【文章內(nèi)容簡介】 020 年，住房用地面積計劃總量 3860 畝，其中，商品住房用地計劃面積 3733畝；經(jīng)濟(jì)適用住房用地計劃面積 106 畝，廉租住房用地計劃面積 21 畝。 政策措施 ? 積極落實住房發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)，實施高效、集約的住房用地供應(yīng) 政策。 ? 保證住房用地供應(yīng)，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。規(guī)劃期內(nèi)，應(yīng)當(dāng)按照中心城市住房發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)，適度增加住房用地供應(yīng)規(guī)模，進(jìn)一步調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；應(yīng)按“區(qū)域平衡、總量控制、落實項目”的原則，當(dāng)年度新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積 90平方米以下住房 (含經(jīng)濟(jì)適用住房 )面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上，其中保障性住房竣工面積應(yīng)占當(dāng)年商品住房竣工總面積的 8%以上；土地供應(yīng)要優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房 (含經(jīng)濟(jì)適用住房 )和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的 70%。 ? 堅持節(jié)約、集約用地原則。針對中心城市土地資源日益緊缺的現(xiàn)狀，依據(jù)節(jié)約、集約利用土地的原則，規(guī)劃期內(nèi)，在符合規(guī)劃控制原則和相關(guān)規(guī)范要求的前提下，商品住房容積率不低于 ，保障性住房容積率不低于 。 ? 停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度，大戶型住房土地供應(yīng)。 ? 加強(qiáng)商品住房開發(fā)建設(shè)管理。 ? 加強(qiáng)普通商品住房建設(shè)。應(yīng)建立并健全在限套型、限房價基礎(chǔ)上競地價、競房價的中低價位、中小戶型普通商品住房開發(fā)建設(shè)模式，積極推進(jìn)中低價位、中小戶型普通商品住房用地招標(biāo)出讓。 ? 落實住房開發(fā)項目套型結(jié)構(gòu)比例規(guī)定。新建或 改造住房建設(shè)項目，必須明確住宅建筑套密度（每公頃住宅用地上擁有的住宅套數(shù)）和住宅建筑凈密度（每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積）；指標(biāo)的確定，必須符合本規(guī)劃及其年度實施計劃中項目相關(guān)住房套型結(jié)構(gòu)比例的規(guī)定。 ? 加強(qiáng)保障性住房建設(shè)與管理，逐步擴(kuò)大保障性住房的保障范圍。 ? 保障性住房規(guī)劃與建設(shè)。保障性住房由市政府統(tǒng)一規(guī)劃，市建設(shè)局與相關(guān)部門統(tǒng)一組織建設(shè)。保障性住房的建設(shè)、套數(shù)、戶型、面積標(biāo)準(zhǔn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)，以及出售、出租、使用管理的相關(guān)辦法，由市房地產(chǎn)主管部門統(tǒng)一制訂，報市政府批準(zhǔn)執(zhí)行。 ? 保障性住房建設(shè)資金管理。經(jīng)濟(jì)適 用住房項目由政府提供優(yōu)惠政策，企業(yè)自籌資金開發(fā)建設(shè)；廉租住房建設(shè)或租賃住房補(bǔ)貼資金由市、區(qū)兩級政府根據(jù)國家規(guī)定的解決廉租住房建設(shè)資金的渠道負(fù)責(zé)籌措；要進(jìn)一步加強(qiáng)保障性住房建設(shè)資金的監(jiān)管，促進(jìn)保障性住房建設(shè)資金合理、節(jié)約使用。 ? 完善經(jīng)濟(jì)適用住房管理。進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和銷售管理制度，嚴(yán)格執(zhí)行國家經(jīng)濟(jì)適用住房管理的各項政策，加大經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)與銷售過程的監(jiān)管，禁止經(jīng)濟(jì)適用住房購買后出租、轉(zhuǎn)讓。 ? 建立健全廉租住房建設(shè)管理制度，廉租住房采取以發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼為主，實物配租、租金核減為輔的原則，并逐步擴(kuò)大保 障范圍；擴(kuò)大廉租住房的來源，可以劃出一定比例的經(jīng)濟(jì)適用住房作為廉租住房，可以收購現(xiàn)有舊住房和空置商品房作為廉租住房，可以將政府查處沒收的違建住房轉(zhuǎn)為廉租住房，可以將剩余安置房改造為廉租住房等。 ? 對人均住房面積小于 8 平方米的家庭，每月按 100 元的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放廉租住房補(bǔ)貼。享受了實物配租、租金核減的家庭不再發(fā)放住房補(bǔ)貼。 ? 加大閑置土地處理力度，積極盤活存量土地及房地產(chǎn)，制止違法囤積土地的行為。 ? 積極穩(wěn)妥地開展城中村（舊村）改造。 ? 為促進(jìn)中心城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)提升和空間布局優(yōu)化，改善城市居民生活環(huán)境，拓展住房供應(yīng)渠道，滿足 居民住房需求，市、區(qū)兩級政府及相關(guān)部門應(yīng)本著積極穩(wěn)妥、有序推進(jìn)，政府主導(dǎo)、市場化運作，統(tǒng)籌兼顧、綜合改造，區(qū)別對待、分類指導(dǎo)的原則，逐步實現(xiàn)城中村（舊村）居住生活環(huán)境的普遍改善。 ? 合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度。加強(qiáng)拆遷計劃管理，要量力而行，嚴(yán)禁大拆大建，不得損害群眾合法利益。 ? 發(fā)揮國土、稅收、信貸政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)作用。 嚴(yán)格按照國家調(diào)控政策，加大土地監(jiān)管；征收轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅、個人所得稅等稅費；嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件，有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費信貸政策。 整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程 監(jiān)管；對不符合規(guī)劃控制性要求，超出規(guī)定建設(shè)的住房依法予以處理直至沒收；切實整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為；嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理 四、城市功能化分 東區(qū) 政治中心 南區(qū) 舊城區(qū)改造，鹽湖工業(yè)園區(qū) 西區(qū) 居住區(qū)，西南區(qū)為化工園區(qū) 北區(qū) 城市新的 居住 區(qū) 中城 商業(yè)中心 空港 機(jī)場港口區(qū) 五、房地產(chǎn)調(diào)控政策 略 六、 市場分析 價格 東城 30005000 每平米單價， 西城 18002800 每平米單價 南城 30004000 每平米單 價 北城 26004000 每平米單價 空港 18003000 每平米單價 各區(qū)域銷售狀況分析 東城：運城市的政治中心，國土資源局，中級人民法院，檢察院，稅務(wù)局，運城市福利中心，環(huán)保局 等。 畢加索，御溪苑，御澤苑， 槐東花園， 鳳凰小區(qū)，鳳凰公寓，薈萃花苑， 黃金水岸， 外灘首府，云鼎云湖灣（新開發(fā)） 華榮東方明珠（新開發(fā)） 運城市政府第一個大力開發(fā)的新區(qū)，運城市的政治中心，銷售狀況非常好。 南城：第一批運城市老城區(qū)改造項目。原住居民回遷較多。 西城：運城市最早的住宅開發(fā)區(qū)域，價位（ 16002800）新盤開發(fā) 量比較少，原住居民足以消化。明珠小區(qū)，明珠花園，明珠佳苑（新開發(fā)）圣惠花園，城西人家，城市花園。 北城：現(xiàn)階段市政府大力開發(fā)區(qū)域，星河城，橡樹灣，錦繡花園，四季綠城 等， 2020 年北城在售和待售項目將達(dá)到 20 個以上，所以北城的區(qū)域市場競爭將逐漸白熱化。 建筑形態(tài) 2020 年 2020 年 多層 2020 年 2020 年 多層向小高層轉(zhuǎn)變 2020年 2020年 小高層 現(xiàn)有產(chǎn)品以現(xiàn)代風(fēng)格為主，外力面造型缺乏質(zhì)感，亮點多的個性樓盤還未有出現(xiàn)。 戶型組合 80130 平 米，占比 60％ 130180 平米，占比 20％ 3080 平米以及別墅占比 20％ 在售樓盤戶型一般以三房為主，面積在 105130 不等。戶型設(shè)計比較單調(diào)，有較大的改進(jìn)空間。為擴(kuò)大銷售面積，幾乎所有的戶型都是封閉陽臺，算整面積出售。戶型設(shè)計是我案攻占市場的重點突破口之一。 項目名稱（理念） 多以景觀、建筑風(fēng)格命名，很少有人文精神層面的提煉 園林規(guī)劃、 目前市場在售項目的景觀設(shè)計基本停留在傳統(tǒng)栽花種草概念上，在借勢自然、結(jié)合樓盤風(fēng)格以及景觀塑造還很欠缺。 突破和提升現(xiàn)有景觀規(guī)劃水平是我案贏得競爭的重要突破 口。 七、項目分析 項目概況 → 項目位于運城市北城國糧街，南北銜接條山街、中銀 大道、學(xué)苑路、北環(huán)路等城市主干道環(huán)繞，項目總占地 面積 1000 畝，地貌平整。 → 距離機(jī)場