【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 物業(yè)管理的檔次創(chuàng)造物超所值的“高檔次、專業(yè)化管理”大型小區(qū)形象： 物業(yè)管理的選擇采用招標(biāo)方式，傳遞對(duì)物業(yè)管理公司招標(biāo)是房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)達(dá)地區(qū)的一種先進(jìn)的手段，能夠最大限度地保障業(yè)主的利益，把本案包裝成為蚌埠“第一個(gè)進(jìn)行物業(yè)管理的招標(biāo)樓盤”：① 在大眾媒體上公開招標(biāo)條件：專業(yè)、有經(jīng)驗(yàn)的海內(nèi)外物業(yè)管理公司。② 公開各物業(yè)管理公司的投標(biāo)方案，并以新聞發(fā)布會(huì)形式發(fā)布先進(jìn)的物業(yè)管理方式和競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度等信息，以引起公眾對(duì)本案的物業(yè)管理方面的關(guān)注。③ 中標(biāo)物業(yè)管理公司由業(yè)主、開發(fā)商、專家組共同投票確定。④ 在大公媒體上公布中標(biāo)方案。炒作物業(yè)本案的物管公司和本案先進(jìn)的物業(yè)管理理念。 采用“24小時(shí)封閉式”物業(yè)管理：① 24小時(shí)對(duì)小區(qū)各入口和主要場(chǎng)所進(jìn)行24小時(shí)監(jiān)控。② 各入口24小時(shí)保安人員值班，夜間進(jìn)行安全巡察，進(jìn)行緊急救助和災(zāi)情實(shí)時(shí)處理。③ 24小時(shí)小區(qū)圍墻紅外線布控，防止不明者從圍墻處闖入小區(qū)。④ 阻止外來車輛及可疑人員進(jìn)入小區(qū)。 基礎(chǔ)物業(yè)管理：① 保潔服務(wù)：小區(qū)公共區(qū)域的保潔工作，做到一日內(nèi)多次清理。② 綠化服務(wù)：綠地花、木的養(yǎng)護(hù)、修整。③ 代收、代發(fā)信函報(bào)刊，代訂報(bào)刊雜志。④ 設(shè)備維護(hù)：公共設(shè)施和住宅內(nèi)建筑、水電、通訊設(shè)施的維護(hù)。 “親情式”物業(yè)管理：① 建立小區(qū)的健康檔案，為60歲以上老人定期進(jìn)行健康檢查。② 家政服務(wù)：代請(qǐng)保姆；鐘點(diǎn)工服務(wù)；代為房屋租賃；家庭綠化養(yǎng)護(hù)。③ 代為進(jìn)行家庭裝璜監(jiān)理，讓業(yè)主省心、安心地進(jìn)行裝璜。④ 訂立社區(qū)文明公約，定期進(jìn)行業(yè)主聯(lián)宜會(huì)，加強(qiáng)業(yè)主間的交流，建立親情和睦的社區(qū)氛圍。⑤ 健身指導(dǎo)：指身業(yè)主進(jìn)行科學(xué)、有效地鍛煉和瘦身（祥見事件策劃）。⑥ 代訂車票、機(jī)票服務(wù)。通過一系列的物業(yè)管理規(guī)劃和推廣，建立本案的“放心、安心、親心、省心、信心”的“五星（心）級(jí)”服務(wù)形象，把本案包裝成為蚌埠物業(yè)管理最先進(jìn)的樓盤。4．5 房型包裝 在房型上，本案采用了許多房型設(shè)計(jì)的新概念：點(diǎn)式、錯(cuò)式、外凸型八角窗，和采用建筑新材料，在樹立“最先進(jìn)”房型形象的同時(shí)，傳達(dá)本案的“以人為本”、“親近環(huán)境”的房型設(shè)計(jì)概念： 樓宇點(diǎn)式和錯(cuò)式設(shè)計(jì)，三面采光和通風(fēng)，使居住舒適度提高。 外凸式八角窗的設(shè)計(jì)，使住戶視野開闊，憑窗攬景，使環(huán)境與人更加接近。 塑鋼窗的使用，不但具備采光、通風(fēng)、防塵、擋風(fēng)遮雨等基本功能，而且完觀現(xiàn)代，密封性更佳。 雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)使生活與觀景陽臺(tái)分離；多廳設(shè)置使家庭生活空間分區(qū)更加明確；在房型設(shè)計(jì)中傳達(dá)“動(dòng)靜分區(qū)”、“干濕分區(qū)”和“公共空間、半私密區(qū)和私密區(qū)分離”等概念。 明廚、明衛(wèi)、明廳、明臥“全明設(shè)計(jì)”，體現(xiàn)現(xiàn)代生活的舒適性。4．6 現(xiàn)場(chǎng)及售樓處包裝 現(xiàn)場(chǎng)本案的工地現(xiàn)場(chǎng)可包裝為“星級(jí)工地”，目前蚌埠的現(xiàn)場(chǎng)包裝水平較低，工地形象較差：施工設(shè)備清潔、工地保潔、施工隊(duì)伍形象較差。為體現(xiàn)本案的先進(jìn)性和施工質(zhì)量，減弱期房的不良影響，必須對(duì)工地進(jìn)行系統(tǒng)化的包裝： 包裝道具① 墻體：建筑工地設(shè)計(jì)風(fēng)格與小區(qū)整個(gè)形象一致，在鳳陽東路部分墻體上嵌入拉絲不銹鋼包邊的本案總體規(guī)劃、單體效果、十大景觀、會(huì)所、入口、綠化等效果圖；部分墻體上用反光顏料刷上樓標(biāo)、案名、開發(fā)商、承建單位、監(jiān)理單位等標(biāo)準(zhǔn)組合定格；等間距刷上“園林人家 詩意棲居”、“明珠十景 真實(shí)呈現(xiàn)”等廣告語。② 工地入口處制作星級(jí)工地的標(biāo)準(zhǔn)字及標(biāo)志。③ 工程概況，施工守則牌。④ 鳳陽東路上在本案制作一批廣告燈箱，形狀為園形，作為本案工地的輔助包裝。⑤ 建筑施工人員的統(tǒng)一著裝和掛牌。⑥ 旗幟和彩球布置，烘托工地氣氛。 包裝軟件① 工地的整潔有序：設(shè)備的每日包潔，工地?zé)o積水、建筑材料、設(shè)備的有序堆放。② 規(guī)范化的工地管理：施工質(zhì)量的有效控制，施工人員的形象和作業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化，安全守則的有效實(shí)施，施工現(xiàn)場(chǎng)的形象控制。③ 準(zhǔn)業(yè)主進(jìn)入工地參觀的規(guī)范化程序設(shè)計(jì)：專用參觀安全帽，配備專職講解員（標(biāo)準(zhǔn)著裝），設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)說辭和應(yīng)接規(guī)范。 事件策劃（） 售樓處本案售樓處設(shè)在現(xiàn)場(chǎng)，是現(xiàn)場(chǎng)包裝的一重要組成部分，是整個(gè)項(xiàng)目形象體現(xiàn)和銷售控制的中心，其作用舉足輕重。 風(fēng)格、格局售樓處由布展區(qū)、洽談區(qū)、簽約區(qū)三大功能區(qū)塊組成，每一部分必須功能明確，其基本構(gòu)想如下：① 售樓處的建筑風(fēng)格與本案的基本建筑風(fēng)格一致，購房者可從售樓處的風(fēng)格上直接感受本案的建筑魅力。② 售樓處外設(shè)大型噴繪廣告牌（主賣點(diǎn)宣傳）和醒目的現(xiàn)場(chǎng)售樓處標(biāo)識(shí)（賣場(chǎng)提醒）。③ 布展區(qū)設(shè)置大型亮燈式模型、展板和放映“東方明珠”城市花園10分鐘專題片：● 模型為1：80制作，6米3米，制作必須精細(xì)畢真，建筑、景觀、綠化的細(xì)節(jié)能一覽無遺，模型設(shè)置在布展區(qū)的中心，為整個(gè)售樓處的視覺中心?！? 展板掛于布展區(qū)的墻上，可采用雙層有機(jī)板、720線寫真、廣告螺釘制作，檔次極高。 可吸引購房者的視線，并充分展示開發(fā)商雄厚實(shí)力，營造現(xiàn)場(chǎng)氣氛，便于售樓員現(xiàn)場(chǎng)把經(jīng)包裝后項(xiàng)目規(guī)模、景觀、配套、房型設(shè)計(jì)，以及極具誘惑力的賣點(diǎn)向購房者講解，誘發(fā)購買欲，促使當(dāng)場(chǎng)下定?！? 10分鐘專題片在展示區(qū)靠窗處放映，室內(nèi)、室處可同時(shí)看到，一可吸引路人，起到傳播的作用，二可讓售樓處內(nèi)購房者進(jìn)一步了解本案，對(duì)本案的整體有一個(gè)視覺和聽覺的直觀感受；10分鐘專題片采用實(shí)拍和三維制作相結(jié)合，用三維全面展示在建中的小區(qū)的規(guī)劃、建筑、景觀、配套、房型設(shè)計(jì)，并用“借”的手法展示本案綠化、物業(yè)管理，有“實(shí)”的手法展示開發(fā)商實(shí)力和浙江房地產(chǎn)的先進(jìn)樓盤寫真，給購房者一個(gè)美好的前景和想象空間。④ 洽談區(qū)必須為半封閉區(qū)域，相對(duì)安靜，洽談桌之間保持相對(duì)的獨(dú)立，以避免購房者在購房關(guān)注問題的相互干擾；洽談桌上放置鮮花及精致小擺設(shè)，洽談區(qū)墻上可掛室內(nèi)布置、居家生活、休閑嬉戲及兒童等圖片，體現(xiàn)家居生活的溫馨，促使對(duì)新的家居環(huán)境的聯(lián)想，在不動(dòng)聲色之間打動(dòng)購房者。⑤ 簽約區(qū)為獨(dú)立空間，可用單獨(dú)的辦公室進(jìn)行簽約。⑥ 在洽談區(qū)和展示區(qū)可作幾個(gè)精致的園林小品，以體現(xiàn)本案的“景觀房產(chǎn)”概念，讓購房者進(jìn)一步產(chǎn)生認(rèn)同感。 樣板房因本案的期房因素，樣板房必不可少。樣板房與樣場(chǎng)售樓處的展示區(qū)相聯(lián)通，可從展示區(qū)直接進(jìn)入樣板房進(jìn)行參觀，樣板房和具體要求如下：① 設(shè)置兩套以上的樣板房，體現(xiàn)本案不同的房型設(shè)計(jì)，樣板房房型為本案的主力房型或高檔房型。② 樣板房必須全裝修，地面、墻面、廚衛(wèi)設(shè)計(jì)必須品味高雅，富有感染力和現(xiàn)代氣息。③ 家電、家俱、花木、插花，包括廚房用品、兒童玩具都必須到位，以真實(shí)呈現(xiàn)居家原型為樣板房布置原則。④ 進(jìn)入樣板房用鞋套，以保持干凈整潔，樣板房必須每日保潔，家具、地面每日上蠟。 銷售道具① 樓書、單頁、圖紙、價(jià)格表、利率表、合同、計(jì)算器。② 銷控表、指示棒、資料柜、音響、電腦、接待桌。 POP：豎式掛旗，烘托氣氛。 軟件：① 銷樓人員統(tǒng)一著裝，掛牌上崗。② 進(jìn)行系統(tǒng)化售樓人員強(qiáng)化培訓(xùn)，達(dá)到熟悉房地產(chǎn)基本概念、購房程序、法律常識(shí)和本案特征、賣點(diǎn)，把握購房者心態(tài)，統(tǒng)一說辭及電話應(yīng)接方式。4．7 名稱包裝 案名 本案的案名為“東方明珠”城市花園，本案名能完整地傳達(dá)本案的定位“環(huán)境型景觀房產(chǎn)”，“明珠”可體現(xiàn)本案的品質(zhì)，“東方”包含蚌埠東面和中國兩重涵義，我們把本案的案名包裝為位于蚌埠東方的“最完美的景觀房產(chǎn)”。案名在傳播上將通過事件策劃賦予更多內(nèi)涵和意義。 組團(tuán)名稱 小區(qū)由南向北劃分為三個(gè)組團(tuán)，各組團(tuán)相對(duì)獨(dú)立，有各自的環(huán)境和景觀：組團(tuán)一以分流廣場(chǎng)為景觀中心，并有大面積的綠地；組團(tuán)二以中心花園廣場(chǎng)為中心，組團(tuán)三以綿延曲拆的綠地為中心，曲徑通幽，可形成“植物”主題組團(tuán)概念。 命名方案：① 以蚌埠的市花——月季為基礎(chǔ)，以“薔薇園三杰（月季、玫瑰、薔薇）”命名：玫瑰苑、月季苑（勝春苑）、薔薇苑。② 以案名為基礎(chǔ)：東方苑、明珠苑、明月苑。③ 以景觀為基礎(chǔ)：百卉苑、秀水苑、流霞苑。 十大景觀本案設(shè)置多處景觀，為使景觀更具賣點(diǎn)和識(shí)別性，本案從規(guī)劃設(shè)計(jì)的景觀中選取十個(gè)有代表性的景觀，合稱“明珠十景”，對(duì)各景觀進(jìn)行分別命名，便于整體推廣，并強(qiáng)化本案為“環(huán)境型景觀”房產(chǎn)的概念。十大景觀的具體命名如下： 百卉爭(zhēng)春——位于玫瑰苑，筑八角亭，亭邊鋪卵石小道，周邊種春季灌木花與修竹，至春風(fēng)又暖，百花齊放，與亭竹相映，春意盎然。 憑岸聽風(fēng)——位于月季苑，水波流瑩，水域曲折，沿岸種柳樹，駁岸設(shè)畫欄、石凳，可小憩品茗，看流水潺潺，聽柳風(fēng)拂岸。 曲徑流霞——位于薔薇苑，本景由南向北貫穿組團(tuán)，組團(tuán)內(nèi)鋪置碎石小徑，沿小徑種植各式花草喬木，徑邊偶設(shè)藤架石凳，黃昏漫步其間，舉目見流霞映天，美倫美奐。 三友觀棋——位于玫瑰苑，地上設(shè)巨型象棋坪，外植梅、竹、松“歲寒三友”，冬日可移巨棋對(duì)弈，煦日普照，枝葉映于坪間，如在觀棋。 四季勝春——位于玫瑰苑，取“知道花無百日紅，此花無日不春風(fēng)”之意，辟一園種植各式月季，園中設(shè)小亭——?jiǎng)俅和?，四季皆可賞花。 香樟鵲鳴——位于分流公園廣場(chǎng)中，廣場(chǎng)中心全冠移植三棵大樟樹，四則圍繞由規(guī)則彩色石鑲拼而成的圓形圖案，樟樹樹冠如蓋，引鵲鳥于樹枝間鳴叫，因此得名。 百步嬉水——位于本案的南北中軸線，設(shè)置百米歐式水景步行道，兩邊綠樹成蔭，水樹相映。 華廊映水——位于中心花園廣場(chǎng)北端，弧形歐式柱廊映于水中，華麗高貴，形成濃郁的歐式庭院情調(diào)。 花好月圓——位于薔薇苑，設(shè)大型藤架，旁植花木，曲折小道穿插其間，曲徑通幽處可覓木椅小憩，情侶樂至，故名“花好月圓”。 竹苑石趣——位于薔薇苑，設(shè)一竹林、林間設(shè)低墻月門，成一小院落，院中設(shè)假山石數(shù)處，古樸清雅，頗具古意。第五章 物業(yè)規(guī)劃意見與商鋪功能建議 物業(yè)規(guī)劃意見 房型 本案房型目前設(shè)置如下：房型面積（平方米） 套 數(shù) 套 數(shù) 比 例（%） 76 43 5．2 79 130 15，9 88 133 16．2 91 45 5．5105 21 2．6108 96 11．7117* 201 24．6120 37 4．5128 6 0．7136 22 2．7138 12 1．5146 24 2．9150 24 2．9167 24 2．9*二套117平方米房型可分78平方米三組，房型有一定的調(diào)整的余地。 房型意見① 房型配比基本合理，又有一定的可調(diào)性；② 但100平方米左右的三房一廳設(shè)置不足，80平方米以下的二房二廳（或2房1廳）的比例過大，因本案的房?jī)r(jià)為高檔，選擇80平方米以下小房型的比例不會(huì)太大。③ 小區(qū)東南面房型設(shè)置為108120方，因此處景觀賣點(diǎn)不強(qiáng)，又是受橡膠廠污染區(qū)最嚴(yán)重的區(qū)域，房型設(shè)置過大。 超市：在本案缺少超市規(guī)劃，超市建議設(shè)置在解放三路上。 進(jìn)行“十大景觀”設(shè)計(jì)。本案的主題雕塑可以“東方明珠”命各，成為本案的標(biāo)志性景觀。 小區(qū)的東南和北部因外部環(huán)境較差，要求進(jìn)行較大面積的景觀設(shè)計(jì)，以增加景觀賣點(diǎn)。 小汽車停車位過散，人車分流不明。 鳳陽東路上商鋪進(jìn)深過深，而使門面顯得過窄，一、二兩層連賣，總價(jià)過高。 商鋪的功能包裝 商鋪的目標(biāo)市場(chǎng)為商鋪投資者。如何增加商鋪投資者的信心是本案商鋪成功的關(guān)鍵： 由于鳳陽東路上商鋪總價(jià)過高，建議在宣傳上偏向于裝璜材料、家具、五金和建材行業(yè)，上述行業(yè)對(duì)本案地段價(jià)值認(rèn)同度較高，通過對(duì)鳳陽東路“建筑裝璜一條街”的包裝，對(duì)投資者而言，有較大的投資吸引力。 解放三路商業(yè)氛圍不濃，不進(jìn)行一定的物業(yè)包裝很難使之旺銷，由于解放三路商鋪長達(dá)400米，功能需要定位于一個(gè)較大的行業(yè)，蚌埠是個(gè)服裝業(yè)發(fā)達(dá)的城市，可把本案解放三路上的商鋪包裝成為“服裝一條街”，服裝的檔次為中檔服裝，周邊的生活區(qū)和