【文章內(nèi)容簡介】 流基地均出現(xiàn)一定程度的增長，未來隨著項目整體發(fā)展以后，目前僅發(fā)展商貿(mào)或物流的項目也會逐步學(xué)習(xí)固安國際商貿(mào)城的綜合發(fā)展方法，對原單一定位的項目進行拓展，形成與項目相似的綜合商貿(mào)城。商貿(mào)城作為綜合性商業(yè)地產(chǎn)的定位，有著較長的生命周期，所以在一定時間內(nèi)不存在替代競爭問題。公司的上家主要是土地供應(yīng)商和建筑施工供應(yīng)商：從土地供應(yīng)商來看土地供應(yīng)部門屬于政府部門，對土地價格具有確定權(quán)利，公司對其議價能力相對較低，而其他公司如果同時競拍土地可能會增加購買成本；建筑施工供應(yīng)商目前市場競爭較大，公司具有較高的議價能力和選擇權(quán)利。目前在北京周邊缺乏此類大型綜合性的商貿(mào)城，隨著首都北京的項目外遷則會帶動周邊城市商貿(mào)、物流等的發(fā)展，消費需求較為旺盛，只要定價較為合理，下家對本項目不存在太強的競爭議價能力問題。第五章 項目匯總SWOT分析 優(yōu)勢 政策背景優(yōu)勢響應(yīng)京津冀一體化國家戰(zhàn)略，承接北京非首都功能轉(zhuǎn)移，各類功能區(qū)域的外遷發(fā)展給商貿(mào)城的發(fā)展帶來政策上的優(yōu)勢，京津冀（固安）國際商貿(mào)城因大勢所向，為時代而生，憑借得天獨厚的京津冀協(xié)同發(fā)展核心區(qū)域的區(qū)位交通優(yōu)勢，從北京各類功能區(qū)轉(zhuǎn)移出發(fā)，打造京津冀三地一體化的世界級市場集群。 區(qū)位交通優(yōu)勢商貿(mào)城選址與北京新機場和新航城最近距離僅9公里，機場的建設(shè)運營將給包括固安在內(nèi)的周邊經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)帶來 重大利好影響，促使區(qū)域功能轉(zhuǎn)變，打造發(fā)展戰(zhàn)略新增長極，帶動京西南地區(qū)崛起；商貿(mào)城距離大廣高速固安出口僅僅2公里，距離正在修建的首都第二國際機場8公里，距離涿州高鐵站10公里，伴隨2019年連接首都第二國際機場的北京市郊鐵路S6線開通，不僅如此立足項目得天獨厚的交通區(qū)位優(yōu)勢。 整體規(guī)劃優(yōu)勢京津冀（固安）國際商貿(mào)城著力打造集時尚發(fā)布、京津冀大型綜合商貿(mào)城及大數(shù)據(jù)物流產(chǎn)業(yè)園、印象永定河、SOHO大千、萬國風(fēng)情街、方城動漫等六大主題功能于一體的高科技、生態(tài)型、國際化、綜合性的科技新區(qū)和商務(wù)新城，該定位的整體規(guī)劃性較強，各功能區(qū)域相輔相成，相互帶動，與傳統(tǒng)單一發(fā)展的商貿(mào)城相比更具有整體競爭力。 建筑設(shè)計優(yōu)勢 項目建筑設(shè)計充分結(jié)合場地的廣場與建筑周邊人行通道，高效聯(lián)結(jié)商城內(nèi)外流線，有效滿足客流、貨流，內(nèi)部與外部需求，停車資源充分，電梯充裕便捷，全主通道式布局，零商業(yè)死角，全封閉式設(shè)計，配有中央空調(diào)，有效防止風(fēng)沙和霧霾。商貿(mào)城將依托現(xiàn)有區(qū)位優(yōu)勢，積極引進知名物流企業(yè)及總部落戶，大力發(fā)展商貿(mào)物流業(yè)，將移動互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)平臺、云計算等新技術(shù)融入商貿(mào)物流的每個環(huán)節(jié)中，并將第三方、第四方物流以及物聯(lián)網(wǎng)等物流信息與裝備技術(shù)相結(jié)合，將商貿(mào)物流全面數(shù)據(jù)化和信息化，建設(shè)具有較高運作水平和較大影響力的開放型數(shù)據(jù)化物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)。推動固安支柱產(chǎn)業(yè)的迅速成型，加快城市經(jīng)濟建設(shè)的進程。 劣勢，經(jīng)營模式有待探索固安的發(fā)展與周邊城市和區(qū)域發(fā)展相互聯(lián)系，相互合作，整體推進，使得京津冀地區(qū)的整體功能結(jié)構(gòu)更加完善，但由于周邊產(chǎn)業(yè)還沒有完全形成，中間的時間差也會導(dǎo)致固安近幾年的發(fā)展，預(yù)計項目投資回報時間會比較長；商貿(mào)城的六大功能區(qū)域定位，雖然整體定位較高，但該多功能定位的經(jīng)營模式尚無業(yè)內(nèi)借鑒模式，整體經(jīng)營模式有待探索。雖然國際商貿(mào)城的整體定位較高，但目前開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)于萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)、長江實業(yè)等知名地產(chǎn)公司缺乏名氣；開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)方面有著一定的營銷團隊和營銷能力，但是面對高定位的商業(yè)地產(chǎn)，目前開發(fā)商的整體品牌和營銷能力是較為缺乏的，可能對營銷產(chǎn)生一定的影響。，缺乏專項政策扶持固定縣作為廊坊市下面的一個縣城，整體的人口較少、面積較小，由于其整體的行政區(qū)域和人口相對較低，并不如石家莊、保定等城市的帶動力；從目前非首都功能轉(zhuǎn)移趨勢來看，政府仍著力打造原區(qū)域大、人口較多的城市，而商貿(mào)城的發(fā)展僅僅依靠廣告的宣傳而缺乏專項的政策扶持很難形成規(guī)模。 機會近年來，雖然整體宏觀經(jīng)濟增速相對較低，但整體上宏觀經(jīng)濟仍處于增長期，根據(jù)經(jīng)濟的發(fā)展趨勢預(yù)計未來第三產(chǎn)業(yè)仍將處于一個較長的增長期。國際商貿(mào)城的整體定位與第三產(chǎn)業(yè)緊密相關(guān)，未來消費需求仍十分龐大，所以總體情況而言，經(jīng)濟增長和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型仍會給商貿(mào)城帶來了很大的商機。由于京津冀一體化的政策影響，固安縣周邊的城市也會在政策帶動下出現(xiàn)一定程度的增長，隨著周邊城市的發(fā)展，其周邊的基礎(chǔ)設(shè)施也同樣給商貿(mào)城提供了許多便利。新的交通規(guī)劃能夠為商貿(mào)城帶來交通上的便利；周邊城市的發(fā)展可以為商貿(mào)城帶來更多的顧客；高新企業(yè)的外遷能夠為企業(yè)帶來更多先進技術(shù)。借助北京非首都功能轉(zhuǎn)移的政策優(yōu)勢、優(yōu)越的地理位置、物流網(wǎng)技術(shù)的不斷發(fā)展，商貿(mào)城將依托現(xiàn)有區(qū)位優(yōu)勢，積極引進知名物流企業(yè)及總部落戶；大力發(fā)展商貿(mào)物流業(yè)，將移動互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)平臺、云計算等新技術(shù)融入商貿(mào)物流的每個環(huán)節(jié)中，并將第三方、第四方物流以及物聯(lián)網(wǎng)等物流信息與裝備技術(shù)相結(jié)合，將商貿(mào)物流全面數(shù)據(jù)化和信息化，推動項目的整合發(fā)展。 威脅 周邊大城市的影響力北京是國家政治、文化中心，市場發(fā)育比較成熟，擁有全國知名大型綜合市場，以形成了我國北方最大的商品交易市場群及全國認(rèn)可的消費服務(wù)區(qū)域；石家莊作為省會城市，發(fā)展基礎(chǔ)較好且具備政府政策上的優(yōu)勢，其城市影響力也會給商貿(mào)城帶來一定威脅。在同行業(yè)發(fā)展中，在天津、石家莊、保定地區(qū)已經(jīng)形成了一定的商貿(mào)城、物流園區(qū)等專門性的功能區(qū)域，雖然與項目的整體定位從在一定差異，但其專項功能上與固定國際商貿(mào)城存在較強的競爭性，其發(fā)展時間較長且單項功能配套較好，并且仍然在不斷擴大不斷完善。隨著中國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，中國的物價水平也隨之提高。人曰紅利的消失，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的人為資本也隨之增加，員工工資提高變成了企業(yè)生產(chǎn)成本増加的重要組成部分。不僅如此，原材料的増加也是開發(fā)商成本増加的原因，這些因素都在不同程度上給企業(yè)的發(fā)展帶來了威脅。第六章 營銷戰(zhàn)略規(guī)劃 市場引爆點 響應(yīng)京津冀一體化國家戰(zhàn)略，承接北京非首都功能轉(zhuǎn)移，京津冀(固安)國際商貿(mào)城因大勢所向，為時代而生，憑借得天獨厚的京津冀協(xié)同發(fā)展核心區(qū)域的區(qū)位交通優(yōu)勢，從北京專業(yè)批發(fā)市場轉(zhuǎn)移出發(fā)，打造京津冀三地一體化的世界級批發(fā)市場集群。 市場布局京津冀國際商貿(mào)城總占地面積約28平方公里，總建筑面積約4500萬平方米，總投資預(yù)計3200億元，是依托京津冀世界級城市群區(qū)位優(yōu)勢，積極發(fā)揮智慧產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)的時尚文創(chuàng)、智慧物流、智慧商貿(mào)等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)引擎作用，大力發(fā)展大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)、體育文化產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)、智慧商務(wù)產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)業(yè)版圖，并最終形成集產(chǎn)、城、游三位一體的全球高端商貿(mào)集聚區(qū)。立足京津冀(固安)國際商貿(mào)城“時尚之都，固安發(fā)布”的形象定位，項目以大氣方正的“田”字型布局，設(shè)計風(fēng)格融合現(xiàn)代典雅的建筑風(fēng)格與標(biāo)志性的中國紅，共同形成商貿(mào)城固有特質(zhì)。商貿(mào)城將以全新的“第八代”商業(yè)新模式打造一個全國最高端的智慧型商貿(mào)市場，集智慧型國際商貿(mào)城、精品商業(yè)街、國際酒店、會展中心、CBD企業(yè)總部等于一體。項目擁有龐大的規(guī)模體量和包羅萬象的業(yè)態(tài)構(gòu)成，除商業(yè)外還涵蓋了金融、生活配套、教育、醫(yī)療等幾乎所有的城市配套功