【文章內(nèi)容簡介】 城定位在一個大型綜合性、專業(yè)化細分程度高的市場群，大規(guī)模、高品味、國際理念、世紀財富的，并立足周口、面向全省、輻射華中的商業(yè)重埠。為實現(xiàn)上述定位，須導入如下概念：（1）信息導入：在進入信息化時代的今天，要充分利用現(xiàn)代信息技術(shù)，建立商貿(mào)城信息資源平臺，打造“信息化市場”的品牌。（2）生態(tài)導入：商貿(mào)城與居民環(huán)境不同，綠化只是其中一項生態(tài)內(nèi)容，在廢物處理，垃圾，污水等排放、收集、打包、清運都要體現(xiàn)現(xiàn)代生態(tài)技術(shù)，不僅從市場管理行為主張生態(tài)，同時要引領(lǐng)經(jīng)營者與消費者感受和遵從生態(tài)意識。（3）財富導入：商貿(mào)城作為現(xiàn)代流通財富的發(fā)動機，通過規(guī)模與信息渠道，倡導創(chuàng)造財富的意識和方法，引導與推進商貿(mào)城的經(jīng)營者快速致富，永久致富的步伐。（4）人文導入：商貿(mào)城要打造現(xiàn)代物流信息品牌市場，就需導入全新的人文思想，將“以人為本”的服務理念從意識形態(tài)轉(zhuǎn)化落實到社會實踐。同時在商貿(mào)城廣告宣傳上，一切“以人為本”；在市場經(jīng)營服務上，更要體現(xiàn)“以人為本”。 商貿(mào)城市場定位 商貿(mào)城市場定位以商品流通為主渠道，開展批發(fā)、零售、開發(fā)第三方物流集交易，加工、儲運信息、科研與生活配套為一體，多功能、綜合性強、具有相對封閉獨立能力的現(xiàn)代化商貿(mào)城區(qū)。 資本運作模式定位總的資本運作模式：短線抓資金回籠，長線抓市場建設(shè)。充分利用資源和現(xiàn)代化項目運作手段，以最小的投資、最快的時間，為開發(fā)商獲得最高的收益。 市場管理模式定位商場化管理、市場化經(jīng)營、大營銷服務。商場化管理：運用現(xiàn)代大商場集約化管理，實行六個統(tǒng)一，即：統(tǒng)一服務標準、統(tǒng)一票據(jù)管理、統(tǒng)一明碼示價、統(tǒng)一服裝系列、統(tǒng)一售后服務、統(tǒng)一廣告宣傳，體現(xiàn)大市場的、集約化程度高的管理模式，為消費者提供最好的服務。市場化經(jīng)營：體現(xiàn)現(xiàn)代化專業(yè)市場大規(guī)模經(jīng)營特點，充分讓市場各經(jīng)營業(yè)主發(fā)揮各自經(jīng)營優(yōu)勢，利用商貿(mào)城大市場輻射網(wǎng)絡，拓展貨物流通渠道，豐富市場經(jīng)營內(nèi)容，增加經(jīng)營活力。大營銷服務：體現(xiàn)商貿(mào)城大市場群的主渠道威力，整合資源，強勢宣傳，運用專業(yè)媒體與區(qū)域主導媒體聯(lián)動，打造商貿(mào)城大品牌地位。 商貿(mào)城市場細分隨著周口城市化進程的加快，人們需要有一個可以發(fā)展的專業(yè)化大市場群，從經(jīng)營者的角度希望有一個管理規(guī)范、經(jīng)營有方的市場。從消費者角度希望有一個滿足“一次購齊”。質(zhì)量有保障、服務有保障的市場群，商貿(mào)城的建設(shè)即可以滿足經(jīng)營與消費的需求。（1）商品展銷交易區(qū)（2）物流配送中心（3）大型倉儲區(qū)（4）區(qū)域貨場（5）無污染加工區(qū)（6）配套住宅區(qū)（7）商務休閑區(qū)（8）辦公園區(qū) 從開發(fā)進度上細分分三期開發(fā)完成總體目標第一期分為二階段 每階段開發(fā)500畝第一階段開發(fā)主力市場為主第二階段開發(fā)主力市場及第三方物流為主第二期開發(fā)配套住宅與商務休閑為主第三期開發(fā)完善商貿(mào)城整體功能 從商貿(mào)城經(jīng)營主體上細分（1）經(jīng)營業(yè)主(購房自營)占70%（2）投資業(yè)主(購房投資)占30%（3）本地塊經(jīng)營業(yè)主占60%（4）對外引入經(jīng)營業(yè)主占40% 商貿(mào)城目標市場商貿(mào)城作為以商品流通、科研、加工、信息為一體的現(xiàn)代化、規(guī)范化經(jīng)濟行為，需要廣大經(jīng)營業(yè)主共同營造，天華置業(yè)作為產(chǎn)業(yè)的客觀主體，是商貿(mào)城賴以生存的主體。所以，商貿(mào)城的目標市場應是行業(yè)內(nèi)市場的經(jīng)營業(yè)主和行業(yè)商品供應商。（1）第一期第一階段的目標市場，以周口荷花市場，周口精細建材市場內(nèi)的經(jīng)營業(yè)主，應占商貿(mào)城第一期第一階段的40%左右。（2）商貿(mào)城總體各市場的目標，以周口其他市場與商業(yè)街面經(jīng)營戶為主。（3）根據(jù)對市場各類供貨渠道分析，產(chǎn)業(yè)鏈上游的目標主要分布在鄭州，武漢和江浙一帶。（4）由于商貿(mào)城具有一定的投資功能，所以商貿(mào)城另一個大的目標市場是周口中產(chǎn)階級房地產(chǎn)投資者。第二部分 中原國際商貿(mào)城項目方案策劃第四章 規(guī)劃設(shè)計方案 規(guī)劃設(shè)計目標商貿(mào)城占地2000畝（1 334 000平方米），總建筑面積1 056 000平方米（其中二層半框架復式商鋪600 000平方米，多層半框架住宅174 000平方米，多層框架辦公園區(qū)11 000平方米，小高層框架商務休閑區(qū)48 000平方米，單層鋼架大棚223 000平方米）。項目建成將成為周口地區(qū)規(guī)模最大、配套最全、幅射最廣、理念最新的豫東南工業(yè)品聚散基地，也是周口城市一道亮麗的風景。在進行商貿(mào)城規(guī)劃時，不但要從市場需求出發(fā)，了解市場的發(fā)展動態(tài)，同時也要從開發(fā)商的角度出發(fā)，總結(jié)開發(fā)經(jīng)驗，吸收其它類比專業(yè)市場的優(yōu)良經(jīng)驗，務求把商貿(mào)城規(guī)劃設(shè)計做得更好。① 規(guī)劃超前化。第一、在主體風格上要體現(xiàn)時代特征，符合當今時代潮流。第二、建筑的材料選用，要大量運用環(huán)保型，推行國家鼓勵的新型材料。第三、服務意識的超前化，包括物業(yè)管理配套、生活住宅配套等，都要從市場人文思想為出發(fā)點。這些都能體現(xiàn)商貿(mào)城的超前意識。② 商鋪、住宅戶型合理化。作為今后的產(chǎn)權(quán)化商鋪銷售，要充分考慮目標市場的接受能力與接受程度，二層復式的面積既能適應經(jīng)營需要又能滿足總價控制和能力。住宅部分要結(jié)合市場經(jīng)營戶的特點，以中型戶型為主力戶型為宜。③ 建筑藝術(shù)化。一方面，商貿(mào)城定位的目標是中產(chǎn)階層的經(jīng)營業(yè)主和投資業(yè)主，他們的生活水平己達到小康，具有一定的藝術(shù)審視能力；另一方面，商貿(mào)城須體現(xiàn)出時代潮流特征。所以在規(guī)劃時，要求建筑包括整個園區(qū)設(shè)計和商貿(mào)城環(huán)境設(shè)計藝術(shù)化。④ 質(zhì)量標準化。對于質(zhì)量標準，商貿(mào)城要達到國家的優(yōu)良水平，要有明顯可量化的標準。⑤ 建材環(huán)?；?。引入商貿(mào)城生態(tài)導入理念，一方面符合社會對環(huán)保的要求，迎合消費者的需要；另一方面，使用環(huán)保建材不僅會降低建筑成本，而且可以有效延長建筑的使用壽命。⑥ 配套完善化。商貿(mào)城周圍城市配套不全，在商貿(mào)城設(shè)計時要完善商貿(mào)城區(qū)配套，在商務休閑部分增加超市、會所等，方便園區(qū)經(jīng)營者與消費者。⑦ 服務星級化。對于今天的房地產(chǎn)市場尤其商業(yè)地房，服務營銷從理論到實踐做得越來越好，已經(jīng)成為樓盤銷售主要手段，所以商貿(mào)城要做到服務星級化，把星級酒店服務運用到商貿(mào)城營銷服務上。⑧ 環(huán)境公園化。商貿(mào)城主要配套的住宅小區(qū)，要求按公園環(huán)境設(shè)計，有別于商貿(mào)城商業(yè)區(qū)，同時也是商貿(mào)城推廣銷售的一個賣點。⑨ 流通信息化。作為商貿(mào)城導入的信息概念，商貿(mào)城內(nèi)部要實現(xiàn)信息網(wǎng)絡化、管理有效化、溝通世界化等。⑩ 營銷人文化。商貿(mào)城主要導入人文概念之一，從營銷著手，從宣傳出發(fā)，營造人文營銷理念，搭好開發(fā)商與承建商、開發(fā)商與經(jīng)營商、管理者與消費者之間的文化橋梁。 項目規(guī)劃設(shè)計要點容積率：總?cè)莘e率：（以占地2000畝計算） 其中：大型展銷交易區(qū)： 大型倉儲區(qū)： 物流配送中心： 區(qū)域貨場： 無污染加工區(qū)： 辦公園區(qū)： 配套住宅： 商務休閑區(qū)：建筑密度：45%綠化率：20%建筑紅線退讓道路邊線60米建筑物間距1438米規(guī)劃道路：主干道路30米加兩側(cè)各3米人行道， 內(nèi)街道路12米加兩側(cè)各2米分流道。商貿(mào)城交通主要出入口方向：東、南、西、北。商貿(mào)城主入口方向：東面（大慶路上）區(qū)域貨場及停車場要求，每分市場中心，面積在10畝左右。商貿(mào)城中心主題廣場要求，面積約30畝，中心為旱噴廣場。1商貿(mào)城主入口廣場兩側(cè)設(shè)計不銹鋼旗桿，桿高20米，分兩側(cè)，每側(cè)18根，共36根。 規(guī)劃構(gòu)思 功能分區(qū)商貿(mào)城由八大區(qū)域組成：① 大型展銷交易區(qū)：由專業(yè)市場組成，結(jié)構(gòu)為二層半框復式，主要功能為相對可分割（根據(jù)經(jīng)營戶需求）商業(yè)單元。② 大型倉儲區(qū)：為交易區(qū)商業(yè)單元作配套倉儲服務，結(jié)構(gòu)為單層大跨鋼構(gòu)大棚。③ 物流配送中心：作為市場第三方物流配送配套場地，結(jié)構(gòu)為單層大跨鋼架大棚。④ 區(qū)域貨場：為專業(yè)市場臨時停車，裝卸物資服務，結(jié)構(gòu)為單層大跨鋼構(gòu)大棚。⑤ 無污染加工區(qū)：按標準加工廠房設(shè)計，主要為市場配套加工服務，結(jié)構(gòu)為單層大跨鋼構(gòu)大棚。⑥ 辦公園區(qū)：商貿(mào)城管理與經(jīng)營辦公區(qū)，結(jié)構(gòu)為半框架多層建筑，主要在大慶路二層復式以上。⑦ 配套住宅：為商貿(mào)城經(jīng)營業(yè)主配套生活住宅，為多層（六七層）半框架結(jié)構(gòu)。⑧ 商務休閑區(qū)：商貿(mào)城內(nèi)配套，設(shè)計超市、會所、酒店等，為小高層框架結(jié)構(gòu)。 綠化系統(tǒng)規(guī)劃商貿(mào)城綠化重點應在配套住宅部分，形成相對獨立的小區(qū)設(shè)計，采用草皮鋪蓋，商貿(mào)城內(nèi)以灌木、喬木等耐寒植物交替。商貿(mào)城整體綠化從住宅小區(qū)到商業(yè)區(qū)、商貿(mào)城內(nèi)部、外部的自然環(huán)境，應充分考慮周口北方地區(qū)的特點，引入當今園林設(shè)計潮流，采用多景點布局而又重點突出，從而形成一個點、線、面相結(jié)合，層次分明，全方位的綠化系統(tǒng)。其具體層劃分為：住宅小區(qū)綠地——園區(qū)組團綠地——道路綠化。 公建設(shè)施規(guī)劃為形成商貿(mào)城商業(yè)交易場所流動要求和住宅小區(qū)的人居要求：休閑文化設(shè)施: 露天運動場所，高品味酒店，悠閑康樂文化等。大型商業(yè)購物中心：設(shè)計大型超市，引入品牌組團加盟等。商業(yè)服務機構(gòu)：設(shè)計銀行、通訊等機構(gòu)，商務辦公配套等機構(gòu)。物業(yè)管理設(shè)施：環(huán)境、保潔、保安等安全服務機構(gòu)、配電、供水、修茸等。生活服務設(shè)施：公廁、垃圾處理、公共事業(yè)服務等。 商鋪設(shè)計與分期開發(fā) 分期開發(fā)計劃（用地平衡表）項目內(nèi)容占地面積結(jié)構(gòu)層數(shù)開發(fā)時段大型展銷交易區(qū)1000畝半框架二層復式1．2．3期大型倉儲區(qū)200畝鋼架單層2．3期物流配送中心50畝鋼架單層2．3期區(qū)域貨場80畝鋼架單層2．3期無污染加工區(qū)150畝鋼架單層2．3期辦公園區(qū)10畝框架多層1．2．3期配套住宅200畝半框架多層2．3期商務休閑區(qū)40畝框架小高層2．3期道路及公建270畝1．2．3期合計2000畝 項目總體建筑規(guī)模（建筑面積規(guī)模平衡表）項目內(nèi)容占地面積建筑面積容積率結(jié)構(gòu)層數(shù)大型展銷交易區(qū)1000畝60萬㎡半框架二層復式大型倉儲區(qū)200畝9．3萬㎡鋼架單層物流配送中心50畝2．3萬㎡鋼架單層區(qū)域貨場80畝3．7萬㎡鋼架單層無污染加工區(qū)150畝7萬㎡鋼架單層辦公園區(qū)10畝1．1萬㎡框架多層配套住宅200畝17．4萬㎡半框架多層商務休閑區(qū)40畝4．8萬㎡框架小高層道路及公建270畝合計2000畝105．6萬㎡ 建筑風格 項目總體建筑風格及色彩計劃① 風格構(gòu)思： 體現(xiàn)時代特征，采用大線條結(jié)構(gòu)，表現(xiàn)力強，大手筆，大氣勢。② 色彩計劃：主色以單色為主，配相間、對比色等。 建筑單體外立面設(shè)計提示① 交易展銷區(qū)二層樓頂設(shè)計飛檐或者坡檐。② 多層外立面半凸羅馬柱，坡型屋頂。③ 小高層外立面設(shè)計半弧外飄窗臺，斜塔式屋頂。 主力戶型 大型展銷交易區(qū)主力戶型設(shè)計① 柱網(wǎng)：9m② 標高：一層4m，③ 單體二層復式面積：㎡（㎡,二層39㎡）④ ⑤水、電分戶入室，獨立水衛(wèi) 住宅主力戶型設(shè)計① 面積：8090㎡占30% 100120㎡占50% 120㎡以上占20%② 標高：③ 一梯二戶、一梯三戶④ 獨立水衛(wèi)、水電分戶，集中單元管理 商務休閑區(qū)和辦公園區(qū)按功能要求進行設(shè)計 室內(nèi)空間布局提示 室內(nèi)空間布局裝修提示① 大型展銷交易區(qū)一層為彩鋼卷閘門② 塑鋼窗，住宅，小高層飄窗③ 墻面：白色內(nèi)墻涂料④ 地面：水泥毛平 水泥空間主題選擇① 主入口入廣場兩側(cè)各設(shè)計18根旗桿，共36根，桿高20米，配大理石旗座② 中心主題廣場，中心配有旱噴廣場③按順序設(shè)計，按功能分區(qū)，樓標，樓序 燈光設(shè)計① 中心主干道兩側(cè)大型節(jié)能路燈② 中心主題廣場設(shè)計地燈③ 綠化帶設(shè)計草坪燈④ 各功能分區(qū)設(shè)計指示燈箱第五章 商貿(mào)城投資經(jīng)營方案 項目投資方案 投資組合方式商貿(mào)城項目開發(fā)投資的資金有四個渠道：一是自有資金，二是銀行貸款，三是工程（材料）墊資，四是預售收入用于投資部分。（詳見投資計劃與資金籌措表）。所以，采用投資的多種組合運用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對降低開發(fā)商的風險，使項目順利開發(fā)。，自有資金6000萬元，%,占用社會資源資金8 000萬元，使得自有可利用資金加大，可變?yōu)?4000萬元，%，銷售收入投資合計9 ，另需貸款8 000萬元（詳見可行性分析研究）。 資金運作方式在商貿(mào)城項目的前期，將匯集的自有資金用于支付土地使用權(quán)出讓金和前期工程費，在獲得土地使用權(quán)后，可一方面向銀行申請授售貸款，一方面議標工程隊墊資進場，當項目進入總工程（第一期第一階段）量的25%時，此時實際發(fā)生資金用量大約在6 853萬元，除自有資金6000萬元資金使用外，可動用銀行授售2000萬元即可完成。到此階段可進入預售房時期，資金運作進入良性無風險，在第一期第一階段獲得開發(fā)利潤和積累資金后，以后開發(fā)就不存在資金壓力了。 項目經(jīng)營方案 銷售、租賃比例商貿(mào)城項目開發(fā)經(jīng)營中采用部分銷售、部分租賃策略，即，對大型展銷交易區(qū)的商鋪，配套住宅區(qū)的住宅采用全部銷售策略；對大型倉儲、物流配送中心、無污染加工區(qū)采用全部租賃策略；對辦公園區(qū)和商務休閑中心采用部分銷售、部分租賃、部分自營策略。采取這樣經(jīng)營模式的主要原因是：第一，商貿(mào)城作為專業(yè)市場群開發(fā)，不同與一般的地產(chǎn)項目，商貿(mào)城項目必須作為一個長期產(chǎn)業(yè)項目，作為天華置業(yè)公司長期發(fā)展戰(zhàn)略來做；第二，商貿(mào)城開發(fā)經(jīng)營運作的主旨是短線抓資金回籠，長線抓市場建設(shè)，所以要將可銷售的產(chǎn)權(quán)在最短時間內(nèi)實現(xiàn)銷售，并回籠資金用于再開發(fā)投資，以期最后形成開發(fā)利潤，達到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)利的最終目的。 銷售、租賃比例靜態(tài)