【文章內(nèi)容簡介】 三友路平安苑路口，中房集團(tuán)占地約50畝的存量土地，已全部完成拆遷工作。n 沙河北沿岸原成都量具機(jī)床廠，土地規(guī)模150畝以上，該廠已被富臨集團(tuán)收購，現(xiàn)基本完成拆遷工作（該地塊緊鄰沙河，河岸線較長）。據(jù)悉，雙方合作條件非常優(yōu)惠。n 中房和富臨集團(tuán)的存量土地具體項(xiàng)目定位和開發(fā)節(jié)奏還不是特別明朗，但據(jù)中房和富臨以往開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)判斷，以上兩個(gè)地塊可能定位于2600元/平方米的項(xiàng)目（臨河面可能會(huì)修建一些低層建筑）。n 原軸承廠約100余畝廠區(qū)，據(jù)悉，成都某單位正與其接洽，欲兼并該廠，將土地用于房產(chǎn)開發(fā)。小結(jié) n 城北大量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目帶動(dòng)的人流量潛在著巨大的消費(fèi)力，城北現(xiàn)有的供應(yīng)量難以滿足現(xiàn)有的需求。2003年，城北“買盤大于賣盤”的現(xiàn)象將繼續(xù)存在。n 現(xiàn)有產(chǎn)品形態(tài)和項(xiàng)目定位，難以提升該區(qū)域的形象，城北仍未能有有實(shí)力的開發(fā)商進(jìn)駐，可以稱之為中高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的市場空白點(diǎn)。n 房產(chǎn)消費(fèi)對于絕大部分消費(fèi)者來講，都具有較強(qiáng)的區(qū)域性，城北客戶購房首選區(qū)域是本區(qū)域，其次可以輻射至周邊以智能小區(qū)為代表的西北片區(qū)，東北方向的八里小區(qū)和新鴻片區(qū)。但以上三個(gè)片區(qū)，因受區(qū)位、片區(qū)形象的影響，已售和在建項(xiàng)目定位都是中低檔社區(qū)，成交均價(jià)一般在2500元/平方米。這一市場特征也反映出城北片區(qū)，乃至西北、城東片區(qū)都缺乏實(shí)力開發(fā)商修建的“高尚精品社區(qū)”，中高檔定位的社區(qū)是該片區(qū)一個(gè)顯著的市場空白點(diǎn)和機(jī)會(huì)點(diǎn)。五、本案在區(qū)域市場的機(jī)會(huì)點(diǎn)和威脅點(diǎn)機(jī)會(huì)點(diǎn)：n 城北整體供應(yīng)量較小，區(qū)域內(nèi)缺乏中高檔定位的產(chǎn)品。216。 城北區(qū)域積累了較多的中高檔消費(fèi)的客層資源的（正如萬科在“東窮”的區(qū)域能夠發(fā)掘到中高檔客層消費(fèi)一樣，城北區(qū)域應(yīng)該更不缺乏這樣的客層）；關(guān)鍵是，這樣的產(chǎn)品應(yīng)該由有品牌、有實(shí)力、有品質(zhì)的開發(fā)商來提供，這樣才能贏得這部分客群的認(rèn)同。這正是萬科的機(jī)會(huì)所在，萬科在城東創(chuàng)造了一個(gè)奇跡，將城東片區(qū)的樓盤形象提升到整個(gè)城市優(yōu)秀樓盤的標(biāo)準(zhǔn)；在城北，根據(jù)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)特征，達(dá)成這樣的目標(biāo)應(yīng)該更有可能。n 宗地所處李家沱片區(qū)市政配套完善，人氣、商氣較旺，是城北區(qū)域客戶置業(yè)的首選片區(qū)。本案在區(qū)域市場內(nèi)的威脅點(diǎn)：n 區(qū)域整體形象較差，周邊社區(qū)檔次較低。n 土地成本較高，被迫將容積率提高，項(xiàng)目定位和產(chǎn)品形態(tài)受到一定的局限性。萬科運(yùn)作該項(xiàng)目的優(yōu)劣勢分析n 優(yōu)勢：216。 通過萬科品牌，建立第一個(gè)進(jìn)入城北片區(qū)的品牌開發(fā)商的形象。216。 項(xiàng)目運(yùn)作能力強(qiáng)，完全可以將宗地規(guī)劃、修建為城北區(qū)域的“精品住宅社區(qū)”。216。 帶動(dòng)市場的力度相對其他競品大，市場、媒體關(guān)注度高。n 劣勢：216。 土地成本和運(yùn)作成本過高。六、本案項(xiàng)目定位及客層分析 項(xiàng)目定位： 根據(jù)城北區(qū)域的現(xiàn)有產(chǎn)品形態(tài)和高端客戶需求，我們需要提供差異化、有品質(zhì)的樓盤，打造出城北第一個(gè)“高尚精品電梯公寓社區(qū)”。 項(xiàng)目客層定位：根據(jù)本案地理位置及定位，對本案的主要目標(biāo)客層特征描述如下：n 客層來源：改善居住環(huán)境的第二次商品房置業(yè)的城北私營業(yè)主和第一次商品房置業(yè)的企事業(yè)單位的管理人員、高等院校教師，客層可向市中區(qū)、城西北、城北方向輻射。n 客戶消費(fèi)力：根據(jù)城北區(qū)域在售樓盤分析，一般首付3成約10萬元左右；由此可以推測，本案客層首付能力在10～12萬元左右，月供承受能力在2000～2500元之間。n 客戶特征：30～40歲的三口之家是本案主流客層的基本特征，子女一般是在幼兒園至小學(xué)階段。n 產(chǎn)品力偏好：需求主要集中在總價(jià)50萬左右的住房，和城花二期洋房的客戶類似，需要大三房、大面寬客廳、保姆間（或儲藏室）。其戶均面積應(yīng)在130—160平米就能基本滿足其功能需求。n 置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：根據(jù)其居住經(jīng)驗(yàn)，社區(qū)環(huán)境、戶型、物業(yè)管理應(yīng)該是其關(guān)注的產(chǎn)品細(xì)節(jié)。七、項(xiàng)目定位的市場分析： 成都三環(huán)路內(nèi)電梯公寓銷售市場現(xiàn)狀由于市區(qū)內(nèi)土地資源的緊缺，二環(huán)路周邊出現(xiàn)了越來越多的純電梯公寓社區(qū)。并且規(guī)模在5萬平方米以上、銷售均在3000元/平方米以上的電梯公寓市場再區(qū)域分布上有非常明顯的區(qū)域特點(diǎn)，幾乎全部集中在城南、城西和市中心。置信麗都、逸都情融苑、信德四季花城、凱萊帝景等項(xiàng)目通過精致的環(huán)境營造和產(chǎn)品創(chuàng)新，并整合營銷推廣，取得了不俗的銷售業(yè)績，每5萬平方米平均銷售周期為8個(gè)月。麗都C區(qū)中心園林 216。 置信麗都C區(qū)基本情況置信麗都C區(qū)項(xiàng)目區(qū)域二環(huán)路邊，成都西南方向。C區(qū)是麗都花園第三期項(xiàng)目，由9棟小高層電梯公寓圍合而成，每戶都有40～70平方米的空中花園是C區(qū)產(chǎn)品的一大創(chuàng)新。容積率用地面積：39249平方米 建筑面積： 銷售均價(jià)4000元/平方米 一般房屋總價(jià)在60～70萬元/套。主力戶型及總價(jià)160～180平方米是該社區(qū)的主力戶型。銷售周期和銷售率因麗都C區(qū)房屋面積較大、總價(jià)較高，其銷售周期在20個(gè)月左右基本達(dá)到95％的銷售率。每5萬平方米銷售周期在12個(gè)月左右。 成都電梯公寓市場銷售面臨的共性問題：n 多層和電梯公寓不能混雜，不能讓客戶產(chǎn)生比較，否則，電梯公寓肯定滯銷于多層（中海名城是典型例子）。n 客戶在購電梯公寓常見的擔(dān)心：公攤大、物業(yè)管理費(fèi)高、電梯運(yùn)行安全問題。成都2002年1～10月多層住宅和電梯公寓住宅銷售比較圖分類電梯公寓多層住宅1～10月銷售面積各類型產(chǎn)品占2002年1～10月商品房住宅市場比例％％216。 圖表分析： 隨著土地資源的稀缺，電梯公寓也被越來越多的消費(fèi)者接受，％。八、產(chǎn)品建議： 產(chǎn)品定位：216。 本項(xiàng)目是城北唯一的“高尚精品電梯公寓社區(qū)”，通過對萬科品牌的推廣和產(chǎn)品力的創(chuàng)新，在城北空白的高端產(chǎn)品市場具有非常強(qiáng)的市場競爭優(yōu)勢。216。 產(chǎn)品形態(tài)——全小高層板式電梯洋房（部分空中花園別墅） 216。 產(chǎn)品組成——135－160平米的戶型為主力；利用位置差異再配備少量85平米左右的兩房、115平米左右的三房；頂躍戶型稍大。216。 產(chǎn)品售價(jià)――均價(jià)34003500元/平方米，單位總價(jià)控制在50萬元/套左右。 開盤狀態(tài)：216。 社區(qū)配套商業(yè)樓完工、立面呈現(xiàn)。216。 樣板區(qū)形成：會(huì)所、環(huán)境營造到位，一層實(shí)樓樣板房開放。 商業(yè)樓考慮：216。 根據(jù)周邊配套的特點(diǎn)，定位于餐飲和休閑配套。216。 參照周邊商業(yè)定價(jià)，一樓商鋪銷售價(jià)格在12000元/平米，二樓在4500－5500元/平米，三樓在3500－4500元/平米，四層在3000元/平米。第四部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析一. 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件1. 現(xiàn)狀條件該宗地位于成都市一環(huán)路北四段（40M）東北方，西北臨前鋒路（20M），東北與華油路（20M）相距約90米，東南與府青路（40M）相距約165米。地塊基本呈規(guī)則的長方形，地勢平坦，現(xiàn)已拆遷完畢，但保留有一些高大成形喬木。宗地為前鋒電器廠拆遷的一部分，東北、東南為其剩余的廠區(qū)，有一些車間和辦公樓；宗地周邊主要為一些宿舍樓和檔次較低的住宅區(qū)。（見附圖）2. 自然環(huán)境、人文條件對規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響1） 該地塊周邊條件較差，無可直接利用的景觀，須在地塊內(nèi)自行創(chuàng)造；2） 該地塊南邊為一環(huán)路北四段。一環(huán)路是成都市的交通干道，車流量較大；優(yōu)點(diǎn)是交通方便，缺點(diǎn)是有噪音干擾。該地塊沿一環(huán)路規(guī)劃有23m寬綠化保護(hù)帶，可對噪音作有效隔離；3） 該地塊內(nèi)保留有一些高大喬木，樹型較好，應(yīng)予以保留和利用；4） 該地塊近鄰為前鋒無線電儀器廠車間和辦公樓，外觀陳舊，應(yīng)以綠化分隔，弱化其影響。3． 規(guī)劃要求： 宗地分為三個(gè)部分： A區(qū) B區(qū) C區(qū) 1） 用地性質(zhì)： 住宅用地 商業(yè)用地 代征地使用年限： 70 年 40 年2） 建設(shè)凈用地： m2 m2 m2 3） 容積率： 4） 建筑密度： 28% 50%5） 建筑高度： 40m 24m6） 綠地率： 30% 20%7） 機(jī)動(dòng)車停車位： 非機(jī)動(dòng)車停車位： 8） 退紅線：根據(jù)《成都市城市規(guī)劃管理技術(shù)暫時(shí)規(guī)定（建筑管理）》高層：， m ， m多層：，不小于 m m9） 建筑間距：高層：， m 多層：，不小于 m10） 交通要求：車行口開設(shè)在前鋒路上，距一環(huán)路交口大于60m；11） 綠地要求：沿一環(huán)路設(shè)置9%的綠地；12） 建筑風(fēng)格：須報(bào)送實(shí)景渲染圖，外墻裝飾禁用面磚和藍(lán)玻。4． 市政配套設(shè)施情況 宗地所屬區(qū)域配套設(shè)施基本齊全，雨污水系統(tǒng)、自來水、煤氣、通訊等配套管網(wǎng)由政府負(fù)責(zé)落實(shí)?；S池不得臨道路設(shè)置。 此部分對設(shè)計(jì)無影響。5． 生活配套設(shè)施情況 宗地所在片區(qū)生活配套設(shè)施完善，交