【正文】 營銷策劃方案 北京碧桂園商業(yè)街項目 我們本著“ 專業(yè)、敬業(yè) ”的企業(yè)精神，“ 為客戶創(chuàng)造專業(yè)價值 ”的服務(wù)理念，致力于為客戶提供專業(yè)價服務(wù)。 —— 同世飛天的使命 目錄 ? 第一部分：市場背景分析 ? 第二部分：項目概況及 SWOT分析 ? 第三部分：項目商業(yè)定位 ? 第四部分：項目規(guī)劃布局 ? 第五部分：項目招商及運營 ? 第六部分：經(jīng)營收益預(yù)測 ? 第七部分：商場店鋪切割方案 本案共分為七個部分： 武漢地勢獨特 ， 得 “ 水 ” 獨厚 ， 又受水之隔 。 主城區(qū)被長江 、 漢水自然分割 ， 呈 “ 三鎮(zhèn)鼎立 ” 之勢 。 從傳統(tǒng)意義上來說 ， 漢口是商業(yè)中心 ， 漢陽是工業(yè)中心 ， 武昌則是政治文化科技中心 。 經(jīng)過多年的培育和營造 ， 武漢三鎮(zhèn)根據(jù)各自區(qū)域特點 ， 已基本形成七大商圈的商業(yè)格局和不同特色的商務(wù)地產(chǎn)的分布現(xiàn)狀 。 市場背景 一、項目市場分析 ?城市經(jīng)濟的發(fā)展近年來一直保持著健康、平穩(wěn)、快速的發(fā)展勢頭，帶動了武漢及漢陽區(qū)各行業(yè)的迅猛發(fā)展，更 為商業(yè)的發(fā)展提供了良好的發(fā)展環(huán)境及強有力的經(jīng)濟支撐 ； ?城市居民收入的提高，使居民總體消費水平、市場消費量日益增加，消費結(jié)構(gòu)變化也愈加明顯。居民已由家庭消費模式向享受型轉(zhuǎn)變，促使城市商業(yè)業(yè)態(tài)和經(jīng)營結(jié)構(gòu)的提升； 一、項目市場分析 市場背景 ?武漢城市商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)由原來的數(shù)量增長轉(zhuǎn)向功能提升 ，由單個開發(fā)向區(qū)域整體規(guī)劃發(fā)展 ， 形成多商圈的格局 。 ?舊城改造的規(guī)劃建設(shè)給武漢商業(yè)地產(chǎn)帶來新的機遇和商機 。 ?隨著國際資本及機構(gòu)的進駐 ， 武漢的商業(yè)氛圍將全面提升 ，與金融環(huán)境變化關(guān)系密切的商業(yè)地產(chǎn)也將在武漢迎來快速發(fā)展時機 。 一、項目市場分析 市場背景 ?銀行貸款政策的松動使武漢商業(yè)地產(chǎn)迎來了充足的發(fā)展機會； ?房地產(chǎn)市場整合速度加快 ， 企業(yè)之間的強強聯(lián)合將成為武漢市房地產(chǎn)發(fā)展的主旋律； ?未來武漢市尤其是漢陽區(qū)房地產(chǎn)市場走勢將呈現(xiàn)出總體看好 、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢 ， 產(chǎn)業(yè)成熟期的 — 些特征將逐步顯現(xiàn) ， 并保持一定 的增長速度 。 一、項目市場分析 武漢市零售商業(yè)現(xiàn)狀 ?武漢主要商圈分布： 商圈名稱 主要商業(yè)網(wǎng)點 解放大道商圈 武漢廣場 、 世貿(mào)廣場 、 武漢商場 、 莊勝崇光百貨 、 工貿(mào)家電等 建設(shè)大道商圈 新世界百貨等 中山大道商圈 大連萬達商業(yè)廣場 、 王府井百貨 、 大洋百貨 、 新世界時尚廣場 、 中心百貨 、 太平洋購物廣場等 中南商圈 中南廣場 、 中南商業(yè)大樓 、 世紀中商 、 家樂福等 珞喻商圈 亞貿(mào)廣場 、 群光廣場 、 魯巷廣場 、 武商量販珞喻店 、 易初蓮花等 徐東商圈 徐東平價廣場 、 銷品茂 、 麥德龍 、 中百倉儲梨園店 、 百安居 、 工貿(mào)家電等 鐘家村商圈 漢陽商場 、 中商 21世紀購物中心 、 家樂福 、 國美等 一、項目市場分析 武漢市零售商業(yè)現(xiàn)狀 ?零售商業(yè)現(xiàn)狀 ： ? 武漢市已形成以解放大道、中山等為主的 “多商圈 ”分布格局。 ? 武漢商業(yè)零售企業(yè)數(shù)量眾多，主要分布在漢口和武昌兩大區(qū)域，尤以漢口區(qū)商業(yè)網(wǎng)點分布眾多、零售企業(yè)規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最全、品牌最多、零售額最大、商圈覆蓋面和影響力最廣。 ?目前武漢商業(yè)零售業(yè)態(tài)多集中于零售百貨，而此類業(yè)態(tài)的市場份額已趨于飽和，競爭較為激烈，品類同質(zhì)化嚴重。 一、項目市場分析 武漢市零售商業(yè)現(xiàn)狀 ?行業(yè)競爭發(fā)展態(tài)勢 ? 國內(nèi)外各類百貨零售業(yè)態(tài) （ 主要是現(xiàn)代百貨 、 大型綜超 ） 知名商號挾強大的資本 、 管理 、 物流優(yōu)勢進駐武漢商業(yè)市場 ， 極大促進武漢商業(yè)市場繁榮發(fā)展同時 ， 使武漢商業(yè)市場的競爭日益加?。? ? 專業(yè)市場 、 專賣連鎖店等業(yè)態(tài)成為市場生力軍 ， 不斷搶占大型商場市場份額； ?綜合性購物中心將成為武漢消費市場發(fā)展的主要方向 。 二、 項目概況及 SWOT分析 項目概況 二、 項目概況及 SWOT分析 項目概況 ?地處武漢市兩個市級商圈之一 ——漢陽 “ 鐘家村商圈 ” ， 漢陽大道與鸚鵡大道交匯處 ， 屬于武漢 三鎮(zhèn)中心區(qū)域； ?項目集購物、娛樂、餐飲、休閑、酒店、商務(wù)、住宅為一體的綜合性建筑體； ?總用地面積： ㎡，地上總建筑面積 137600㎡，其中商業(yè)面積 43500㎡，停車位 511個，容積率： ，綠化率： %，建筑密度 %，綠化面積 ㎡。 二、 項目概況及 SWOT分析 項目 SWOT分析 Strengths SWOT 分析 Weakness Opportunity Threat 二、 項目概況及 SWOT分析 項目（ SWOT）分析 ? Strengths（優(yōu)勢分析） ? 項目扼城區(qū)進入良鄉(xiāng)的要道，物流車流交通便利，客流的易達性能好，輻射范圍大； ? 開發(fā)商在本區(qū)域擁有雄厚的經(jīng)濟實力與良好的社會資源； ? 項目商業(yè)總建筑面積 4萬余平方米 ， 在本區(qū)域規(guī)模優(yōu)勢明顯； ? 地處良衛(wèi)星城的新區(qū)長陽鎮(zhèn) ， 市場范圍東可輻射六里橋 ， 西可輻射良鄉(xiāng) ，商圈市場影響范圍廣； ? 周邊多個住宅小區(qū)已建成或正在建成 ， 今后有一定的商業(yè)購買消費力 ， 有利于形成核心商圈； 二、 項目概況及 SWOT分析 項目（ SWOT）分析 ?Weakness（劣勢分析） ? 良鄉(xiāng)屬于京郊衛(wèi)星城 ， 與北京城區(qū)商業(yè)市場相比落后 ， ?項目周邊缺少應(yīng)有的消費居民 、 商業(yè)基礎(chǔ)和商業(yè)氛圍； ? 開發(fā)商在項目前期對商業(yè)缺少充分的考慮和專業(yè)設(shè)計； ? 物業(yè)為狹長底商 ， 進深不足 ， 影響商業(yè)的招商和經(jīng)營； ? 本項目屬于綜合建筑體 ， 整體功能定位和功能分區(qū)考慮不充分 。 二、 項目概況及 SWOT分析 項目（ SWOT）分析 ? Opportunity（機會分析） ? 良線作為北京城市建設(shè)與發(fā)展的重點區(qū)域 ， 已逐漸顯示出了強勁發(fā)展勢態(tài) ， 為項目提供了良好的成長空間； ? 周邊區(qū)域的發(fā)展帶來居民數(shù)量的增長和居民收入的提高 ， 為項目提供了充足的潛在消費群體和市場機會； ? 周邊缺少大型和有檔次的商業(yè)項目 ， 商業(yè)競爭壓力小 ， 項目發(fā)展空間； 二、 項目概況及 SWOT分析 項目（ SWOT）分析 ? Opportunity（機會分析） ? 項目的商業(yè)部分尚未全面啟動 ， 其規(guī)劃 、 定位 、 招商等還有充分的選擇空間； ? 城市區(qū)域商業(yè)化建設(shè)進程加快 ， 使土地和商業(yè)物業(yè)價值不斷升值； ?北京各類商業(yè)積極拓展京郊網(wǎng)點 ， 發(fā)展連鎖 ， 招商資源相對豐富 。 二、 項目概況及 SWOT分析 項目（ SWOT）分析 ? Threat（威脅分析） ? 北京市商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)及商業(yè)競爭日趨激烈； ? 商業(yè) 投資者因日漸理性而對投資更加謹慎 ， 風(fēng)險意識加強； ? 前期的市場消費力不足 ， 投資 店鋪壓力較大 ， 影響項目的投 資銷售； ? 項目周邊區(qū)域發(fā)展還有待時日 ， 使項目市場 培育期增長 。 三、 項目商業(yè)定位 ? 業(yè)態(tài)定位： 社區(qū)商業(yè)休閑中心 ? 功能定位： 餐飲 、 休閑 、 娛樂 、 購物 、 社區(qū)配套服務(wù) 。 時尚店 三、 項目商業(yè)定位 ? 功能配置 功能類別 服務(wù)內(nèi)容 購物 化妝品 、 個人護理用品店 、 男女皮鞋 、 服裝服飾店等 時尚休閑服飾 、 皮具箱包 、 針織內(nèi)衣等 精品店 百元 小商品街 動感服飾 、 飾品 、 鐘表眼鏡等 超市 日用生活百貨 、 食品 、 副食品等 KTV、 酒吧 、 院線 、 電玩 、 兒童樂園 、 康體休閑 、 運動健身 、 網(wǎng)吧 、 休閑書吧等 休閑、娛樂 餐飲 特色餐飲 、 中西快餐 、 中高檔餐飲 、 咖啡 、 茶樓等 社區(qū)服務(wù) 電信 、 電訊 、 銀行 、 郵政 、 干洗 、 婚紗 、 沖印攝影 、 美容美發(fā) 、 藥品超市 、糕點屋及其它社區(qū)服務(wù)等 。 三、 項目商業(yè)定位 ? 客層定位： ?以中檔消費為主 ， 兼顧部分高檔及低檔消費需求 。 ? 商圈構(gòu)成： ?核心商圈：良鄉(xiāng)商圈； ?輻射商圈：北京西部房山 、 豐臺海淀等區(qū) 。 四、樓層規(guī)劃布局 運作模式：商鋪分零出售、不返租，業(yè)主自行經(jīng)營、統(tǒng)一管理 ?“ 倒金子塔 ” 式布局結(jié)構(gòu)： 樓層 經(jīng)營 區(qū)域面 經(jīng)營品類 備注 東區(qū) F1 精品館 5100 金銀珠寶、化妝品、男女皮鞋、箱包、男女服飾 不含 1F臨街 店鋪（ 2600㎡） F 23 生活 超市 16400 生活日常用品、小百貨等 物業(yè)持有或整售(不含 2F門市店 ) F4 時尚流行館 8800 飾品、時尚服飾、百元商品城、 風(fēng)味小吃城、電玩城、美容院等 業(yè)主自營 西邊步 行街 F12 品牌店 5000 名品專業(yè)店、中西快餐等 業(yè)主自營 F3 餐飲、 娛樂、 2700 餐飲、茶藝、 KTV、院線等 業(yè)主自營 四、 樓層規(guī)劃布局 ?說明： ?商場的垂直功能布局以 “ 漢堡包 ” 形式體現(xiàn) 。 充分將客流聚集在二 、 三層 ， 通過各樓層手扶 、 垂直梯等向上 、 下兩層及步行街分流 ， 保證顧客資源的充分共享和合理引導(dǎo) 。 ?一層精品館：商品定位中高檔 ， 消費群體主要面向中高端群體 。 要求商裝的色彩典雅 、 燈光明亮 、 檔次上乘 ， 各店鋪布局上采用店中店形態(tài) ，可以最充分地保證商場的整體形象 。 四、 樓層規(guī)劃布局 ?說明： ?二 、 三層生活超市：引進強勢生活超市進駐 ， 一則滿足周邊市民的日常生活消費需求 ， 為大眾服務(wù)；二則通過其強大的聚客力為項目帶來充足的客源 。 ?四層時尚流行館： “ 百元商品城 ” 在經(jīng)營上突出 “ 小 、 少 、 廉 、 精 、飾 、 炫