【文章內(nèi)容簡介】 攻擊點：缺乏運動場地，提升：建立高檔運動社區(qū) ? 競爭個案分析結論 ?揚州的眾多別墅，在使用功能上已經(jīng)趨于完善； ?品牌物管已經(jīng)成為提升產(chǎn)品檔次的重要方式； ?完善的，有概念的景觀布臵，將會是提升產(chǎn)品檔次的另一有力支撐； ?相對其他項目而言，本案的智能化配套設施偏弱，主要表現(xiàn)在安防方面； ?區(qū)域已經(jīng)成為了制約本案發(fā)展的重要因素，而文昌西路的延長對本案來是將會是一個重大利好。 ? 三、定位分析及研判 ? 私營業(yè)主 政府機關人員 大學老師 醫(yī)生 投資 律師 其他 淮左郡莊園 50% 20% 10% 10% 5% —— 5% 海德公園 30% 15% —— 5% 20% —— 20% 山河園 40% 20% —— 5% 30% 5% —— 九溪玫瑰園 40% 15% —— 5% 30% —— 10% 御園 30% 30% —— 5% 20% 5% 10% 廣源世紀豪園 50% 30% —— —— 10% —— 10% 平均 40% % % 5% % % % 各類客戶所占比例40%%%5%%%%私營業(yè)主 政府機關人員 大學老師 醫(yī)生 投資 律師 其他根據(jù)開發(fā)商提供給我們的客戶資料分析來看，揚州本地人是西郊花園項目的主要購買人群。 從同類物業(yè)客戶情況看，揚州別墅購買人群主要由揚州本地人構成。 客群概況 ? 客群主要組成 揚州本地人為主、私營業(yè)主、政府機關人員、投資客 客群購房動因 改善居住環(huán)境、追求更舒適的居住空間、休閑 客群特征 有經(jīng)濟實力、注重安全、私密、追求品位、追求享受 客群偏好 獨棟、聯(lián)排 購房關注重點 地段、配套 周邊環(huán)境、自然景觀 小區(qū)環(huán)境規(guī)劃 安全、休閑、舒適 根據(jù)競爭樓盤客戶和開發(fā)商提供給我們西郊花園客戶的資料綜合分析，我們項目 客群的概況如下： 客群概況 ? 西郊花園位于揚州和儀征之間 ， 整個項目分三期開發(fā) 。 一期 82套已售磬 ，二期 138棟目前正在銷售中 。 西郊花園是目前揚州市場上較少的 超大規(guī)模純獨棟 、 超低容積率別墅區(qū) ， 400余畝的占地建有英倫莊園 360余座 。 整個項目倚水而立 ， 綠樹簇擁 ， 盡顯純正經(jīng)典的英倫風情 。 另外 ， 時下正在建設中的文昌西路延伸段和文匯西路的打通 ， 將使業(yè)主的出行更加方便 。 二期基地面積 80899平方米 ， 建筑占地面積 20908平方米 ， 總建筑面積 37456平方米 。 項目概況 ? SWOT分析 S W O T ?價格低 ?交通相對便捷 ?節(jié)能 ?地勢平整無起伏 ?花園面積算產(chǎn)權 ?豐富的運動休閑配套 ?生活配套一般 ?建筑密度大 ?景觀一般，水泥地面檔次低 ?立面檔次低 ?周邊自建房多，影響差 ?口碑一般 ?開發(fā)商知名度低 ?戶型設計一般 ?現(xiàn)場包裝差，銷售氛圍不夠 ?未來升值空間大 ?投資回報率高 ?政府對該區(qū)域的政策支持 ?揚州獨棟別墅市場空間大 ?消費者環(huán)保意識增強，該項目 將越來越受到重視 ?其他項目品質不斷提升 ?國家對二次臵業(yè)的政策調(diào)控 ?板塊價值低 ?無其他同等物業(yè)，未形成規(guī)模效應 ? 我們試圖，通過對項目可能的定位方向更深入的分析，尋找項目最核心的競爭力和價值所在，以匹配我們高端的客戶 ? 第一步、可 提升點分析 環(huán)境 容易被別的項目復制，不具備唯一性 物管 極易被別的項目復制，不具備唯一性 智能化 極易被別的項目復制，不具備唯一性 自身配套 現(xiàn)有的運動設施足以打造揚州運動休閑社區(qū)，高爾夫球場具備唯一性 營銷策略 錦上添花，但不能作為核心競爭力 ? 項目自身配套：四星級酒店、網(wǎng)球場、高爾夫球場、斯諾克臺球場 、會所，乒乓球俱樂部。 項目周邊（新集鎮(zhèn)）配套：飯店、旅社、超市、學校等。 大區(qū)域（揚州、儀征）內(nèi)配套：酒店、超市、學校、體育館、商業(yè)等等 。 我們的優(yōu)勢？？？ 我們擁有揚州獨一無二的運動設施－集高爾夫球場、網(wǎng)球場、臺球館于一體的運動休閑場所。 第二步、 項目配套綜合比較 ? 第三步、 運動休閑配套分析 網(wǎng)球 對場地要求一般，多數(shù)小區(qū)可以擁有 斯諾克臺球 對場地要求低，所以小區(qū)都可以擁有 高爾夫球 高檔，揚州上流生活不可缺少的休閑項目，對場地要求極高，屬于市級配套，我們項目擁有別的項目沒有的、獨一無二的高爾夫球場 乒乓球 對場地要求低，所以小區(qū)都可以擁有，在形象面上表現(xiàn)力較弱，氣勢和吸引力不足，不宜作為高檔物業(yè)的形象象征元素 ? 結論 揚州首個以高爾夫為主題的度假休閑社區(qū) ? 四、提升點建議 ? 常規(guī)物業(yè)可提升方向 規(guī)劃理念提升 環(huán)境設計提升 建筑單位提升 戶型平面提升 配套設施提升 物業(yè)管理提升 營銷策略提升 已經(jīng)確定，無法提升 已經(jīng)確定，無法提升 已經(jīng)確定，無法提升 可以提升 可以提升 可以提升 可以提升 五、項目提升建議 ? 環(huán)境設計提升 小區(qū)綠化建議使用成片的綠化造景，同時需要有部分 30年樹齡以上的大樹以充實小區(qū)景觀及綠化 ? 環(huán)境設計提升 小區(qū)景觀建議由中央景觀及小型組團景觀構成，中央景觀大方氣派，小型組團景觀精致別樣 ? 環(huán)境設計提升 建議 :小區(qū)景觀里做適量的小型雕塑可提升居住情調(diào) ? 配套設施提升 由于高爾夫球場的不可復制性，建議將目前的 6洞高爾夫球場擴建為 9洞高爾夫球場，進一步提升項目檔次 ? 配套設施提升 小區(qū)內(nèi)為高爾夫球場要相應建設咖啡館、茶吧、足療等休閑場所，以方便未來高爾夫球場消費的人群 ? 物業(yè)管理提升 提升小區(qū)品質的又一有效手段： 引進知名物管 怡高 第一太平戴維斯 金陵物管 深圳蓮花物業(yè) 愛濤物業(yè) ? 營銷策略提升 通過對項目形象的重新包裝、各項資源的整合、目標客戶的重新定位、項目的重新定位，建立項目在消費者心中良好的口碑，打破原有消費者心中“中低價別墅”的形象，提升項目整體形象及檔次感 ? 結論 通過四個方面對項目的提升，西郊花園將成具有如下優(yōu)勢：