【正文】 【國盛178。義烏城】 項(xiàng)目 營銷 策劃報(bào)告 常州泰博企業(yè)管理顧問有限公司 2020 年 9 月 9 日 前 言： “國盛178。義烏城” 旨 在打造 “ 通州最專業(yè)的小商品 市場” ，正是基于這一 投資開發(fā)理念 ，通過對(duì) 周邊 市場以及項(xiàng)目自身的深入分析， 以及通州市場所反映出來的現(xiàn)狀來看， 我們認(rèn)為本項(xiàng)目的 市場切入點(diǎn)應(yīng)從 “綜合性、專業(yè)性 和區(qū)域性” 三個(gè)方面來進(jìn)行 解構(gòu) 。 本報(bào)告也正是依據(jù)這一路徑展開，詳細(xì)內(nèi)容請仔細(xì)參閱報(bào)告。 三種特性的 思考路徑 綜合性 專業(yè)性 區(qū)域性 ① 通州及周邊地區(qū)，目前缺乏大型的綜合性小商品采購平臺(tái) ② 科學(xué)、完整、系統(tǒng)的業(yè)態(tài)規(guī)劃，是目前通州各大商 品市場的薄弱環(huán)節(jié) ③ 目前通州的專業(yè)市場中主要以建材、家居為主，缺乏專業(yè)的小商品市場 ① 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)；目前通州的各大市場在建筑規(guī)劃方面，缺乏一定的專業(yè)性，對(duì)于招商和銷售的推動(dòng)力不足 ② 市場管理；通州各大市場缺乏專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)，是目前制約通州市場發(fā)展的瓶頸 ③ 專業(yè)的經(jīng)營指導(dǎo)理念；目前在售和已售的市場，都缺乏對(duì)業(yè)主在經(jīng)營理念上的專業(yè)指導(dǎo)，因此降低了投資者的信心 ① 項(xiàng)目的 區(qū)位優(yōu)勢 ② 項(xiàng)目的交通優(yōu)勢 ③ 項(xiàng)目的區(qū)域覆蓋性 ④ 區(qū)域范圍內(nèi) 較弱 的競爭性 【目 錄】 第一部分 市場研判 ............................................................................................................... 4 一、南通商業(yè)市場概況 ........................................................................................................... 5 二、通州城市概況 ............................................................................................................... 9 三、通州商業(yè)市場概況 .......................................................................................................... 11 第二部分 項(xiàng)目分析 ............................................................................................................... 17 一、項(xiàng)目市場競爭環(huán)境分析 ...................................................................................................... 17 二、本項(xiàng) 目自身剖析 ............................................................................................................ 21 三、項(xiàng)目定位系統(tǒng) .............................................................................................................. 23 第三部分 營銷策劃推廣 ........................................................................................................... 27 一、項(xiàng)目形象定位及發(fā)力點(diǎn)分析 .................................................................................................. 27 二、營銷推廣策略 .............................................................................................................. 28 三、營銷賣點(diǎn)提煉 .............................................................................................................. 36 四、 SP 活動(dòng) ................................................................................................................... 37 第四部分 產(chǎn)品建議 ............................................................................................................... 40 一、 業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 ............................................................................................................. 40 二、 經(jīng)營業(yè)態(tài)分布 ............................................................................................................. 43 附件： ........................................................................................................................ 46 結(jié)束語： ...................................................................................................................... 48 第一部分 市場研判 一、南通 商業(yè)市場概況 商業(yè)，一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與繁榮的集中表現(xiàn)， 近幾年 的 南通經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展 ， 各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)逐年增加，居民收入穩(wěn)步提高 。 房地產(chǎn)市場 更是得到了高速發(fā)展 ， 這其中 也推動(dòng)了 商業(yè)地產(chǎn) 的 快速 崛起 ，從近 幾 年商業(yè)用地的出讓情況， 以及 目前在售和新增 的商業(yè)樓盤就可以看出。 ● 2020年 1— 7 月主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比 主要指標(biāo) 計(jì)量單位 絕對(duì)量 同比增長 (%) 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額 億元 工業(yè)投入 億元 規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資 億元 房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元 財(cái)政收入 億元 一般預(yù)算收入 億元 實(shí)際利用外資（ 16 月） 億美元 社會(huì)消 費(fèi)品零售總額 億元 進(jìn)出口總額 億美元 出口 億美元 金融機(jī)構(gòu)存款余額（月末） 億元 居民儲(chǔ)蓄存款 億元 金融機(jī)構(gòu)貸款余額（月末） 億元 市區(qū)居民人均可支配收入 元 11617 ● 2020年 1— 8 月房地產(chǎn)投資及銷售情況 今年 18 月份， 南通 市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，占規(guī)模以上投資的 %，同比增長 %，低于 同期規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資增速 個(gè)百分點(diǎn)，增速比上月回落 個(gè)百分點(diǎn)。其中市區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長 %，增速比上月回落 個(gè)百分點(diǎn)。 全市施工各類商品房屋面積 萬平方米，同比增長 %，其中施工住宅面積 萬平方米，同比增長 %；全市竣工各類房屋面積 萬平方米，同比增長 %，其中竣工住宅面積 萬平方米，同比增長 %。 全市銷售各類商品房屋面積 萬平方 米，同比下降 %，實(shí)現(xiàn)銷售額 823812 萬元，同比下降 %，其中銷售住宅面積 萬平方米，同比下降 %；實(shí)現(xiàn)銷售額 671292 萬元，同比下降 %。全市空置各類商品房屋面積 萬平方米，同比增長 %，其中住宅 萬平方米，同比增長 %。 ● 2020年 1— 7 月 南通市 居民可支配收入 情況 今年 7 月份，市區(qū)居民人均可支配收入達(dá)到 1409 元，比上年同期增長 %。主要原因是： 工資性收入依然是居民收入的主要支柱。本月居民人均工資性收入 1026 元，比上年同期增長 %。主要原因是企業(yè)職工收入增加，整體水平提高，從 7 月 1 日起，南通市提高職工最低工資標(biāo)準(zhǔn)，每人每月由去年 700 元提高到 850 元，提高幅度為 %。 經(jīng)營性收入增長迅速。市場化改革向縱深推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，催生經(jīng)營人員增加，另一方面經(jīng)營者人均收入大幅提高。 本月人均經(jīng)營收入 134 元，同比增長 %。 轉(zhuǎn)移性收入與去年同期基本持平，本月居民人均轉(zhuǎn)移性收入 393 元，增長 %。其中人均養(yǎng)老金和離退