【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的發(fā)展建議 項(xiàng)目差異化建議賦予社區(qū)園林中國(guó)傳統(tǒng)文化的內(nèi)涵，用詩(shī)詞點(diǎn)綴、社區(qū)內(nèi)布置背景音樂(lè)；規(guī)劃水中按摩泳池、桌球乒乓球室，突出本項(xiàng)目健康概念；首創(chuàng)社區(qū)小型圖書館屋頂天文觀星臺(tái)及兒童智力開發(fā)中心，強(qiáng)化本項(xiàng)目的人文特點(diǎn)；設(shè)立樹上鴿籠，飼養(yǎng)白鴿群及建立蝴蝶生態(tài)館，促進(jìn)小區(qū)親子鄰里互動(dòng)，營(yíng)造本項(xiàng)目悠雅內(nèi)涵；高質(zhì)量的建筑用材、古典高雅的外立面風(fēng)格（參考如黃江棕櫚泉）；國(guó)際化物業(yè)管理服務(wù)，細(xì)致、標(biāo)準(zhǔn)化； 營(yíng)造具有高雅的生活方式程序化的貴族式服務(wù)優(yōu)雅而高貴；高尚社交空間；足夠體面的小區(qū)形象和入口大堂；充分尊重隱私； 環(huán)境景觀建議環(huán)境景觀水景庭院為主，延伸之各建筑物，設(shè)計(jì)空中花園，構(gòu)成立體化的環(huán)境景觀；采用中國(guó)傳統(tǒng)的江南式庭院主題風(fēng)格，中國(guó)古典園林是風(fēng)景式園林的典型，是人們?cè)谝欢臻g內(nèi)，經(jīng)過(guò)精心設(shè)計(jì)，運(yùn)用各種造園手法將山、水、植物、建筑等加以構(gòu)配而組合成源于自然又高于自然的有機(jī)整體，將人工美和自然美巧妙地相結(jié)合，從而做到雖由人作，宛若天成。這種“師法自然”的造園藝術(shù)，體現(xiàn)了人的自然化和自然的人化，使園林屬于寫情的自然山水型。它以自然界的山水為藍(lán)本，由曲折之水、錯(cuò)落之山、迂回之徑、參差之石、幽奇之洞所構(gòu)成的建筑環(huán)境把自然界的景物薈萃一處，以此借景生情，托物言志。中國(guó)古典園林還將中華民族的性格和文化統(tǒng)統(tǒng)表現(xiàn)了出來(lái)，如端莊、含蓄、幽靜、雅致等。它使人足不出戶而能領(lǐng)略到多種風(fēng)情，于潛移默化之中受到大自然的陶冶和藝術(shù)的熏染。 配套設(shè)施建議小區(qū)配套會(huì)員制雙功能會(huì)所：游泳池，包括室外大型泳池和兒童戲水池、室內(nèi)恒溫泳池；超市；考慮幼兒園的設(shè)置或聯(lián)合附近優(yōu)質(zhì)幼兒園，專車接送。樓宇配套進(jìn)口名牌高速電梯，如進(jìn)口三菱；車位，實(shí)際車位大于1：，IC卡一卡通智能管理；衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)；雙路供電系統(tǒng)；變頻供水系統(tǒng)；戶式中央空調(diào)系統(tǒng)；以安防和商務(wù)信息化為主的智能化配套。智能化信息智能化系統(tǒng)，局域網(wǎng)和寬帶接入，為住戶提供便捷的INTERNET上網(wǎng)、小區(qū)管理和溝通；安防智能化系統(tǒng)，包括自動(dòng)和手動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對(duì)講門禁系統(tǒng)，包括局域網(wǎng)網(wǎng)上溝通、遠(yuǎn)程超表；小區(qū)集控中心。 物業(yè)管理建議物業(yè)管理特色引進(jìn)國(guó)際知名品牌物業(yè)管理公司或顧問(wèn)，以國(guó)際ISO9002質(zhì)量認(rèn)證為標(biāo)準(zhǔn)；如戴德梁行、英國(guó)威格斯。以先進(jìn)的管理技術(shù)，突出品牌；提供真管家服務(wù)，體現(xiàn)歐洲細(xì)膩的服務(wù)風(fēng)格；體現(xiàn)歐洲管理特色：嚴(yán)格的管理制度，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)；突出中國(guó)傳統(tǒng)風(fēng)格：包括大堂布置、功能安排、禮儀程序、工服式樣等；結(jié)合東方式人情管理。建議提供服務(wù)聯(lián)合服務(wù)中心：代理代辦函件、包裹郵寄、鐵路航空貨運(yùn)及票務(wù)服務(wù)；家政服務(wù)：鐘點(diǎn)工室內(nèi)清潔、接送兒童上下學(xué)、保姆服務(wù)、縫紉和其它便民服務(wù)；日常生活服務(wù)：申報(bào)戶口、申請(qǐng)訂報(bào)送報(bào)、送牛奶、送花、快餐、送餐服務(wù)等；家庭水電設(shè)施維修；商務(wù)服務(wù)：代理住戶打字、復(fù)印、傳真及其它咨詢；小區(qū)計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)服務(wù)：計(jì)算機(jī)服務(wù)、網(wǎng)上溝通，傳達(dá)信息及其它網(wǎng)絡(luò)服務(wù)；托管服務(wù)：代理出租、收租、外出托管；保安24小時(shí)巡更； 交樓標(biāo)準(zhǔn)建議精裝修廚、衛(wèi)+戶內(nèi)空調(diào)+戶內(nèi)熱水器+環(huán)保型輕質(zhì)隔墻項(xiàng)目?jī)?nèi)容室內(nèi)地面復(fù)合地板室內(nèi)天花涂ICI室內(nèi)墻面涂ICI，環(huán)保型輕質(zhì)隔墻廚房（地面）（墻面）（廚柜）高級(jí)防滑地磚瓷片到頂高級(jí)廚柜、廚具洗手間（地面）（墻面）（潔具）防滑地磚瓷片到頂進(jìn)口名牌潔具（洗手臺(tái)、抽水馬桶、淋浴間、按摩浴缸）毛玻璃淋浴隔屏門（大門）防水防盜門（室內(nèi)）無(wú)陽(yáng)臺(tái)防滑地磚窗臺(tái)花崗石臺(tái)面電安全暗線、電插座、開關(guān)、預(yù)留燈位水衛(wèi)生間、廚房、洗衣機(jī)位給水（冷熱水管）及排水管道、水喉安裝到位，戶內(nèi)熱水器通訊客廳及每個(gè)房間專配電話線路出口客廳及主臥室均配智能化網(wǎng)絡(luò)插口冷氣戶內(nèi)中央空調(diào)電視客廳及主臥室均留有有線電視插口 公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)建議項(xiàng)目發(fā)展商的交樓標(biāo)準(zhǔn)入口大堂天花輕鋼龍骨白石膏板吊頂墻面大理石+乳膠漆地面人造石設(shè)施成品不銹鋼信報(bào)箱一樓電梯廳天花輕鋼龍骨白石膏板吊頂墻面白色乳膠漆+大理石地面人造石標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳天花乳膠漆墻面乳膠漆+局部造型地面防滑瓷磚走廊天花乳膠漆墻面乳膠漆+局部造型地面防滑瓷磚消防樓梯天花乳膠漆墻面乳膠漆地面人造大理石三、 項(xiàng)目定位 市場(chǎng)定位項(xiàng)目定位之基準(zhǔn)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位是基于：項(xiàng)目地塊之地產(chǎn)因子決定的地塊適宜建造的建筑功能；市場(chǎng)調(diào)研反映的具有有效需求的市場(chǎng)空間；政府在城市總體規(guī)劃上的限制。所謂地產(chǎn)因子，指的是一個(gè)建筑地塊所具備的適宜建造某種功能建筑的條件和質(zhì)素。一個(gè)地塊之地產(chǎn)因子決定了該地塊適宜建造的建筑功能和條件，其次是其未來(lái)建筑價(jià)值之核心因素之一。房地產(chǎn)發(fā)展歷程表明，不同檔次的住宅項(xiàng)目所應(yīng)具備的基本地產(chǎn)因子有所不同。具體如下表：影響因子單身公寓普通住宅中高檔住宅豪宅別墅中高檔住宅附加說(shuō)明A、對(duì)公共交通的依賴性很強(qiáng)強(qiáng)一般弱不宜鬧市區(qū)人員混雜區(qū)B、對(duì)噪音及環(huán)境干擾的適應(yīng)性強(qiáng)較強(qiáng)弱很弱不宜臨貨運(yùn)交通快速干道、高壓線等。C、對(duì)大氣環(huán)境的要求低不高高很高不宜臨近污染性工廠、鬧市D、對(duì)小區(qū)（菜市場(chǎng)）配套要求高很高較弱弱不宜商場(chǎng)上加住宅E、對(duì)周邊自然及人文景觀之要求低一般高很高F、小區(qū)物業(yè)管理的要求低不高高很高G、建筑、質(zhì)量裝修要求低一般高很高精品設(shè)計(jì)H、容積率、覆蓋率要求無(wú)一般低低I、對(duì)休閑空間、綠化要求無(wú)一般高很高J、景觀要求無(wú)一般高很高從上表來(lái)看，本項(xiàng)目地塊具備絕大部分中高檔住宅所必須的地產(chǎn)因子，但如何挖掘中高檔住宅和豪宅、別墅等所需要的最重要的因素——區(qū)域景觀資源，是我們?cè)谖飿I(yè)市場(chǎng)定位中最為重要的一個(gè)問(wèn)題。本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位原則——最大化的發(fā)掘旅游風(fēng)景區(qū)地段唯一性的價(jià)值——最大化建立差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，避免劣勢(shì)，以降低專業(yè)風(fēng)險(xiǎn)——最大化突出本項(xiàng)目營(yíng)造的水景園林，賦予中國(guó)傳統(tǒng)的江南文化內(nèi)涵本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位：常平首席健康、生態(tài)、人文、網(wǎng)路社區(qū)定位詮釋：（1）、健康、生態(tài)、人文社區(qū)主要是兩方面的含義。一方面我們不拒絕選擇豪宅的人們，因?yàn)樯鷳B(tài)社區(qū)的定位是具有包容性的；另一方面我們的最終用戶包含了租戶，買家買到的是一種可自住可保值的產(chǎn)品，本項(xiàng)目周邊的人文特征是具有投資性的或第二居所性質(zhì)的。（2）、雖然目前部分樓盤在推廣中帶出生態(tài)人文的概念，但是我們發(fā)現(xiàn)所有的推廣都沒有真正的落到實(shí)處，且缺乏實(shí)在的價(jià)值支撐，本項(xiàng)目的地塊在“人文”這個(gè)方面是最有發(fā)言權(quán)的，是本項(xiàng)目地段的價(jià)值體現(xiàn)，五星級(jí)酒店及隱賢山莊吸引眾多的商客，容易建立起差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)規(guī)避了來(lái)周邊普通歐陸風(fēng)住宅的直接競(jìng)爭(zhēng)。（3）、與東莞市打造生態(tài)名城，文化新城的宏觀戰(zhàn)略保持一致，迎合了常平的“綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市規(guī)劃目標(biāo)。（4）、“常平首席的”說(shuō)明我們是游戲規(guī)則的制定者，在部分程序上可以彌補(bǔ)產(chǎn)品的不足。給了我們機(jī)會(huì)賺取超額利潤(rùn)，但推出時(shí)機(jī)的不成熟性要求我們繼續(xù)保持理性。（5）、在迎接網(wǎng)際網(wǎng)路普遍登陸每個(gè)家庭的同時(shí)，我們預(yù)知未來(lái)網(wǎng)路將是生活中不可或缺的一項(xiàng)必修課程。因此，建議打造常平首創(chuàng)網(wǎng)路社區(qū)。綜合以上，本項(xiàng)目的此項(xiàng)目定位其實(shí)質(zhì)上是一種市場(chǎng)占位策略，她不同于普通的市場(chǎng)定位在已有的市場(chǎng)坐標(biāo)中尋找一個(gè)自己的位置，相當(dāng)于我們開拓了一個(gè)新的市場(chǎng)源，占領(lǐng)了一個(gè)其它競(jìng)爭(zhēng)者無(wú)法超越的高地。 目標(biāo)消費(fèi)群定位1） 本地二次置業(yè)買家：高素質(zhì)的住居環(huán)境是最有利有支持點(diǎn)。2） 白領(lǐng)階層：為現(xiàn)階段在常平居住的有較為固定收入的白領(lǐng)人士。以人文社區(qū)的親和力帶動(dòng)。3） 深港