【正文】 綜上所述，建議準(zhǔn)予立項(xiàng)。 項(xiàng)目劣勢(shì)（1） 因?yàn)楣_拍賣地塊，成交地價(jià)較高，項(xiàng)目開發(fā)成本較高；（2） 城北區(qū)域整體居住形象有待提升，區(qū)域整體價(jià)位較低，產(chǎn)品價(jià)位的提升有一定難度。根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)作周期，崗前培訓(xùn)擬安排在5月底。 根據(jù)工作情況，可增加一名營(yíng)銷配合人員。 前臺(tái)銷售(3名)：主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷售。人員從營(yíng)銷策劃小組抽調(diào)。(2)營(yíng)銷策劃小組配置（5人）： 根據(jù)項(xiàng)目的需要，成立麗景灣營(yíng)銷小組，負(fù)責(zé)前期包裝推廣和后期現(xiàn)場(chǎng)銷售。人員從工程管理部調(diào)入。人員從工程管理部調(diào)入。從城花項(xiàng)目部調(diào)入一人，社會(huì)招聘補(bǔ)充一人。經(jīng)理人員從城花項(xiàng)目部管理人員中確定。開發(fā)產(chǎn)品以電梯公寓為主，建筑面積109407平方米。第七部分 管理資源配置。 %，%，其他主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)值（元/m2）項(xiàng)目總金額（萬(wàn)元）銷售收入342035646直接成本260727123總投資264427501稅前利潤(rùn)5936184稅后利潤(rùn)3944101內(nèi)部收益率%銷售凈利率%銷售毛利率%資金峰值比例41%地價(jià)支付貼現(xiàn)比100% 本項(xiàng)目2004年上半年竣工，各期的利潤(rùn)體現(xiàn)如下：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2003年2004年2005年合 計(jì)結(jié)算面積（m2）5959547428104203單位凈利(元/m2)凈利潤(rùn)(萬(wàn)元)127217320554101 敏感性分析（1） 成本變動(dòng)，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)成本100%預(yù)測(cè)成本95%預(yù)測(cè)成本90%預(yù)測(cè)成本105%預(yù)測(cè)成本110%開發(fā)總成本27,123 25,767 24,411 28,480 29,836 項(xiàng)目利潤(rùn)6,562 7,918 9,274 5,206 3,849 稅后凈利4,101 5052 5960 3,235 2326 單位凈利394 486 573 311 224 銷售凈利率%%%%%（2） 售價(jià)變動(dòng)，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)售價(jià)100%預(yù)測(cè)售價(jià)95%預(yù)測(cè)售價(jià)90%預(yù)測(cè)售價(jià)105%預(yù)測(cè)售價(jià)110%營(yíng)業(yè)額35646 33,863 32,081 37,428 39,210 項(xiàng)目利潤(rùn)6562 4878 3193 8246 9930 稅后凈利4101 3015 1886 5272 6400 單位凈利394 290 181 507 615 銷售凈利率%%%%% 盈虧平衡點(diǎn)分析1） 保本售價(jià)（即銷售凈收入等于投資額）(不考慮車庫(kù)) S=C/(1T1)=(%)=2837元/M22） 保本銷售率（假設(shè)項(xiàng)目全部建成，已銷售面積所獲凈利等于未售面積的成本） R=C/[(1T1)*(1T2)*S+C*T2] =[(%)*(133%)*3427+*33%]=88%式中：C：表示單位投資額（含直接建造成本、期間費(fèi)用）R：表示保本銷售率S：表示單位售價(jià)T1：表示營(yíng)業(yè)稅率T2：表示所得稅率四、 項(xiàng)目資金預(yù)測(cè) 本項(xiàng)目的啟動(dòng)資金為公司自有資金12000萬(wàn)元，剩余部份投資來(lái)源主要以城花三期銷售回款為主。如以上稅收優(yōu)惠政策兌現(xiàn),將增加約1554萬(wàn)利潤(rùn),項(xiàng)目稅后利潤(rùn)總額增加為5655萬(wàn)。城花優(yōu)惠政策參考如下： 營(yíng)業(yè)稅按已上繳部份的30%（屬地方財(cái)政收入）由錦江區(qū)政府通過(guò)財(cái)政撥款返還，附加稅費(fèi)全額返還。第五部分 項(xiàng)目推進(jìn)計(jì)劃 ,計(jì)劃分兩期開發(fā)完畢，開發(fā)周期為叁年，二期4萬(wàn)平方，具體開發(fā)節(jié)奏安排如下：一、 總體開發(fā)節(jié)奏時(shí)間一期（）二期（4萬(wàn)M2）2003年上半年立項(xiàng)立項(xiàng)2003年下半年開工2004年上半年開盤開工2004年下半年竣工 入伙2005年上半年開盤2005年下半年竣工 入伙二、 一期開發(fā)節(jié)奏一期推進(jìn)計(jì)劃表序號(hào)階段商業(yè)住宅銷售賣場(chǎng)樣板房其它樓棟1簽訂合作協(xié)議2003/01/212003/01/212取得國(guó)土出讓合同附件2003/04/213取得國(guó)土證2003/07/014項(xiàng)目立項(xiàng)2003/01/162003/01/165規(guī)劃(含規(guī)劃方案報(bào)批)2003/04/012003/04/016施工圖設(shè)計(jì)2003/06/012003/08/157施工圖審查2003/06/152003/08/308辦理規(guī)劃許可證2003/07/102003/09/109取得施工許可證2003/07/152003/09/1510招投標(biāo)2003/08/012003/09/302003/09/1511開工2003/09/012004/01/302003/10/0812取得預(yù)售許可證2003/03/202004/03/2013開盤2003/04/182004/04/1814完工2004/04/102005/02/3015入伙2005/02/30三、 二期開發(fā)節(jié)奏二期推進(jìn)計(jì)劃表序號(hào)階段住宅樣板區(qū)、房其它樓棟1簽訂合作協(xié)議2003/01/212取得國(guó)土出讓合同附件2003/04/213取得國(guó)土證2003/09/214項(xiàng)目立項(xiàng)2004/01/205規(guī)劃(含規(guī)劃方案報(bào)批)2004/04/016施工圖設(shè)計(jì)2004/10/102003/08/157施工圖審查2003/08/308辦理規(guī)劃許可證2003/09/109取得施工許可證2004/05/3010招投標(biāo)2004/11/102004/05/1811開工2004/12/302004/06/0112取得預(yù)售許可證2004/03/1013開盤2005/03/1814完工2005/03/102005/7/3015入伙2005/12/30第六部分 投資收益分析一、 成本預(yù)測(cè)，總建筑面積為108,923平米，可售面積為104,023平米，配套用房2700平米，主要建筑產(chǎn)品類型為電梯公寓和商鋪。坡屋頂、歐風(fēng)在此項(xiàng)目中均不合適。（見附圖）成都樓盤已有一些類似風(fēng)格，但有抄襲之痕，設(shè)計(jì)大多不到位。 交通體系附圖 分期建設(shè)附圖3． 初步可行性方案1） 產(chǎn)品：根據(jù)市場(chǎng)分析，本項(xiàng)目定位為中檔精品住宅，初步確定為電梯公寓。 按規(guī)劃要求，商業(yè)車位只需要20個(gè)，已沿路邊布置。5) 公建設(shè)置 商業(yè)部分規(guī)劃要求集中設(shè)置于B地塊，而該部分要求較苛刻，必須建五層才能做足容積率。銷售賣場(chǎng)建議設(shè)在商業(yè)街，建設(shè)周期短，空間劃分靈活。在周邊車道和部分花園之間設(shè)置有地上停車場(chǎng)，以降低車庫(kù)成本，并方便客戶臨時(shí)停車(見附圖)。 方案二附圖 綠化體系附圖 3) 交通組織 宗地與一環(huán)路有代征綠地分隔，只能設(shè)人行出入口；車行口開在前鋒路上，距一環(huán)路口要求大于60m。端頭戶型作特殊處理，以形成圍合的感覺。軸線將地塊自然地分為四到五個(gè)組團(tuán)。 建議采用方案一。 方案二因占地偏大，雖然也盡力創(chuàng)造中心花園，但其效果要比方案一大打折扣，其特點(diǎn)是產(chǎn)品種類較多。（見附圖） 方案一全部建小高層，方案可實(shí)施度約90%。l 核心景觀空間的創(chuàng)造：周邊缺乏景觀，必須自行創(chuàng)造；l 商業(yè)建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)；l 對(duì)一環(huán)路的利用和對(duì)噪音遮擋；l 對(duì)現(xiàn)有樹木的利用；l 對(duì)現(xiàn)有廠房的視線遮擋。根據(jù)該地塊的產(chǎn)品定位，及合理的公建比例，自身配置只考慮精品會(huì)所，配以游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)，以支持小區(qū)品質(zhì)。 此部分對(duì)設(shè)計(jì)無(wú)影響。4． 市政配套設(shè)施情況 宗地所屬區(qū)域配套設(shè)施基本齊全，雨污水系統(tǒng)、自來(lái)水、煤氣、通訊等配套管網(wǎng)由政府負(fù)責(zé)落實(shí)。該地塊沿一環(huán)路規(guī)劃有23m寬綠化保護(hù)帶，可對(duì)噪音作有效隔離；3） 該地塊內(nèi)保留有一些高大喬木，樹型較好，應(yīng)予以保留和利用；4） 該地塊近鄰為前鋒無(wú)線電儀器廠車間和辦公樓，外觀陳舊，應(yīng)以綠化分隔，弱化其影響。（見附圖）2. 自然環(huán)境、人文條件對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響1） 該地塊周邊條件較差，無(wú)可直接利用的景觀，須在地塊內(nèi)自行創(chuàng)造；2） 該地塊南邊為一環(huán)路北四段。地塊基本呈規(guī)則的長(zhǎng)方形，地勢(shì)平坦，現(xiàn)已拆遷完畢，但保留有一些高大