【文章內(nèi)容簡介】 有所增加，與外企白領(lǐng)各占 40％，國有企事業(yè)單位 10％，自由職業(yè)者與 其他共占 10％。而板式小高層公寓的客戶將仍以外企白領(lǐng)為主（ 40％），私企業(yè)主其次（ 30％），不同的是，外企客戶中，小白領(lǐng)的數(shù)量將有所增加。 . 競爭對(duì)手分析 ? 與大西洋新城相比 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 品牌 區(qū)位差 物業(yè)管理 價(jià)格不占優(yōu)勢(shì) 社區(qū) 成熟度 配套設(shè)施 專業(yè)化程度 入市早，被人研究 人氣 S W O T 住宅郊區(qū)化 堅(jiān)持走低價(jià)策略 價(jià)格下降的空間較大 上市量大 101 國道的修建 隨時(shí)間推移，社區(qū)將日漸規(guī) 模，日漸成熟 機(jī)會(huì) 威脅 北京萬科城市花園百合園、云楓閣銷售企劃書 16 ? 與望京新城相比 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 品牌 區(qū)位差 物業(yè)管 理 價(jià)格高 規(guī)劃設(shè)計(jì) 配套設(shè)施 環(huán)境綠化 政府資源薄弱 生活品質(zhì) 開發(fā)量大 專業(yè)化程度 資金實(shí)力弱 熟悉散戶市場 S W O T 住宅郊區(qū)化 堅(jiān)持走低價(jià)策略 價(jià)格下降的空間較大 上市量大 對(duì)生活品質(zhì)需求提高 101 國道的修建 機(jī)會(huì) 威脅 ? 與 太月園 相比 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 品牌 區(qū)位差 物業(yè)管理 價(jià)格不占優(yōu)勢(shì) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 配套設(shè)施 社區(qū)成熟度 生活品質(zhì) 專業(yè)化程度 資 金實(shí)力 S W O T 住宅郊區(qū)化 堅(jiān)持走低價(jià)策略 價(jià)格下降的空間較大 社區(qū)漸成規(guī)模，日漸成熟 對(duì)生活品質(zhì)需求的提高 101 國道的修建 機(jī)會(huì) 威 脅 北京萬科城市花園百合園、云楓閣銷售企劃書 17 競爭樓盤特征對(duì)照 大西洋新城（ B區(qū)） 太月園 百合園 發(fā)展商 北京長慶房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 北京泰躍房地產(chǎn)開發(fā) 有限責(zé)任公司 北京萬科企業(yè) 有限公司 區(qū)位 望京地區(qū) 薊門橋西北 順義縣空港工業(yè)區(qū) 價(jià)格 5280￥ /m2起價(jià) 均價(jià) 5500￥ /m2 5630￥ /m2起價(jià) 最高價(jià) 6890￥ / m2 起價(jià)：躍層住宅 5580￥ /m2 起價(jià)：板式小高層3980￥ /m2 裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯房 （塑鋼窗、戶門） 粗裝修 （廚、衛(wèi)精裝修） 毛坯房 占地面積 總占地 25 萬 m2 萬 m2 萬 m2 建筑面積 22 萬 m2 11萬 m2 容積率 樓棟數(shù) 8 共 9棟 躍層 63 棟，板樓 1棟 樓層數(shù) 2＃、 7＃為 5層半 其他為 9 層半 18－ 22層 躍層 5層 板樓 12層相間 總套數(shù) 200 多套 1800 余套 躍層 252套 板樓 240套 銷售情況 A區(qū) 7萬平方米基本售罄，目前正在銷售B 區(qū)，所剩無幾 從 98年 2月份開盤至99年 1月 10日，共銷售 1188 套。 物業(yè)管理費(fèi) 3￥ /mth m2左右 － ￥ /mth m2 成交客戶分析 私企業(yè)主 30％，外企白領(lǐng) 20％，自 由職業(yè)者 30％，國企白領(lǐng)10％，民營白領(lǐng)10％。 集團(tuán)購買 20％，其余以外企白領(lǐng)和私企業(yè)主為主，此外，自由職業(yè)者也較多。 注：大西洋新城 B區(qū)有 24小時(shí)熱水， A區(qū)無熱水。 北京萬科城市花園百合園、云楓閣銷售企劃書 18 . 設(shè)計(jì)思想 百合園以疊式別墅形成區(qū)內(nèi)組團(tuán)，最北部的云楓閣以板式小高層公寓構(gòu)成圍護(hù)。規(guī)劃沿襲了前期“以人為本 、 回歸自然”的基本設(shè)計(jì)思想，并結(jié)合百合園、云楓閣在城市花園中所處的位置而作，統(tǒng)一中不乏個(gè)性。 ? 百合園 疊式別墅 沿襲前期紅磚墻 、 坡屋頂 、 低層小樓的基本格調(diào)，多層部分區(qū)別于桃花園的“流線型”和丹桂園的“大氣”，自具有“庭院式 ”的特點(diǎn)。 ①采用“區(qū)內(nèi)組團(tuán)”設(shè)計(jì)，圍合出多塊小塊的公共綠地（花園），為鄰里間的交流提供了充足的空間和優(yōu)雅的環(huán)境。這種人為營造出來的便于交流 、 寧靜和諧的氣氛，正是業(yè)主們感受到的萬科那種說不出的“好”，是萬科城市花園規(guī)劃設(shè)計(jì)的精髓所在。 ②百合園沿區(qū)內(nèi)交通干線，在園區(qū)外圍布置停車位。既保證人車分流的效果，增加園區(qū)內(nèi)的寧靜氣氛與安全感，保障綠化空間的整體性。 ③樓座正南正北的布局，保證采光與通透兼得。 ? 云楓閣 位于百合園最北部的云楓閣（ 1樓），是 10 層與 12 層錯(cuò)落的板式小高層公寓，規(guī)劃上有兩個(gè)出發(fā)點(diǎn)： ①阻隔 城市花園北部公路的噪音，減少小區(qū)外界對(duì)小區(qū)的影響。 ②城市花園臨近封盤，如果有個(gè)地方可以俯瞰城市花園的全景，那會(huì)是 …… ？ 所以，云楓閣從外觀上講只能用“壯麗”來形容了，它區(qū)別于城市花園“婉約”的設(shè)計(jì)主調(diào)，別具特色。 . 戶型介紹 北京萬科城市花園開發(fā)已歷六年，曾經(jīng)研究并設(shè)計(jì)十余種基本戶型，銷售近 1300套，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。百合園、云楓閣的戶型設(shè)計(jì)，正是在這些經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上的發(fā)展，一方面或多或少有前期經(jīng)典戶型的影子，另一方面又是推陳出新。 ? 疊式別墅 ： A型（ A1 型）、 B 型（ B1型） 源于梨花園的別墅，是 公寓，卻似是別墅。主要有兩種戶型組成： A 型為樓下戶，帶私家花園； B型為樓上戶，帶屋頂平臺(tái)； A1型、 B1 型是對(duì)應(yīng)的邊單元，山墻有采光窗，為明衛(wèi)生間。 戶型主要特點(diǎn)如下： ①獨(dú)立門戶，戶間基本無干擾； ②戶戶有花園：底層帶有私家綠地，頂層帶有屋頂平臺(tái)； ③ 每戶共有五個(gè)半層，功能分區(qū)明確，保障私密性； ④戶內(nèi)層與層之間通過四跑樓梯聯(lián)系，流動(dòng)空間設(shè)計(jì)，極具情調(diào)與變化； 北京萬科城市花園百合園、云楓閣銷售企劃書 19 ⑤大開間靈活分隔，戶型具有可塑性； ⑥ 每戶送集中空調(diào)系統(tǒng)，可以自由調(diào)整室內(nèi)溫度，節(jié)省能源，使用方便，室內(nèi)墻面整體性好；既保證了建筑外型美觀，又提高了 社區(qū)檔次。 ? 板式高層公寓： C型（ C1 型）、 D 型（ D1 型）、 E 型（ E1型）、 F1型、 F2型 主力戶型（ D型）源于桃花園的 D 型房，具有寬敞 、 舒適 、 實(shí)用的特點(diǎn)。同時(shí)又有其它戶型可供選擇：一層 C 型房帶地下室和私家花園，頂層 E 型房為復(fù)式，過街樓 F型為兩室兩廳的小戶型。 C1 型、 D1型、 E1 型是對(duì)應(yīng)的邊單元，山墻有采光窗，為明衛(wèi)生間。 戶型主要特點(diǎn)如下： ①主力戶型（ D型）為三室二廳二衛(wèi)一廚的標(biāo)準(zhǔn)平面戶型； ②主力戶型使用率達(dá)到 82%，經(jīng)濟(jì)，實(shí)用，絕無一絲浪費(fèi)空間； ③ 主要功能區(qū)（比如主臥和主衛(wèi) 、 餐廳和廚房 、 客廳），面積 充足，確保居家使用時(shí)的舒適效果； ④一梯兩戶，公用一部電梯，樓內(nèi)交通便捷。 有關(guān)戶型詳細(xì)資料見后附戶型圖。 北京萬科城市花園百合園、云楓閣銷售企劃書 20 . 產(chǎn)品數(shù)量 ? 百合園（疊式別墅） 樓座號(hào)： 1 1 1 1 1 1 1 2 22樓 百合園戶型明細(xì)表 定義 A型（ A1 型） B型（ B1 型） 位置 樓座下半部 樓座上半部 戶型 四室三廳三衛(wèi)一廚一儲(chǔ)藏間 地上：三室二廳三衛(wèi)一廚 地下：一室一廳一儲(chǔ)藏間 四室二廳四衛(wèi)一廚 面 積 建筑面積 總： 地下： 地上： m2 使用面積 m2 使用率 % % 主臥面積 客廳面積 花園面積 36m2（含陽臺(tái)面積） （屋頂平臺(tái)） 套數(shù) 126 126 合計(jì)套數(shù)： 252 注： ① A 型使用率較低是因?yàn)槲从?jì)算室內(nèi)樓梯面積，且地下室按全面積計(jì)算。 ② B 型使用率較低是因?yàn)槲从?jì)算室內(nèi)樓梯面積。 ③ 表中 數(shù)據(jù)有待校核。 北京萬科城市花園百合園、云楓閣銷售企劃書 21 ? 云楓閣 （ 板式小高層公寓） 樓座號(hào)： 1 云楓閣戶型明細(xì)表 定義 C 型 D 型 E型 F1 型 F2 型 位置 首層 標(biāo)準(zhǔn)層 頂層復(fù)式 二層過街 樓 首層過街樓 戶型 三室七廳二衛(wèi)一廚 一層：三室二廳二衛(wèi)一廚 地下：五個(gè)活動(dòng)室 (廳 ) 三室二廳二衛(wèi)一廚 四室三廳四衛(wèi)一廚 一層：二室二廳二衛(wèi)一廚 二層：二室一廳二衛(wèi) 二室一廳一衛(wèi)一廚 面 積 建筑面積 m2 144（不含陽臺(tái)） 280 左右 260 左右 100 左右 180 左右 使用面積 m2 118 118 左 :116 114 左 : 99 79 79 左 : 78 右 :102 右 :103 右 : 63 使用率 % 主臥面積 m2 19 19 25 16 16 客廳面積 m2 30 30 30 30 30 陽臺(tái)面積 m2 戶型套數(shù) 188 20 24 4 4 套數(shù)總計(jì) 240 注：表中數(shù)據(jù)有待校核。 北京萬科城市花園百合園、云楓閣銷售企劃書 22 ? 百合園、云楓閣產(chǎn)品匯總表： 疊式別墅 板式高層公寓 匯 總 戶型定義 A