【正文】 發(fā)達(dá)。太康縣位于周口市北郊，面積1759平方公里，總?cè)丝?30萬(wàn)，轄23個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。扶溝縣位于周口市西北隅，面積1173平方公里，總?cè)丝?8萬(wàn)，轄15個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。鹿邑縣位于周口市東北部，與商丘、安徽接壤，面積1245平方公里，人口110萬(wàn)，轄22個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。主要商業(yè)區(qū)在縣府街中段，建環(huán)路內(nèi)有一個(gè)較有規(guī)模的綜合批發(fā)市場(chǎng)。沈丘縣位于周口市東南郊，總面積1007平方公里，人口111萬(wàn)，轄21個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。西華是八縣中較小縣之一，經(jīng)濟(jì)比較落后，年人均可支配收入在3000元以下?；搓?yáng)城關(guān)有三分之一為龍湖，交通不發(fā)達(dá)，鐵路有周淮地方鐵路與許鄲地方鐵路，106國(guó)道穿城而過(guò)，省級(jí)公路網(wǎng)已形成?；搓?yáng)縣位于周口市腹地，面積1468平方公里，人口119萬(wàn)人，轄20個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。鄲城交通不發(fā)達(dá)。年人均可支配收入在3000元左右。鄲城縣位于周口東部，面積1471平方公里，總?cè)丝?20萬(wàn)，轄20個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。項(xiàng)城交通發(fā)達(dá)。支柱產(chǎn)業(yè)為蓮花味精，社會(huì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的絕對(duì)值基本與周口相持平，年人均可支配收入在4000～5000元之間。開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓較少如位于老新華書(shū)店對(duì)面的永安商務(wù)樓，屬對(duì)外出租的專業(yè)寫(xiě)字樓，備有電梯與基本物管服務(wù)，但出租率不甚理想，約在50%多一點(diǎn)，戶型以單間為主，面積在26平方米左右，約100余間，每間每月租金400元左右，主要入駐機(jī)構(gòu)為文教、交通、地產(chǎn)、保險(xiǎn)等。多層機(jī)關(guān)辦公樓自用與出租如位于七一路中段的商業(yè)局辦公樓，層高8層，總面積7000平方米，配有電梯、保潔等，戶型單間面積30平方米，共110套，二室60平方米，約20套，三室90平方米，約15套。 周口寫(xiě)字樓情況周口尚未形成規(guī)范的寫(xiě)字樓，除幾大銀行擁有15層以上高層外，周口高層建筑很少，體現(xiàn)出城市經(jīng)濟(jì)較為落后的基本特征。周口住宅地產(chǎn)銷售價(jià)格差距較大，從每平方米1950元到每平方米850元，表現(xiàn)出發(fā)展中城市的不均衡性。周口市住宅平均價(jià)格中心城區(qū)：1300元/平方米；外環(huán)城區(qū)：950元/平方米周口2003年前已完成開(kāi)發(fā)面積（城鎮(zhèn)）：982萬(wàn)平方米其中：住宅面積：692萬(wàn)平方米；商業(yè)地產(chǎn)面積：290萬(wàn)平方米周口2003年后預(yù)計(jì)新開(kāi)發(fā)面積（含在建）：200余萬(wàn)平方米。從市場(chǎng)調(diào)查來(lái)看，最為普遍的價(jià)位在1300～1100元每平方米之間；在個(gè)案中，最高售價(jià)達(dá)每平方米1960元，最低售價(jià)（頂樓）在每平方米850元左右。在層高上開(kāi)始向小高層發(fā)展；在戶型上開(kāi)始向大套居發(fā)展；在設(shè)計(jì)上開(kāi)始有飄窗，分干、濕區(qū)，動(dòng)、靜區(qū)，注意家居、環(huán)境、文化、配套四維空間，但目前仍存在小區(qū)管理體制不規(guī)范，物業(yè)管理落后等明顯的較落后城市特征。 建設(shè)大周口的大都市目標(biāo)，就需要有一個(gè)與市情相適應(yīng)相配套的城市發(fā)展戰(zhàn)略，在周口城市發(fā)展戰(zhàn)略五年計(jì)劃中，其重要一項(xiàng)是：規(guī)范市場(chǎng)行為，建設(shè)、引領(lǐng)地區(qū)大流通、大商貿(mào)的大型綜合類批發(fā)市場(chǎng)，已經(jīng)是周口經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求。經(jīng)分析研究，項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下:成本指標(biāo)（1）交易展銷區(qū) 二層復(fù)式混凝土框架：㎡（2）配套住宅區(qū) 多層半框架：㎡（3）商務(wù)休閑區(qū) 小高層框架：㎡（4）倉(cāng)儲(chǔ)加工園等鋼構(gòu)結(jié)構(gòu)：㎡銷售與租價(jià)格指標(biāo)：（1）交易展銷區(qū)：二層復(fù)式商鋪售價(jià)為1900元/㎡（2）配套住宅區(qū)：多層住宅售價(jià)為1380元/㎡（3）商務(wù)休閑區(qū)：小高層售價(jià)為2100元/㎡（4）倉(cāng)儲(chǔ)加工園等鋼構(gòu)租賃金為：21元/㎡月收入標(biāo)準(zhǔn)(靜態(tài)指標(biāo))（1）銷售收入：149940萬(wàn)元（2）租賃收入：（可租賃部分年靜態(tài)指標(biāo)）財(cái)務(wù)指標(biāo)(靜態(tài)指標(biāo))（1）所得稅前利潤(rùn)：（不含租賃鋼構(gòu)物業(yè)收入）（2）投資利潤(rùn)率：%（3）投資利稅率：%（4）稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：62 （5）內(nèi)部收益率：%（6）投資回收期（靜態(tài)） 稅前： 稅后：（7）投資回收期（動(dòng)態(tài)） 稅前： 稅后：（8）稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：49 971萬(wàn)元（9）內(nèi)部收益率：%第一部分 市場(chǎng)研究與方案構(gòu)思第一章 項(xiàng)目市場(chǎng)研究周口市是一個(gè)有著一千多萬(wàn)人口的大市，正經(jīng)歷由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)化農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型、小城鎮(zhèn)向大都市發(fā)展的歷程。自營(yíng)部分在財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)時(shí)按租賃形式列算。二、項(xiàng)目模式與合作方式本項(xiàng)目由周口市天華置業(yè)有限公司獨(dú)資開(kāi)發(fā)。本地塊目前除有部分小量拆遷外，大部分無(wú)拆遷任務(wù)。由周口市天華置業(yè)有限公司通過(guò)正式掛牌所得，總地價(jià)約人民幣8000萬(wàn)元。大慶路，南界。中原國(guó)際商貿(mào)城項(xiàng)目策劃全案項(xiàng)目總論一、中原國(guó)際商貿(mào)城項(xiàng)目基本情況中原國(guó)際商貿(mào)城選址在周口市川匯行政新區(qū)，臨近北郊。用地性質(zhì)為商業(yè)用地，用地面積為2200畝(其中凈地2000畝，退規(guī)劃紅線200畝)西界：輕工一路，東界。建設(shè)路，北界：北環(huán)路。周口市規(guī)劃局已經(jīng)批準(zhǔn)了該項(xiàng)目的建設(shè)用地，并給出了紅線與規(guī)劃設(shè)計(jì)要求。周口市有關(guān)部門(mén)在市長(zhǎng)辦公室會(huì)上已基本滿足項(xiàng)目用地的六通(即上水通、下水通、路通、電通、暖通、通訊通)條件，周口市政府成立了以市長(zhǎng)負(fù)責(zé)制的項(xiàng)目指揮部，項(xiàng)目列入周口市2004年一號(hào)工程，并準(zhǔn)備申報(bào)河南省重點(diǎn)工程項(xiàng)目。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式：商業(yè)鋪面、配套住宅全部銷售，商務(wù)休閑區(qū)和辦公園區(qū)全部銷售；鋼構(gòu)結(jié)構(gòu)大棚、大型倉(cāng)儲(chǔ)、貨場(chǎng)、無(wú)污染加工區(qū)、物流配送中心等大部分租賃，部分留作自營(yíng)。三、項(xiàng)目可行性報(bào)告的結(jié)論(含貸款利息)，啟動(dòng)資金2 000萬(wàn)元，向銀行借款8 000萬(wàn)元。發(fā)展大商貿(mào)，促進(jìn)大流通，加快城市建設(shè)勢(shì)在必行。周口市住宅商品房正由住居時(shí)代開(kāi)始向人性化、智能化方向發(fā)展；開(kāi)始走出“火柴盒”式的建筑，向多樣化、綠化、園林、健康的人居時(shí)代邁進(jìn)。周口住宅商品房整個(gè)價(jià)位走勢(shì)偏低。周口城鄉(xiāng)人均居住建筑面積，已基本達(dá)到小康居住水平；農(nóng)村人均居住建筑面積：。其中：住宅面積：120萬(wàn)平方米；商業(yè)地產(chǎn)面積：80余萬(wàn)平方米周口房地產(chǎn)銷售基本特征周口房地產(chǎn)銷售主要表現(xiàn)為：售價(jià)適應(yīng)當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平，房產(chǎn)整體形勢(shì)良好，隨著農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程加快，周口蘊(yùn)藏著較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力。周口商業(yè)地產(chǎn)仍處于以租賃為主，少數(shù)專業(yè)市場(chǎng)開(kāi)始有產(chǎn)權(quán)進(jìn)步，但價(jià)格差距太大，從極少數(shù)每平方米達(dá)到15000元到最低2000元每平方米，表現(xiàn)出商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)極不穩(wěn)定，具有明顯的初級(jí)特征。多層帶商居辦公樓較為普遍如川匯區(qū)文化館，一層為商鋪和辦公，二層以上辦公與住居混雜，入駐機(jī)構(gòu)以文教為主；以小戶型結(jié)構(gòu)、單間面積20平方米為主，其余有二室、三室戶型，面積在4050平方米；沒(méi)有規(guī)范物業(yè)管理，只有車輛看管。6至7層為商業(yè)局自用，1至5層對(duì)外出租。 周口八縣一市一區(qū)經(jīng)濟(jì)情況項(xiàng)城市位于周口市南部，面積1083平方公里，人口103萬(wàn)，轄18個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。主要商業(yè)區(qū)在以項(xiàng)城商場(chǎng)和項(xiàng)城家電城為中心的東大街中段，專業(yè)市場(chǎng)有項(xiàng)城建材市場(chǎng)，位于環(huán)城中路與車站路交匯處。漯阜鐵路環(huán)城而過(guò)，并以形成省級(jí)公路網(wǎng)。在八縣中，鄲城是經(jīng)濟(jì)較為落后的縣之一，農(nóng)業(yè)仍是縣經(jīng)濟(jì)主要支柱。商業(yè)區(qū)位于天河平價(jià)商場(chǎng)為中心的人民路中段，專業(yè)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，主要依靠馬路帶經(jīng)濟(jì)。鐵路有許鄲地方鐵路，洛河亙城而過(guò)，省級(jí)公路網(wǎng)已形成?；搓?yáng)經(jīng)濟(jì)比較落后，僅有一個(gè)占地約30畝的陳州商城，商業(yè)十分蕭條，沒(méi)有形成較為集中的中心商業(yè)區(qū)，年人均可支配收入在3000元左右。西華縣位于周口西郊，總面積1194平方公里，人口79萬(wàn)，轄19個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。西華交通不發(fā)達(dá)，沒(méi)有鐵路，主要依靠省級(jí)公路網(wǎng)。沈丘為八縣中較大縣之一，也是八縣中經(jīng)濟(jì)較好的縣之一，年人均可支配收入在3000元以上。沈丘交通不發(fā)達(dá)，沙潁河盤(pán)城而過(guò)，交通主要依靠省級(jí)公路網(wǎng)。鹿邑是八縣中較大的一個(gè)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力在八縣中也較強(qiáng)，年人均可支配收入3000元以上，商業(yè)中心在西大街和人民路中段，境內(nèi)沒(méi)有鐵路，交通主要依靠省級(jí)公路網(wǎng)。扶溝是八縣最小縣，經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力在八縣中屬于中上水平，人均年可支配收入在3000元以上，許鄲地方鐵路與賈魯河穿市而過(guò)，具有水陸交通與省級(jí)公路網(wǎng)聯(lián)動(dòng)能力。太康是八縣中較大的一個(gè)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力在八縣中屬上流水平，年人均可支配收入在3600元左右，商業(yè)已形成如商貿(mào)大世界、建材城、服裝城、集貿(mào)市場(chǎng)。商水縣位于周口西南部，面積1314平方公里，總?cè)丝?07萬(wàn)，轄23個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（場(chǎng)）。川匯區(qū)川匯區(qū)由周口的主要城區(qū)組成，川匯區(qū)經(jīng)濟(jì)水平整體高于周口市，人口35萬(wàn)人，年人均可支配收入在5000元左右。 周口市專業(yè)化市場(chǎng)中觀走勢(shì)分析（商品化）市場(chǎng)情況周口目前擁有的各類專業(yè)市場(chǎng)，全部停留在商品化市場(chǎng)這一面向終端消費(fèi)者經(jīng)營(yíng)模式，其特點(diǎn)是：經(jīng)營(yíng)成本高，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)薄，發(fā)展形式單一，缺乏自身生命力；行業(yè)業(yè)態(tài)尚處在“攤位制”狀態(tài)，尤其表現(xiàn)為“集貿(mào)”市場(chǎng)，充分反映了周口農(nóng)業(yè)大市的基本特征。② 周口精細(xì)建材批發(fā)市場(chǎng)位于大慶路南段，為新建中的專業(yè)建材批發(fā)市場(chǎng)。③ 周口鋼材世界位于建設(shè)路，占地約6畝的露天鋼材交易廣場(chǎng)，主要經(jīng)營(yíng)各類鋼材，經(jīng)營(yíng)年史約10年以上。集貿(mào)市場(chǎng)①周口農(nóng)資大市場(chǎng)位于周淮路農(nóng)科所附近，占地面積450畝，建筑結(jié)構(gòu)為二、三層磚混結(jié)構(gòu)，屬新建市場(chǎng)，計(jì)劃今年5月1日或6月1日開(kāi)業(yè)。市場(chǎng)運(yùn)作模式以出租為主。③ 北花園集貿(mào)市場(chǎng)位于建設(shè)路與八一路交叉口，占地約8畝，建筑結(jié)構(gòu)主要為鋼架石棉瓦大棚，部分磚混房，經(jīng)營(yíng)時(shí)間約3年多，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：蔬菜等農(nóng)副產(chǎn)品。⑤ 迎水寺集貿(mào)市場(chǎng)位于中州路北段，占地約8畝，建筑為單層磚混房，中間鋼架石棉瓦大棚，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容為針織、毛線、服裝、鞋帽等，經(jīng)營(yíng)時(shí)間約5年。家具市場(chǎng)① 華威家具城位于工農(nóng)路南段，經(jīng)營(yíng)實(shí)木家具、皮料家具，布藝等，為舊倉(cāng)庫(kù)改建而成，經(jīng)營(yíng)時(shí)間約4年。③ 龍江家具廣場(chǎng)建筑結(jié)構(gòu)為三層大框架大廳，目前正在裝修待營(yíng)業(yè)階段。⑤ 易發(fā)家具廣場(chǎng)位于中州路與川匯區(qū)委附近，建筑結(jié)構(gòu)二層磚混，面積2500平方米，為獨(dú)家經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)，主要經(jīng)營(yíng)辦公家具、套房家具等。② 北京亞飛周口汽貿(mào)城位于建設(shè)路，占地約10畝，屬獨(dú)家自建自營(yíng)性質(zhì)，主要經(jīng)營(yíng)整車銷售，經(jīng)營(yíng)時(shí)間約4年。專業(yè)化（商業(yè)化）市場(chǎng)調(diào)查分析① 分析數(shù)據(jù)：市場(chǎng)個(gè)數(shù)：21個(gè)業(yè)主戶數(shù)：3510戶市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)類：建材、服裝、家電、家具、集貿(mào)、汽貿(mào)、食品共七類。② 建筑結(jié)構(gòu)：?jiǎn)螌哟u混 占21%二層復(fù)式 45萬(wàn)平方米 占30%鋼架石棉瓦大棚 占43%舊倉(cāng)庫(kù)等舊房改造 9萬(wàn)平方米 占6%如下圖所示：③經(jīng)營(yíng)業(yè)主來(lái)源本地： 3018戶 占86%；外地： 492戶 占14%④ 租金價(jià)格10元/平方米月以下： 占6%1115元/平方米月： 占38%1625元/平方米月： 占46%26元/平方米月以上： 占10%中心產(chǎn)業(yè)區(qū)分部旺鋪，租金以達(dá)60100元/平方米以上如下圖所示：⑤ 市場(chǎng)流通通路零售業(yè)： 占89%；批發(fā)業(yè)： 占11%如下圖所示：荷花市場(chǎng)位于周口市中心，北面七一路，南面交通路，東面中州路，西面長(zhǎng)青路，面積約八十畝，建筑面積約5萬(wàn)平方米，主要結(jié)構(gòu)為二層和部分鋼架大棚，市場(chǎng)內(nèi)共有商戶2350戶，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目涉及服裝、百貨、五金、副食品、日用品、日雜用品、建材、電子、文體、音像等多類別。亂收費(fèi)壓抑了市場(chǎng)發(fā)展荷花市場(chǎng)由于缺乏有效管理，亂收費(fèi)現(xiàn)象十分嚴(yán)重。消防隱患?jí)涸谌藗冃念^荷花市場(chǎng)由于歷史原因，消防一直未能按市場(chǎng)規(guī)范建設(shè)，而荷花市場(chǎng)現(xiàn)狀已無(wú)法改變消防隱患的事實(shí)。 荷花市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容分析棉紡、服裝、鞋類產(chǎn)品 1391戶 占59%小百貨、日雜品 306戶 占13%糖、煙、酒、副食品 270戶 占11%電子、電器、電工、電料、五金 200戶 占9%其他（化妝品、廚具、建材） 183戶 占8% 荷花市場(chǎng)鋪型結(jié)構(gòu)分析單間 2060戶 %兩間 247戶 %三間 28戶 %四間 16戶 %鋼架大棚 1座購(gòu)房經(jīng)營(yíng)業(yè)主 214戶 占9%租房經(jīng)營(yíng)業(yè)主 2138戶 占91%本地業(yè)主 2021戶 占86%外地業(yè)主 329戶 占14% 荷花市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況分析市場(chǎng)租（售）價(jià)格情況市場(chǎng)最高售價(jià)在溫州商城主入口兩側(cè)，每平方米15000元，市場(chǎng)最低售價(jià)每平方米僅2000多元，形成巨大的距差，從售出價(jià)格平均分析，售價(jià)應(yīng)在每平方米4000～8000元之間。 中原國(guó)際商貿(mào)城市場(chǎng)微觀走勢(shì)分析 區(qū)位特點(diǎn)中原國(guó)際商貿(mào)城選擇在周口市川匯區(qū)新政務(wù)區(qū)，是周口市城市新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展圈，具有較高的商業(yè)區(qū)位價(jià)值。川匯新區(qū)的建立使各項(xiàng)配套得到完善，居民人口增長(zhǎng)，生活設(shè)施進(jìn)一步齊全，對(duì)外交通不斷完善，川匯新區(qū)將吸引更多的企業(yè)來(lái)開(kāi)發(fā)投資，同時(shí)城市基礎(chǔ)配套的現(xiàn)代化，投資環(huán)境化政策優(yōu)惠，掃清了投資商的顧慮，加速經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高新區(qū)的知名度，直接增加投資物業(yè)的價(jià)值。 經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所及種類（1）經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的樣本分布（2）經(jīng)營(yíng)種類的樣本分布棉紡針織、服裝鞋帽、建材、家具三個(gè)種類是此次調(diào)查重點(diǎn)，%，“其他”項(xiàng)中包括電子、電器、服裝、音像、家具和小百貨。鋪面結(jié)構(gòu)及面積（1）鋪面結(jié)構(gòu)在調(diào)查的經(jīng)營(yíng)戶中，其鋪面結(jié)構(gòu)以大棚和單層為主，所占比重接近70%，三層及二層復(fù)式所占比例最少。（3）鋪面結(jié)構(gòu) BY 鋪面面積大棚結(jié)構(gòu)的面積集中在10～30㎡，單層結(jié)構(gòu)的面積則集中在30～80㎡，二層復(fù)式的面積在80～100㎡，二層結(jié)構(gòu)的單間面積集中在10～30㎡以內(nèi)，三層結(jié)構(gòu)面積在100～200㎡，框架結(jié)構(gòu)的面積在200㎡以上。（5）