【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 流基地均出現(xiàn)一定程度的增長(zhǎng)，未來(lái)隨著項(xiàng)目整體發(fā)展以后，目前僅發(fā)展商貿(mào)或物流的項(xiàng)目也會(huì)逐步學(xué)習(xí)固安國(guó)際商貿(mào)城的綜合發(fā)展方法，對(duì)原單一定位的項(xiàng)目進(jìn)行拓展，形成與項(xiàng)目相似的綜合商貿(mào)城。商貿(mào)城作為綜合性商業(yè)地產(chǎn)的定位，有著較長(zhǎng)的生命周期，所以在一定時(shí)間內(nèi)不存在替代競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題。公司的上家主要是土地供應(yīng)商和建筑施工供應(yīng)商：從土地供應(yīng)商來(lái)看土地供應(yīng)部門(mén)屬于政府部門(mén)，對(duì)土地價(jià)格具有確定權(quán)利，公司對(duì)其議價(jià)能力相對(duì)較低，而其他公司如果同時(shí)競(jìng)拍土地可能會(huì)增加購(gòu)買(mǎi)成本；建筑施工供應(yīng)商目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較大，公司具有較高的議價(jià)能力和選擇權(quán)利。目前在北京周邊缺乏此類大型綜合性的商貿(mào)城，隨著首都北京的項(xiàng)目外遷則會(huì)帶動(dòng)周邊城市商貿(mào)、物流等的發(fā)展，消費(fèi)需求較為旺盛，只要定價(jià)較為合理，下家對(duì)本項(xiàng)目不存在太強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)議價(jià)能力問(wèn)題。第五章 項(xiàng)目匯總SWOT分析 優(yōu)勢(shì) 政策背景優(yōu)勢(shì)響應(yīng)京津冀一體化國(guó)家戰(zhàn)略，承接北京非首都功能轉(zhuǎn)移，各類功能區(qū)域的外遷發(fā)展給商貿(mào)城的發(fā)展帶來(lái)政策上的優(yōu)勢(shì)，京津冀（固安）國(guó)際商貿(mào)城因大勢(shì)所向，為時(shí)代而生，憑借得天獨(dú)厚的京津冀協(xié)同發(fā)展核心區(qū)域的區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)，從北京各類功能區(qū)轉(zhuǎn)移出發(fā)，打造京津冀三地一體化的世界級(jí)市場(chǎng)集群。 區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)商貿(mào)城選址與北京新機(jī)場(chǎng)和新航城最近距離僅9公里，機(jī)場(chǎng)的建設(shè)運(yùn)營(yíng)將給包括固安在內(nèi)的周邊經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶來(lái) 重大利好影響，促使區(qū)域功能轉(zhuǎn)變，打造發(fā)展戰(zhàn)略新增長(zhǎng)極，帶動(dòng)京西南地區(qū)崛起；商貿(mào)城距離大廣高速固安出口僅僅2公里，距離正在修建的首都第二國(guó)際機(jī)場(chǎng)8公里，距離涿州高鐵站10公里，伴隨2019年連接首都第二國(guó)際機(jī)場(chǎng)的北京市郊鐵路S6線開(kāi)通，不僅如此立足項(xiàng)目得天獨(dú)厚的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 整體規(guī)劃優(yōu)勢(shì)京津冀（固安）國(guó)際商貿(mào)城著力打造集時(shí)尚發(fā)布、京津冀大型綜合商貿(mào)城及大數(shù)據(jù)物流產(chǎn)業(yè)園、印象永定河、SOHO大千、萬(wàn)國(guó)風(fēng)情街、方城動(dòng)漫等六大主題功能于一體的高科技、生態(tài)型、國(guó)際化、綜合性的科技新區(qū)和商務(wù)新城，該定位的整體規(guī)劃性較強(qiáng)，各功能區(qū)域相輔相成，相互帶動(dòng)，與傳統(tǒng)單一發(fā)展的商貿(mào)城相比更具有整體競(jìng)爭(zhēng)力。 建筑設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)充分結(jié)合場(chǎng)地的廣場(chǎng)與建筑周邊人行通道，高效聯(lián)結(jié)商城內(nèi)外流線，有效滿足客流、貨流，內(nèi)部與外部需求，停車資源充分，電梯充裕便捷，全主通道式布局，零商業(yè)死角，全封閉式設(shè)計(jì)，配有中央空調(diào)，有效防止風(fēng)沙和霧霾。商貿(mào)城將依托現(xiàn)有區(qū)位優(yōu)勢(shì)，積極引進(jìn)知名物流企業(yè)及總部落戶，大力發(fā)展商貿(mào)物流業(yè)，將移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)平臺(tái)、云計(jì)算等新技術(shù)融入商貿(mào)物流的每個(gè)環(huán)節(jié)中，并將第三方、第四方物流以及物聯(lián)網(wǎng)等物流信息與裝備技術(shù)相結(jié)合，將商貿(mào)物流全面數(shù)據(jù)化和信息化，建設(shè)具有較高運(yùn)作水平和較大影響力的開(kāi)放型數(shù)據(jù)化物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)。推動(dòng)固安支柱產(chǎn)業(yè)的迅速成型，加快城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的進(jìn)程。 劣勢(shì)，經(jīng)營(yíng)模式有待探索固安的發(fā)展與周邊城市和區(qū)域發(fā)展相互聯(lián)系，相互合作，整體推進(jìn)，使得京津冀地區(qū)的整體功能結(jié)構(gòu)更加完善，但由于周邊產(chǎn)業(yè)還沒(méi)有完全形成，中間的時(shí)間差也會(huì)導(dǎo)致固安近幾年的發(fā)展，預(yù)計(jì)項(xiàng)目投資回報(bào)時(shí)間會(huì)比較長(zhǎng)；商貿(mào)城的六大功能區(qū)域定位，雖然整體定位較高，但該多功能定位的經(jīng)營(yíng)模式尚無(wú)業(yè)內(nèi)借鑒模式，整體經(jīng)營(yíng)模式有待探索。雖然國(guó)際商貿(mào)城的整體定位較高，但目前開(kāi)發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)于萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)等知名地產(chǎn)公司缺乏名氣；開(kāi)發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)方面有著一定的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)和營(yíng)銷能力，但是面對(duì)高定位的商業(yè)地產(chǎn)，目前開(kāi)發(fā)商的整體品牌和營(yíng)銷能力是較為缺乏的，可能對(duì)營(yíng)銷產(chǎn)生一定的影響。，缺乏專項(xiàng)政策扶持固定縣作為廊坊市下面的一個(gè)縣城，整體的人口較少、面積較小，由于其整體的行政區(qū)域和人口相對(duì)較低，并不如石家莊、保定等城市的帶動(dòng)力；從目前非首都功能轉(zhuǎn)移趨勢(shì)來(lái)看，政府仍著力打造原區(qū)域大、人口較多的城市，而商貿(mào)城的發(fā)展僅僅依靠廣告的宣傳而缺乏專項(xiàng)的政策扶持很難形成規(guī)模。 機(jī)會(huì)近年來(lái)，雖然整體宏觀經(jīng)濟(jì)增速相對(duì)較低，但整體上宏觀經(jīng)濟(jì)仍處于增長(zhǎng)期，根據(jù)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)預(yù)計(jì)未來(lái)第三產(chǎn)業(yè)仍將處于一個(gè)較長(zhǎng)的增長(zhǎng)期。國(guó)際商貿(mào)城的整體定位與第三產(chǎn)業(yè)緊密相關(guān)，未來(lái)消費(fèi)需求仍十分龐大，所以總體情況而言，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型仍會(huì)給商貿(mào)城帶來(lái)了很大的商機(jī)。由于京津冀一體化的政策影響，固安縣周邊的城市也會(huì)在政策帶動(dòng)下出現(xiàn)一定程度的增長(zhǎng)，隨著周邊城市的發(fā)展，其周邊的基礎(chǔ)設(shè)施也同樣給商貿(mào)城提供了許多便利。新的交通規(guī)劃能夠?yàn)樯藤Q(mào)城帶來(lái)交通上的便利；周邊城市的發(fā)展可以為商貿(mào)城帶來(lái)更多的顧客；高新企業(yè)的外遷能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來(lái)更多先進(jìn)技術(shù)。借助北京非首都功能轉(zhuǎn)移的政策優(yōu)勢(shì)、優(yōu)越的地理位置、物流網(wǎng)技術(shù)的不斷發(fā)展，商貿(mào)城將依托現(xiàn)有區(qū)位優(yōu)勢(shì)，積極引進(jìn)知名物流企業(yè)及總部落戶；大力發(fā)展商貿(mào)物流業(yè)，將移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)平臺(tái)、云計(jì)算等新技術(shù)融入商貿(mào)物流的每個(gè)環(huán)節(jié)中，并將第三方、第四方物流以及物聯(lián)網(wǎng)等物流信息與裝備技術(shù)相結(jié)合，將商貿(mào)物流全面數(shù)據(jù)化和信息化，推動(dòng)項(xiàng)目的整合發(fā)展。 威脅 周邊大城市的影響力北京是國(guó)家政治、文化中心，市場(chǎng)發(fā)育比較成熟，擁有全國(guó)知名大型綜合市場(chǎng)，以形成了我國(guó)北方最大的商品交易市場(chǎng)群及全國(guó)認(rèn)可的消費(fèi)服務(wù)區(qū)域；石家莊作為省會(huì)城市，發(fā)展基礎(chǔ)較好且具備政府政策上的優(yōu)勢(shì)，其城市影響力也會(huì)給商貿(mào)城帶來(lái)一定威脅。在同行業(yè)發(fā)展中，在天津、石家莊、保定地區(qū)已經(jīng)形成了一定的商貿(mào)城、物流園區(qū)等專門(mén)性的功能區(qū)域，雖然與項(xiàng)目的整體定位從在一定差異，但其專項(xiàng)功能上與固定國(guó)際商貿(mào)城存在較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)性，其發(fā)展時(shí)間較長(zhǎng)且單項(xiàng)功能配套較好，并且仍然在不斷擴(kuò)大不斷完善。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，中國(guó)的物價(jià)水平也隨之提高。人曰紅利的消失，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的人為資本也隨之增加，員工工資提高變成了企業(yè)生產(chǎn)成本増加的重要組成部分。不僅如此，原材料的増加也是開(kāi)發(fā)商成本増加的原因，這些因素都在不同程度上給企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了威脅。第六章 營(yíng)銷戰(zhàn)略規(guī)劃 市場(chǎng)引爆點(diǎn) 響應(yīng)京津冀一體化國(guó)家戰(zhàn)略，承接北京非首都功能轉(zhuǎn)移，京津冀(固安)國(guó)際商貿(mào)城因大勢(shì)所向，為時(shí)代而生，憑借得天獨(dú)厚的京津冀協(xié)同發(fā)展核心區(qū)域的區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)，從北京專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移出發(fā)，打造京津冀三地一體化的世界級(jí)批發(fā)市場(chǎng)集群。 市場(chǎng)布局京津冀國(guó)際商貿(mào)城總占地面積約28平方公里，總建筑面積約4500萬(wàn)平方米，總投資預(yù)計(jì)3200億元，是依托京津冀世界級(jí)城市群區(qū)位優(yōu)勢(shì)，積極發(fā)揮智慧產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)的時(shí)尚文創(chuàng)、智慧物流、智慧商貿(mào)等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)引擎作用，大力發(fā)展大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)、體育文化產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)、智慧商務(wù)產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)業(yè)版圖，并最終形成集產(chǎn)、城、游三位一體的全球高端商貿(mào)集聚區(qū)。立足京津冀(固安)國(guó)際商貿(mào)城“時(shí)尚之都，固安發(fā)布”的形象定位，項(xiàng)目以大氣方正的“田”字型布局，設(shè)計(jì)風(fēng)格融合現(xiàn)代典雅的建筑風(fēng)格與標(biāo)志性的中國(guó)紅，共同形成商貿(mào)城固有特質(zhì)。商貿(mào)城將以全新的“第八代”商業(yè)新模式打造一個(gè)全國(guó)最高端的智慧型商貿(mào)市場(chǎng)，集智慧型國(guó)際商貿(mào)城、精品商業(yè)街、國(guó)際酒店、會(huì)展中心、CBD企業(yè)總部等于一體。項(xiàng)目擁有龐大的規(guī)模體量和包羅萬(wàn)象的業(yè)態(tài)構(gòu)成，除商業(yè)外還涵蓋了金融、生活配套、教育、醫(yī)療等幾乎所有的城市配套功