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正文內(nèi)容

崇明城橋鎮(zhèn)項目營銷策劃報告(編輯修改稿)

2024-10-09 11:42 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 區(qū)的集中城市化戰(zhàn)略相互接軌,扎實推進 “三個集中 ”,真正做到 “山河重整 ”。 三、崇北分區(qū)(主題樂園區(qū)與有機生態(tài)農(nóng)業(yè)展示區(qū)) 崇北分區(qū)是全島土地成本最為低廉的地區(qū),滬崇蘇高速公路穿越,土地增值空間較大,是崇明戰(zhàn)略性開發(fā)的重要棋子之一。規(guī)劃崇北分區(qū)確定為大型主題樂園、大型會展論壇、大型科教園區(qū)、大型體育場所的布局空間,可接收和分流上海、江蘇(華北)兩方面的人流,并作為全島有機生態(tài)農(nóng)業(yè)的發(fā)展展示區(qū)進行控制。主要工作包括: 一是對島域北岸沿線新墾區(qū)土地進行整理和儲備,協(xié)調(diào)對農(nóng)場和江蘇部分行政區(qū)的關(guān)系,積極論證啟東大橋選址和沿海高速公路、沿海鐵路的走向,控制分散、零星的土地批 租和開發(fā)行為。 二是對積極籌劃世界級主題樂園等四大類型項目的引進,未雨綢繆,使之成為崇明旅游度假島的先發(fā)地區(qū),并能全方位地帶動崇明經(jīng)濟的發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。 四、崇南分區(qū)(田園城市化中心城區(qū)) 崇南分區(qū)是全島的政治、經(jīng)濟和文化中心,是人口和城鎮(zhèn)稠密區(qū)及產(chǎn)業(yè)的集中區(qū),呈帶狀分布,對全島經(jīng)濟和社會的空間輻射效果強大。 規(guī)劃崇南地區(qū)確定為全島田園式的城市化 中心城區(qū),最為集中的人口城市化地區(qū)和產(chǎn)業(yè)布局園區(qū),成為全島農(nóng)村城市化和農(nóng)民市民化的導入空間。主要項目包括: 一是啟動崇明新城和堡、廟、新、向等四個中心鎮(zhèn)片區(qū)建設(shè),擴大中心城鎮(zhèn)規(guī)模,將全島較分散的居民點人口、產(chǎn)業(yè)向此地帶集中,推進崇明城市化的質(zhì)量和水平,同時也為全島山河重整、置換土地提供了重要的騰挪空間。 二是按照低密度的田園水城風格和鏈狀相接的組團城市形態(tài),高標準建設(shè)城鎮(zhèn)間的生態(tài)林地、交通網(wǎng)絡和市政基礎(chǔ)設(shè)施,高標準地建設(shè)好居民小區(qū)、教育醫(yī)療設(shè)施和社區(qū)文化設(shè)施,成為全島基本現(xiàn)代化進程中的服務中心,規(guī)劃人口約 55 萬,占全島人口的2/3。 三是調(diào)整優(yōu)化工業(yè)園區(qū)布局,化大力氣關(guān)閉全島高污染的 “五小 ”企業(yè),加強崇明工業(yè)園區(qū)各分區(qū)對勞動密集型、農(nóng)副加工型和高科技型的企業(yè)承接作用,提供相當數(shù)量的就業(yè)崗位,同時,創(chuàng)建上海首家國家級清潔生產(chǎn)示范區(qū)和海洋產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新基地,為經(jīng)濟發(fā)展提供新的增長點。 五、崇西分區(qū)(生態(tài)景湖區(qū)與環(huán)湖度假、國際會議辦公區(qū)) 崇西分區(qū)是崇明全島位置最遠、水質(zhì)最好、環(huán)境幽靜的地區(qū),明珠湖周邊分布有崇西水閘、邊灘水庫等一系列生態(tài)湖泊和東風西沙等島外島,是崇明島自然風光最為優(yōu)良的地區(qū)之一。規(guī)劃崇西分 區(qū)將建成為生態(tài)景湖區(qū)和比照 “東方的日內(nèi)瓦 ”的大型國際會議、辦公區(qū)和環(huán)湖度假區(qū)。主要項目包括: 一是依托明珠湖的開發(fā),培育國際會議基地、論壇中心、會展中心、企業(yè)總部等商務功能,力爭成為未來上海作為世界級城市勢必大力發(fā)展的國際組織或跨國機構(gòu)集中地。 二是開發(fā)環(huán)湖觀光、私家游艇等項目,有選擇地發(fā)展濱湖高檔別墅和度假休閑區(qū)。 三是對崇西深水岸線和外島地區(qū)進行戰(zhàn)略儲備,作為遠期離岸型自由貿(mào)易區(qū)、港口物流集運區(qū)、大型娛樂賓館業(yè)發(fā)展備用地。 對本案的啟示: 上海國際大都市地位的確立,將使整個上 海與國際市場接觸更加緊密,崇明作為西太平洋沿岸中點、上海北翼的長江口,這對于崇明未來打開外貿(mào)市場的可性行具有深遠意義;未來將引領(lǐng)崇明的住宅客戶群體朝中高檔化、國際化轉(zhuǎn)型。 崇明島具有先天的生態(tài)景觀優(yōu)勢,未來將建成世界級城市的海上花園,高起點規(guī)劃將使崇明島的綜合優(yōu)勢更加明顯。 本案處于五大功能分區(qū)的崇南分區(qū),規(guī)劃為 “田園城市化中心城區(qū) ”,又處于老城區(qū)和新城區(qū)交界處,將是崇明島未來最為集中的人口城市化地區(qū)和產(chǎn)業(yè)布局園區(qū),未來大量人口導入,對于本案的客戶定位具有指導作用。 崇明島目前處于發(fā)展期,各項建設(shè)均朝良性方 向發(fā)展,本案未來具有較大的升值潛力。 (二)市場分析 第一章 上海房地產(chǎn)宏觀大勢 一、上海整體投資環(huán)境分析 國際大都市背景下的城市新格局 從 2020 年- 2020 年的五年是上海加快建設(shè)國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、航運中心重要時期,在全球化背景下的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展,既融合又競爭的態(tài)勢更加明顯,上海作為區(qū)域經(jīng)濟的龍頭,要更好地服務于長江三角洲乃至全國,首先必須繼續(xù)保持自身在區(qū)域競爭中的優(yōu)勢。 在未來四年中,原有城市布局難以適應生產(chǎn)力發(fā)展,城市發(fā)展的重心由中心城為主轉(zhuǎn)向 “內(nèi)外并重 ”,進 行新一輪布局,從而吸引人們的經(jīng)濟活動、居住活動、娛樂、休閑甚至購物向郊區(qū)城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移和擴散,為房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展提供廣闊的空間。 崇明規(guī)劃的五大功能區(qū)的發(fā)展將依附于上海整體大環(huán)境的發(fā)展,上海成為國際中心,才能保證崇明未來的可能性,崇明是對上海城市功能的補充,上海是崇明賴以發(fā)展的大樹。 宏觀經(jīng)濟持續(xù)向好,投資環(huán)境日趨完善 數(shù)據(jù)來源:上海市統(tǒng)計局 上海 2020 年提出的目標是:國民經(jīng)濟繼續(xù)保持持續(xù)快速健康發(fā)展,國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長率繼續(xù)高于全國 2—3 個百分點,到 2020 年人均國內(nèi) 生產(chǎn)總值達到 10000 美元左右;基本建立與國際大都市功能相適應的新型產(chǎn)業(yè)體系,經(jīng)濟運行質(zhì)量和效益明顯提高,綜合經(jīng)濟實力顯著增強。 近年來,在上海市整體經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的大環(huán)境之下,崇明島的發(fā)展也不甘落后。 2020 年,崇明縣的第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)均保持增長勢頭,相比2020 年,分別增長了 %、 %、 %。 良好的經(jīng)濟環(huán)境,將吸引更多的投資者看好崇明,投資崇明,帶動區(qū)域經(jīng)濟循環(huán)發(fā)展。 45004901533758126329689275001000002020400060008000100002020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020上海歷年及未來5 年G D P 增長趨勢(單位:美元) % 居民收入穩(wěn)漲,總體購買力強勁 過去六年中,上海城鎮(zhèn)人口和農(nóng)村人口的可支配收入均保持快速的增長 ,在人口數(shù)量基本穩(wěn)定,每年略有增加的情況下,上??傮w的購買力呈現(xiàn)比較快的增長態(tài)勢, 1998 年- 2020 年的年平均增長率為%,到 2020 年總體購買力超過 1717 億元,再考慮到上海有接近 300 萬的流動人口 (旅游人口 ),因此實際購買力已經(jīng)超過現(xiàn)有的數(shù)據(jù),上海各區(qū)域的市場消費能力將繼續(xù)保持強勁勢頭。 上??傮w的購買力 19982020 數(shù)據(jù)來源:上海市歷年統(tǒng)計年鑒 二、近期政策分析 政策一: 10 月 28 日,央行出臺加息政策 影響分析 ① 對房地產(chǎn)市場:交易情 況波瀾不驚 根據(jù)我司近期對房地產(chǎn)成交量的跟蹤分析,自從28 號加息政策公布以來,上海全市的房地產(chǎn)無論是成交量還是成交價都未出現(xiàn)較大的變化,保持著平穩(wěn)的走勢,市場對加息政策的反響并不熱烈。 兩周( 10 月 18日 ——11 月 1 日)以來房地產(chǎn)交易情況分析 ② 對房價:消費者可承受房價實際下跌 2% 對于消費者而言,本次加息最終的反應機制是加息將導致月還款額的增加,進而導致購買力的下降。根據(jù)這個機制,我們可以發(fā)現(xiàn)如果加息幅度為 %(大多數(shù)貸款應該都在五年期以上),消費者的購買力約下降 2%左右。 下表假定申請貸款為 50萬元,利率為 %(加息后),那么在新的利息條件下的月供變化如下: 貸款年限 10 年 15 年 20 年 25 年 30 年 原月供 現(xiàn)月供 月供增加 增加比例 % % % % % 從上表可看出,本輪加 息導致的購買力下降的最大幅度也僅為 3%,考慮到五年以內(nèi)貸款利率較低,及并非所有人都是貸足 30 年等因素,綜合估計大約在 2%左右。 ③ 對購房者:心理影響大于實際 考慮到加息對整體的房價影響僅僅為 2%左右,與同期的房價波動動輒 8%、 10%相比實在是小巫見大巫。同時由于購房者實際對于加息早就有了一定的心理準備,因此,可以說本次加息可能帶來的影響被提前消化了。 但并非說購房者因此就沒有任何反應,經(jīng)歷了將近 9 年的連續(xù)降息后,可以預期未來整體金融政策很可能會進入一個加息周期,因此,購房者盡管對本 次加息反應不大,但卻在心理上不希望看見連續(xù)加息的現(xiàn)象,那樣的話,還貸的壓力就會驟然加大。 就不同目的的購房者而言,加息的最直接影響各有不同,如表所示: 類別 影響分析 備注 住宅類 自住類 高檔 購房者的月供還貸額敏感度不高,影響不大 一次付清比例增多 中檔 對于月供敏感度較高,影響較大, 經(jīng)濟適用房 對于月供敏感度很高,影響很大, 重新考慮購買面積 非自住類 投資者 融資成本上升,投資利潤下降 投機者 融資成本上升,價格預期抬高 非住宅類 商業(yè)、辦公 加息對商辦的影響遠 大于住宅類 ④ 對開發(fā)商:加息影響各有異同 通過對業(yè)內(nèi)開發(fā)商的了解,我們發(fā)現(xiàn),雖然開發(fā)商由于加息導致開發(fā)貸款利率上漲,土地儲備的成本增加,從而面臨更大資金回籠壓力。但是貸款無上限的政策卻給開發(fā)商以可以貸款的希望。根據(jù)我們所了解到的信息反饋,部分開發(fā)商由于資金鏈的緊張,甚至向地下錢莊或是信托機構(gòu)融資,融資利率高達 12%甚至 20%。 當然對于不同性質(zhì)的開發(fā)企業(yè),加息影響也各有不同,對于大型、品牌企業(yè),由于 2020 年的金融控制以來,即開辟了多元的融資渠道,因此在項目現(xiàn)金流方面比較寬松,而那些中小 型企業(yè)則無異于雪上加霜。行業(yè)的優(yōu)勝劣汰法則將會殘酷地考驗每一個業(yè)內(nèi)開發(fā)(投資)商。 點評: ① 加息針對需求層面 目標減少房地產(chǎn)投機活動 本次經(jīng)濟過熱的根源可以歸咎于房地產(chǎn),而房地產(chǎn)過熱可以部分歸因于利率過低,過低的利率導致一些城市的大量消費者進入購房行列。出于培養(yǎng)居民消費熱情考慮,因此自從去年以來,無論是控制土地還是壓縮信貸主要都是針對供應方即開發(fā)商,但卻沒有從根本上改變消費者的購房熱情,或者說房地產(chǎn)熱并沒有改變,從而在需求持續(xù)高漲的環(huán)境下,其調(diào)控結(jié)果是房屋供應增速快速下降,房價照升不誤,而加息,不僅 能夠從根源上調(diào)整房地產(chǎn)過熱的現(xiàn)實,也讓政府的宏觀調(diào)控由以往行政的方式向市場化的方式改變。 同時,目前房地產(chǎn)市場中的投資性比例已經(jīng)很高,而短期投機性需求更是占了絕大多數(shù)。銀行貸款利息的提高使得這部分投機者的還貸壓力進一步增加,特別是對 “以租養(yǎng)房 ”的投資型客戶影響較大,而對于比較高端的、有其他固定收入的投資者影響相對較小。實力不濟的炒房者的短期投機行為將受到一定程度的遏制。 ② 本次加息象征意義大于實際,再度加息影響巨大 無論是土地解禁后的配套政策出臺還是加息,宏觀調(diào)控政策都并非針對老百姓,其主要目的還是 對宏觀經(jīng)濟進行調(diào)控,以壓制當前經(jīng)濟過熱的局面,同時可以抑制物價,最終受惠的將還是老百姓。同時由于本次加息幅度僅僅 %,對購房消費行為并不形成較大的影響。但卻使我們利率由以往下降的通道轉(zhuǎn)變?yōu)樯仙耐ǖ?。盡管幅度很小,但如果政府根據(jù)調(diào)研結(jié)果發(fā)現(xiàn)第一次加息實際上并未達到預期效果(房地產(chǎn)熱并未降溫),相應的于近期實行再次加息。則無論(第二次)加息的幅度是多少,消費者的消費信心以及開發(fā)商的投資信心都將會受到極大的影響,市場的前景將會看淡。 ③ 加息后房價走勢預期平穩(wěn) 考慮到各項宏觀調(diào)控政策的逐步落實,以及隨后土地配套政策的出臺,無論是開發(fā)商還是消費者對于政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的信心都明確無疑,受此影響,盡管在目前環(huán)境下整體房價走勢不會下跌,但增幅減速卻是必然的。 加息所帶來的影響,也將在崇明房地產(chǎn)市場出現(xiàn),就目前的微幅調(diào)整,對購房者產(chǎn)生的影響不大,但將會小幅度增加一次性付款客戶比例。 政策二:限制囤地 滬土地儲備實施細則出臺 政策概要:近期,上海市房地局公布了《上海市土地儲備辦法實施細則》。該《細則》規(guī)定:(一)儲備擬依法征收后實行出讓的原農(nóng)村集體所有土地的,市土地儲備中心與區(qū)縣土地儲備機構(gòu)所占比例各為50%;(二)儲備第(一)項以外土地的,市土地儲備中心所占比例為 30%,區(qū)縣土地儲備機構(gòu)所占比例為70%。 影響:《上海市土地儲備辦法實施細則》的出臺意味著上海將建立起了明確的市區(qū)兩級土地儲備體系,市政府對土地的控制力得到了增強,房地產(chǎn)開發(fā)商無限期“
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