【正文】 商業(yè)機密 內(nèi)部文件 【 梅州 鴻都美食街 】 營銷推廣策劃方案 中塔置業(yè) 榮譽出品 2020/9/23 目 錄 壹 市場 市場背景 商圈分析 參考案例 項目概況 項目 SWOT 分析 目標市場分析 目標客戶分析 貳 定位 整體定位 市場定位 形象定位 賣點整合 叁 推廣 推廣主題與推廣概念 推廣策略 推廣核心軸線 傳播方向與傳播模式 市場攻擊階段策略 戰(zhàn)術(shù)組合 結(jié) 束 語 壹 市 場 一 /市場背景 1/鴻都美食街不是 MALL，但是可借用與參 考 MALL 的開發(fā)模式與經(jīng)營經(jīng)驗。 在目前的中國房地產(chǎn)， Mall 無疑是最熱門的地產(chǎn)形態(tài)，受到各地開發(fā)商的熱烈追捧。在形形色色、大大小小的各種 MALL 中，幾乎都不約而同地規(guī)劃了商業(yè)街，或以美食街為定位，或以步行街為定位，定位略有不同，各有側(cè)重。尤其是繼上海新天地、廣州天河城成功后，北京、東莞、成都等地也相繼上馬類似項目。北京出現(xiàn)了金源 MALL，總建筑面積 60 萬；東莞出現(xiàn)了華南 MALL，總建筑面積 42 萬。作為目前最先進、最高級的商業(yè)形態(tài)， Mall 漸成為一種新的投資風向，受到投資者的追捧。怎樣在熱潮中，保持冷靜， 采取正確的開發(fā)模式與經(jīng)營戰(zhàn)略是我們首先要考慮的。 2/隨著 “9＋ 2” 泛珠三角區(qū)域 合作的廣泛展開，梅州在這個大區(qū)域框架中怎樣定位自己，尋找經(jīng)濟起飛之路？ 隨著 “四個梅州”戰(zhàn)略全面推進，梅州“創(chuàng)優(yōu)”（創(chuàng)建全國優(yōu)秀旅游城市）工作已進入了沖刺階段，力圖“把梅州打造成世界客都，建成世界客家人的心靈家園”，重點抓三個重中之重的項目，即“四條街”（霓虹街、美食街、步行街、風情街）、“一江兩岸”等亮點工程。優(yōu)良的政策背景、社會大氣候，為本項目提供了極大的機遇。本項目用足政策、整合資源，才能達到整體超越的目標。 3/從周邊城市與地區(qū)來看，旅游牌、美食牌成為各地發(fā)展地方經(jīng)濟、特色經(jīng)濟的王牌。 最近， 2020 年東莞美食節(jié)即將于十一黃金周在富民商業(yè)步行街舉行。美食節(jié)分為各地美食區(qū)、本地美食區(qū)、星級酒店區(qū)，活動匯集了粵菜、京菜、魯菜、川菜、東北菜等各大美食，還有臺灣、日本、東南亞等地的特色美食。組委會表示將這次美食節(jié)辦成集美食、旅游、娛樂、休閑、購物于一體、具有國際性、廣泛性、群眾性、專業(yè)性的旅游節(jié)慶活動。據(jù)悉，象類似以美食街為定位的項目在廣州、佛山、惠州、汕頭等周邊城市也相繼在推出與開發(fā)。 4/尊重商業(yè)地產(chǎn)規(guī)律，在開發(fā)和 操作中注意“反彈琵琶”，即：不僅僅滿足于銷售，應(yīng)該著眼于可持續(xù)經(jīng)營、定向、定量開發(fā)，規(guī)避市場風險。 二 /商圈分析 目前，梅州城內(nèi)成熟的商圈分為： 江北商圈： 包括時代商城、梅江區(qū)政府前商業(yè)街、沿江地帶酒吧街。商業(yè)氛圍比較濃郁，人氣比較旺。 江南商圈： 以百花洲、田園大酒店、時代廣場周邊，為梅州最成熟的商業(yè)街區(qū)。人氣旺。 鴻都商圈： 與梅州大社區(qū)鴻都花園呼應(yīng)的鴻都商業(yè)園，為代表城市規(guī)劃建設(shè)最高水平的新商圈，目前已經(jīng)成型，市場正在培育過程中。 三 /參考案例 案例 1：上海新天地 名稱： 上海新天地 地段： 上海市盧灣區(qū) 體量：占地面積 3 萬平方米，總建筑面積 6 萬平方米 開發(fā)商：上海瑞安投資有限公司 宣傳推廣點：上海新天地 石庫門弄堂里的新天地 項目綜述 改造 專 家本 杰 明伍 德 設(shè)計 事 務(wù)所 和 新加 坡 日建 設(shè) 計事 務(wù) 所以 及 同 濟大 學 設(shè)計 院 的共 同 配合 ，分別 以 不同 視 角剪裁石庫門里弄。為了真實體現(xiàn)上海歷史文化，保留石庫門建筑的磚墻、屋瓦、石庫門，而石庫門建筑內(nèi)部的結(jié)構(gòu)，就以現(xiàn)代都市人的生活方式重新打造。 漫步 上 海新 天 地 ，舊上 海 的風 情 仿佛 呼 之欲 出 ，而各 個 餐廳 酒 吧畫 廊 內(nèi)的 現(xiàn) 代裝 飾 卻 絲毫 沒 有 削弱 這 種風 情。設(shè)計師們的煞費苦心由此可見一斑 ，他 們 甚至 保 存 下了 石 庫門 上 的綠 色 青苔 、 枯萎 之 后重 又新 生 的小 草 ，所以新天地里有一種深厚的歷史感，因為我們所穿行的，所倚靠的石庫門歷經(jīng)了無數(shù)春秋，而今容顏依然。 改建 的 每座 建 筑內(nèi) 部 ，按 照 21 世紀 現(xiàn) 代都 市 人 的生 活 方式 、 生活 節(jié) 奏、 情 感世 界 度身 定 做， 成為 國 際畫 廊 、時裝店、主題餐廳、咖啡酒吧……譚詠麟、成龍、曾志偉等百位香港明星經(jīng)營的“上海東魅餐飲娛樂中心”是明星文化結(jié)合餐飲的創(chuàng)意，那里將是追星族經(jīng)常可以與心中偶像交流的場所；臺灣著名電影演員楊慧珊經(jīng)營的琉璃工房主題餐廳，將使游客置身于七彩水晶宮中用餐；法國餐廳的巴黎 歌舞 表 演和 地下 酒 窖餐 室 令人神往；日本音樂餐廳夜夜瘋狂搖滾樂；巴西烤肉餐廳帶來了南美風情表演…… 上海新天地從腳手架尚未完全拆落的那一刻起，各路明星、藝術(shù)家、銀行家、駐滬外交官紛至沓來；國際模特大 賽、 時 裝表 演 、日 本 鬼太 鼓 座表 演、 著 名影 星 的電 影 新聞 發(fā) 布會 等 時尚 文 化活 動 ，紛 紛 亮 相上 海 新天 地。 上海新天地，成為一個嶄新的國際大都市的時尚休閑之地。 業(yè)態(tài)定位 風情餐飲、中外美食、時尚潮流用品、時裝、工藝品、娛樂 重要商家 上海本色、樂美頌會所、東魅印象、 STARBUCKS 星巴克、 SoHo 英式酒吧餐廳、 Paulaner Brauhaus 寶萊納餐廳、新吉士上海風味餐館、 X 時裝、逸飛心情時裝、 T8 餐廳、 La Maison 西餐、 ARK 吧 1/上海本色 — 上海的顏色 類別：時尚工藝店 特色：工藝品、裝飾品 綜述： 上海是什么樣的顏色？ shanghai color（上海本色）有著自己的回答。 在餐館云集的新天地，以經(jīng)營飾品與紀念物為主的上海本色店實在有些特別。 店門口，主人就用大字書寫著她對上海的喜愛以及她開這片店的用意――要把上海的美麗留住，并把這美麗給游人帶走。 店里許多東西 都是主人郭承豐夫婦親手設(shè)計的，比如賣得最好的十二生肖瓷片畫，印滿彩色白玉蘭花朵的瓷杯瓷碟等。郭承豐夫婦是臺灣廣告界的名人，有著頗深的文化底蘊，尤其是夫人王小虎，上海本色店的整體創(chuàng)意都來自她。 光顧上海本色的多是那些來上海旅游的港臺和外籍人士，他們很容易認同那些飾物就是 上海的顏色 ，所以也不會在乎花 140 元買只卡通表、 200 元買一件 T－ SHIR、 460 元買一張生肖瓷片畫，甚至花 1000 多元錢買一幅畫；而上海本地人就要考慮考慮了，幾百元與一個具有自己生活多年城市色彩的飾物，他們還要費一點勁才能劃上等號，所 以他們是看得多，買得少。 2/樂美頌會所 ，午夜 30度微熱 類別：音樂酒吧 特色：異國風情 綜述： 美輪美奐的會所由新天地知名建筑師 Ben Wood 設(shè)計。會所內(nèi)置獨特的吧臺、舒適的雅座圍繞著絢麗的舞池。會所每周五的 Vodka之夜和周六的 Tequila 之夜讓都市人在緊張的工作之余盡情地放松，享受生活的樂趣。作為滬上第一位 DJ， Tommy 已經(jīng)在上海居住了 15 年，他將以其豐富的經(jīng)驗為您帶來不同凡響的音樂享受。 白天的銀白色調(diào)，晚間藍色的主光和斑斕的激光圖案交相輝映，現(xiàn)代感十足。難 怪眾多現(xiàn)代藝術(shù)家看中此地，并在此舉辦各種現(xiàn)代藝術(shù)展。紙人、油畫、時裝……現(xiàn)代的藝術(shù)作品也為這個現(xiàn)代的空間注入了濃濃的文化和藝術(shù)氣息。同時，它與眾不同的設(shè)計也越來越多地受到領(lǐng)導時尚者的青睞。這里有優(yōu)雅的燈光與音樂，您在工作之余盡情地舒展自我，走下舞池可渲泄一天工作的壓力，淺斟低酌可放松緊張焦慮的心情；邀上一二知已，更可在溫馨愜意的環(huán)境中，無拘無束地談天說地，共抒胸臆。 一周活動： 每晚 6： 00－ 8： 00 買一送一 周一 爵士樂之夜；周二 拉丁之夜，伴著拉丁舞曲，教你學跳拉丁舞；周三 女士飲料免費；周四 八十 年代金曲晚會；周五 香檳特賣周六 Hip Hop , 特別活動： 4 月 13 日 Nignt of 54 周日 買一送一 3/東魅印象 類別：夜總會 特色：明星文化 綜述： 辭典上注釋 —— 東魅，是東方魅力；野史上記載 —— 東魅，是東方魅影。 一樓滿墻的明星，在燈光下忽明忽滅，幕起幕合?？缟细吣_凳，拾一瓶 TIGER，和海報上每張熟悉的臉 CHEER，祝他們在潮起潮落中永葆青春；祝自己于載浮載沉中永遠真實。 紅色在暗涌，是有些曖昧的色調(diào)，一條通向七個包廂的長廊，曲折綿延，像夢一樣在眼 前展開。七個包廂姿態(tài)迥異，令人印象最深的，當數(shù)中國包房。墻上的海報是《青蛇》，王祖賢的豐唇，張曼玉的長頸，在燈籠后面暖暖地烘著，突然想起一句詩：“日暖玉生煙”；沙發(fā)上一溜五色繡枕，慵懶地彼此靠近，像犯了紅暈的后宮佳麗，矜持又帶著渴望。生活總是充滿重復，在三樓的這間包廂，可以讀到正在變?yōu)闅v史的時尚，和正在變?yōu)闀r尚的歷史。 講起東魅，仿佛在講一千零一夜，每天都有新故事 —— 東魅畢竟是東魅。猶如明星不說話，依然是明星。重重疊疊人影，杯觥交錯；似是而非旋律，扶搖直上；如果東魅不能刺穿你的靈魂，至少可以在你眉間點上一顆 朱砂痣，帶著點妖異，透著些鬼魅…… 既然是由譚詠麟、成龍、曾志偉等百多位香港演藝界明星共同投資經(jīng)營，東方魅力自然籠罩著揮之不去的濃濃“星味”。四層的大型空間，從進口的門廊到私密的包房，明星戲服、巨幅劇照都觸手可及，雖說無聲，但對視的效果可遠比坐在噪雜的演唱會現(xiàn)場用望遠鏡遠看來得真切。安置在二樓墻面眾多的獎杯，由明星們捐出的這份榮耀雖然今天只能局限于一個個陳列格中，但依然光芒四射。 餐廳、酒吧、 Disco、卡拉 OK 及私人會所等功能盡收于此