【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 集中的可能。216。 經(jīng)營(yíng)戶(hù)組成：以從事過(guò)同類(lèi)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)的大小商戶(hù)為主，這部分經(jīng)營(yíng)戶(hù)的專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)，對(duì)行業(yè)的認(rèn)識(shí)深刻，具有一定的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)具有自己一定數(shù)量的忠誠(chéng)的長(zhǎng)期客戶(hù)，并且擁有自己特定的供貨渠道，在價(jià)格等方面具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；首次進(jìn)行個(gè)人創(chuàng)業(yè)的比例相對(duì)較小，因?yàn)橄鄬?duì)他們而言競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不明顯，如能得到某一品牌的區(qū)域代理權(quán)，能獲得一定的市場(chǎng)份額，對(duì)區(qū)域商業(yè)氛圍的提升有很大的作用；216。 經(jīng)營(yíng)戶(hù)選鋪特點(diǎn)：經(jīng)營(yíng)戶(hù)根據(jù)自己經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品的特點(diǎn)、所經(jīng)營(yíng)的規(guī)模、自身的經(jīng)濟(jì)能力確定。不同的經(jīng)營(yíng)者所需要的商鋪均有所差異，根據(jù)經(jīng)營(yíng)的需要選擇面積、開(kāi)間、進(jìn)深、層高、臨街面等適合經(jīng)營(yíng)要求的商鋪。消費(fèi)者分析結(jié)論：★ 西平經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還相對(duì)較低，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較薄弱，總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于低速發(fā)展階段。居民的消費(fèi)水平不高，項(xiàng)目的檔次應(yīng)以低檔為主、兼顧少量的中高收入階層的需要；★ 經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)，購(gòu)買(mǎi)力有限，但整體投資意識(shí)初步改變，對(duì)有投資前景和投資回報(bào)的商業(yè)項(xiàng)目有很高的投資欲望，他們關(guān)心的問(wèn)題是投資的安全性和高成長(zhǎng)性，最大限度的降低投資的風(fēng)險(xiǎn)；★ 經(jīng)營(yíng)戶(hù)的構(gòu)成主要是一些行業(yè)的生意人、地區(qū)的商業(yè)代理人、品牌經(jīng)營(yíng)店等；波特解決之道：178。 本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)檔次定位低端為主，少量中端為輔；178。 尋求市場(chǎng)空白點(diǎn)，適當(dāng)引導(dǎo)市場(chǎng)與刺激消費(fèi)需求；178。 充分考慮商家需求特征，滿(mǎn)足主要市場(chǎng)輻射區(qū)域內(nèi)的實(shí)際消費(fèi)需求。252。 西平整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較為緩慢；252。 區(qū)域消費(fèi)較為明顯；252。 高端消費(fèi)比例極?。?52。 消費(fèi)結(jié)構(gòu)從“生存型”向“發(fā)展型”轉(zhuǎn)變；252。 消費(fèi)領(lǐng)域由“狹窄型”向“寬廣型”轉(zhuǎn)變；252。 目前以中低檔消費(fèi)為主； 市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析（trend）216。 房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀：西平城市規(guī)模小，需求容量有限，房地產(chǎn)和商業(yè)需求易達(dá)到飽和，因此，發(fā)展商業(yè)必須密切關(guān)注城市需求容量，并在考察需求容量前提下，商業(yè)設(shè)計(jì)必須具有前瞻性，做出自己的特色，才能提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力，存活下來(lái)。近年來(lái) 西平的各大地產(chǎn)商在企業(yè)和項(xiàng)目建設(shè)的理念上發(fā)生了新的改變,企業(yè)由原來(lái)單純的房地產(chǎn)建筑的建設(shè)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌返拇蛟?，在住宅建設(shè)的過(guò)程中， 西平各項(xiàng)目發(fā)展商更加注重了項(xiàng)目環(huán)境與建筑之間的統(tǒng)一和協(xié)調(diào)。隨著西平地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展和專(zhuān)業(yè)化開(kāi)發(fā)水平的提高，未來(lái)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將日益激烈。216。 主要商業(yè)的業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢(shì)n 超市、百貨業(yè)：超市、百貨類(lèi)型的商業(yè)主要分布在經(jīng)貿(mào)路、柏城大道、護(hù)城河中段區(qū)域。綜合性業(yè)態(tài)商業(yè)項(xiàng)目將是未來(lái)商業(yè)發(fā)展的重心。n 家電業(yè)、PC、數(shù)碼、手機(jī)：主要集中在經(jīng)貿(mào)路周邊。家電業(yè)基本已經(jīng)飽和，電腦、數(shù)碼、手機(jī)市場(chǎng)相對(duì)比較集中，但其規(guī)模較小，經(jīng)營(yíng)檔次不高，而且業(yè)態(tài)非常混亂，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所硬件、軟件環(huán)境都很差。n 專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)：西平服裝批發(fā)市場(chǎng)屬于第三代的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)形態(tài)，由于有較好的經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)上加以升級(jí)將會(huì)成為未來(lái)輻射周邊縣市的主要服飾批發(fā)市場(chǎng)之一。n 產(chǎn)權(quán)式商鋪：近年來(lái)，產(chǎn)權(quán)式商鋪大量涌現(xiàn)，發(fā)展活躍。n 酒店賓館業(yè)：近年來(lái)發(fā)展迅速，中高低檔的賓館酒店業(yè)整體經(jīng)營(yíng)狀況良好，快捷酒店及星級(jí)酒店市場(chǎng)空間較大。n 餐飲、娛樂(lè)休閑業(yè)：缺乏多樣化、特色化、集中和規(guī)?；绕涫侨狈惋?、娛樂(lè)、休閑于一體的項(xiàng)目。n 家具、建材業(yè)：建材家居市場(chǎng)多，規(guī)模檔次低，規(guī)劃散亂，各個(gè)建材市場(chǎng)同質(zhì)化嚴(yán)重。缺乏集中式的大型綜合家具建材市場(chǎng)。216。 城鄉(xiāng)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)：n 中心商圈已形成“領(lǐng)頭羊”效應(yīng)，隨著城市的發(fā)展，其輻射功能將進(jìn)一步擴(kuò)大，區(qū)域的主導(dǎo)功能將會(huì)越來(lái)越明顯，主城區(qū)將是滿(mǎn)足居民日常隨機(jī)性購(gòu)物的主體零售區(qū)域。n 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市的擴(kuò)大，新興商業(yè)形態(tài)將逐步涌現(xiàn)，城鄉(xiāng)結(jié)合部的主要區(qū)域功能將會(huì)滿(mǎn)足大型綜合性的各類(lèi)專(zhuān)向市場(chǎng)對(duì)大人流、大車(chē)流、倉(cāng)儲(chǔ)銷(xiāo)售于一體的大物流的地理需求。4. 項(xiàng)目定位. 項(xiàng)目市場(chǎng)定位就一個(gè)成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，準(zhǔn)確合理的市場(chǎng)定位是諸多因素中的重中之重。市場(chǎng)定位是項(xiàng)目前期工作的重點(diǎn)，準(zhǔn)確的定位可以賦予項(xiàng)目獨(dú)特鮮明的個(gè)性。如總建筑面積達(dá)32萬(wàn)平方米的鄭州銀基商貿(mào)城，定位于中高檔的全國(guó)一級(jí)服裝批發(fā)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)；鄭州世貿(mào)商城，總建面達(dá)20萬(wàn)平方米，定位中原最大的羽絨服、內(nèi)衣家居服、童裝及中老年女裝批發(fā)基地；項(xiàng)目的定位傳達(dá)的是項(xiàng)目的精髓，項(xiàng)目的宗旨，定位不準(zhǔn)甚或不當(dāng)，項(xiàng)目就很難適應(yīng)市場(chǎng)，甚至難以生存。 項(xiàng)目市場(chǎng)定位：西平國(guó)際商貿(mào)城——豫中南地區(qū)最大的現(xiàn)代化商貿(mào)集散中心?，F(xiàn)代化商貿(mào)集散中心 + 電子商務(wù)示范應(yīng)用園區(qū)，首創(chuàng)虛實(shí)同步電子商務(wù)交易門(mén)戶(hù)，打造電子商務(wù)信息產(chǎn)業(yè)集群，助推中小企業(yè)及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者打造核心競(jìng)爭(zhēng)力。各類(lèi)用戶(hù)通過(guò)波特集團(tuán)獨(dú)創(chuàng)的PT37平臺(tái)孵化屬于自己的電子商務(wù)信息化交易門(mén)戶(hù)網(wǎng)站后，可以在自己的管理后臺(tái)自由地進(jìn)行B2B、B2C、C2C、C2B等菜單選擇，自由選擇零售、批發(fā)、訂單、內(nèi)貿(mào)、外貿(mào)、連鎖、加盟等銷(xiāo)售方式。通過(guò)搭建平臺(tái)，增加了新的交易模式、納入新的交易對(duì)象、新的交易渠道、形成新的交易時(shí)空，與實(shí)體產(chǎn)業(yè)構(gòu)成線(xiàn)上線(xiàn)下虛實(shí)同步營(yíng)銷(xiāo)，提升項(xiàng)目的盈利模式、提高了項(xiàng)目及經(jīng)營(yíng)投資者的盈利水平、促進(jìn)項(xiàng)目的升值與保值。. 市場(chǎng)契機(jī)西平商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在初級(jí)形態(tài)的基礎(chǔ)上處于快速的發(fā)展周期，一些物業(yè)陳舊、規(guī)模小、形象差、經(jīng)營(yíng)管理落后的商業(yè)物業(yè)將面臨市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勝劣汰。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)勢(shì)必會(huì)迎來(lái)重新洗牌的局面，隨著西平國(guó)際商貿(mào)城商業(yè)綜合體的開(kāi)發(fā)，其整體規(guī)模、現(xiàn)代建筑形象、綜合服務(wù)功能、特色定位、完善的配套，本身能形成強(qiáng)大的聚合人氣的載體。項(xiàng)目總體設(shè)計(jì)目標(biāo)是十大主題，八大功能結(jié)合于一體的功能定位，因此商業(yè)項(xiàng)目的功能定位要以滿(mǎn)足項(xiàng)目總體規(guī)劃為大前提，既要形成自己獨(dú)特的商業(yè)特點(diǎn)又要形成與配套商業(yè)以及住宅項(xiàng)目互相促進(jìn)，互相填補(bǔ)，共同發(fā)展。通過(guò)我們對(duì)鄭州市場(chǎng)、漯河、駐馬店、平頂山、許昌、周口等周邊市場(chǎng)的商業(yè)環(huán)境分析，結(jié)合項(xiàng)目具體特征，我們將其首期商業(yè)項(xiàng)目的功能定位為：集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)、文化、聚友、觀光和電子商務(wù)應(yīng)用服務(wù)區(qū)八大功能于一體，項(xiàng)目將涵蓋商務(wù)辦公區(qū)、家居家飾區(qū)、建材裝飾區(qū)、五金機(jī)電交化區(qū)、針織服裝區(qū)、鞋帽區(qū)、日用品區(qū)、農(nóng)副產(chǎn)品區(qū)、箱包區(qū)、小商品區(qū)等十大主題，將成為豫中南地區(qū)最大的現(xiàn)代化商貿(mào)集散中心。其中項(xiàng)目的五大優(yōu)勢(shì)：一是權(quán)力吸引。凡是政府所在的區(qū)域，必然是商業(yè)繁盛之地。西平縣委、縣政府、人大、政協(xié)“四大班子”即將東移，其中自然蘊(yùn)含著巨大的商機(jī)。二是政策導(dǎo)向。西平縣委、縣政府重點(diǎn)建設(shè)東區(qū)的大政方針和優(yōu)惠政策，使先期進(jìn)入的商戶(hù)受益匪淺，一些眼光獨(dú)到、搶得先機(jī)者輕而易舉就掘得了“第一桶金”。三是規(guī)模效應(yīng)。西平市場(chǎng)之所以對(duì)鄭州的依賴(lài)性強(qiáng)，對(duì)周邊的輻射性差，一個(gè)很重要的原因是規(guī)模太小、品種不全，如果有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力和相當(dāng)營(yíng)業(yè)規(guī)模的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，實(shí)施倉(cāng)儲(chǔ)式低價(jià)位策略和“一站式”全方位服務(wù)，很快就可以占領(lǐng)西平市場(chǎng)，并且立足西平，輻射周邊縣（市）乃至豫中南地區(qū)。四是地域交通優(yōu)勢(shì)。西平距鄭州130公里，地處107國(guó)道比鄰133省道。在西平建立大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，一方面可以改變西平對(duì)鄭州市場(chǎng)的依賴(lài)關(guān)系，而且可以在原來(lái)對(duì)豫中南地區(qū)二次輻射的基礎(chǔ)上，形成新的批發(fā)零售中心。其業(yè)務(wù)涵蓋區(qū)域，就不僅僅是西平一地，而且包含了周邊縣（市），預(yù)期銷(xiāo)售額也將出現(xiàn)大幅度攀升。五是先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念。率先引進(jìn)PT37電子商務(wù)交易平臺(tái)，從而實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上網(wǎng)下虛實(shí)同步交易。為中國(guó)中小企業(yè)和個(gè)人快速發(fā)展，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上網(wǎng)下虛實(shí)同步搭建互聯(lián)網(wǎng)交易平臺(tái)，極大地幫助和支持中小企業(yè)和個(gè)體商家開(kāi)拓市場(chǎng)，達(dá)到隨時(shí)隨地、隨心隨意完成交易的理想效果，幫助企業(yè)/個(gè)人打造市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力。. 業(yè)態(tài)規(guī)劃. 業(yè)態(tài)組合西平國(guó)際商貿(mào)城的商業(yè)規(guī)劃，代表了未來(lái)西平地區(qū)的商業(yè)走向。西平國(guó)際商貿(mào)城將打造成中原地區(qū)規(guī)模最大、配套最全、經(jīng)營(yíng)環(huán)境最好的綜合性商貿(mào)集散中心和電子商務(wù)互聯(lián)網(wǎng)交易平臺(tái)。建成后的西平國(guó)際商貿(mào)城，規(guī)模大、業(yè)種全、輻射面廣，包括電子商務(wù)區(qū)、家居家飾區(qū)、建材裝飾區(qū)、五金機(jī)電交化區(qū)、針織服裝區(qū)、鞋帽區(qū)、日用品區(qū)、農(nóng)副產(chǎn)品區(qū)、箱包區(qū)、小商品區(qū)等多種功能區(qū)域?yàn)橐惑w的“一站式”的消費(fèi)模式。徹底顛覆了傳統(tǒng)的購(gòu)物消費(fèi)理念。大市場(chǎng)聚集人氣、商氣，各種先進(jìn)的業(yè)態(tài)組合，互相依襯，互相襯托。實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上網(wǎng)下虛實(shí)同步并搭建互聯(lián)網(wǎng)交易平臺(tái)，極大地幫助和支持中小企業(yè)和個(gè)體商家開(kāi)拓市場(chǎng)，達(dá)到隨時(shí)隨地、隨心隨意完成交易的理想效果，幫助企業(yè)/個(gè)人打造市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力。. 業(yè)態(tài)規(guī)劃布局及占比A區(qū)：2萬(wàn)㎡（電子商務(wù)區(qū)、住宿、餐飲、多功能展廳）B區(qū): 6萬(wàn)㎡（服