【文章內(nèi)容簡介】 區(qū)的集中城市化戰(zhàn)略相互接軌，扎實推進 “三個集中 ”，真正做到 “山河重整 ”。 三、崇北分區(qū)（主題樂園區(qū)與有機生態(tài)農(nóng)業(yè)展示區(qū)） 崇北分區(qū)是全島土地成本最為低廉的地區(qū)，滬崇蘇高速公路穿越，土地增值空間較大，是崇明戰(zhàn)略性開發(fā)的重要棋子之一。規(guī)劃崇北分區(qū)確定為大型主題樂園、大型會展論壇、大型科教園區(qū)、大型體育場所的布局空間，可接收和分流上海、江蘇（華北）兩方面的人流，并作為全島有機生態(tài)農(nóng)業(yè)的發(fā)展展示區(qū)進行控制。主要工作包括： 一是對島域北岸沿線新墾區(qū)土地進行整理和儲備，協(xié)調(diào)對農(nóng)場和江蘇部分行政區(qū)的關(guān)系，積極論證啟東大橋選址和沿海高速公路、沿海鐵路的走向，控制分散、零星的土地批 租和開發(fā)行為。 二是對積極籌劃世界級主題樂園等四大類型項目的引進，未雨綢繆，使之成為崇明旅游度假島的先發(fā)地區(qū)，并能全方位地帶動崇明經(jīng)濟的發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。 四、崇南分區(qū)（田園城市化中心城區(qū)） 崇南分區(qū)是全島的政治、經(jīng)濟和文化中心，是人口和城鎮(zhèn)稠密區(qū)及產(chǎn)業(yè)的集中區(qū)，呈帶狀分布，對全島經(jīng)濟和社會的空間輻射效果強大。 規(guī)劃崇南地區(qū)確定為全島田園式的城市化 中心城區(qū)，最為集中的人口城市化地區(qū)和產(chǎn)業(yè)布局園區(qū)，成為全島農(nóng)村城市化和農(nóng)民市民化的導入空間。主要項目包括： 一是啟動崇明新城和堡、廟、新、向等四個中心鎮(zhèn)片區(qū)建設(shè)，擴大中心城鎮(zhèn)規(guī)模，將全島較分散的居民點人口、產(chǎn)業(yè)向此地帶集中，推進崇明城市化的質(zhì)量和水平，同時也為全島山河重整、置換土地提供了重要的騰挪空間。 二是按照低密度的田園水城風格和鏈狀相接的組團城市形態(tài)，高標準建設(shè)城鎮(zhèn)間的生態(tài)林地、交通網(wǎng)絡和市政基礎(chǔ)設(shè)施，高標準地建設(shè)好居民小區(qū)、教育醫(yī)療設(shè)施和社區(qū)文化設(shè)施，成為全島基本現(xiàn)代化進程中的服務中心，規(guī)劃人口約 55 萬，占全島人口的2/3。 三是調(diào)整優(yōu)化工業(yè)園區(qū)布局，化大力氣關(guān)閉全島高污染的 “五小 ”企業(yè)，加強崇明工業(yè)園區(qū)各分區(qū)對勞動密集型、農(nóng)副加工型和高科技型的企業(yè)承接作用，提供相當數(shù)量的就業(yè)崗位，同時，創(chuàng)建上海首家國家級清潔生產(chǎn)示范區(qū)和海洋產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新基地，為經(jīng)濟發(fā)展提供新的增長點。 五、崇西分區(qū)（生態(tài)景湖區(qū)與環(huán)湖度假、國際會議辦公區(qū)） 崇西分區(qū)是崇明全島位置最遠、水質(zhì)最好、環(huán)境幽靜的地區(qū)，明珠湖周邊分布有崇西水閘、邊灘水庫等一系列生態(tài)湖泊和東風西沙等島外島，是崇明島自然風光最為優(yōu)良的地區(qū)之一。規(guī)劃崇西分 區(qū)將建成為生態(tài)景湖區(qū)和比照 “東方的日內(nèi)瓦 ”的大型國際會議、辦公區(qū)和環(huán)湖度假區(qū)。主要項目包括： 一是依托明珠湖的開發(fā)，培育國際會議基地、論壇中心、會展中心、企業(yè)總部等商務功能，力爭成為未來上海作為世界級城市勢必大力發(fā)展的國際組織或跨國機構(gòu)集中地。 二是開發(fā)環(huán)湖觀光、私家游艇等項目，有選擇地發(fā)展濱湖高檔別墅和度假休閑區(qū)。 三是對崇西深水岸線和外島地區(qū)進行戰(zhàn)略儲備，作為遠期離岸型自由貿(mào)易區(qū)、港口物流集運區(qū)、大型娛樂賓館業(yè)發(fā)展備用地。 對本案的啟示： 上海國際大都市地位的確立，將使整個上 海與國際市場接觸更加緊密，崇明作為西太平洋沿岸中點、上海北翼的長江口，這對于崇明未來打開外貿(mào)市場的可性行具有深遠意義；未來將引領(lǐng)崇明的住宅客戶群體朝中高檔化、國際化轉(zhuǎn)型。 崇明島具有先天的生態(tài)景觀優(yōu)勢，未來將建成世界級城市的海上花園，高起點規(guī)劃將使崇明島的綜合優(yōu)勢更加明顯。 本案處于五大功能分區(qū)的崇南分區(qū)，規(guī)劃為 “田園城市化中心城區(qū) ”，又處于老城區(qū)和新城區(qū)交界處，將是崇明島未來最為集中的人口城市化地區(qū)和產(chǎn)業(yè)布局園區(qū)，未來大量人口導入，對于本案的客戶定位具有指導作用。 崇明島目前處于發(fā)展期，各項建設(shè)均朝良性方 向發(fā)展，本案未來具有較大的升值潛力。 （二）市場分析 第一章 上海房地產(chǎn)宏觀大勢 一、上海整體投資環(huán)境分析 國際大都市背景下的城市新格局 從 2020 年－ 2020 年的五年是上海加快建設(shè)國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、航運中心重要時期，在全球化背景下的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，既融合又競爭的態(tài)勢更加明顯，上海作為區(qū)域經(jīng)濟的龍頭，要更好地服務于長江三角洲乃至全國，首先必須繼續(xù)保持自身在區(qū)域競爭中的優(yōu)勢。 在未來四年中，原有城市布局難以適應生產(chǎn)力發(fā)展，城市發(fā)展的重心由中心城為主轉(zhuǎn)向 “內(nèi)外并重 ”，進 行新一輪布局，從而吸引人們的經(jīng)濟活動、居住活動、娛樂、休閑甚至購物向郊區(qū)城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移和擴散，為房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展提供廣闊的空間。 崇明規(guī)劃的五大功能區(qū)的發(fā)展將依附于上海整體大環(huán)境的發(fā)展，上海成為國際中心，才能保證崇明未來的可能性，崇明是對上海城市功能的補充，上海是崇明賴以發(fā)展的大樹。 宏觀經(jīng)濟持續(xù)向好，投資環(huán)境日趨完善 數(shù)據(jù)來源：上海市統(tǒng)計局 上海 2020 年提出的目標是：國民經(jīng)濟繼續(xù)保持持續(xù)快速健康發(fā)展，國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長率繼續(xù)高于全國 2—3 個百分點，到 2020 年人均國內(nèi) 生產(chǎn)總值達到 10000 美元左右；基本建立與國際大都市功能相適應的新型產(chǎn)業(yè)體系，經(jīng)濟運行質(zhì)量和效益明顯提高，綜合經(jīng)濟實力顯著增強。 近年來，在上海市整體經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的大環(huán)境之下，崇明島的發(fā)展也不甘落后。 2020 年，崇明縣的第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)均保持增長勢頭，相比2020 年，分別增長了 %、 %、 %。 良好的經(jīng)濟環(huán)境，將吸引更多的投資者看好崇明，投資崇明，帶動區(qū)域經(jīng)濟循環(huán)發(fā)展。 45004901533758126329689275001000002020400060008000100002020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020上海歷年及未來5 年G D P 增長趨勢（單位：美元） % 居民收入穩(wěn)漲，總體購買力強勁 過去六年中，上海城鎮(zhèn)人口和農(nóng)村人口的可支配收入均保持快速的增長 ，在人口數(shù)量基本穩(wěn)定，每年略有增加的情況下，上?？傮w的購買力呈現(xiàn)比較快的增長態(tài)勢， 1998 年－ 2020 年的年平均增長率為％，到 2020 年總體購買力超過 1717 億元，再考慮到上海有接近 300 萬的流動人口 (旅游人口 )，因此實際購買力已經(jīng)超過現(xiàn)有的數(shù)據(jù)，上海各區(qū)域的市場消費能力將繼續(xù)保持強勁勢頭。 上?？傮w的購買力 19982020 數(shù)據(jù)來源：上海市歷年統(tǒng)計年鑒 二、近期政策分析 政策一： 10 月 28 日，央行出臺加息政策 影響分析 ① 對房地產(chǎn)市場：交易情 況波瀾不驚 根據(jù)我司近期對房地產(chǎn)成交量的跟蹤分析，自從28 號加息政策公布以來，上海全市的房地產(chǎn)無論是成交量還是成交價都未出現(xiàn)較大的變化，保持著平穩(wěn)的走勢，市場對加息政策的反響并不熱烈。 兩周（ 10 月 18日 ——11 月 1 日）以來房地產(chǎn)交易情況分析 ② 對房價：消費者可承受房價實際下跌 2％ 對于消費者而言，本次加息最終的反應機制是加息將導致月還款額的增加，進而導致購買力的下降。根據(jù)這個機制，我們可以發(fā)現(xiàn)如果加息幅度為 ％（大多數(shù)貸款應該都在五年期以上），消費者的購買力約下降 2％左右。 下表假定申請貸款為 50萬元，利率為 ％（加息后），那么在新的利息條件下的月供變化如下： 貸款年限 10 年 15 年 20 年 25 年 30 年 原月供 現(xiàn)月供 月供增加 增加比例 ％ ％ ％ ％ ％ 從上表可看出，本輪加 息導致的購買力下降的最大幅度也僅為 3％，考慮到五年以內(nèi)貸款利率較低，及并非所有人都是貸足 30 年等因素，綜合估計大約在 2％左右。 ③ 對購房者：心理影響大于實際 考慮到加息對整體的房價影響僅僅為 2％左右，與同期的房價波動動輒 8％、 10％相比實在是小巫見大巫。同時由于購房者實際對于加息早就有了一定的心理準備，因此，可以說本次加息可能帶來的影響被提前消化了。 但并非說購房者因此就沒有任何反應，經(jīng)歷了將近 9 年的連續(xù)降息后，可以預期未來整體金融政策很可能會進入一個加息周期，因此，購房者盡管對本 次加息反應不大，但卻在心理上不希望看見連續(xù)加息的現(xiàn)象，那樣的話，還貸的壓力就會驟然加大。 就不同目的的購房者而言，加息的最直接影響各有不同，如表所示： 類別 影響分析 備注 住宅類 自住類 高檔 購房者的月供還貸額敏感度不高，影響不大 一次付清比例增多 中檔 對于月供敏感度較高，影響較大， 經(jīng)濟適用房 對于月供敏感度很高，影響很大， 重新考慮購買面積 非自住類 投資者 融資成本上升，投資利潤下降 投機者 融資成本上升，價格預期抬高 非住宅類 商業(yè)、辦公 加息對商辦的影響遠 大于住宅類 ④ 對開發(fā)商：加息影響各有異同 通過對業(yè)內(nèi)開發(fā)商的了解，我們發(fā)現(xiàn)，雖然開發(fā)商由于加息導致開發(fā)貸款利率上漲，土地儲備的成本增加，從而面臨更大資金回籠壓力。但是貸款無上限的政策卻給開發(fā)商以可以貸款的希望。根據(jù)我們所了解到的信息反饋，部分開發(fā)商由于資金鏈的緊張，甚至向地下錢莊或是信托機構(gòu)融資，融資利率高達 12％甚至 20％。 當然對于不同性質(zhì)的開發(fā)企業(yè)，加息影響也各有不同，對于大型、品牌企業(yè)，由于 2020 年的金融控制以來，即開辟了多元的融資渠道，因此在項目現(xiàn)金流方面比較寬松，而那些中小 型企業(yè)則無異于雪上加霜。行業(yè)的優(yōu)勝劣汰法則將會殘酷地考驗每一個業(yè)內(nèi)開發(fā)（投資）商。 點評： ① 加息針對需求層面 目標減少房地產(chǎn)投機活動 本次經(jīng)濟過熱的根源可以歸咎于房地產(chǎn)，而房地產(chǎn)過熱可以部分歸因于利率過低，過低的利率導致一些城市的大量消費者進入購房行列。出于培養(yǎng)居民消費熱情考慮，因此自從去年以來，無論是控制土地還是壓縮信貸主要都是針對供應方即開發(fā)商，但卻沒有從根本上改變消費者的購房熱情，或者說房地產(chǎn)熱并沒有改變，從而在需求持續(xù)高漲的環(huán)境下，其調(diào)控結(jié)果是房屋供應增速快速下降，房價照升不誤，而加息，不僅 能夠從根源上調(diào)整房地產(chǎn)過熱的現(xiàn)實，也讓政府的宏觀調(diào)控由以往行政的方式向市場化的方式改變。 同時，目前房地產(chǎn)市場中的投資性比例已經(jīng)很高，而短期投機性需求更是占了絕大多數(shù)。銀行貸款利息的提高使得這部分投機者的還貸壓力進一步增加，特別是對 “以租養(yǎng)房 ”的投資型客戶影響較大，而對于比較高端的、有其他固定收入的投資者影響相對較小。實力不濟的炒房者的短期投機行為將受到一定程度的遏制。 ② 本次加息象征意義大于實際，再度加息影響巨大 無論是土地解禁后的配套政策出臺還是加息，宏觀調(diào)控政策都并非針對老百姓，其主要目的還是 對宏觀經(jīng)濟進行調(diào)控，以壓制當前經(jīng)濟過熱的局面，同時可以抑制物價，最終受惠的將還是老百姓。同時由于本次加息幅度僅僅 ％，對購房消費行為并不形成較大的影響。但卻使我們利率由以往下降的通道轉(zhuǎn)變?yōu)樯仙耐ǖ?。盡管幅度很小，但如果政府根據(jù)調(diào)研結(jié)果發(fā)現(xiàn)第一次加息實際上并未達到預期效果（房地產(chǎn)熱并未降溫），相應的于近期實行再次加息。則無論（第二次）加息的幅度是多少，消費者的消費信心以及開發(fā)商的投資信心都將會受到極大的影響，市場的前景將會看淡。 ③ 加息后房價走勢預期平穩(wěn) 考慮到各項宏觀調(diào)控政策的逐步落實，以及隨后土地配套政策的出臺，無論是開發(fā)商還是消費者對于政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的信心都明確無疑，受此影響，盡管在目前環(huán)境下整體房價走勢不會下跌，但增幅減速卻是必然的。 加息所帶來的影響，也將在崇明房地產(chǎn)市場出現(xiàn)，就目前的微幅調(diào)整，對購房者產(chǎn)生的影響不大，但將會小幅度增加一次性付款客戶比例。 政策二：限制囤地 滬土地儲備實施細則出臺 政策概要：近期，上海市房地局公布了《上海市土地儲備辦法實施細則》。該《細則》規(guī)定：（一）儲備擬依法征收后實行出讓的原農(nóng)村集體所有土地的，市土地儲備中心與區(qū)縣土地儲備機構(gòu)所占比例各為50%；（二）儲備第（一）項以外土地的，市土地儲備中心所占比例為 30%，區(qū)縣土地儲備機構(gòu)所占比例為70%。 影響：《上海市土地儲備辦法實施細則》的出臺意味著上海將建立起了明確的市區(qū)兩級土地儲備體系，市政府對土地的控制力得到了增強，房地產(chǎn)開發(fā)商無限期“