龍港國(guó)發(fā)花園營(yíng)銷策劃報(bào)告(編輯修改稿)
2024-08-29 22:45 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 市場(chǎng)位置：“國(guó)發(fā)花園”的開(kāi)發(fā)把握住了總體市場(chǎng)脈搏：我們?cè)诓邉濅N售過(guò)程中應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識(shí)到以上客觀現(xiàn)狀。利用好本地的市場(chǎng)空白點(diǎn)。充分挖掘區(qū)域客戶，營(yíng)造小區(qū)文化氣氛，優(yōu)化居住條件，提高居住質(zhì)量。吸引周邊農(nóng)村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民的眼光。把小區(qū)的差異性及唯一性發(fā)揮極至，以期打破本項(xiàng)目地處鎮(zhèn)郊的差距。使部分鎮(zhèn)區(qū)享受型客戶流入，進(jìn)一步擴(kuò)大影響，打破本地居民的固用模式。帶給本地消費(fèi)者物業(yè)之外的感受。三管齊下，最終使物業(yè)銷售成功，最大限量的回籠資金，創(chuàng)造品牌價(jià)值。為大家?guī)?lái)名利雙豐的良好結(jié)果。項(xiàng)目（產(chǎn)品）部分一、 項(xiàng)目部分二、 項(xiàng)目客觀優(yōu)劣勢(shì)分析一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介物業(yè)座落： 龍港龍金大道、白河路 物業(yè)名稱： 國(guó)發(fā)花園A區(qū) 物業(yè)類型： 多層住宅 （錯(cuò)層、 復(fù)式）、商鋪總建筑面積：59230平方米 總用地面積：33261平方米 總戶數(shù)： 建筑密度 ： %容積率： 綠化率： 33%得房率： 車(chē)位：機(jī)動(dòng)車(chē) 非機(jī)動(dòng)車(chē) 會(huì)所 商業(yè)用面積：物業(yè)管理： 竣工日期：04年底發(fā)展商：溫州國(guó)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)管理：溫州國(guó)發(fā)物業(yè)管理有限公司※具體相關(guān)數(shù)據(jù)等擴(kuò)初敲定之后核對(duì)二、項(xiàng)目客觀優(yōu)劣勢(shì)分析（1） 項(xiàng)目客觀存在的優(yōu)勢(shì) 創(chuàng)龍港甌江杯優(yōu)秀工程，影響力強(qiáng)、容易產(chǎn)生市場(chǎng)共鳴轟動(dòng)效應(yīng)、帶來(lái)效應(yīng)銷售。 首創(chuàng)龍港江南園林式風(fēng)格規(guī)模住宅社區(qū) 首創(chuàng)龍港“三化合一”的花園式社區(qū) 房型設(shè)計(jì)以120為主，適合當(dāng)?shù)氐南M(fèi)需求，有錯(cuò)層、復(fù)式等房屋類型，選擇面相對(duì)較廣。 有多層、聯(lián)體別墅、小高層，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)類型較多可互為補(bǔ)充。 龍港鎮(zhèn)有如此規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計(jì)，景觀設(shè)計(jì)，物業(yè)配套比較到位的小區(qū)稀缺。 小區(qū)環(huán)境良好，綠化率高便于小區(qū)買(mǎi)點(diǎn)的預(yù)埋。 小區(qū)內(nèi)住宅朝向比較合理、基本戶戶朝南。 項(xiàng)目配套費(fèi)分?jǐn)?，每戶相?duì)較低，項(xiàng)目配套比較豐富，呈多元化趨勢(shì)。八中、四中與項(xiàng)目比鄰，為項(xiàng)目文化抄作埋下優(yōu)筆。1小區(qū)內(nèi)潛在車(chē)位充足，可解決客戶的后顧之憂。（2） 目客觀存在的劣勢(shì) 理位置所處區(qū)域?yàn)槌墙?，且處工業(yè)園區(qū)之內(nèi)，距城市中心相對(duì)較遠(yuǎn)。 生活配套較少，項(xiàng)目附近雖然有西排菜場(chǎng)，有202路、8路等公交車(chē)通過(guò)，但是對(duì)本項(xiàng)目還有一定的距離。 前期成本投入總量較大。 區(qū)域客戶消化有限，必須有大量非區(qū)域性，消費(fèi)群體的導(dǎo)入，以支援我物業(yè)的大量消費(fèi)客戶。 部分消費(fèi)群體觀念的滯后，及部分居民對(duì)自建房的鐘愛(ài)，對(duì)我物業(yè)炒作帶來(lái)相當(dāng)壓力。 小區(qū)為期房銷售，將流失相當(dāng),以現(xiàn)房為消費(fèi)對(duì)象的直線群體。并且必需在期房銷售過(guò)程中投入相當(dāng)精力。以解決客戶消費(fèi)信心的問(wèn)題。 （3）針對(duì)本項(xiàng)目客觀劣勢(shì)的轉(zhuǎn)換 針對(duì)房型及期房問(wèn)題可裝修部分房型樣板，讓客戶心理有所滿足，避免目前狀況客戶只能觀看我現(xiàn)場(chǎng)工地形象較亂等問(wèn)題。2 、針對(duì)現(xiàn)場(chǎng)形象問(wèn)題在現(xiàn)場(chǎng)臨街部分豎立大型外打燈廣告板，將樓體外立面美化，將現(xiàn)場(chǎng)客戶眼光吸引至此。另外建筑樓體擬定營(yíng)造銷售氛圍之廣告條幅，進(jìn)一步烘托氛圍。3. 針對(duì)地段區(qū)域問(wèn)題塑造我物業(yè)的的差異性及唯一性，充分營(yíng)造小區(qū)文化氣氛，優(yōu)化居住條件，提高居住質(zhì)量，在媒體宣傳、單張派發(fā)上引導(dǎo)消費(fèi)！ 三、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析通過(guò)以上市調(diào)部分對(duì)該區(qū)域樓盤(pán)分析得知：錦繡名園距離國(guó)發(fā)花園最近，可比性較強(qiáng)，目前起價(jià)格雖然未制定，但是從其規(guī)模上遠(yuǎn)超于本項(xiàng)目，給國(guó)發(fā)花園造成一定壓力。國(guó)發(fā)花園要在市場(chǎng)中占優(yōu)勢(shì)，可以做好以下幾點(diǎn)：、發(fā)展商形象，給客戶以值得信賴，可靠的感覺(jué)。，在價(jià)格制定、套型設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)及在以后的宣傳上必須到位，塑造本物業(yè)的唯一性與差異性。四、項(xiàng)目整體定位（1）、產(chǎn)品定位項(xiàng)目綜序基于本項(xiàng)目現(xiàn)狀，達(dá)到物業(yè)在市場(chǎng)中有鮮明個(gè)性及市場(chǎng)立足點(diǎn)是我們努力方向。本項(xiàng)目以江南園林風(fēng)格為主，營(yíng)造景觀住宅的概念，另我物業(yè)有多樣戶型（平面、錯(cuò)層、躍層等），多樣開(kāi)發(fā)類型（多層、小高層等）充分增加了花園社區(qū)的附加品味，同時(shí)小區(qū)的文化氛圍的營(yíng)造也是項(xiàng)目品質(zhì)、品位的保證。為達(dá)到物業(yè)在市場(chǎng)中有鮮明個(gè)性與共性，立足未來(lái)，建議以穩(wěn)步發(fā)展、循序漸進(jìn)的指導(dǎo)思想對(duì)物業(yè)進(jìn)行定位，才能承受激烈競(jìng)爭(zhēng)?！? 項(xiàng)目商鋪與小區(qū)住宅遙相呼應(yīng)互為買(mǎi)點(diǎn)，互相支持，互為依存，同時(shí)改變目前自然商鋪的狀況，轉(zhuǎn)換為主題商鋪，為商鋪的增值埋下伏筆。（2）、項(xiàng)目定位社區(qū)定位為：首創(chuàng)龍港江南園林式風(fēng)格景觀住宅社區(qū)2003年龍港全新景觀住宅首創(chuàng)龍港“三化合一”的花園式社區(qū)（園林化、智能化、人性化）（3）.名稱的擬定：為營(yíng)造良好的小區(qū)氛圍，考慮項(xiàng)目識(shí)別性現(xiàn)將社區(qū)內(nèi)各幢樓初擬名稱頂為：鴻福樓
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