【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 作則，親自在現(xiàn)場(chǎng)督促施工單位加班，這樣項(xiàng)目只需支出很少的成本，在不是很惡劣的天氣中爭(zhēng)取到寶貴的時(shí)間。對(duì)于大雨暴雨惡劣的天氣現(xiàn)場(chǎng)不能施工的，項(xiàng)目應(yīng)提前與施工單位約定趕工措施。 二、設(shè)計(jì)合理出圖根據(jù)“先展示區(qū)，后貨量區(qū)；先管線，后主體；先基礎(chǔ)、后上部；裝修、機(jī)電、綠化同步”的原則出具圖紙，第一時(shí)間內(nèi)給予項(xiàng)目施工隊(duì)圖紙支撐。三、重點(diǎn)搶展示區(qū)“123”原則“123原則”給我們一個(gè)很清晰的搶進(jìn)度的思路，“1”代表的是售樓部和豪裝板房，必須放在第一位，保證首先完成；“2”代表的是樣板區(qū)、展示區(qū)內(nèi)的非樣板房、室外市政、園建、園林等工程，應(yīng)作為第二重點(diǎn)來(lái)?yè)尮こ踢M(jìn)度；“3”代表的是首期貨量區(qū)，需達(dá)到預(yù)售條件，應(yīng)放在第三位來(lái)趕工。趕工時(shí)要按照主席要求的“24小時(shí)，滿(mǎn)人工作”的原則來(lái)組織樣板區(qū)的搶工，流水作業(yè)，人山人海的去做，每一個(gè)工作面都要有人。要求施工單位每天上報(bào)人員、材料和機(jī)械使用計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理，向過(guò)程管理要結(jié)果。同時(shí)，要重點(diǎn)考慮關(guān)鍵工序的施工組織，例如，有掛石的施工時(shí)間較長(zhǎng)（尤其關(guān)注石材材料的堆放場(chǎng)地合理設(shè)置），其施工應(yīng)該盡量安排在前面。搶工獎(jiǎng)為實(shí)現(xiàn)快速開(kāi)盤(pán)，區(qū)域項(xiàng)目在成本增加與收益之間進(jìn)行合理權(quán)衡，可以在總包合同中明確工程起始時(shí)間和相應(yīng)的工期獎(jiǎng)罰規(guī)定，或者單獨(dú)設(shè)置趕工獎(jiǎng)。趕工獎(jiǎng)應(yīng)在事前以協(xié)議的形式約定，明確獎(jiǎng)勵(lì)的條件和處罰規(guī)則；趕工獎(jiǎng)后補(bǔ)無(wú)效。原則上趕工獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用從該項(xiàng)目的成就共享獎(jiǎng)金池或舊項(xiàng)目獎(jiǎng)金包中扣減。四、施工組織科學(xué)按照“整體市政管網(wǎng)先行，單體結(jié)構(gòu)與砌體同步，機(jī)電、裝修、園藝綠化穿插進(jìn)行”來(lái)組織施工計(jì)劃。綜合布置售樓部、板房區(qū)和貨量區(qū)的施工場(chǎng)地和臨時(shí)道路，在主體工程施工的同時(shí)能保證與主體結(jié)構(gòu)施工不沖突的位置可以同步施工室外工程、市政工程和綠化工程（尤其是大樹(shù)種植）。采取流水、穿插施工，前工序給后工序預(yù)留工作面，確保分部分層交接場(chǎng)地；上下工序按確保的節(jié)點(diǎn)按時(shí)驗(yàn)收、交接合理；主體周邊水景、道路管網(wǎng)的施工，在主體腳手架未落的條件下，采用局部拆除、部分加固懸挑腳手架的方案同步推進(jìn)室外各項(xiàng)工程的施工。必須保證關(guān)鍵線路中施工資源配置，如：施工道路的暢順、樁基施工機(jī)械數(shù)量、土方機(jī)械數(shù)量、模板周轉(zhuǎn)套數(shù)、垂直運(yùn)輸機(jī)械的運(yùn)力、備用發(fā)電機(jī)、夜間施工照明等及合理提前安裝時(shí)間。五、裝修突擊管理集團(tuán)成立了以雅駿裝修公司為主導(dǎo)的裝修突擊隊(duì)，對(duì)新項(xiàng)目（含舊項(xiàng)目新地塊）展示區(qū)重點(diǎn)突擊，并且集團(tuán)要求雅駿裝修公司到2013年9月實(shí)現(xiàn)對(duì)新項(xiàng)目展示區(qū)的全面承接。裝修的重點(diǎn)包括：（1）售樓部大堂（或酒店大堂）、樣板房的廚房、衛(wèi)生間、電梯大堂的鋪貼；（2）電梯、石材、櫥柜等，開(kāi)工時(shí)就要與廠家溝通排產(chǎn)；（3）吊頂、機(jī)電安裝穿插、消防、空調(diào)線管；（4）超豪板房的成品家具，需土建嚴(yán)格按照?qǐng)D紙尺寸施工，提前交底，嚴(yán)控分層移交；（5）雙拼板房以裝修戶(hù)先組織土建施工，然后分層分段移交工作面。 裝修進(jìn)場(chǎng)前期準(zhǔn)備：（1）裝修施工任務(wù)應(yīng)預(yù)先落實(shí)，最好施工前40天用書(shū)面形式通知施工單位，有條件時(shí)考慮提前60天。以便使承包方預(yù)先組織安排施工隊(duì)伍，按數(shù)量安排人力，才能保證對(duì)任務(wù)的準(zhǔn)備；（2）施工圖紙應(yīng)預(yù)先3040天由設(shè)計(jì)院完成出圖，有條件時(shí)審圖完成，最好安排任務(wù)時(shí)一起提供給施工方，目的方便做好材料的準(zhǔn)備和產(chǎn)品工廠化生產(chǎn)；（3）項(xiàng)目分項(xiàng)專(zhuān)業(yè)分包工程完成節(jié)點(diǎn)落實(shí)，上工序按質(zhì)、按量、按時(shí)驗(yàn)收，合格后移交下工序。展示區(qū)裝修工程聯(lián)系單：區(qū)域項(xiàng)目提交展示區(qū)裝修工程聯(lián)系單至集團(tuán)工程管理中心、運(yùn)營(yíng)中心、雅駿裝修公司，由工程管理中心統(tǒng)籌展示區(qū)裝修工程任務(wù)安排及下達(dá)。六、重視采購(gòu)下單嚴(yán)格按照《采購(gòu)專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃任務(wù)項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)》【參見(jiàn)關(guān)于下發(fā)《項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃管理辦法》和《項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃考核辦法》的通知】的要求制定材料下單計(jì)劃。確定電梯、石材、裝修材料及家具等進(jìn)場(chǎng)時(shí)間與工程進(jìn)度的高度銜接，關(guān)鍵點(diǎn)在于接到圖之后一周時(shí)間內(nèi)下單，有些可以先根據(jù)裝修標(biāo)準(zhǔn)下單，施工圖出來(lái)后再核對(duì)數(shù)量補(bǔ)單；洋房板房使用的材料直接甲供，樣板房在2樓及以上的，開(kāi)放式電梯應(yīng)同步投入使用；與現(xiàn)代家居、設(shè)計(jì)家私組溝通好，確保入戶(hù)門(mén)、房間門(mén)、木地板、櫥柜、家私及時(shí)進(jìn)場(chǎng)安裝及擺放。對(duì)于非標(biāo)設(shè)計(jì)，要在設(shè)計(jì)過(guò)程中隨時(shí)與采購(gòu)中心聯(lián)系溝通，以便盡快確定供應(yīng)商，縮短供貨周期。前期物料、設(shè)備采購(gòu)時(shí)如涉及到酒店、物業(yè)，要請(qǐng)酒店、物業(yè)參與設(shè)備選型。特殊材料及專(zhuān)項(xiàng)分包生產(chǎn)制作周期參考：（1）電梯：生產(chǎn)70天，安裝2030天；（2）櫥柜豪裝：廠家生產(chǎn)25天，安裝時(shí)間3天（供應(yīng)商配置所有廚房配套電器）；（3）木門(mén)、木地板、樓梯扶手、整體櫥柜：供應(yīng)商生產(chǎn)時(shí)間30天；安裝時(shí)間815天。（4）入墻整體衣柜：供應(yīng)商生產(chǎn)及安裝時(shí)間30天；（5）海洋展池：供應(yīng)商制作及安裝時(shí)間120天；（6）專(zhuān)業(yè)泳池工程：安裝時(shí)間60天；（7）國(guó)振裝修：廠家生產(chǎn)及安裝時(shí)間100天；七、園林綠化穿插景觀充分考慮水體、山體等自然借景，通過(guò)參觀公園、植物園和當(dāng)?shù)刈詈脴潜P(pán)，了解當(dāng)?shù)刂参镞x用的原則，利用當(dāng)?shù)刈畋阋?、最?shí)用的植物為我公司造景，打造最合適的景觀風(fēng)格。同時(shí)，對(duì)當(dāng)?shù)貓@建材料進(jìn)行調(diào)研，評(píng)判成本，最大限度充分利用當(dāng)?shù)夭牧?。園林施工要注意：（1）跟進(jìn)圖紙，主要的園建圖、水電圖、結(jié)構(gòu)圖；（2）室外園藝綠化與建筑施工的工作面劃分；（3）提前做好施工籌備，項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)綠化（尤其是地形土方早日完成）同步開(kāi)工，交叉作業(yè)，售樓部前后花園、泳池、水景區(qū)等與土建同步施工；（4）私家花園的園藝綠化等排刪拆后即馬上施工；（5）可種綠化的地方先進(jìn)土種綠化。大樹(shù)能提前種植的優(yōu)先種植，考慮樹(shù)的生長(zhǎng)周期，在開(kāi)盤(pán)時(shí)有好的展示效果。綠化施工工序：堆坡造型——種植大樹(shù)——石頭、汀步石安裝——灌木、地被種植——草皮和玉龍草的種植——完工，小品擺設(shè)和成品保護(hù)。八、輕裝修、重?cái)[設(shè)要按照“輕裝修、重?cái)[設(shè)”的原則，控制好裝修成本，讓利于客戶(hù)，以最豐富的軟裝設(shè)計(jì)展現(xiàn)生活情趣和功能體驗(yàn)，讓客戶(hù)感受“入住式的體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)”，使客戶(hù)走進(jìn)板房就有購(gòu)買(mǎi)的沖動(dòng)。同時(shí)特別注意要做好室內(nèi)陰生植物的養(yǎng)護(hù)。九、加強(qiáng)聯(lián)合驗(yàn)收驗(yàn)收組織由區(qū)域工程技術(shù)部負(fù)責(zé)組織，項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)單位、營(yíng)銷(xiāo)中心、客戶(hù)關(guān)系管理中心、物業(yè)部門(mén)及其他內(nèi)外部相關(guān)單位對(duì)展示區(qū)進(jìn)行聯(lián)合驗(yàn)收。驗(yàn)收內(nèi)容包括營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境、建筑質(zhì)量、物業(yè)管理、市政工程、園林綠化效果和服務(wù)管理系統(tǒng)（安保、后臺(tái)管理系統(tǒng)）及產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理性、裝修標(biāo)準(zhǔn)與銷(xiāo)售合同一致性、工程質(zhì)量等。驗(yàn)收評(píng)估和審定（1）在驗(yàn)收中現(xiàn)場(chǎng)達(dá)成一致整改意見(jiàn)的問(wèn)題，由項(xiàng)目部督促相關(guān)施工單位立即進(jìn)行整改，整改完成后進(jìn)行復(fù)檢。（2）在驗(yàn)收中涉及設(shè)計(jì)的問(wèn)題，如驗(yàn)收組內(nèi)部意見(jiàn)不一致的，應(yīng)提交產(chǎn)品研發(fā)院牽頭組織相關(guān)部門(mén)研討，將研究建議報(bào)主席辦、總裁辦審定。（3）在驗(yàn)收中涉及裝修、綠化景觀和營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境的問(wèn)題，如驗(yàn)收組內(nèi)部意見(jiàn)不一致的，應(yīng)提交集團(tuán)聯(lián)合評(píng)審小組進(jìn)行審定。（4）經(jīng)整改后復(fù)檢，如聯(lián)合驗(yàn)收小組對(duì)驗(yàn)收合格、達(dá)成一致意見(jiàn)的，填寫(xiě)驗(yàn)收記錄表，各參與驗(yàn)收的人員簽名確認(rèn)。未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不得對(duì)外開(kāi)放。區(qū)域項(xiàng)目對(duì)主席在規(guī)劃圖上劃的展示圈必須高度重視，展示區(qū)開(kāi)放前應(yīng)做到“目之所及，皆是完美”。十、確保完美開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目奠基開(kāi)工后，營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)面向目標(biāo)客群進(jìn)行推廣宣傳、客戶(hù)拓展及圈層營(yíng)銷(xiāo)等，期間項(xiàng)目部與營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)密切溝通，既保證營(yíng)銷(xiāo)推廣節(jié)點(diǎn)與工期相匹配，也能及時(shí)確認(rèn)相關(guān)利好賣(mài)點(diǎn)輸出，以實(shí)現(xiàn)按時(shí)（或提前）供貨，確保銷(xiāo)售。開(kāi)盤(pán)具體工作包括：為增加開(kāi)盤(pán)的轟動(dòng)效應(yīng)，前期廣告鋪墊要合理有效布置，適當(dāng)舉行有針對(duì)性的推廣圈層活動(dòng)，有條件的邀請(qǐng)政府要員、新聞媒體和企業(yè)家代表提前參觀，創(chuàng)造社會(huì)認(rèn)同氣氛和免費(fèi)宣傳效應(yīng)。做好價(jià)格政策、產(chǎn)品的成本及預(yù)留客戶(hù)梳理工作，協(xié)助制定開(kāi)盤(pán)前的價(jià)格策略及價(jià)格的制定：（1）政策：不能忽視政策對(duì)價(jià)格的影響，如價(jià)格備案等政策直接限制項(xiàng)目后期價(jià)格走勢(shì)，定價(jià)前需針對(duì)限制政策與政府良性溝通攻關(guān)；（2）成本：成本控制直接影響價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力；要整體控制項(xiàng)目的成本；（3）對(duì)預(yù)留客戶(hù)進(jìn)行分類(lèi)：產(chǎn)品偏好，戶(hù)型偏好，位置偏好，提前對(duì)預(yù)留客戶(hù)進(jìn)行分析篩選，有利于更合理判定價(jià)格；對(duì)預(yù)留客戶(hù)心理價(jià)格進(jìn)行持續(xù)性的跟進(jìn)。開(kāi)盤(pán)前完成物業(yè)管理公司的招標(biāo)工作，案場(chǎng)物業(yè)服務(wù)人員培訓(xùn)到位，訓(xùn)練有素。做好詳細(xì)周到的計(jì)劃和工作安排，各部門(mén)、人員的分工，現(xiàn)場(chǎng)功能臨時(shí)分區(qū)、停車(chē)帶設(shè)置，不要遺留任何的角落或環(huán)節(jié)；現(xiàn)場(chǎng)提供適當(dāng)?shù)呐姆?wù)和后勤保障工作，做好安保、衛(wèi)生、急救醫(yī)療準(zhǔn)備。開(kāi)盤(pán)時(shí)，銷(xiāo)控區(qū)人要放滿(mǎn)，增加現(xiàn)場(chǎng)下單的緊迫氛圍。開(kāi)盤(pán)后辦理好相關(guān)相關(guān)預(yù)售合同簽訂、政府備案、抵押登記、業(yè)主資料提供等相關(guān)程序，減少因程序、資料不全引影響按揭貸款的發(fā)放，好讓我司盡快回籠資金。預(yù)售監(jiān)控款也要長(zhǎng)期緊迫跟蹤，與政府和銀行做好溝通工作，按照施工進(jìn)度越早越多的申請(qǐng)。后續(xù)貨量組織：合理確定展示區(qū)與貨量區(qū)、各貨量區(qū)推售次序及各貨量區(qū)推售的節(jié)點(diǎn)安排，尤其保證首次開(kāi)盤(pán)成功后后續(xù)貨量的及時(shí)補(bǔ)給；為解決后續(xù)貨量供應(yīng)問(wèn)題，應(yīng)在本次展示區(qū)開(kāi)工同時(shí)，準(zhǔn)備好下一期的施工圖紙和施工準(zhǔn)備等所有工作。做到一旦一期銷(xiāo)售賣(mài)得好，二期工程第二天就能開(kāi)工。第四部分 過(guò)程管控到位，主體質(zhì)量合格集團(tuán)高度重視工程質(zhì)量管理，建立健全了工程質(zhì)量管控體系，通過(guò)在工程技術(shù)管理、工程質(zhì)量評(píng)估考核、施工質(zhì)量全過(guò)程控制、“最佳開(kāi)推盤(pán)狀態(tài)”和“最佳交樓狀態(tài)”營(yíng)造等方面進(jìn)行監(jiān)督和支持，推動(dòng)集團(tuán)整體工程質(zhì)量水平上新臺(tái)階。集團(tuán)按照“關(guān)注客戶(hù)滿(mǎn)意度、加強(qiáng)過(guò)程質(zhì)量控制”的管理原則，建立集團(tuán)層面的質(zhì)量管控體系，由三大部分組成，即“工程技術(shù)管理支持體系”、“工程質(zhì)量評(píng)估考核體系”和“施工質(zhì)量全過(guò)程重點(diǎn)控制”。一、總部技術(shù)支持集團(tuán)組織編寫(xiě)了大量的工程技術(shù)文件，為工程質(zhì)量管理建立了企業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和提供了有力的技術(shù)支撐，并加強(qiáng)對(duì)一線工程技術(shù)管理人員培訓(xùn)，提高他們的專(zhuān)業(yè)水平，為現(xiàn)場(chǎng)管好質(zhì)量奠定了基礎(chǔ)?！斗篱_(kāi)裂、防滲漏重點(diǎn)控制》：《兩防》文件通過(guò)制定土建工程各重要環(huán)節(jié)的構(gòu)造措施及施工要求，并要求區(qū)域項(xiàng)目貫徹實(shí)施，達(dá)到防開(kāi)裂、防滲的目的?！豆こ藤|(zhì)量通病及防治辦法》：該文件的特點(diǎn)是圖文并茂，全部是巡檢中收集的工程現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量問(wèn)題圖片，與正確做法的圖片相對(duì)比，直觀的展現(xiàn)質(zhì)量通病的防治措施?！豆し影逡饭ぷ魇謨?cè)》：詳細(xì)指導(dǎo)設(shè)立工法樣板的技術(shù)要求，并配上反映相應(yīng)工序樣板的現(xiàn)場(chǎng)照片、文字說(shuō)明，使技術(shù)交底和崗前培訓(xùn)內(nèi)容比較直觀、清晰，易于工人了解掌握，有效地促進(jìn)工程施工質(zhì)量水平提高。二、加強(qiáng)考核評(píng)估工程質(zhì)量檢查評(píng)估制度（1）《碧桂園工程質(zhì)量評(píng)分辦法》：集團(tuán)設(shè)有專(zhuān)職質(zhì)量巡檢組，每月對(duì)全部在建項(xiàng)目進(jìn)行工程質(zhì)量巡檢，實(shí)行單月普查督辦，雙月評(píng)分考核。（2）《施工尺寸誤差專(zhuān)項(xiàng)檢查辦