溧陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告-77ppt-2008年(nxpowerlite)(編輯修改稿)
2025-01-04 10:48 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 略在當(dāng)?shù)乇容^罕見(jiàn)，接受度較高。 項(xiàng)目思考 市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn) ： ?在政府的利好規(guī)劃下，項(xiàng)目區(qū)域?qū)⒊蔀槭屑?jí)商業(yè)副中心，較好的發(fā)展前景將會(huì)吸引更多的投資者進(jìn)駐新區(qū)； ?以錦匯商業(yè)廣場(chǎng)為首的商業(yè)項(xiàng)目為本案打下良好的商業(yè)基礎(chǔ)，隨著市場(chǎng)的不斷培育，項(xiàng)目可以很快融入市場(chǎng)； ?集公園于一體的商業(yè)廣場(chǎng)成為溧陽(yáng)新穎建筑產(chǎn)品，項(xiàng)目的景觀性、商業(yè)功能性得到了最好的張揚(yáng)； ?溧陽(yáng)居民在上海等地做工程、電梯較多，家庭收入較高，他們具有在溧陽(yáng)投資的欲望，成為商業(yè)項(xiàng)目的購(gòu)買客群之一； ?當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)餐飲的消費(fèi)能力較高，他們注重消費(fèi)環(huán)境，本項(xiàng)目的公園環(huán)境具有吸引消費(fèi)者的優(yōu)勢(shì)。 市場(chǎng)威脅點(diǎn)： ?區(qū)域商業(yè)開(kāi)發(fā)體量較大，本項(xiàng)目近臨競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手錦匯商業(yè)廣場(chǎng)和福田中心，尤其是錦匯商業(yè)廣場(chǎng)，相對(duì)本項(xiàng)目具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)，知名的大潤(rùn)發(fā)超市和 ITAT服飾連鎖的進(jìn)駐為錦匯商業(yè)廣場(chǎng)造勢(shì)，將會(huì)搶占本項(xiàng)目的部分市場(chǎng)資源； ?在售項(xiàng)目銷售數(shù)據(jù)顯示，投資者對(duì) 4060平米的臨街商鋪較為看好，集中式商業(yè)的市場(chǎng)表現(xiàn)不佳；本項(xiàng)目具有較大體量的集中式商業(yè)，后期銷售將會(huì)遇到一定的銷售壓力； ?項(xiàng)目區(qū)域的商業(yè)氛圍需要一段時(shí)間的培育期，部分投資需求缺乏十足信心； ?目前區(qū)域商業(yè)銷售價(jià)格的高位運(yùn)行、較高的貸款利率，影響著處于市場(chǎng)培育期的商業(yè)投資回報(bào)率。 公園總面積 97342平方米；水域面積 16794平方米；公共綠化面積 70342平方米，綠化率 77%。 外地項(xiàng)目巡禮 —— 常州新北中心公園 新北中心公園導(dǎo)游圖 新北中心公園商業(yè)示意 “ 玩家量販 KTV廣場(chǎng)”處于裝修階段 沿街商鋪為 咖啡館、簡(jiǎn)餐，經(jīng)營(yíng)狀況一般 STARBUCKS和新北區(qū)文化藝術(shù)活動(dòng)中心 屋頂花園下的沿街商鋪 公園動(dòng)態(tài) —— 新北中心公園五一開(kāi)展“快樂(lè)嘉年華”大型游園活動(dòng) —— 韋伯國(guó)際英語(yǔ)常州中心 4月 19日開(kāi)張營(yíng)業(yè) —— 新北區(qū)文化藝術(shù)活動(dòng)中心正式開(kāi)張營(yíng)業(yè)！！ —— 星巴克咖啡新北公園店 2月 29日隆重開(kāi)業(yè) —— 大連玩家量販?zhǔn)?KTV入駐新北中心公園 小結(jié) ：新北中心公園完全由企業(yè)投資、建設(shè)、管理，公園于 2022年 2月 16日免費(fèi)向市民敞開(kāi) 。經(jīng)過(guò)一年左右的時(shí)間，商業(yè)部分已成功引入韋伯國(guó)際英語(yǔ)、星巴克咖啡、大連玩家量販?zhǔn)?KTV等知名連鎖，雖然目前商業(yè)氛圍不佳，市場(chǎng)仍需要一段時(shí)間的培育期，但獨(dú)特的公園商業(yè)在富裕的常州將有著較好的商業(yè)前景。 項(xiàng)目定位 —— 檔次定位 中檔以下的建造及經(jīng)營(yíng)檔次與本項(xiàng)目地理位置、商業(yè)環(huán)境不相稱。走高檔路線則與溧陽(yáng)目前的整體消費(fèi)水平不一致。 建議將本項(xiàng)目的建造檔次定位為中高檔大型商業(yè)物業(yè)，將本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)檔次定位為中檔以上休閑娛樂(lè)、餐飲服務(wù)以及IT賣場(chǎng)等業(yè)態(tài)的大型商業(yè)物業(yè)。 項(xiàng)目定位 —— 功能業(yè)態(tài)定位 沿街商鋪部分：以中小特色餐飲、茶館、 caf233。等 娛樂(lè)休閑為主 的風(fēng)情商業(yè)街 項(xiàng)目定位 —— 功能業(yè)態(tài)定位（續(xù)） 公園內(nèi)部集中商業(yè)部分： 3C數(shù)碼廣場(chǎng) —— 與家電連鎖業(yè)態(tài)（五星）互補(bǔ)、以體驗(yàn)式營(yíng)銷為特色的 IT賣場(chǎng)。 項(xiàng)目定位 —— 功能業(yè)態(tài)定位（續(xù)） 五星賣場(chǎng)一、二樓商業(yè)部分： 以美食為主的餐飲街 —— 一層可以分割為三面臨街的商鋪，二樓可以劃割為美食鋪位。 項(xiàng)目定位 —— 客群定位 一、銷 售 ◇銀行、金融機(jī)構(gòu)。金融行業(yè)資金充足，只要地頭好，物業(yè)質(zhì)素好，他們就有可能購(gòu)買，所需面積依據(jù)實(shí)地情況而有所變化。 ◇小商家、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。該類人士屬商場(chǎng)的小業(yè)主，一般經(jīng)營(yíng)面積從幾平方米到數(shù) 10平方米，間隔小，總價(jià)低的鋪位較受歡迎。一個(gè)場(chǎng)在引入了知名商企后，就靠吸引這類小業(yè)主買鋪經(jīng)營(yíng)，托起整個(gè)市。 ◇商鋪投資者。手中擁有富余資金，買一兩個(gè)鋪返租或轉(zhuǎn)租出去，期望有較高的回報(bào)。 二、租賃 ◇家電連鎖店，如五星。 項(xiàng)目定位 —— 定位綜述 基于溧陽(yáng)而高于溧陽(yáng)、適合溧陽(yáng)人民卻能引導(dǎo)溧陽(yáng)新商業(yè)潮流的具備公園景觀的新區(qū)大型商業(yè)旗艦。 產(chǎn)品規(guī)劃建議 重點(diǎn)探討項(xiàng)目中心商業(yè)區(qū)的規(guī)劃 一、根據(jù)甲方提供的資料和我們對(duì)栗陽(yáng)項(xiàng)目的實(shí)地考察，獲知栗陽(yáng)項(xiàng)目和常州新北中心公園有著極大的相似性，且都同為一家設(shè)計(jì)單位所設(shè)計(jì)。以下就通過(guò)對(duì)新北中心公園的優(yōu)缺點(diǎn)的觀察分析，對(duì)栗陽(yáng)項(xiàng)目提供相關(guān)的建議，以供參考。 優(yōu)點(diǎn)分析 （ 1） 在整體規(guī)劃上，以障景手法將中心公園同周邊的城市干道相隔離，使中心公園的整體環(huán)境脫離于城市中車馬如龍的的喧囂，為廣大的市民創(chuàng)造了一個(gè)安逸、休閑的空間環(huán)境。在線條的運(yùn)用上大量的采用了跨度較大的不規(guī)則的曲線，給廣大游客的心理制造一種輕松、釋放、愉樂(lè)的感性認(rèn)知，以達(dá)到公園的主題目的 （ 2） 在交通和客流規(guī)劃上，主次入口、商業(yè)和普通游客入口的有效剝離，以及主干道、次干道、游步道的有效分割和空中架橋的利用不僅解決了人車分流和普通游客與商業(yè)消費(fèi)人群的分流。 （ 3） 由于中心公園內(nèi)有很多的商業(yè)店鋪，眾所周知，商業(yè)場(chǎng)所的構(gòu)建、商業(yè)氛圍的打造所解決的首要問(wèn)題就是“人氣”的聚集，而客流的聚集必然會(huì)產(chǎn)生環(huán)境上的喧鬧，打破了中心公園的“靜”、“逸”，使得商業(yè)的構(gòu)建與中心公園的建造初衷目的相互矛盾。可在設(shè)計(jì)上利用了下沉廣場(chǎng)和覆土式建筑的建造特點(diǎn)有效的解決了這一矛盾。 （ 4）在建筑立面的選材上，大量的采用玻璃幕墻，力求達(dá)到采光和通透的效果，有效的解決了因覆土建筑帶來(lái)的潮濕和采光的問(wèn)題。 （ 5）在北側(cè)的商業(yè)入口處集中商業(yè)的設(shè)計(jì)，選材上選用古樸的瓦式仿木建材，立面設(shè)計(jì)有狹長(zhǎng)的天窗，使得這一建筑在建筑風(fēng)格上具有濃郁的異域風(fēng)情，這對(duì)整體的建筑景觀有著很好的點(diǎn)綴作用。 （ 6）在園林景觀上看，中心公園的的園林樹(shù)種以鄉(xiāng)土樹(shù)種為主，從根本上保證
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