【文章內(nèi)容簡介】 業(yè)管理籌備期裝修管控（預(yù)警裝修周期表） 》 ? 裝修管控節(jié)點(diǎn)完成標(biāo)準(zhǔn)：簽約、經(jīng)常、消防達(dá)標(biāo)、裝修達(dá)標(biāo)、開業(yè)標(biāo)準(zhǔn) ? 三、施工進(jìn)度管控 項(xiàng)目 分類 時間（天） 主力店 大型主力店 130150 次主力店 6090 室內(nèi)步行餐飲商家 面積大于 500平米 7090 面積小于 500平米 2060 室內(nèi)步行街服裝、精品商家 精裝 2030 毛坯 2560 籌備篇：商業(yè)籌備計(jì)劃管控 裝修計(jì)劃管控 目 錄 一 開業(yè)篇 二 籌備篇 運(yùn)營篇 三 開業(yè)篇：商家裝修管控 開業(yè)篇 營業(yè)準(zhǔn)備 開業(yè)篇 – 商業(yè)氛圍營造 美陳裝飾 開業(yè)篇 – 商業(yè)氛圍營造 – 櫥窗陳列 開業(yè)篇 – 商業(yè)氛圍營造 –場內(nèi)宣傳品 開業(yè)篇 – 市場營銷推廣策劃 開業(yè)篇 –市場推廣活動實(shí)施與管控 開業(yè)篇 – 安全保障 開業(yè)篇 – 工程保障 – 設(shè)備運(yùn)行方案建立 開業(yè)篇 – 工程保障 – 設(shè)備接管 開業(yè)篇 – 工程保障 開業(yè)篇 – 環(huán)境和交通保障 開業(yè)篇 – 項(xiàng)目復(fù)盤評審 目 錄 一 運(yùn)營篇 二 開業(yè)篇 籌備篇 三 43 經(jīng)營目標(biāo) 銷售目標(biāo)值 銷售增長率 目標(biāo)分解 影響因素： 經(jīng)營策略、 品牌級次、 經(jīng)營環(huán)境、 行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、 競爭環(huán)境。 資產(chǎn)增值 目標(biāo)確定 下年度 租金標(biāo)準(zhǔn) 客流目標(biāo) 銷售目標(biāo) 資產(chǎn)增值目標(biāo) 經(jīng)營篇：經(jīng)營目標(biāo) 經(jīng)營篇：經(jīng)營策略 經(jīng)營篇：經(jīng)營策略的制定 經(jīng)營篇：經(jīng)營策略示例 序號 項(xiàng)目 內(nèi)容 1 大事記 開業(yè)日期 租賃決策文件到期日 重大經(jīng)營調(diào)整 重大工程改造 重大營銷時間 消防演練時間 2 優(yōu)劣勢 廣場環(huán)境的優(yōu)劣勢 市場競爭情況 業(yè)態(tài)組合及主力店優(yōu)劣勢 3 廣場定位 項(xiàng)目整體定位：商業(yè)地位、功能、業(yè)態(tài)、客群 目前存在問題 未來調(diào)整方向 4 招商調(diào)整 根據(jù)定位調(diào)整方向，制定調(diào)整目標(biāo) 分階段調(diào)整步驟 5 營銷企劃 年度營銷企劃思路方向 重大營銷企劃活動節(jié)點(diǎn)的思路 6 經(jīng)營目標(biāo) 整個廣場年度銷售業(yè)績及目標(biāo) 整個廣場年度客流總額及目標(biāo) 經(jīng)營篇：經(jīng)營分析 經(jīng)營篇：經(jīng)營分析 經(jīng)營篇：經(jīng)營分析指標(biāo) 經(jīng)營篇：經(jīng)營分析的方法 經(jīng)營篇：經(jīng)營預(yù)警與輔導(dǎo) 絕對量指標(biāo)檢測：客流量、車流量、銷售額 購物中心經(jīng)營水平預(yù)警：銷售坪效、租金坪效、租售比 商家人資流動率、貨品更新頻率、營銷企劃配合度 01 02 03 經(jīng)營異常預(yù)警 經(jīng)營能力預(yù)警 管理異常預(yù)警 點(diǎn)擊添加標(biāo)題 預(yù)警值設(shè)定應(yīng)低于平時狀 態(tài)最大容忍限度的值 經(jīng)營篇：經(jīng)營預(yù)警與輔導(dǎo) 項(xiàng)目名稱 預(yù)警類別 年度目標(biāo)預(yù)警值 上一年度均值 對比系數(shù) 預(yù)警值方法參考 平日 周末 平日 周末 平日 周末 廣場總體客流量（萬人次） 根據(jù)上一年度日均、周內(nèi)、周末、節(jié)假日客流因素，客流與銷售數(shù)據(jù)的線性關(guān)系、即單位客流帶來的銷售額，確定下年度的保本客流 銷售額 廣場總體（萬元） 計(jì)算上一年度日均銷售額，周內(nèi)平均銷售額，周末銷售額，對下年度廣場銷售額變化規(guī)律作出分析；根據(jù)商家經(jīng)營成本、客單價、消費(fèi)率等因素設(shè)定銷售額預(yù)警值 室內(nèi)步行街總體（萬元） 經(jīng)營篇：經(jīng)營輔導(dǎo) 商家名稱 鋪位號 品類 租售比 工作方案 責(zé)任人 出現(xiàn)問題的商家表現(xiàn)情況有：銷售下滑、難以承受租金，最后導(dǎo)致欠費(fèi) 購物中心應(yīng)在客觀環(huán)境下，用各種手段引導(dǎo)、改善商家的經(jīng)營方式，改進(jìn)商家的內(nèi)在管理和銷售行為，從而提升商家銷售業(yè)績。 輔導(dǎo)方式有：一對一幫扶，商家座談會，培訓(xùn)等。 輔導(dǎo)策略有：銷售增長策略、商品優(yōu)化策略、定位調(diào)整策略、人員優(yōu)化策略、營銷加強(qiáng)策略。 輔導(dǎo)周期通常以半年為一個周期，輔導(dǎo)結(jié)束后對商家重新進(jìn)行評估，確定是否進(jìn)行招商調(diào)整。 經(jīng)營篇：招商調(diào)整 ? 招商調(diào)整的原因 ? 適應(yīng)市場變化：行業(yè)持續(xù)發(fā)展、環(huán)境不斷變化 ? 滿足消費(fèi)需求：消費(fèi)趨勢在改變、消費(fèi)習(xí)慣在改變 ? 引領(lǐng)消費(fèi)行為：催生潛力市場，培育穩(wěn)定客流，避免同質(zhì)化。 ? 促進(jìn)經(jīng)營穩(wěn)定：積極主動對出現(xiàn)問題的商家進(jìn)行經(jīng)營輔導(dǎo)，避免看不到希望的商家主動退鋪產(chǎn)生連鎖效應(yīng)，同時主動開展招商調(diào)整，儲備優(yōu)質(zhì)資源，才能促進(jìn)市場經(jīng)營的活力，進(jìn)而保證資產(chǎn)升值和租金收益。 新開業(yè)項(xiàng)目需要適應(yīng)環(huán)境要做招商調(diào)整 經(jīng)營困難項(xiàng)目為穩(wěn)定經(jīng)營要做招商調(diào)整 經(jīng)營穩(wěn)定項(xiàng)目為快速旺場要做招商調(diào)整 經(jīng)營較好項(xiàng)目為提檔升級要做招商調(diào)整 經(jīng)營篇：招商調(diào)整 ? 一、到期調(diào)整 ? 每個租賃文件到期需重新制定 《 租賃決策文件 》 ，重要性等同于開業(yè) 根據(jù)文件進(jìn)行分析及商家考核決定是否進(jìn)行招商調(diào)整。并按照籌備期的方式進(jìn)行一下循環(huán)： ? 1）市場調(diào)研：廣場年度經(jīng)營分析、商家決策周期內(nèi)經(jīng)營分析；消費(fèi)者分析；商家滿意度及需求分析；商圈及競爭對手分析（市場動態(tài)、消費(fèi)趨勢變化、消費(fèi)喜好等） ? 2）項(xiàng)目定位 ? 3）業(yè)態(tài)布局：整體的業(yè)態(tài)比例，每個樓層的業(yè)態(tài)比例，每個樓層的經(jīng)營定位和業(yè)態(tài)比例。 ? 4）品牌選擇： ? 要對消費(fèi)者有引領(lǐng)效應(yīng) ? 要對類似品牌有匯集效應(yīng) ? 要對購物中心的品牌檔次有提升效應(yīng) ? 要對項(xiàng)目的經(jīng)營穩(wěn)定和資產(chǎn)保值增值有推動效應(yīng) ? 5）商務(wù)條件： ? 滿足收益預(yù)期 ? 參考上一期租賃決策文件期內(nèi)各樓層、各區(qū)域商家的業(yè)績表現(xiàn) ? 參考周邊商圈及競爭對手的租金價格 ? 各業(yè)態(tài)測算租金回報收益 經(jīng)營篇：招商調(diào)整 ? 二、優(yōu)化調(diào)整 《 季度招商調(diào)整方案 》 1）業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)優(yōu)化：整體及局部業(yè)態(tài)布局優(yōu)化 2）品牌組合優(yōu)化（首先調(diào)整經(jīng)營困難實(shí)力小的品牌，再調(diào)整級數(shù)低形象差的品牌，引入契合度高的優(yōu)質(zhì)品牌） 3）商務(wù)條件優(yōu)化：租金價格、租金模式（抽成、固定、相結(jié)合） 4）裝修形象優(yōu)化：店面及裝修布局 ? 三、戰(zhàn)略調(diào)整 1）重大資產(chǎn)改造 2）主力店結(jié)構(gòu)調(diào)整 3）優(yōu)勢業(yè)態(tài)引進(jìn) 經(jīng)營篇：招商調(diào)整的執(zhí)行與管控 合理制定節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，制定 《 招商調(diào)整執(zhí)行管控計(jì)劃 》 ：需調(diào)整品牌的總數(shù)及總面積、各階段品牌調(diào)整的總數(shù)及占比，各階段品牌調(diào)整的面積及占比。（商鋪信息、租金信息、時間節(jié)點(diǎn)） 階段 商鋪信息 租金標(biāo)準(zhǔn) 時間節(jié)點(diǎn) 序號 鋪位號 面積 原品牌 品牌級次 新品牌 品牌級次 原品牌租金標(biāo)準(zhǔn) 決策文件租金標(biāo)準(zhǔn) 新品牌租金標(biāo)準(zhǔn) 裝修免租期 原品牌合作到期時間 新品牌意向簽訂時間 新品牌合作簽訂合同 新品牌合作簽訂時間 新合同起止時間 新品牌裝修圖紙?zhí)峁r間 原品牌撤場時間 新品牌進(jìn)場裝修時間 新品牌開業(yè)時間 責(zé)任人 第一期