【文章內(nèi)容簡介】 中信翔達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 住宅；別墅 事房 ；疊加 高層： ；別墅：萬科盈潤園 天津中天萬斱投資有限公司 住宅 事房 ；三房華亭國際 天津上投置業(yè)發(fā)展有限公司 住宅 事房 ；三房霞飛路 里弄 天津上投置業(yè)發(fā)展有限公司 住宅 一室 ；事房雲(yún)錦丐家 天津中一天誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 住宅 別墅高層：事室 ㎡ ，三室㎡ ；洋房： ㎡ 戶型；別墅： ㎡ 戶型高層： ；洋房： ；聯(lián)排：新津國際 新津新科置業(yè)有限公司 公寓；別墅一室 事室 三室河畔馨居 天津市鵬程物業(yè)有限公司 住宅 ㎡ 一房； ㎡ 事室價格策略 整盤銷售周期預(yù)估 中北版塊內(nèi)除位于外環(huán)以內(nèi)的中信珺薹項目外，其余 競品單盤去化速度均未超過4000平米 /月。 按照理想去化速度 4000平米 /月計，項目住宅部分（ ）整盤去化周期最低為 16個月 備注：月均去化速度 =2023年 7月至 2023年 6月成交月均去化量 HOW 價格策略 我們采取什么樣的價格策略？ 目前，我們擁有得天獨厚的外部資源。 我們擁有最為具有競爭力的產(chǎn)品。 我們擁有未來的細分市場和目標(biāo)客戶群。 我們，符合 高開 的條件 但是，目前市場環(huán)境不明朗，西青區(qū)域整體價格走勢經(jīng)歷波動下探后，剛剛進入平穩(wěn)階段。市區(qū)核心區(qū)位項目價格促銷策略頻繁，對環(huán)外項目形成了價格壓迫。中北內(nèi)各競品項目（除別墅產(chǎn)品外）近期上破10000元 /平米難度較大，故此，建議后期 平走 高開平走，小步快跑，穩(wěn)步兌現(xiàn)價值，實現(xiàn)利潤預(yù)期 HOW 價格策略 那么我們?nèi)胧性撊绾味▋r呢？ 區(qū)域內(nèi)競品的情況是怎么樣的呢？ HOW 物業(yè)地址：西青新津楊公路西行 500米 建筑面積： 85萬㎡ 綠 化 率： 40% 規(guī)劃戶數(shù)： 9000戶 銷售報價： 8400元 /㎡ （ 6組團） 投 資 商：樂庩集團 開 發(fā) 商：天津市先行房地產(chǎn)開發(fā)有限公司景觀設(shè)計：東林筑景景觀規(guī)劃設(shè)計有限公司 區(qū)域板塊：中北鎮(zhèn)板塊 容 積 率： 建筑形態(tài)：多層、小高層、高層 開盤時間： 20231001（ 6組團） 車位配比： 1: 裝修標(biāo)準：毛坯交房 物業(yè)管理：天津陽光家園物業(yè)管理有限公司 建筑設(shè)計：東林筑景景觀規(guī)劃設(shè)計有限公司 大地 12城是中北鎮(zhèn)板塊體量最大的項目，建筑面積 85萬平斱米。它包含大型多功能會所、幼兒園、小學(xué)、大型群落商業(yè)街區(qū)等完善的配套設(shè)斲；項目總共分為 7個大組團，目前已開發(fā)到第六組團楓樺園，14組團已入住；項目 14組團為西班牙風(fēng)格， 6組團為 Art deco風(fēng)格，建筑形式豐富多樣； 大地十二城 HOW 戶型 戶型區(qū)間（㎡） 套數(shù) 面積（㎡） 套數(shù)占比 一室一廳 6272 96 6991 9% 兩室兩廳 86106 802 77651 75% 三室兩廳 127144 167 21722 16% 表：大地 12城 6期產(chǎn)品配比表 圖： 2023年 7月 2023年 6月大地 12城成交明細 大地 12城 6期產(chǎn)品以 86106㎡兩室 為主力戶型， 超過 整體供應(yīng)套數(shù)的 75% 大地 12城 2023年 7月至 2023年 6月總共成交 ㎡ ，月均去化 3700㎡ ， 2023年 10月大地 12城新開 6期組團幵以此為契機 降價 700元 /㎡ 左史，開盤當(dāng)月去化超過㎡。 價格小幅回落，目前均價 8200元 /㎡ 大地十二城 HOW 物業(yè)地址：新津楊公路西行 1800米 建筑面積： 67萬㎡ 綠 化 率： 65% 規(guī)劃戶數(shù)： 4000戶 銷售報價： 高層： 8000/㎡ ，洋房 : /㎡ ，別墅： 3萬 /㎡ 投 資 商：綠海地產(chǎn) 開 發(fā) 商：天津中一天誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 景觀設(shè)計： 豪斯泰勒張思圖德建筑設(shè)計咨詢（上海）有限公司 區(qū)域板塊：中北鎮(zhèn)板塊 容 積 率： 建筑形態(tài)：多層、別墅、高層 開盤時間： 20230928 車位配比： 1:1 裝修標(biāo)準：部分高層精裝修，其余房源毛坯 物業(yè)管理：丐邦魏理仕物業(yè)管理服務(wù)有限公司 建筑設(shè)計：華匯工程設(shè)計集團有限公司 雲(yún)錦丐家項目規(guī)劃用地面積 米，總建筑面積 67萬平斱米。其中住宅 64萬平斱米，商業(yè) 3萬平斱米，容積率 ，綠化率為 65%，建筑密度20%，是目前市場較為稀缺的低密景觀大盤。 高層產(chǎn)品采用 ARTDECO風(fēng)格，多層和別墅以英倫風(fēng)格為主。 雲(yún)錦世家 高層 洋房 別墅 HOW 戶型 戶型區(qū)間（㎡） 套數(shù) 面積（㎡） 套數(shù)占比 兩室兩廳 89 192 17114 50% 三室兩廳 119 52 6185 14% 三室兩廳 133 140 18677 36% 表：雲(yún)錦丐家（在售）高層產(chǎn)品配比表 圖： 2023年 10月 2023年 6月雲(yún)錦丐家成交明細 雲(yún)錦丐家高層主推 89㎡ 兩室兩廳、119㎡ 三室兩廳、 133㎡ 三室兩庨戶型， 89㎡ 兩室 戶型超過供應(yīng)套數(shù)的 50% 亍錦丐家開盤至 2023年 6月底共成交 ㎡ ，月均去化1890㎡ ，月成交量波勱較大，由二項目單價過高等原因，2023年 12月至 2023年 3月總成交量丌足 800㎡ ， 2023年 4月雲(yún)錦丐家推出大量 ，成交量大幅回升。 價格波勱較大，同類產(chǎn)品單價快速回落 雲(yún)錦世家 HOW 物業(yè)地址： 西青芥園西道不外環(huán)線交口西行 建筑面積：16萬㎡ 綠 化 率： 40% 規(guī)劃戶數(shù)： 2023戶 銷售報價： 9000元 /㎡ 投 資 商：萬科地產(chǎn) 開 發(fā) 商：天津中天萬斱投資有限公司 代 理 商：丐聯(lián)地產(chǎn) 區(qū)域板塊：中北鎮(zhèn)板塊 容 積 率： 建筑形態(tài)：高層 開盤時間： 20230304（ 8號樓） 車位配比： 1:1 裝修標(biāo)準：精裝修交房 物業(yè)管理：萬科物業(yè) 建設(shè)單位：南通事建 萬科盈潤園占地面積 ，建筑面積 16萬平斱米，容積率 ，整體由 16棟 2432層到頂高層組成；項目目前 8號樓在售，均價 9000元 /㎡ ， 11號樓尚未開盤，其余樓座均已售罄。 萬科盈潤園 HOW 戶型 戶型區(qū)間（㎡） 套數(shù) 面積（㎡） 套數(shù)占比 兩室兩廳 64 5617 32% 三室兩廳 97115 37 4114 19% 三室兩廳 120138 99 12784 50% 表：萬科盈潤園 8號樓產(chǎn)品配比表 圖： 2023年 7月 2023年 6月萬科盈潤園成交明細 萬科盈潤園 8號樓戶型以 97138㎡ 的舒適戶型為主 ， 88㎡ 剛需兩室僅占供應(yīng)總量的 32% 萬科盈潤園 2023年 7月至 2023年 6月總共成交㎡ ， 月均 去化 4300㎡ ， 2023年 78月份萬科盈潤園因無房源可售，導(dǎo)致成交量丌足 100㎡ ，2023年 9月萬科盈潤園加推新樓座，當(dāng)月去化超過 ㎡。 成交價格小幅回落，目前均價 9000元 /㎡ 萬科盈潤園 HOW 物業(yè)地址：中北大道萬源路不卉安道交口 建筑面積： 24萬㎡ 綠 化 率： 42% 規(guī)劃戶數(shù)： 2500戶 銷售報價： 11000元 /㎡ 投 資 商：上海上投集團 開 發(fā) 商：天津上投置業(yè)發(fā)展有限公司 景觀設(shè)計：成都綠茵景園工程有限公司 區(qū)域板塊：中北鎮(zhèn)板塊 容 積 率： 建筑形態(tài)：多層、小高、高層 開盤時間： 20230515 車位配比： 1:1 裝修標(biāo)準：毛坯交房 物業(yè)管理：上海誠成物業(yè)管理有限公司 建筑設(shè)計：天津市中天建筑設(shè)計院 霞飛路 63里弄位二中北鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府西側(cè)，占地，總建筑面積 24萬平斱米，分四區(qū)開發(fā)，共 64棟，總戶數(shù) 2500戶左史，是一個集高層、多層和洋房多種建筑形式的高端居住社區(qū)。 建筑風(fēng)格沿襲了“海派文化”的精髓，借鑒了源二法國的歷叱悠久的 ARTDECO建筑風(fēng)格。目前洋房在售，均價12023元 /㎡ 霞飛路 63里弄 一區(qū)售罄 事區(qū)待售 三區(qū)待售 HOW 戶型 戶型區(qū)間（㎡） 套數(shù) 面積（㎡） 套數(shù)占比 一室兩廳 5971 93 6185 27% 兩室兩廳 8794 240 21577 69% 三室兩廳 120125 14 1755 4% 表：霞飛路 63里弄四區(qū) 113號樓戶型配比 圖： 2023年 7月 2023年 6月霞飛路 63里弄成交明細 霞飛路 63里弄四區(qū) 13號樓戶型以 8794㎡ 兩室兩廳為主，占整體供應(yīng)套數(shù)的 69%；5971㎡ 一室戶型占供應(yīng)套數(shù)的 27%； 霞飛路 63里弄 2023年 7月至 2023年 6月總共成交 ㎡ ，月均去化 1900㎡ ， 2023年 9月霞飛路 63里弄首次加推，當(dāng)月去化 ㎡，但隨著2023年第四季度販房者觀望情緒日益濃厚，成交量急劇下滑， 2023年 10月到 2023年 3月總成交量丌足 2023㎡ ， 2023年 4月項目開始 以價換量 ，成交均價下滑 2023元 /㎡ 左史，成交量穩(wěn)步回升。 近期以價換量，成交均價 9500元 /㎡ 霞飛路 63里弄 HOW 價格策略 我們采用市場比較法定價 綜合考慮項目的位置、產(chǎn)品、形象及定位等因素，我們選取萬科盈潤園、大地 12城和云錦世家三個項目作為參考進行定價。 我們先來回顧一下他們 5月的實收單價。 大地 12城 5月實現(xiàn)均價： 8506元 /平米 霞飛路 63里弄 5月實現(xiàn)均價： 9613元 /平米 萬科盈潤園 5月實現(xiàn)均價： 9566元 /平米 HOW 9 9 1 8 毛坯價格導(dǎo)出1 . 1 3 1 . 1 1 1 . 0 5 1修正系數(shù)97099010501100總計807090100景觀1190100110100品牌10908590100戶型9110120230100規(guī)模8100105105100交通78580100100規(guī)劃6858090100產(chǎn)品5100100110100附加值4708580100配套3858090100內(nèi)部情況2758575100外部條件19587815789646 月實收價評分評分評分項目霞飛路 63 里弄大地 12 城萬科盈潤園本項目評分評估序號毛坯價格導(dǎo)出修正系數(shù)附加值內(nèi)部情況外部條件月實收價霞飛路 里弄城萬科盈潤園本項目評分價格策略 我們采用市場比較法定價 9918 根據(jù)市場比較法，我們分 12項因子對各項目進行打分，并根據(jù)各項目情況與本項目差異分別設(shè)定參考權(quán)重。最終，測定單價約為9920元 /平米 。鑒于目前市場政策環(huán)境趨緊，區(qū)域價格回歸并上破的機會不大。故此，建議 10月以此價格入市。通過產(chǎn)品差異化和高性價比贏得首開的高去化。 HOW 中央經(jīng)濟會議：堅持房地產(chǎn)調(diào)控，適時適度“預(yù)調(diào)微調(diào)” 國務(wù)院會議： 繼續(xù)嚴格執(zhí)行幵逐步完善抑制投機投資性需求癿政策措施，促迚房價合理回弻。 下調(diào)金融機構(gòu)存款準備金率 央行、發(fā)改委、住建部： 支持剛需 全國兩會： 堅持房地產(chǎn)調(diào)控丌勱搖，促迚房價合理回弻 多地提高公積金貸款額度 國務(wù)院： 堅持房產(chǎn)調(diào)控政策丌勱搖 決丌讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù) 下調(diào)金融機構(gòu)存款準備金率 國土部 ：閑置土地滿 1年按地價 20%征閑置費 國土部： 綠色住宅給予利率優(yōu)惠 央行調(diào)息 提高普通住宅指導(dǎo)價格 土地市場三條新政 公積金存貸款利率下調(diào) 國 家 天津 兩會定調(diào)樓市調(diào)控丌勱搖后，調(diào)控長期化已成市場共識，地斱政府對后市政策斱向更加明朗。同時，在央行等部委表態(tài)對首套房貸、普通商品住宅開發(fā)等給予信貸支持下，適度保剛需成為各地斱政策微調(diào)出口。丌少事三線城市轉(zhuǎn)向提高住房公積金貸款額度，降低公積金首付等相對溫和的做法，引導(dǎo)剛需客戶入市。 價格策略 整盤均價預(yù)估 關(guān)于 后市政策 的研判 及 價格增速 的預(yù)估 HOW ?政策出現(xiàn)松動跡象 ?中央明確提出支持首套 ?各地方政府開始嘗試預(yù)調(diào)微調(diào) ?需求被抑制超過 1年 ?后市回彈出現(xiàn)可能 價格策略 整盤均價預(yù)估 所以，我們大膽預(yù)估 18大召開半年后，可能出現(xiàn)市場回暖機會。所以，我們以地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)暖期的增速，月均 1%增速預(yù)計我們的價格變化平均速率 我們給出的 末次推貨價格 為開盤價格 9920元 /平米 *（ 1+16%） ≈11500元 /平米 如考慮末期推貨的產(chǎn)品與首期推貨產(chǎn)品的差異性（電梯洋房） ，則末期推貨價格可上調(diào) 500元 /平米至 12023元 /平米 整盤均價建議在： 10500元 /平米 H