【文章內(nèi)容簡介】 西子城市花園均價(jià)為 3600 元／平方米，金色陽光花園 4250 元／平方米。 二、 西部區(qū)域供應(yīng)市場分析 匡山小區(qū)碧桂園項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 15 建筑形式分析 多層小高層 通過分析，本區(qū)域內(nèi)小高層比率占總建筑面積的 7%，多層仍然是本區(qū)域的主要建筑類型。 戶型分析 60以下609090110110130130160160以上 從供應(yīng)情況看，目前區(qū)域內(nèi) 住宅項(xiàng)目以 中 小戶型為主。 兩 居室及 三 居室的小戶型供應(yīng)量較大，如 鑫苑城市之家、匡山小區(qū)、天長嘉園 等 。二居 7090 平米；三居 90130 平米；四居 以上 160250 平米 。 匡山小區(qū)碧桂園項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 16 總價(jià)分析 項(xiàng)目名稱 均價(jià)（元 /平米） 戶型范圍 M2 總價(jià)范圍（萬元） 金色陽光花園 4250 91— 141 33— 67 天長嘉園 3400 104— 144 33— 52 外海西子 3600 87— 157 25－ 60 匯馨祥和苑 3200 47— 123 12． 5— 45 陽光頤景園 3000 80— 140 21— 46 鑫苑城市之家 27—127 通過分析可以看出區(qū)域內(nèi)所調(diào)查的 7 個(gè)項(xiàng)目的戶型總價(jià)主要集中在 25－ 45 萬元之間。 ? 區(qū)域內(nèi)主力戶型的總價(jià)多控制在 35 萬元以內(nèi)?？們r(jià)多集中于 25－ 50 萬元。 ? 區(qū)域內(nèi)均價(jià)突破 4000 元 /平米 的項(xiàng)目是金色陽光花園。總價(jià)均價(jià)約在 45萬。 ? 區(qū)域內(nèi) 中 小戶型供應(yīng)較多， 面積包括 80— 90 的兩居室戶型和 90120 的三居室戶型 ， 總價(jià) 較 低 。 裝修標(biāo)準(zhǔn) 區(qū)域內(nèi)普通住宅項(xiàng)目交房標(biāo)準(zhǔn)以毛坯房為主，部分項(xiàng)目采用精裝修，例如金色陽光花園，按戶型大小可提供 萬萬至 萬元裝修款并提供太陽能一部。目的一是為了提升項(xiàng)目的品質(zhì)，吸引客戶；二是為了滿足中小戶型的目標(biāo)客戶（如年輕人、高端客戶及投資客）的需要，節(jié)省了他們匡山小區(qū)碧桂園項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 17 花費(fèi)在裝修上的時(shí)間和精力。 配套設(shè)施 名稱 玻璃 供暖 綠化 通訊 周邊配套 金色陽光花園 YKK 中空玻璃 集中供熱 地板采暖 良好 寬帶入戶，預(yù)留電話接口 果品批發(fā)市場 蔬菜批發(fā)市場 交通學(xué)院 天長嘉園 中空 玻璃 壁掛式采 暖爐 一般 寬帶入戶、預(yù)留電話接口 果品批發(fā)市場 蔬菜批發(fā)市場 現(xiàn)代家電市場 交通學(xué)院 外海西子 中空玻璃 集中供暖 良好 寬帶入戶、預(yù)留電話接口 現(xiàn)代商業(yè)廣場 美居建材市場 現(xiàn)代家電市場 濼源超市 匯馨祥和苑 中空玻璃 集中供暖 一般 寬帶入戶、預(yù)留電話接口 市第四人民醫(yī)院 匡山公園 九零醫(yī)院 陽光頤景園 中空玻璃 集中供暖， 良好 寬帶入戶、預(yù)留電話接口 鑫苑城市之家 中空玻璃 集中供暖， 良好 寬帶入戶、預(yù)留電話接口 該區(qū)域比較成熟，配套設(shè)施齊全。供暖多為市政集中供暖。 網(wǎng)絡(luò)配置良好，小區(qū)綠化率約 35%。 項(xiàng)目賣點(diǎn)分析 名稱 主要訴求點(diǎn) 金色陽光花園 你裝修 我買單 天長嘉園 西部首席超值社區(qū) 匡山小區(qū)碧桂園項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 18 外海西子 創(chuàng)造詩意雅致的都市居住空間 匯馨祥和苑 精英領(lǐng)地 活力空間 陽光頤景園 打造 “綠色、陽光、健康、時(shí)尚 ”精品住宅 鑫苑城市之家 精工尺度，品位生活 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目多以地段優(yōu)勢與居住環(huán)境優(yōu)勢為主要宣傳賣點(diǎn)，同時(shí)強(qiáng)調(diào)生活的便利性。 三、西部房產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析 （一）“西進(jìn)”方針對西部房產(chǎn)市場的影響 “西進(jìn)” 的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略和建設(shè)，為打造濟(jì)南 西部 地產(chǎn)黃金區(qū)域吹響了沖鋒號。 近兩年來 隨著 西部 配套設(shè)施的逐步完善 、環(huán)境的改善，道路的建設(shè)，西部 房地產(chǎn)市場尤其是 堤口路、濟(jì)齊路、經(jīng)十西路 沿線 推出了大量 中高檔 項(xiàng)目，且取得了不菲的銷售業(yè)績 。 濟(jì)南西部房地產(chǎn)開發(fā)趨勢評估： 南部山區(qū)在政府實(shí)行保護(hù)后，房地產(chǎn)開發(fā)將退出住宅項(xiàng)目開發(fā)的一線，可開發(fā)用地將大大減少；中部城區(qū)屬老城區(qū)，舊城改造將以“拆”為主，受拆遷成本高、地價(jià)高等因素制約，區(qū)域內(nèi)住宅開發(fā)難成規(guī)模。 西部可建設(shè)用地規(guī)模較大，隨著市政基礎(chǔ)建設(shè)的完善，該區(qū)域認(rèn)可度將有提高，房產(chǎn)開發(fā)將有起色。 經(jīng)十西路沿線、堤口路區(qū)域正 在開發(fā)或即將開發(fā)項(xiàng)目多，且趨向于規(guī)?；_發(fā)，比如外海等項(xiàng)目，這些項(xiàng)目上市后必將使北部市場供應(yīng)量在未來的三年之內(nèi)出現(xiàn)大的市場放量。 匡山小區(qū)碧桂園項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 19 但是新政策出臺后，部分未取得施工許可的項(xiàng)目將被迫更改規(guī)劃，進(jìn)而影響市場整體供應(yīng)情況，預(yù)計(jì)將影響部分樓盤的推遲上市時(shí)間。 （二）西部市場需求情況分析： 被動(dòng)需求：隨著城市的規(guī)劃與發(fā)展，濟(jì)南西部存在著大量拆遷居民，拆遷釋放的需求將極大的活躍西部房產(chǎn)市場，對住宅產(chǎn)生巨大的需求。 主動(dòng)需求：從規(guī)劃上看，西部區(qū)域面臨著升級，區(qū)域環(huán)境改善，區(qū)域認(rèn)可度提升，主動(dòng)需求量增加。 特別是，目前西部房 產(chǎn)住宅價(jià)格水平雖有上調(diào)，但與南部、中部和東部部分區(qū)域相比，有一定的價(jià)格優(yōu)勢，因此，存在著廣大的需求群體。 （三）西部住宅市場前景分析： 從 市場需求 方面看：主動(dòng)需求與被動(dòng)需求的增長，將促使西部住宅市場需求大幅度增長。 從 市場供應(yīng) 方面看：西進(jìn)的實(shí)施，區(qū)域環(huán)境的改善，參與西部開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量也增多，特別是外地開發(fā)商的進(jìn)入，將促使西部的住宅供應(yīng)量在未來三年左右的時(shí)間出現(xiàn)“市場放量”。西部的物業(yè)以中高檔項(xiàng)目為主，中低檔項(xiàng)目為輔。 四、典型項(xiàng)目分析 金色陽光花園 項(xiàng)目概況： 金色陽光花園位于堤口路 177 號 ，項(xiàng) 目占地約 萬平方米 ，規(guī)劃總建筑面積約 萬平方米 。有 11 棟多層 、 4 棟 小高層 ，容積率 。 優(yōu)勢分析： 匡山小區(qū)碧桂園項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 20 ◆ 開發(fā)商有品牌知名度。 ◆ 其整體規(guī)劃先進(jìn)，宣傳策略新穎。 ◆ 地段優(yōu)勢也較為明顯，交通便利。 ◆ 社區(qū)規(guī)模較大，周邊配套設(shè)置相對齊全。 劣勢分析： ◆ 處于堤口路與濟(jì)齊路路口，噪聲是影響該社區(qū)的首要問題。 ◆ 價(jià)格區(qū)域內(nèi)最高。 ◆ 戶型分設(shè)置不均，無 90 平米以下小戶型。 項(xiàng)目銷售分析： 金色陽光花園通過“你裝修，我買單”活動(dòng)主題吸引了大量的目標(biāo)客戶群，銷售率約 15%。目標(biāo)客戶群以 30 至 40 歲二次置業(yè)者為主，周邊居 民與青年置業(yè)者為輔。 項(xiàng)目價(jià)格策略分析： 金色陽光花園多層均價(jià) 4150 元 /m2，小高層均價(jià) 4250 元 /m2，最高價(jià)為頂層（ 12 層） 4759 元 /m2?？商峁?70% ， 30 年商業(yè)貸款。購房者均贈送太陽能一部與全套裝修費(fèi)用?，F(xiàn)價(jià)格較高是影響客戶購買