【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 約 6000 ㎡ 家具 / 根據(jù)需要來(lái)定 租率： 90%以上 租價(jià)： 15— 30 元 /㎡ /天 ? 從以上所列的項(xiàng)目中可以很明顯的看出，通州目前的商業(yè)氛圍仍主要集中在老城區(qū)，周邊區(qū)域則顯的比較冷淡。 ? 另外，通州目前的商業(yè)核心仍主要以大眾消費(fèi)為主，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的 活力 明顯不足。 ? 目前，通州的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)硬件、配套、交通等方面，相對(duì)已經(jīng)落后，因此，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況一般，缺乏經(jīng)濟(jì) 活力。 ● 代表項(xiàng)目客群 、業(yè)態(tài) 分析 名稱(chēng) 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 客群來(lái)源 返租收益 帝奧生活廣場(chǎng) 街鋪及主力店、服飾、餐飲 本地機(jī)關(guān)公務(wù)員、南通、上海等投資客 / 金游城商業(yè)步行街 超市、餐飲、休閑娛樂(lè)、 品牌服飾 鞋子 、飾品店 等 本地經(jīng)營(yíng)戶為主，另有部分外地經(jīng)營(yíng)戶 三年 20% 東大商貿(mào)城 副食品、電器、雜貨，日化、裝飾材料、窗簾布藝，油漆 本地及周邊經(jīng)營(yíng)戶 / 東大好億萊建材城 陶瓷、潔具、五金、衛(wèi)浴、電器、燈具、辦公家具 本地及周邊地區(qū)經(jīng)營(yíng)戶為主 / 蘇中家居城 家具 浙江、本地 / 通州第一農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 農(nóng) 副產(chǎn)品、小商品 本地經(jīng)營(yíng)戶 / ? 從以上 表中可以看出，目前通州專(zhuān)業(yè) 以小商品定位的 市場(chǎng) 還沒(méi)有，現(xiàn)有的市場(chǎng)都比較陳舊，且都帶有一定的自發(fā)性，缺乏專(zhuān)業(yè)的 市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式 。 ? 另外， 從客群構(gòu)成來(lái)看，各大商業(yè)市場(chǎng)多以本地客群為主，缺乏區(qū)域輻射能力，商業(yè)氛圍比較冷淡。 ? 再者，目前通州的市場(chǎng)基本上是以租為主，租售結(jié)合，以產(chǎn)權(quán) +返租的銷(xiāo)售方式目前還沒(méi)有 。 ? 其次，從客群構(gòu)成中可以看出，通州目前各大市場(chǎng)中主要仍是以本地客群為主，周邊地區(qū)的客戶以及投資客的比例相對(duì)較少。 第二部分 項(xiàng)目分析 一、 項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 1. 項(xiàng)目整體競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 由于南通商業(yè)地產(chǎn)的定位相對(duì)較高，客群覆蓋面主要面向的是上海和周邊的地區(qū)，因此從整個(gè) 的 市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看 ， 南通和通州 兩者 之 間 是 具有一定 差異性 的 ，如規(guī)模 ,檔次 ，銷(xiāo)售推廣渠道 等等。 所以 本報(bào)告所謂 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 競(jìng)爭(zhēng)主要是 從宏觀角度，以及代表個(gè)案兩個(gè)方面來(lái)進(jìn)行闡述 ，因此，我們選取了一些較有代表性的項(xiàng)目作為本次 對(duì)比 分析對(duì)象。 項(xiàng)目名稱(chēng) 形象定位 客群定位 銷(xiāo)售模式 價(jià)格 單鋪面積 南通鴻運(yùn)裝飾城 “江蘇一級(jí)建材總站” 本地經(jīng)營(yíng)戶 +浙江經(jīng)營(yíng)戶（含投資客） 帶租約銷(xiāo)售， 返租三年 每年 8% 售價(jià)： 1F 萬(wàn)元 /㎡ 2F 8000 元 /㎡ 沿街鋪位暫未銷(xiāo)售 內(nèi)鋪 租價(jià)： 元 /天 最小 40 ㎡ 通州金游城商業(yè)步行街 “通州城市客廳 —— 10萬(wàn)平米 SHOPPING MALL” 以本地經(jīng)營(yíng)戶為主（含本地投資客戶） 三年 20%帶租約銷(xiāo)售，第一年 5%；第二年 7%；第三年 8% 售價(jià)： 沿街 4 萬(wàn) /㎡ 內(nèi)鋪一層 3 萬(wàn) /㎡ 二層 78 千 /㎡ 租價(jià)： 元 /㎡ /天 20— 100 ㎡ 主力面積： 30— 40 ㎡ ? 通過(guò)對(duì)各大市場(chǎng)調(diào)研分析，上述兩個(gè)項(xiàng)目具有一定的代表性和可借鑒之處； ? 首先，上述兩 個(gè)項(xiàng)目在體量上不是很大，都在 10 多萬(wàn)㎡，而本項(xiàng)目的體量則是 8 萬(wàn)多 ㎡ ，客群消化體量相似； ? 其次， 兩個(gè)項(xiàng)目的形象定位比較突出，容易吸引投資者關(guān)注，在營(yíng)銷(xiāo)推廣中可以獲得較高的關(guān)注度； ? 第三，在客群覆蓋面上，兩個(gè)項(xiàng)目都以本地客戶作為基礎(chǔ)，通過(guò)招商、推介等手段增加客群覆蓋面； ? 第四，銷(xiāo)售模式基本相同，客戶容易接受便于理解，如果本項(xiàng)目想在此模式上有所創(chuàng)新，對(duì)于銷(xiāo)售解讀上相應(yīng)的難度會(huì)有所增加； ? 第五，從調(diào)訪客戶的反映來(lái)看，對(duì)于價(jià)格普遍認(rèn)為較高，但對(duì)于其發(fā)展空間都比較認(rèn)可； ? 最后，從單鋪面積來(lái)看，兩個(gè)項(xiàng)目控制的較好，彈性也 較大，對(duì)總價(jià) 方面 做 到了很好的控制； 2. 重點(diǎn)個(gè)案分析 （ 1）、南通國(guó)際家紡城 項(xiàng)目區(qū)位 建筑面積 項(xiàng)目定位 形象定位 客群定位 銷(xiāo)售模式 租 售價(jià)格 單鋪面積 南通海門(mén)市川港鎮(zhèn) 20 多萬(wàn)㎡ “中國(guó)最大家庭紡織產(chǎn)品基地” “中國(guó)第一世界第三大國(guó)際家紡中心” 全國(guó)（以江浙兩省為主） 單鋪銷(xiāo)售 均價(jià) 5800 元 /㎡ 三層 200 多㎡ ◆ 項(xiàng)目解析 ① 項(xiàng)目背景： 中國(guó)疊石橋國(guó)際家紡城，位于有 “ 華夏繡品第一鎮(zhèn) ” 、 “ 中國(guó)家紡繡品名鎮(zhèn) ” 之美譽(yù)的江蘇省海門(mén)市三星鎮(zhèn)，由江蘇省疊石橋繡品城、家紡城和工業(yè)園區(qū)、物流中心、商貿(mào)城五大 部分組成，始建于 1982 年。 中國(guó)疊石橋國(guó)際家紡城，地處長(zhǎng)江入海口，區(qū)位優(yōu)越，交通便捷。南接海太汽渡、通常汽渡和南通港集裝箱碼頭，西鄰南通機(jī)場(chǎng)。寧啟高速公路疊石橋出口至家紡城僅需 3 分鐘。從海門(mén)至上海虹橋、浦東機(jī)場(chǎng)只需 2 個(gè)半小時(shí)，至建設(shè)中的蘇通大橋只需半個(gè)小時(shí)，已規(guī)劃擬建的崇海大橋?qū)⒑ｉT(mén)納入上海一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。 中國(guó)疊石橋國(guó)際家紡城三期占地面積約 80 畝，總投資額約 個(gè)億，建筑面積約 萬(wàn)平方米，擁有商業(yè)門(mén)面房 520 間。 ② 項(xiàng)目 特點(diǎn) : （ 2）、東大商貿(mào)城 項(xiàng)目區(qū)位 建筑面 積 項(xiàng)目定位 形象定位 客群定位 銷(xiāo)售模式 租 售價(jià)格 單鋪面積 通州市通呂路 5 萬(wàn)多㎡ / / 本地經(jīng)營(yíng)戶 全租賃式 元 /㎡ /天 20 ㎡ ◆ 項(xiàng)目解析 政府支持 核心價(jià)值體現(xiàn) 專(zhuān)業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì) 專(zhuān)業(yè)的業(yè)態(tài)劃分 企業(yè)品牌 完善的產(chǎn)業(yè)體系 穩(wěn)定 的客群 交通便利 扎實(shí) 的 商業(yè)基礎(chǔ) ① 項(xiàng)目背景： “東大商貿(mào)城”始建于 1998 年，擁有門(mén)面房 1000 多間 ，目前經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以小商品和裝飾建材為主。目前物業(yè) 90%以上已租出。經(jīng)過(guò)近 10 年的發(fā)展，市場(chǎng)已經(jīng)略顯陳舊， 但 在通州及周邊地區(qū)擁有一定的口碑 ， 是目前通州及周邊地區(qū)居民 采購(gòu)建材和小商品的主要市場(chǎng)。 ② 項(xiàng)目 特點(diǎn) ： 二、 本 項(xiàng)目 自身 剖析 1. 項(xiàng)目 基本狀況分析 (1).地塊位置 本地塊位于通州市南部，南側(cè)為通呂大道；西側(cè)為城市公共綠地和世紀(jì)大道；北側(cè)為行根路且與市政府相鄰；東側(cè)為城市規(guī)劃道路。基地范圍內(nèi)地形平坦，地勢(shì)相對(duì)較低，交通便利，地理位置優(yōu)越 ，未來(lái)規(guī)劃較好，但周邊居住生活氛圍不夠，需要一定的時(shí)間來(lái)全部一層商鋪 較好的經(jīng)營(yíng)口碑 較低的租賃價(jià)格 較為便利的交通 核心價(jià)值體現(xiàn) 改善。 (2).主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 征地面積 69329 ㎡ 建筑占地面積 27700 ㎡ 總建筑面積 83270 ㎡ 商業(yè)面積 65030 ㎡ 商務(wù)面積 18240 ㎡ 建筑密度 40% 容積率 綠化率 20% 地面機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位 400 地下機(jī) 動(dòng)車(chē)停車(chē)位 98 地面非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位 2020 臨時(shí)非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位 1000 綜合來(lái)看，本項(xiàng)目依托新市政府規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，將會(huì)對(duì)該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到一定的帶動(dòng)作用，因此，本項(xiàng)目將在宏觀區(qū)域規(guī)劃的背景下，獲得有利的機(jī)遇。 2. 項(xiàng)目 SWOT 分析 Strength（優(yōu)勢(shì)） ? 項(xiàng)目地處新市政府規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，行政導(dǎo)向作用將會(huì)促進(jìn)該區(qū)域新機(jī)遇的呈現(xiàn) ? 項(xiàng)目地處世紀(jì)大道和 通呂公路 交匯處，交通極為便利 ? 項(xiàng)目周邊已建成和待建的住宅小區(qū)，將對(duì)未來(lái)的消費(fèi)客群提供有力的支持 ? 開(kāi)發(fā)商專(zhuān)業(yè)的市 場(chǎng)開(kāi)發(fā)背景和品牌優(yōu)勢(shì) ? 經(jīng)驗(yàn)豐富的招商及銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì) Weakness（劣勢(shì)） ? 項(xiàng)目區(qū)域目前略顯“荒涼”人氣不足，缺乏商業(yè)氛圍 ? 項(xiàng)目目前沒(méi)有開(kāi)通公交專(zhuān)線，公共交通不是很完善 ? 項(xiàng)目地塊地勢(shì)較低，周邊市政綠化對(duì)項(xiàng)目形象展示略有影響 ? 項(xiàng)目前期形象導(dǎo)入不夠，后期市場(chǎng)接受期會(huì)有所影響 三、項(xiàng)目定位系統(tǒng) 1. 市場(chǎng)定位 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大， 單一的商業(yè)中心區(qū)將無(wú)法滿足城市居民的生活需要，因此，新的商業(yè)區(qū)域和商業(yè)市場(chǎng)的建立是推動(dòng)整個(gè)城市發(fā)展的助推器，是激發(fā)城市活力的重要 因素。 本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)恰好迎合了目前通州城市規(guī)劃發(fā)展的需要， 無(wú)論從項(xiàng)目的區(qū)域位置還是商業(yè)價(jià)值來(lái)看， 本項(xiàng)目將會(huì)成為 “ 通州商品Opportunity（ 機(jī)會(huì) ） ? 目前通州尚無(wú)專(zhuān)業(yè)的小商品批發(fā)市場(chǎng)，現(xiàn)有小商品經(jīng)營(yíng)較為零散 ? 與項(xiàng)目形成直接競(jìng)爭(zhēng)的“東大商貿(mào)城”近期由于開(kāi)發(fā)商大幅度提高租金，經(jīng)營(yíng)業(yè)主對(duì)抗情緒比較嚴(yán)重 ? “ 東大商貿(mào)城”近期將有一批業(yè)主租約到期，對(duì)于項(xiàng)目后期銷(xiāo)售較為有利 Threat（ 威脅） ? 受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，近期居民投資情緒將會(huì)受到影響 ? 來(lái)自于通州市其它商業(yè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，將會(huì)分 流 部分客戶群 ? 目前客戶對(duì)于帶租約銷(xiāo)售的模式存在一定的質(zhì)疑，后期銷(xiāo)售將面對(duì)考驗(yàn) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的源動(dòng)力 ”。 2. 項(xiàng)目定位 “通州 首家一站式小商品批零交易中心 ” 是我們對(duì)于本項(xiàng)目客觀理性的定位 。 而對(duì)于該定位的支撐理由是： 第一，項(xiàng)目最 初 的開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)定位就是以小商品為主 ,同時(shí)開(kāi)發(fā)商專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作背景 ； 第二，目前通州的小商品經(jīng)