新東街國際城商鋪項目營銷策劃總體思路報告營銷策劃(編輯修改稿)
2024-07-22 11:27 本頁面
【文章內容簡介】 用 10,640,370元 按建安成本 5%計 (14)銷售營業(yè)稅 % 673,120,450元 ％＝ 37,021,625元 總成本：(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)+(7)+(8)+(9) + (10)+(11)+(12)+(13)+(14) 469,675,993元 稅金及利潤項（萬元） 所得稅稅前毛利 =總銷售額 總成本 203,444,457元 所得稅（ 33%） 67,136,671元 所得稅稅后凈利潤 136,307,786元 發(fā)展商所得現(xiàn)金部 分的金額 持有物業(yè)價值 117,355,338元 發(fā)展商所得物業(yè)部 分的價值 廣豐新東街項目投入產出預測表 競爭性商業(yè)街街鋪租金現(xiàn)狀 參考片區(qū) 市場培育期 （年） 起始租金水平（元 /平米） 目前月租金水平（元 /平米） 預計售價水平（元 /平米） 鳥林街 約 3年 30 3085 450012750 西關街 約 20年 6090 900013250 中街 /東街 園丁路 約 100年 3070 450010500 備注 以上部分租金與售價按下面換算關系進行換算： 月租金 *12/8%=單位售價水平 2)競爭因素 商業(yè) 通過對廣豐目前街鋪的租金水平比較分析，我們認為： 項目相對成熟期的租金水平（ 2年之后）；應該可以達到目前西關街 / 鳥林街新型街鋪的最高租金水平： （ 1）即月租金水平可達： 139元 /平方米 （ 2）以此租金水平按 8%回報率計算，則售價水平為： 20875元 /平方米 商業(yè) 位置 物業(yè)特點 目前平均租金水平（元 /平方米） 分層銷售均價（元 /平方米） 銷售均價 （元 /平方米） 西關街萬盛商 廈首層街鋪 新開業(yè)升級型商業(yè) （商住樓，商業(yè) 2層）租滿 首層： 139 首層： 20875 西關街 天和文化廣場 新開發(fā)升級型商業(yè) （ 4層純商業(yè)樓） 待售 首層： 18000 8625 二層： 7000 三層： 5500 四層： 4000 鳥林街西口 公主華庭 新完工升級型商業(yè) （商住樓，商業(yè) 2層）一層售罄 首層： 二層： 新天地 在建大型商住復合體 （商住樓，商業(yè) 3層）基本售罄 5683（實際租金） 首層： 19000 13500 二層： 8000 三層：自營 備注 以上部分租金與售價按下面換算關系進行換算：月租金 *12/8%=單位售價水平 在售型商業(yè)租售價格現(xiàn)狀 商業(yè) 在售型住宅銷售價格現(xiàn)狀 項目名稱 住宅建面（ ㎡ ） 物業(yè)形態(tài) 戶型面積 （ ㎡ ） 均價 銷售率 交樓標準 新天地 16000 小高層 137180 2100 100% 毛坯房 公主華庭 10000 多層、小高層 90380 1850 100% 毛坯房 麗景嘉苑 150000 多層、小高層、 90140 1800 100% 毛坯房 臥龍城 380000 多層、小高層 86144 1600 90% 毛坯房 華麗家園 140700 多層、小高層 毛坯房 住宅 通過對廣豐目前在售商鋪價格比較分析，我們認為： 項目應該可以達到目前新型商鋪的最高價格水平： （ 1） （首層）售價水平為： 20000元 /平方米 （ 2） （二層）售價水平為： 8000元 /平方米 （ 3） （三層）售價水平為： 6000元 /平方米 商業(yè) 通過對廣豐目前在售住宅價格比較分析，我們認為： 項目住宅部分（不含 A區(qū)高層）應該可以達到目前住宅的最 高價格水平： 2100元 /平方米 住宅 3）消費者心理因素 商業(yè) 通過對廣豐客戶特別是東街商戶的市場調查和訪談，對本項目普遍的期望價格是 —— 商業(yè)不超過 20000元 /平米 住宅 住宅不超過 2000元 /平米 4）產品差異因素 商業(yè) 新東街產品的差異化程度高企（ 商業(yè)： 地段 /規(guī)模 /功能 /業(yè)態(tài) /風格 /檔次 /地位。 住宅： 地段/層高 /理念 /戶型 /品位）增加了價值砝碼 售價升值 5% 住宅 商業(yè) 作為開發(fā)商的力創(chuàng)公司主張新東街項目實現(xiàn) 價值最大化 5）企業(yè)發(fā)展目標因素 住宅 6）政策、法律、法規(guī)因素 近年隨著房地產業(yè)的擴張和房價的暴漲，中央政府對房地產尤其是 住宅市場的監(jiān)督、調控和限制力度日益加大，自 2020年的 121抑制 房地產貸款到 2020年國務院八部委頒發(fā)的國八條國十六條最后到今年出臺的國六條及其補充細則國十五條，還有央行頻繁的存貸加息 …… 中國各大中城市房地產市場一片低迷、觀望、風聲鶴唳 …… 偏安一隅的廣豐縣雖然遠離政策旋渦， 但在此背景下面市的新東街難免受影響。 當產品價格在某一高度時恰好完成產品的銷售， 此時的價格為產品的市場均衡價格。 這是項目的最佳價格 (達到利潤最大化 )。 合和地產本著這條原理， 根據市場類比的原則、遵循市場供求規(guī)律的原則、客觀求實的原則、差異性的原則、符合前期策劃結論的原則以及 政策、法規(guī) 制定本項目銷售價格 市場定價不二法則：市場均衡原理 價格走勢 提價頻密，高開高走 廣豐消費過度超前導致無理性購買，開盤即告售罄，不留提價空間的現(xiàn)象，讓新東街的售價走勢策略只有選擇 合和地產認為： 本項目商業(yè)銷售起始基準價為 （ 1） （首層）銷售均價為： 21000元 /平方米 （ 2） （二層）銷售均價為： 8500元 /平方米 （ 3） （三層）銷售均價為： 6500元 /平方米 （既能充分實現(xiàn)較高價值，又預留一定升值空間實現(xiàn)高走，給客戶和市場以信心） 商業(yè) 價格定位 本項目住宅銷售起始基準均價為 2200元 /平方米 住宅 新東街商業(yè)部分銷售可實現(xiàn)均價 12000元 /平方米 商業(yè) 新東街整體可實現(xiàn)銷售收入約為 銷售收入 七億二千萬 新東街整體可持有物業(yè)價值約為 可持有物業(yè)價值 一億二千萬 新東街整體可實現(xiàn)價值約為 價值實現(xiàn) 八億四千萬 一期第一批銷售可實現(xiàn)收入約為 （ A區(qū)可售商業(yè)面積 4000x21000） + （ B區(qū)可售商業(yè)面積銷售額 + B區(qū)住宅面積銷售額） 一期第一批銷售任務
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