【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 場(chǎng)需求規(guī)模；②提高按揭成數(shù)，加大了房地產(chǎn)消費(fèi)投資門檻。 7. 加大了開(kāi)發(fā)商前期資金壓力； 8. 對(duì)項(xiàng)目的專業(yè)營(yíng)銷能力提出了更高要求。 9. 提醒買房人要注意利率提高風(fēng)險(xiǎn)，貸款的成本風(fēng)險(xiǎn)。 10. 進(jìn)一步規(guī)范了建筑市場(chǎng)，可能增加的建筑成本對(duì)房?jī)r(jià)有一定的助推作用。 11. 利率和逾期還房貸罰息提高可能導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商資金的結(jié)構(gòu)性變化。 12. 建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》。進(jìn)一步抑制炒房行為，也促進(jìn)了存量土地開(kāi)發(fā)。 13. 鼓勵(lì)自住住房需求的措施將一定程度的分流住房需求市場(chǎng)。 【鑒示】 : 在創(chuàng)建“和諧”的社會(huì)目標(biāo)前提下，當(dāng)期一系列的政策措施，無(wú)論是抑制投資過(guò)熱，還是市場(chǎng)監(jiān)管措施等，并逐 漸作用并加力于市場(chǎng)在可預(yù)見(jiàn)的中期。 二、土地供給政策 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)（國(guó)土資源部 11 號(hào)令）； 國(guó)土資源部實(shí)行土地管理部門的省以下垂直領(lǐng)導(dǎo)，嚴(yán)格土地保護(hù)制度；加強(qiáng)土地和環(huán)境保護(hù)法執(zhí)行力度，對(duì)部分城市實(shí)行了農(nóng)用地轉(zhuǎn)用停止審批半年的措施。 【解析】 : 國(guó)土資源部 11 號(hào)令，使得市場(chǎng)獲取土地更為規(guī)范，同時(shí)，在很大程度上也制約和限制了中小開(kāi)發(fā)企業(yè)的生存空間，行業(yè)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整在所難免。 小節(jié)： 金融政策、土地政策及相關(guān)的地方政策都對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生很大的影響，對(duì)抑制 投資過(guò)熱、穩(wěn)定市場(chǎng)所起的作用已經(jīng)有相當(dāng)?shù)男Ч?，而且，作用力?huì)越來(lái)越凸顯，提醒我們應(yīng)未雨綢繆，項(xiàng)目定位要立足于中近期市場(chǎng)趨勢(shì)下某種具有主流特征、相對(duì)安全性高、競(jìng)爭(zhēng)抗性大、市場(chǎng)機(jī)會(huì)充分的把握。 第二節(jié) 較中觀角度的綿陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 【 綿陽(yáng)房地產(chǎn)總體運(yùn)行情況 】 一、投資呈穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 受國(guó)家宏觀調(diào)空的影響， 2020 年全年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成 億元，同比上年下降 %。今年上半年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持小幅增長(zhǎng)趨勢(shì)。全市房地產(chǎn)投資結(jié)束了 2020 年長(zhǎng)達(dá)半年的負(fù)增長(zhǎng)趨勢(shì)，開(kāi)始穩(wěn)步回升，上半年完成投資142050 萬(wàn)元，比去年同期增長(zhǎng) %。 【解析】： 在經(jīng)歷了 04 年的下幅回落以后，今年房地產(chǎn)投資呈穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，從另一個(gè)側(cè)面也反映出綿陽(yáng)房地產(chǎn)的整體泡沫較其他城市少，其房地產(chǎn)具備相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)價(jià)格需求彈性空間 。 二、住宅投資占絕對(duì)比重。 04 年全年，住宅建設(shè)完成投資 22 億元，施工面積 488 萬(wàn)平米，竣工面積 188 萬(wàn)平米。 【解析】： 住宅市場(chǎng)是當(dāng)前的主流需求市場(chǎng)。 三、平均房?jī)r(jià)較低。 當(dāng)前住宅的主力成交價(jià)格集中在 1600— 2020 元 /平米之間，其平均房?jī)r(jià)在 1800 元 /平米左右，由于當(dāng)前土地市場(chǎng) 供給實(shí)行招、拍、掛后，房地產(chǎn)成本巨幅增加，此不足 2020 元 /平米的平均房?jī)r(jià)與全國(guó)同等規(guī)模城市相比明顯偏低。 【解析】 房地產(chǎn)需求市場(chǎng)的價(jià)格彈性空間較大 。 四、以經(jīng)濟(jì)、適用型戶型需求為主。 目前住宅成交的主力面積集中在 80—— 130 平米之間，以適用型居家為主。 【解析】 提醒我們?cè)趯?duì)本項(xiàng)目定位時(shí)應(yīng)瞄準(zhǔn)于當(dāng)前市場(chǎng)的某中主流產(chǎn)品形態(tài)。考慮其適宜的產(chǎn)品需求現(xiàn)實(shí)對(duì)節(jié)度。 五、城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已呈現(xiàn)三大板塊： 老城區(qū)： 是城市生活、配套最成熟的區(qū)域，也是綿陽(yáng)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商貿(mào)中心，由于高額的土地 成本，多以電梯商住樓為住，以花園碧云居、春天花園為代表的樓盤，其主力產(chǎn)品面積供給集中在 100— 140 平米之間，主力成交價(jià)格在 2400 元 /平米左右，客戶群體主要以綿陽(yáng)周遍縣市為主，其購(gòu)房目的是為了子女就學(xué)方便，其中也有部分生意人。教育、生活配套完善是此區(qū)域受青睞的主要原因。 綿陽(yáng)濱河帶： 依托獨(dú)特的自然資源 —— 涪江，在近兩年，此沿線的房地產(chǎn)迅速崛起，成為綿陽(yáng)高檔社區(qū)最密集的開(kāi)發(fā)帶，其中又以高層電梯物業(yè)居多，是綿陽(yáng)典型的富人聚集帶，可以說(shuō)，此開(kāi)發(fā)帶代表了綿陽(yáng)城市的居住文化，當(dāng)前供給樓盤以龍匯花園、臨江大廈為代表 ，主力供給面積在 120— 160 平米之間，成交價(jià)格集中在 3000 元 /平米左右。是綿陽(yáng)房地產(chǎn)第一價(jià)格集團(tuán)區(qū)域。升值潛力巨大。在客戶群體的表現(xiàn)上，外地與本地各占一半的比例。 九院周遍： 此板塊以中央直屬核工業(yè)九院的 11 萬(wàn)人為消費(fèi)依托，其周徑輻射達(dá) 3— 5 公里范圍。此區(qū)域當(dāng)前以規(guī)?；鄬泳幼⌒^(qū)為住，客戶群體直指九院，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上，講究小區(qū)院落文化、生態(tài)環(huán)境、情景園藝。以 體現(xiàn)純居住文化為主，是綿陽(yáng)一個(gè)新興的城市板塊 —— 且經(jīng)歷了半個(gè)世紀(jì)的圈層積淀，消費(fèi)潛力巨大，當(dāng)前樓盤供給以久遠(yuǎn)花園、龍都花園、花園星河灣、小島花園為代 表，主力面積集中在 90— 130 平米之間，主力價(jià)格集中在 1100— 1300 元 /平米之間。值得一提的是：這個(gè)板塊在中近期內(nèi)還具備非常強(qiáng)的需求釋放空間。 六、住宅開(kāi)發(fā)注重細(xì)分市場(chǎng)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)多元化發(fā)展的趨勢(shì)，但在主流市場(chǎng)上以住宅開(kāi)發(fā)為主導(dǎo)，住宅產(chǎn)品在房型、戶型、面積、質(zhì)量、功能等內(nèi)在品質(zhì)方面越來(lái)越趨向市場(chǎng)細(xì)分的多元化發(fā)展， 品牌、環(huán)境、企業(yè)形象 等日益成為重要的品質(zhì)指標(biāo)。 七、供給大盤趨勢(shì)已經(jīng)初顯。 置信在三年前就進(jìn)入綿陽(yáng)市場(chǎng)，其代表作 —— “芙蓉漢城”項(xiàng)目，成為綿陽(yáng)的第一個(gè)規(guī)?；瘶潜P。現(xiàn)在隨著中房等大型品牌 開(kāi)發(fā)商紛紛取得大規(guī)模的開(kāi)發(fā)土地，并且部分已經(jīng)面市或正準(zhǔn)備入市，這些外來(lái)開(kāi)發(fā)商與本地有勢(shì)力的品牌開(kāi)發(fā)商一道，正逐步形成綿陽(yáng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的寡頭市場(chǎng)，供給規(guī)?；蟊P時(shí)代已經(jīng)初步顯現(xiàn)。 如果房地產(chǎn)寡頭市場(chǎng)一旦形成，則可能對(duì)綿陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)形成的沖擊有：—— 這也是綿陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)在近兩年將面臨的問(wèn)題！ 形成“莊家”市場(chǎng)行情 —— 外來(lái)具雄厚資金和技術(shù)實(shí)力的品牌企業(yè)決定著一個(gè)城市相當(dāng)規(guī)模的有效產(chǎn)品供給，無(wú)論是對(duì)市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品發(fā)展方向、價(jià)格態(tài)勢(shì)、推廣技術(shù)乃至行業(yè)人才流動(dòng)和行業(yè)鏈的重組等都起著舉足輕重的影響、沖擊。自然 地，對(duì)整個(gè)綿陽(yáng)房市的影響，也就具有了“莊家”的市場(chǎng)行情特征。 利益合謀 —— 自然地，將來(lái)在這樣一個(gè)由數(shù)家寡頭企業(yè)所構(gòu)筑的龐大市場(chǎng)份額中，其 競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系已非較低的量性競(jìng)爭(zhēng)，而是較高級(jí)別的品牌競(jìng)爭(zhēng) 。這樣，如同這個(gè)世界上所有的寡頭市場(chǎng)一樣，會(huì)出現(xiàn)利益合謀及在市場(chǎng)作用下的價(jià)格聯(lián)盟，好比快餐業(yè)的麥當(dāng)勞、肯德基； IT 界的 IBM、戴爾以及電器領(lǐng)域的索尼、松下。當(dāng)然，和壟斷市場(chǎng)相比，其利益合謀下的價(jià)格聯(lián)盟，其穩(wěn)定性相對(duì)較弱。 高競(jìng)爭(zhēng)壁壘 —— 這主要涉及到 資金壁壘及規(guī)模效應(yīng)、品牌壁壘（特別是品牌）、技術(shù)壁壘以及價(jià)格壁壘 ，而這些綜 合起來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)都是目前本土開(kāi)發(fā)企業(yè)所無(wú)法企及的。 上述三個(gè)特征無(wú)論是在土地一級(jí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，還是對(duì)二級(jí)產(chǎn)品市場(chǎng)乃至行業(yè)格局的沖擊都是巨大的： 首先 ：規(guī)模化品牌企業(yè)一旦進(jìn)入所帶來(lái)的格局式的市場(chǎng)沖擊，將在土地一級(jí)市場(chǎng)中得到充分顯現(xiàn) —— 拍賣成交土地中將有絕大部分會(huì)為外來(lái)大企業(yè)獲得，而且其擇取的都將是大規(guī)模地塊，本土企業(yè)盡管也能參與相關(guān)地塊的競(jìng)爭(zhēng)，但是在外來(lái)企業(yè)雄厚的資金、技術(shù)及品牌號(hào)召力面前，到時(shí)，也只能是望洋興嘆和前所未有的恐懼感 —— “狼真的來(lái)了”。 其次 ：是對(duì)住宅二級(jí)市場(chǎng)的格局式?jīng)_擊。規(guī)?；放破髽I(yè)，在其強(qiáng)大 的資金、技術(shù)實(shí)力及品牌號(hào)召力的基礎(chǔ)上，依托于項(xiàng)目地塊的規(guī)模效應(yīng)，必然會(huì)在地塊上精耕細(xì)作，成為高品質(zhì)、高檔次的規(guī)模社區(qū)。健全的配套設(shè)施、優(yōu)良的產(chǎn)品規(guī)劃、先進(jìn)的技術(shù)理念、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理、強(qiáng)大的品牌號(hào)召力及品牌社區(qū)無(wú)與倫比的附加價(jià)值 —— 榮譽(yù)感、尊貴感、安全感、成就感等，必然會(huì)形成對(duì)中高端市場(chǎng)的全面掃描，也可以毫不夸張的說(shuō)，是對(duì)中高端市場(chǎng)，尤其是高端市場(chǎng)，形成“一網(wǎng)打盡”之勢(shì)，對(duì)二級(jí)市場(chǎng)形成前所未有的沖擊。 再次 ：形成高端價(jià)格壟斷。規(guī)?；放祈?xiàng)目的進(jìn)入，在對(duì)高端市場(chǎng)形成格局式樣沖擊的同時(shí)，在價(jià)格上也必然會(huì)形成莊家心 態(tài)。盡管各項(xiàng)目之間、各寡頭開(kāi)發(fā)商之間有一定的差異，但是，由于其占有的市場(chǎng)規(guī)模、項(xiàng)目品質(zhì)、利潤(rùn)點(diǎn)預(yù)期等，會(huì)在市場(chǎng)中形成基本一致的高價(jià)位段，也就是基本一致的價(jià)格聯(lián)盟，從而在價(jià)格上形成基本一致競(jìng)爭(zhēng)壁壘線。 雖然大盤具有強(qiáng)大的綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，但是由于這些寡頭企業(yè)占有的市場(chǎng)份額過(guò)大，存在同比市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及干擾。同時(shí)，大盤有可能占據(jù)了絕對(duì)的市場(chǎng)份額，迫使本土中小開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)份額的空間上相對(duì)狹小了，但市場(chǎng)機(jī)會(huì)卻變大了 —— A. 大盤掃描的主要是中高端市場(chǎng)，那么中小盤就有機(jī)會(huì)進(jìn)行更廣域的細(xì)分市場(chǎng)掃描，比如說(shuō)一般中端市 場(chǎng)、特殊的利基市場(chǎng)、（低端市場(chǎng)、替代型市場(chǎng)或復(fù)合類投資市場(chǎng)等）； B. 價(jià)格補(bǔ)充機(jī)會(huì) —— 補(bǔ)缺市場(chǎng)價(jià)格的梯級(jí)鏈條； C. 區(qū)域市場(chǎng)的供給填補(bǔ)機(jī)會(huì) —— 房地產(chǎn)是一個(gè)地域性極強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，對(duì)許多項(xiàng)目而言，在局域客觀地理半徑下存在著相當(dāng)?shù)幕A(chǔ)客戶群體和局域市場(chǎng)供給機(jī)會(huì)。 存在局部多頭供給競(jìng)爭(zhēng) 同上，這些中小項(xiàng)目中的某些項(xiàng)目可能會(huì)在某一局部區(qū)域或針對(duì)同樣的細(xì)分市場(chǎng)進(jìn)行局部化的多頭競(jìng)爭(zhēng)。 正是由于這些中小項(xiàng)目的存在和持續(xù)供給，有希望保持住宅產(chǎn)品市場(chǎng)里的相對(duì)多元。 【 綿陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè) 】 由于當(dāng)前受國(guó)家宏觀調(diào)空的影響，當(dāng)前業(yè)界對(duì)房市 05 年乃至 06 年的走勢(shì)可謂眾說(shuō)不一。這其中尤以“同期回落說(shuō)”及“房?jī)r(jià)下跌說(shuō)”，在業(yè)界的反響最大。 結(jié)合當(dāng)前綿陽(yáng)市整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的發(fā)展步調(diào)、投資表現(xiàn)、土地供給、市場(chǎng)供需后期關(guān)系、開(kāi)發(fā)態(tài)勢(shì)等綜合因數(shù)。我司認(rèn)為綿陽(yáng)房市在可預(yù)見(jiàn)的中近期（ 0506年）其總體發(fā)展態(tài)勢(shì)是： 在 0304 年的基礎(chǔ)上，還將有一個(gè)（至少一個(gè)）市場(chǎng)高企 其原因或依原點(diǎn)歸納如下： 從商品房市場(chǎng)需求潛力巨大，市場(chǎng)需求斷層不會(huì)出現(xiàn)。 外地人購(gòu)房不斷增長(zhǎng) ◆由于綿陽(yáng)城市生態(tài)環(huán)境的改善和自身寶貴的自然資源， 自 2020 年以來(lái)，外地人購(gòu)房比重持續(xù)兩年保持 5%左右的同比增長(zhǎng)趨勢(shì)，當(dāng)前本地客戶與外地客戶已經(jīng)基本持平。 ◆改善性住房需求成為增長(zhǎng)的主要因數(shù)。根據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示，綿陽(yáng)市投資型購(gòu)房比重僅占 8%。其中購(gòu)后出租的比重為 5%,購(gòu)后出售的比重為 %.根據(jù)多個(gè)樓盤入住使用情況看 ,空置面積比例占 %,空置套數(shù)僅占 %。因此，房屋的需求依然是以自住為目的，而非虛擬，市場(chǎng)需求斷層現(xiàn)象中近期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)。 城市發(fā)展中舊城改造所引發(fā)被動(dòng)需求 城市發(fā)展在逐外沿化的過(guò)程中，城市發(fā)展的聚合效應(yīng)就越發(fā)的重要 —— 商業(yè)、商貿(mào)圈 層，隨著時(shí)間的遞進(jìn)，對(duì)城市舊有建筑及公建配套的改建、重建會(huì)引發(fā)大量的換房需求，這也是城市核化后的必然 —— 居住區(qū)的外延。 需求潛力巨大 根據(jù)規(guī)劃， 2020 年，綿陽(yáng)市總?cè)丝趯⑦_(dá)到 150 萬(wàn)人。在此期間約有 90萬(wàn)新增城市人口需要解決住房問(wèn)題，按每戶 3 人計(jì)，每套 100 平米計(jì)，需要新增住宅 30 萬(wàn)套，即 3000 萬(wàn)平米；每年需要住房 2 萬(wàn)套 。 2020 年綿陽(yáng)市區(qū)人口 20 多萬(wàn)戶家庭，如果假定每年有 5%的家庭每戶想增加 20 平米的改善住房需求，則每年帶來(lái)的住房需求為 20 萬(wàn)平米 。 在不考慮遷入人口及其他情況下，就上述 兩項(xiàng)，每年潛在的住房需求就達(dá)到200 萬(wàn)平米 左右。 第三節(jié) 較微觀角度的項(xiàng)目周遍當(dāng)前類比項(xiàng)目的情況 （一）供給方面 產(chǎn)品情況 1）數(shù)量 當(dāng)前項(xiàng)目周遍的供給樓盤主要有 4 個(gè)：新華苑、久元花園 2 期、明?；▓@、龍都花園。 2）位置 項(xiàng)目名稱 新華苑 久遠(yuǎn)花園 2 期 明?；▓@ 龍都花園 2 期 位 置 緊臨項(xiàng)目地塊 中經(jīng)路 48 號(hào) 緊臨項(xiàng)目地塊 項(xiàng)目斜對(duì)面 從樓盤分布位置看，都分布在中經(jīng)路兩側(cè)，項(xiàng)目的識(shí)別度均較高。 3）物業(yè)類型 項(xiàng)目名稱 新華苑 久遠(yuǎn)花園 2 期 明?；▓@ 龍都花園 2期 新華苑 物業(yè)類型 多層 多層 多層 多層 多層 在物業(yè)形態(tài)上，都為多層形式（兼容部分底商）。 4）規(guī)模 集中在 200— 500 戶 之間，其中久遠(yuǎn)花園規(guī)模較大，分三期開(kāi)發(fā)，目前銷售的為 2 期，規(guī)模在 500 戶左右。 5）檔次 除久遠(yuǎn)花園配套有游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)外，其他項(xiàng)目配置均較低，總的來(lái)看，在小區(qū)環(huán)境上沒(méi)有真正能出彩的地方，均屬中低檔次。 6）住宅供給面積 項(xiàng)目名稱 新華苑 久遠(yuǎn)花園 2 期 明?；▓@ 龍都花園 2 期 供給面積 區(qū)間㎡ 80— 217 80— 160 70— 110 80— 200 主力面積 區(qū)間㎡ 130 左右 110— 130 83— 99 80— 130 主力面積 戶型格局 322 32 322 22 321 22 32 322 當(dāng)前區(qū)域產(chǎn)品供給主要以滿足經(jīng)濟(jì)適用型居家為主 （ 80— 130 ㎡） 。 價(jià)格情況 價(jià)格表現(xiàn) （單位：元 /㎡） 項(xiàng)目名稱 新華苑 久遠(yuǎn)花園 2 期 明?；▓@ 龍都花園 2 期 呈報(bào)價(jià)格區(qū)間 尾盤 1100— 1380 未開(kāi)盤 1200— 1400 呈報(bào)均價(jià) 1100 左右 1300 1200 1300 估計(jì)成交均價(jià) 1000 1250 有待觀察 有待觀察 主力總價(jià)區(qū)間 15 萬(wàn)左右 13— 17 萬(wàn) 9— 12 萬(wàn) 10— 17 萬(wàn) 當(dāng)前區(qū)域樓盤的主力成交均價(jià)集中在 1200 元左右，總價(jià)范圍集中總在 10— 17萬(wàn)之間 。 付款方式：早期的項(xiàng)目按揭較少，如新華苑按揭不到 30%；但到當(dāng)前的項(xiàng)目，按揭基本占到了一半左右，甚至超過(guò)一次性付款（久遠(yuǎn)花園）。 （二）需求方面 銷售情況 項(xiàng)目名稱 新華苑 久遠(yuǎn)花園 2 期 明?；▓@ 龍都花園 2 期 入市時(shí)間 2020 年 2020 年 10 月 2020年 12月開(kāi)盤 2020年 12月開(kāi)盤 房屋狀態(tài) 已入住 現(xiàn)房 主體 12 月封頂 基礎(chǔ)剛結(jié)束 銷售率 尾盤、余部分躍層 50% 還 未正式啟動(dòng) 有待觀察 備注 是片區(qū)最早的一個(gè)項(xiàng)目 有少數(shù)進(jìn)場(chǎng)裝修（ 10%） 小區(qū)規(guī)模較小 配套有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、幼兒園 就當(dāng)前正在銷售的項(xiàng)目來(lái)看，在其銷售技術(shù)欠缺的情況下能取得上述成果，屬正常。且在后期市場(chǎng)上還將有相當(dāng)?shù)男枨筢尫趴臻g。 （三）消費(fèi)群體 通過(guò)實(shí)地的調(diào)研，當(dāng)前區(qū)域的消費(fèi)群體主要以核工業(yè)九院為住，約占了 60%以上，有 40%的來(lái)自廣元、鹽亭、三臺(tái)等周遍縣市。 （四）推廣方面 在幾天的時(shí)間內(nèi)，我們對(duì)項(xiàng)目周遍在售項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)查，從調(diào)查的情況看項(xiàng)目區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)由于起步較晚，在整體的銷售、推 廣上還顯得相當(dāng)落后，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 銷售現(xiàn)場(chǎng)較差。 目前在售項(xiàng)目中，除了久遠(yuǎn)花園 2 期有較規(guī)范的銷售部（具備售樓部的氣勢(shì)、形象展示及洽談接待銷售人員的業(yè)務(wù)功能）外，其他項(xiàng)目的售樓部的檔次較低， 主要表現(xiàn)在三個(gè)方面，首先表現(xiàn)在銷售部修建上、其次是銷售部的內(nèi)部布置上、再次是項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境及形象墻。 售樓部的修建檔次較低，根本就不起眼，缺乏售樓部應(yīng)有的外立面造型、裝飾等，大部分都是一間鋪面，擺放一、兩張桌子，沒(méi)有任何售樓現(xiàn)場(chǎng)氣氛，跟普通的商業(yè)門面差別不大。 在售樓部的內(nèi)部布置上，還顯得很零亂、簡(jiǎn)單，墻 體幾乎沒(méi)有運(yùn)用。只有久遠(yuǎn)花園 2期在墻體上掛了銷控表，其他項(xiàng)目基本上沒(méi)有什么掛件布置?？傮w上來(lái)看，墻體基本未做裝飾處理，包括戶型圖、項(xiàng)目總平圖、立面效果圖、環(huán)境效果圖等基本都沒(méi)有宣傳。 在售樓部外缺乏環(huán)境營(yíng)造，基本上沒(méi)有形象墻概念，更無(wú)景觀營(yíng)造可言。 銷售人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)較差 。 售樓部的銷售人員