事業(yè)基礎(chǔ)，成功的商務(wù)人士和企業(yè)的中層管理者； 綜 述 作為實用型的住宅，既可以先滿足居家的需求，也可以等到時機(jī)成熟后，再去實現(xiàn)投資的目的。 作為實用居家型的住宅，主要考慮長期居住，一般都會有父母或小孩合住，或有親戚往來。 麗雅花園營銷策劃報告 23 營銷策略及執(zhí)行篇 一、總體營銷思路 綜合市場定位、客戶定位等方面研究以及對市場競爭環(huán)境的總體認(rèn)識，錦和認(rèn)為在銷售過程中應(yīng)遵循如下總體銷售思路： 走差異化的路線，以高尚品質(zhì)、周到服務(wù)取勝，增強(qiáng)樓盤的影響力的同時，提升“名府”品牌形象！ 我們需要做到最小風(fēng)險的條件下開發(fā)利潤的最大化，同時兼顧開發(fā)商的品牌塑造與傳播，這恰恰需要一場真正的營銷，它不僅依托于本案具有競爭力的產(chǎn)品，便利的交通及完善的配套資源等優(yōu)勢，更依靠的是真心誠意、全心全意的對待目標(biāo)客戶，名府房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展、品牌塑造與傳播的戰(zhàn)略發(fā)展思路。當(dāng)然，我們需要做出更多一份努力，以換取客 戶對本案的認(rèn)可！ 二、整體銷售策略 為配合實現(xiàn)風(fēng)險最小且開發(fā)利潤的最大化，錦和特制定如下營銷策略： 錦和認(rèn)為，如上營銷策略的順利實施，可以實現(xiàn)產(chǎn)品為客戶量身訂做的開發(fā)思路，最大限度的挖掘潛在客戶。通過建立暢通的客戶溝通渠道，實現(xiàn)較高的客戶滿意度與忠誠度，從而 打造出本案營銷的又一利器 ——“口碑營銷”。 ? 建造、營銷及服務(wù)中充分體現(xiàn)品牌滲透、品牌維系及品牌傳播的戰(zhàn)略； ? 真正做到產(chǎn)品源于營銷又服務(wù)于營銷的總體精神； ? 充分市場滲透，最大限度的挖掘客戶； ? 適時上市、科學(xué)銷控、快速去化、回籠資金； ? 有效客戶溝通、實 現(xiàn)客戶滿意、建立客戶忠誠； 麗雅花園營銷策劃報告 24 三、價格策略 價格制定是一個敏感而又關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，其合理程度直接影響到營銷力度和銷售周期，并進(jìn)一步影響到整個項目的投資回收期和利潤指標(biāo)等。常規(guī)而言，有如下三種定價方法： ? 成本加成原則 物業(yè)的價格應(yīng)是其開發(fā)成本與一定的比例的利潤之和，如果利潤率低于行業(yè)平均利率或社會性投資平均利率，甚至為零或負(fù)數(shù)，即應(yīng)視為投資失敗。 ? 整體發(fā)展原則 本案體量較小，總建面只有 萬平方米，開發(fā)周期應(yīng)在 1 年半左右?；谛蜗蟮男枰ＷC開發(fā)的質(zhì)量，建議本案進(jìn)行整體開發(fā)。 ? 市場比較原則 物業(yè)的價格并不是孤立存在的，從客戶需求角度而言，市場比較原則是物業(yè)定價的重要原則，同質(zhì)同價，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，所謂挖掘市場空白，提高物業(yè)附加值的概念亦由此概念而來。就本案而言，對競爭個案做一定的價格定位分析，將對自身的價格策略 制定有相當(dāng)大的幫助。 ： 由于本案的主要競爭對手只有住嘉新苑，且價格尚未確定，所以我們的價格還是應(yīng)當(dāng)參考周邊市場的整體情況。錦和認(rèn)為：該區(qū)域高檔樓盤均價已可以達(dá)到和超過 6000 元 /m2,并逐步向上攀升。為了更好的創(chuàng)立樓盤品牌形象，快速回籠資金，實現(xiàn)開發(fā)商利潤最大化的目標(biāo)，本案適宜采取、快速去化、價格逐步拉升的銷售策略。 麗雅花園營銷策劃報告 25 3 調(diào)價策略 ? 低開高走，保持價格的主控權(quán)； ? 根據(jù)市場行情進(jìn)行價