【正文】 西平主要商業(yè)的消費(fèi)群體的整體水平不高，商場與商業(yè)街的主力消費(fèi)群體基本為有一定消費(fèi)能力的上班族群和個體經(jīng)營戶，大型超市主要是居家和日常生活必需品為主，少量高消費(fèi)集中在部分檔次較高的消費(fèi)場所，像餐飲、娛樂等消費(fèi)群體較分散，有加強(qiáng)行業(yè)引導(dǎo)后消費(fèi)集中的可能。 本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展未被充分激活，其收入水平和消費(fèi)水平將繼續(xù)在中低位上運(yùn)行。216。消費(fèi)領(lǐng)域由“狹窄型”向“寬廣型”轉(zhuǎn)變。其中洗衣機(jī)、電冰箱、電視機(jī)等早已成為普通居民家庭必備的生活用品，電話、手機(jī)等更是普及迅速，電腦及私家車等也已進(jìn)入普通百姓家。其中住房特點(diǎn)是：房子越住越寬敞、越住越高檔、裝修越來越漂亮。216。216。庫茲涅茨經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)市場理論房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系4%5%5%8%大于8%小于4%萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展216。庫茲涅茨理論，房地產(chǎn)也將呈現(xiàn)高速發(fā)展的趨勢。 國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平：近年來，西平經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)三大特征：（1）城市GDP高速發(fā)展，連續(xù)5年超過11%快速增長；（2）固定資產(chǎn)投資發(fā)展相當(dāng)驚人，預(yù)示著未來西平將有很大的經(jīng)濟(jì)發(fā)展支撐點(diǎn)，西平邁入超常規(guī)發(fā)展道路。 服裝批發(fā)市場規(guī)模有限，已難以滿足市場的需求；252。 商業(yè)市場同質(zhì)化競爭嚴(yán)重；252。 尋求市場空白點(diǎn)，打造項目獨(dú)有、鮮明的業(yè)態(tài)及經(jīng)營主題。★ 項目在招商過程中應(yīng)采用股本吸遠(yuǎn)相結(jié)合的招商策略，采取低租或一定免租期的招商政策吸引商家的進(jìn)駐，共同培育市場；波特解決之道：178。競爭者分析結(jié)論：★ 從行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀可以看到，家居、建材市場的基本飽和，中低檔產(chǎn)品的同質(zhì)化嚴(yán)重，但管理科學(xué)、經(jīng)營有特色的家居、家飾沒有形成集中化經(jīng)營，尚有一定的市場空間，項目可以考慮一定量的家居裝飾材料專業(yè)市場規(guī)劃。2007年，西平縣房地產(chǎn)投資竣工總面積為355486平方米；其中廠房倉庫占22745平方米；住宅占218575平方米；辦公用房占18326平方米；批發(fā)和零售用房占6029平方米；住宿和餐飲用房占404平方米；居民服務(wù)用房占1392平方米；教育用房占31163平方米；文化體育用房占54387平方米；其他用房占2465平方米；總體呈現(xiàn)快速發(fā)展態(tài)勢。%。 開發(fā)體量龐大 競爭分析（petitor）216。 周邊缺乏商業(yè)氛圍252。 放水養(yǎng)魚，培育市場，實現(xiàn)價值提升；252。 以商貿(mào)城的啟動帶動片區(qū)發(fā)展，匯聚商流、物流與人氣；178。 項目整體開發(fā)量龐大：由于整體商業(yè)體量龐大，首期商業(yè)總量將達(dá)到二十多萬平方米，如此龐大的商業(yè)量入市，將會遇到較大的招商與銷售難度。 周邊環(huán)境及氛圍影響：項目周邊沒有形成良好的商業(yè)氛圍，臨107國道主要為配套的一些零散餐飲、便利店等商鋪。 區(qū)位優(yōu)勢顯著：項目所屬地為西平縣城門戶西平大道與107國道交匯段片區(qū)，也是規(guī)劃中的行政、商業(yè)、居住新區(qū)，屆時將以傳統(tǒng)縣城核心商圈人氣適當(dāng)西引，西平商貿(mào)城的建成將對提高縣城的知名度與商業(yè)氛圍將有很大的幫助；216。商家、投資客調(diào)研的關(guān)鍵是發(fā)現(xiàn)真實的需求，尋找商家、投資客者的關(guān)鍵點(diǎn)：價值極點(diǎn)、潛在需求、真實需求和客戶損失。3. CCTI定位推導(dǎo)根據(jù)市場定位的現(xiàn)代理論，房地產(chǎn)項目的定位推導(dǎo)主要通過如下四個因素層面進(jìn) 行分析：即消費(fèi)者、競爭者、態(tài)勢、自身資源。最大的機(jī)會在于商業(yè)市場處于更新?lián)Q代時期，具有一定提升空間；最大的威脅來自周邊城市同質(zhì)化競爭項目及本地投資者和經(jīng)營者的商鋪去化能力；因此項目最終是否能站在足夠高度引導(dǎo)市場消費(fèi)成為本項目的最大機(jī)會因素。小結(jié)：總體而言，本項目最大的優(yōu)勢在于其突出的前景優(yōu)勢、開發(fā)商與波特集團(tuán)公司的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合及政府鼎立支持的優(yōu)勢。. 項目周邊概況項目東側(cè)：為西平縣委縣政府新辦公大樓用地項目西側(cè)：緊臨107國道；項目北側(cè)：為規(guī)劃的未來大道項目南側(cè)：為規(guī)劃的中成大道項目周邊配套設(shè)施極具完善，有通往漯河、鄭州、駐馬店等地的西平汽車站；有即將遷入西平縣政府及四大班子等等. 項目區(qū)域交通條件西平大道：南北向城市主干道，雙向6車道，其中有兩條自行車道。國際商貿(mào)城是將來西平城市的標(biāo)桿商業(yè)中心 ◆ 2002—2020年西平縣城區(qū)規(guī)劃總圖本 案傳統(tǒng)商圈城市新商圈城市行政中心本案位于西平大道與107國道交匯段，處于規(guī)劃中的未來新城區(qū)核心區(qū)域。國際商貿(mào)城是西平未來的商貿(mào)物流中心216。國際商貿(mào)城是豫中南地區(qū)規(guī)模最大、功能最全的商貿(mào)集散中心216。國際商貿(mào)城216。 展示城市的發(fā)展水平216。. 項目地塊商業(yè)價值分析◆ 一個項目將其提升到能代表一個城市形象的高度，她應(yīng)該是：216。建成后的西平國際商貿(mào)城，規(guī)模大、業(yè)種全、輻射面廣，包括商務(wù)辦公區(qū)、家居家飾區(qū)、建材裝飾區(qū)、五金機(jī)電交化區(qū)、針織服裝區(qū)、鞋帽區(qū)、日用品區(qū)、農(nóng)副產(chǎn)品區(qū)等多種功能區(qū)域。該項目總投資約8億元人民幣，總建筑面積約50萬平米。整個定位過程的推理過程嚴(yán)謹(jǐn)有序，定位結(jié)論的得出水到渠成，有理有據(jù)，一氣呵成。其次針對客觀現(xiàn)實進(jìn)行項目的定位推理分析，包括項目的SWOT（優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會、威脅）分析，CCTI（消費(fèi)者、競爭者、態(tài)勢、項目自身）定位推理分析，最終找到市場的空白點(diǎn)與機(jī)會點(diǎn)，就正是項目的切入點(diǎn)。如下為本項目定位的邏輯結(jié)構(gòu)圖示，旨在能更清晰地了解各章節(jié)內(nèi)容之間的邏輯關(guān)系：圖文解析：為了從市場供給、消費(fèi)者需求以及項目自身素質(zhì)等幾個方面全面出發(fā)，使項目定位準(zhǔn)確、客觀，具有引領(lǐng)性，波特多年來積累了如上所見的一套行之有效的邏輯推理理論。 定位的基準(zhǔn)原則市場的不斷細(xì)分決定了項目有多樣或多元性的定位發(fā)展可能，在定位過程中我們將把握如下原則進(jìn)行分析、創(chuàng)作，以尋求適合本項目的最佳定位走向：把握區(qū)域特征：定位的基礎(chǔ)建立在市場調(diào)查分析的結(jié)論之上；強(qiáng)調(diào)市場引導(dǎo)：在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上塑造新概念對市場的引導(dǎo)；強(qiáng)調(diào)揚(yáng)長避短：根據(jù)本項目的優(yōu)劣因素提出適用的解決方案；提倡可盈利性：以項目盈利在最短時間內(nèi)得以最大體現(xiàn)為出發(fā)點(diǎn)；帶動品牌衍生：通過產(chǎn)品的實現(xiàn)提升開發(fā)商及項目本身的品牌效應(yīng)；體現(xiàn)可操作性：定位內(nèi)容須通過可操作的手法最終展現(xiàn)予目標(biāo)客戶；堅持以客為本：在保障開發(fā)商利益的基礎(chǔ)上體現(xiàn)客戶利益最大化；確保持續(xù)經(jīng)營：選擇合適定位和運(yùn)營措施確保項目的可持續(xù)經(jīng)營。本報告是在前期市場綜合調(diào)研及項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，并結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境及該地塊的市場價值進(jìn)行的合理評估定位； 項目功能及主題定位：通過我們對本地及周邊市場的商業(yè)環(huán)境綜合分析，結(jié)合項目自身素質(zhì)，我們將其首期商業(yè)項目的功能定位為：集購物、休閑、餐飲、娛樂、文化、聚友、觀光和電子商務(wù)應(yīng)用園八大功能于一體，項目將涵蓋商務(wù)辦公區(qū)、家居家飾區(qū)、建材裝飾區(qū)、五金機(jī)電交化區(qū)、針織服裝區(qū)、鞋帽區(qū)、日用品區(qū)、農(nóng)副產(chǎn)品區(qū)、箱包區(qū)、小商品區(qū)等十大主題，屆時項目將成為豫中南地區(qū)最大的現(xiàn)代化商貿(mào)集散中心。 項目市場定位：豫中南地區(qū)最大的現(xiàn)代化商貿(mào)集散中心 + 電子商務(wù)示范應(yīng)用園區(qū)實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營與電子商務(wù)有機(jī)融合對接，首創(chuàng)虛實同步電子商務(wù)交易門戶，讓人人和戶戶都擁有自己的電子商務(wù)信息化交易平臺、讓所有商戶的平臺聚合形成整個西平國際商貿(mào)城的電子商務(wù)信息化的公共服務(wù)平臺，從而形成網(wǎng)上網(wǎng)下虛實同步的交易，助推中小企業(yè)及個體經(jīng)營者打造核心競爭力，全面影響和推動西平縣的各個企業(yè)建設(shè)啟用電子商務(wù)信息化。n 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市的擴(kuò)大，新興商業(yè)形態(tài)將逐步涌現(xiàn)，城鄉(xiāng)結(jié)合部的主要區(qū)域功能將會滿足大型綜合性的各類專向市場對大人流、大車流、倉儲銷售于一體的大物流的地理需求。西平 西平項目組 2009年11月10日 1