【正文】 體定位操作思路，旨在通過雙方溝通交流中完善優(yōu)化。1. 定位原則216。國(guó)際商貿(mào)城中國(guó)西平 西平項(xiàng)目組 2009年11月10日 1中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！電話：02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 616843241目 錄報(bào)告重點(diǎn)摘要 41. 定位原則 5 定位的基準(zhǔn)原則 5 定位的邏輯結(jié)構(gòu) 62. 項(xiàng)目評(píng)價(jià) 7. 項(xiàng)目概況 7. 項(xiàng)目地塊商業(yè)價(jià)值分析 8. 項(xiàng)目周邊概況 10. 項(xiàng)目區(qū)域交通條件 10小結(jié)： 103. CCTI定位推導(dǎo) 11 項(xiàng)目自身（itemself） 12 競(jìng)爭(zhēng)分析（petitor） 13 消費(fèi)者分析（consumer） 14 市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析（trend） 164. 項(xiàng)目定位 18. 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 18 19. 市場(chǎng)契機(jī) 19 19. 業(yè)態(tài)規(guī)劃 20. 業(yè)態(tài)組合 20. 業(yè)態(tài)規(guī)劃布局及占比 21 22. 經(jīng)營(yíng)檔次定位 23. 項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位 24 24 25 25 25 26. 招商模式定位 27. 銷售模式定位 28．項(xiàng)目形象定位 29 30 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)建議 31 31 32 33報(bào)告重點(diǎn)摘要216。 項(xiàng)目市場(chǎng)定位：豫中南地區(qū)最大的現(xiàn)代化商貿(mào)集散中心 + 電子商務(wù)示范應(yīng)用園區(qū)實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與電子商務(wù)有機(jī)融合對(duì)接，首創(chuàng)虛實(shí)同步電子商務(wù)交易門戶，讓人人和戶戶都擁有自己的電子商務(wù)信息化交易平臺(tái)、讓所有商戶的平臺(tái)聚合形成整個(gè)西平國(guó)際商貿(mào)城的電子商務(wù)信息化的公共服務(wù)平臺(tái)，從而形成網(wǎng)上網(wǎng)下虛實(shí)同步的交易，助推中小企業(yè)及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者打造核心競(jìng)爭(zhēng)力，全面影響和推動(dòng)西平縣的各個(gè)企業(yè)建設(shè)啟用電子商務(wù)信息化。本報(bào)告是在前期市場(chǎng)綜合調(diào)研及項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，并結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境及該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行的合理評(píng)估定位； 定位的基準(zhǔn)原則市場(chǎng)的不斷細(xì)分決定了項(xiàng)目有多樣或多元性的定位發(fā)展可能，在定位過程中我們將把握如下原則進(jìn)行分析、創(chuàng)作，以尋求適合本項(xiàng)目的最佳定位走向：把握區(qū)域特征：定位的基礎(chǔ)建立在市場(chǎng)調(diào)查分析的結(jié)論之上；強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)引導(dǎo)：在市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上塑造新概念對(duì)市場(chǎng)的引導(dǎo)；強(qiáng)調(diào)揚(yáng)長(zhǎng)避短：根據(jù)本項(xiàng)目的優(yōu)劣因素提出適用的解決方案；提倡可盈利性：以項(xiàng)目盈利在最短時(shí)間內(nèi)得以最大體現(xiàn)為出發(fā)點(diǎn)；帶動(dòng)品牌衍生：通過產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)提升開發(fā)商及項(xiàng)目本身的品牌效應(yīng)；體現(xiàn)可操作性：定位內(nèi)容須通過可操作的手法最終展現(xiàn)予目標(biāo)客戶；堅(jiān)持以客為本：在保障開發(fā)商利益的基礎(chǔ)上體現(xiàn)客戶利益最大化；確保持續(xù)經(jīng)營(yíng)：選擇合適定位和運(yùn)營(yíng)措施確保項(xiàng)目的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。其次針對(duì)客觀現(xiàn)實(shí)進(jìn)行項(xiàng)目的定位推理分析，包括項(xiàng)目的SWOT（優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅）分析，CCTI（消費(fèi)者、競(jìng)爭(zhēng)者、態(tài)勢(shì)、項(xiàng)目自身）定位推理分析，最終找到市場(chǎng)的空白點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)，就正是項(xiàng)目的切入點(diǎn)。該項(xiàng)目總投資約8億元人民幣，總建筑面積約50萬平米。. 項(xiàng)目地塊商業(yè)價(jià)值分析◆ 一個(gè)項(xiàng)目將其提升到能代表一個(gè)城市形象的高度，她應(yīng)該是：216。國(guó)際商貿(mào)城216。國(guó)際商貿(mào)城是西平未來的商貿(mào)物流中心216。. 項(xiàng)目周邊概況項(xiàng)目東側(cè)：為西平縣委縣政府新辦公大樓用地項(xiàng)目西側(cè)：緊臨107國(guó)道；項(xiàng)目北側(cè)：為規(guī)劃的未來大道項(xiàng)目南側(cè)：為規(guī)劃的中成大道項(xiàng)目周邊配套設(shè)施極具完善，有通往漯河、鄭州、駐馬店等地的西平汽車站；有即將遷入西平縣政府及四大班子等等. 項(xiàng)目區(qū)域交通條件西平大道：南北向城市主干道，雙向6車道，其中有兩條自行車道。最大的機(jī)會(huì)在于商業(yè)市場(chǎng)處于更新?lián)Q代時(shí)期，具有一定提升空間；最大的威脅來自周邊城市同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目及本地投資者和經(jīng)營(yíng)者的商鋪去化能力；因此項(xiàng)目最終是否能站在足夠高度引導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)成為本項(xiàng)目的最大機(jī)會(huì)因素。商家、投資客調(diào)研的關(guān)鍵是發(fā)現(xiàn)真實(shí)的需求，尋找商家、投資客者的關(guān)鍵點(diǎn)：價(jià)值極點(diǎn)、潛在需求、真實(shí)需求和客戶損失。 周邊環(huán)境及氛圍影響：項(xiàng)目周邊沒有形成良好的商業(yè)氛圍，臨107國(guó)道主要為配套的一些零散餐飲、便利店等商鋪。 以商貿(mào)城的啟動(dòng)帶動(dòng)片區(qū)發(fā)展，匯聚商流、物流與人氣；178。 周邊缺乏商業(yè)氛圍252。%。競(jìng)爭(zhēng)者分析結(jié)論：★ 從行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀可以看到，家居、建材市場(chǎng)的基本飽和，中低檔產(chǎn)品的同質(zhì)化嚴(yán)重，但管理科學(xué)、經(jīng)營(yíng)有特色的家居、家飾沒有形成集中化經(jīng)營(yíng)，尚有一定的市場(chǎng)空間，項(xiàng)目可以考慮一定量的家居裝飾材料專業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃。 尋求市場(chǎng)空白點(diǎn)，打造項(xiàng)目獨(dú)有、鮮明的業(yè)態(tài)及經(jīng)營(yíng)主題。 服裝批發(fā)市場(chǎng)規(guī)模有限，已難以滿足市場(chǎng)的需求；252。庫(kù)茲涅茨理論，房地產(chǎn)也將呈現(xiàn)高速發(fā)展的趨勢(shì)。216。其中住房特點(diǎn)是：房子越住越寬敞、越住越高檔、裝修越來越漂亮。消費(fèi)領(lǐng)域由“狹窄型”向“寬廣型”轉(zhuǎn)變。 本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展未被充分激活，其收入水平和消費(fèi)水平將繼續(xù)在中低位上運(yùn)行。 經(jīng)營(yíng)戶組成：以從事過同類業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)的大小商戶為主，這部分經(jīng)營(yíng)戶的專業(yè)性很強(qiáng)，對(duì)行業(yè)的認(rèn)識(shí)深刻，具有一定的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)具有自己一定數(shù)量的忠誠(chéng)的長(zhǎng)期客戶，并且擁有自己特定的供貨渠道，在價(jià)格等方面具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；首次進(jìn)行個(gè)人創(chuàng)業(yè)的比例相對(duì)較小，因?yàn)橄鄬?duì)他們而言競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不明顯，如能得到某一品牌的區(qū)域代理權(quán)，能獲得一定的市場(chǎng)份額，對(duì)區(qū)域商業(yè)氛圍的提升有很大的作用；216。居民的消費(fèi)水平不高，項(xiàng)目的檔次應(yīng)以低檔為主、兼顧少量的中高收入階層的需要；★ 經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)，購(gòu)買力有限，但整體投資意識(shí)初步改變，對(duì)有投資前景和投資回報(bào)的商業(yè)項(xiàng)目有很高的投資欲望，他們關(guān)心的問題是投資的安全性和高成長(zhǎng)性，最大限度的降低投資的風(fēng)險(xiǎn)；★ 經(jīng)營(yíng)戶的構(gòu)成主要是一些行業(yè)的生意人、地區(qū)的商業(yè)代理人、品牌經(jīng)營(yíng)店等；波特解決之道：178。252。 消費(fèi)結(jié)構(gòu)從“生存型”向“發(fā)展型”轉(zhuǎn)變；252。近年來 西平的各大地產(chǎn)商在企業(yè)和項(xiàng)目建設(shè)的理念上發(fā)生了新的改變,企業(yè)由原來單純的房地產(chǎn)建筑的建設(shè)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌返拇蛟?，在住宅建設(shè)的過程中， 西平各項(xiàng)目發(fā)展商更加注重了項(xiàng)目環(huán)境與建筑之間的統(tǒng)一和協(xié)調(diào)。綜合性業(yè)態(tài)商業(yè)項(xiàng)目將是未來商業(yè)發(fā)展的重心。n 產(chǎn)權(quán)式商鋪：近年來，產(chǎn)權(quán)式商鋪大量涌現(xiàn)，發(fā)展活躍。缺乏集中式的大型綜合家具建材市場(chǎng)。4. 項(xiàng)目定位. 項(xiàng)目市場(chǎng)定位就一個(gè)成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來說，準(zhǔn)確合理的市場(chǎng)定位是諸多因素中的重中之重。國(guó)際商貿(mào)城——豫中南地區(qū)最大的現(xiàn)代化商貿(mào)集散中心。. 市場(chǎng)契機(jī)西平商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在初級(jí)形態(tài)的基礎(chǔ)上處于快速的發(fā)展周期，一些物業(yè)陳舊、規(guī)模小、形象差、經(jīng)營(yíng)管理落后的商業(yè)物業(yè)將面臨市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勝劣汰。其中項(xiàng)目的五大優(yōu)勢(shì)：一是權(quán)力吸引。西平縣委、縣政府重點(diǎn)建設(shè)東區(qū)的大政方針和優(yōu)惠政策，使先期進(jìn)入的商戶受益匪淺，一些眼光獨(dú)到、搶得先機(jī)者輕而易舉就掘得了“第一桶金”。西平距鄭州130公里，地處107國(guó)道比鄰133省道。率先引進(jìn)PT37電子商務(wù)交易平臺(tái)，從而實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上網(wǎng)下虛實(shí)同步交易。建成后的西平國(guó)際商貿(mào)城，規(guī)模大、業(yè)種全、輻射面廣，包括電子商務(wù)區(qū)、家居家飾區(qū)、建材裝飾區(qū)、五金機(jī)電交化區(qū)、針織服裝區(qū)、鞋帽區(qū)、日用品區(qū)、農(nóng)副產(chǎn)品區(qū)、箱包區(qū)、小商品區(qū)等多種功能區(qū)域?yàn)橐惑w的“一站式”的消費(fèi)模式。. 業(yè)態(tài)規(guī)劃布局及占比A區(qū)：2萬㎡（電子商務(wù)區(qū)、住宿、餐飲、多功能展廳）B區(qū): 6萬㎡（服裝城）C區(qū)：4萬㎡（建材、五金、機(jī)電、燈飾）D區(qū)：6萬㎡（小商品城、鞋帽箱包城）E區(qū)：4萬㎡（家具城）總面積：約22萬平方米（具體以建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)單位提供的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，以此數(shù)據(jù)為參考進(jìn)行業(yè)態(tài)布局占比微調(diào)）1