【文章內(nèi)容簡介】 市場熱點聚焦與競爭白熱化的區(qū)域。?湘潭市房地產(chǎn)住宅市場目前主要為滿足有經(jīng)濟實力客戶的 “ 居住升級 型 ” 需求，增加現(xiàn)代住宅必備的基礎(chǔ)性功能。?湘潭二次置業(yè)客戶對創(chuàng)新戶形接受程度較高，帶景觀的戶型受到了市 場的追捧；良好生活氛圍的營造和情趣、審美、生活舒適度的要求得 到更多客戶的認同。?高檔定位的高層首個帶精裝修的中瀚 財富廣場出現(xiàn)拉開了湘潭房地 產(chǎn)市場物業(yè)多樣化發(fā)展的序幕，項目定位的差異化也預(yù)示著市場細分 逐漸向成熟化發(fā)展。n住宅市場分析n酒店市場分析n商業(yè)市場分析高星級酒店分布盤龍山莊大酒店華都國際大酒店華宇國際大酒店湘潭夢澤山莊?湖南華宇國際大酒店位于湘潭市河東 最核心、最繁華地段，地理位置十分 優(yōu)越，交通極為便利。酒店總建筑面 積四萬多平米，主樓十六層，有地面 及地下停車位近 200個。 典型個案簡介－華宇國際大酒店?擁有各類客房， 1000多個餐位的中餐 廳，設(shè)有大堂吧、美食廣場、豪華餐飲 包廂、 KTV、桑拿、足浴、美容美發(fā)、 棋牌、網(wǎng)絡(luò)、商場、會議室、多功能廳 等，是集住宿、餐飲、娛樂、休閑、購 物、商務(wù)、培訓等為一體的綜合性大樓。 典型個案簡介－華宇國際大酒店價格房 類 門 市價 折扣價高 級單 人 間 808元 388元標 準雙人 間 778元 388元豪 華 雙人 間 898元 408元豪華休閑套房 1498元 688元豪華商務(wù)套房 1988元 888元豪華連通套房 1888元 788元典型個案簡介－華都國際大酒店?湘潭華都國際大酒店是一個集餐飲、 娛樂、住宿等多功能于一體的按四 星級標準打造的大型商務(wù)酒店，酒 店擁有各種類型、各種檔次的客房 共 268間， 18棟商務(wù)別墅樓。 ?酒店擁有 20－ 400人大小會議室 8 個，另外還配有咖啡廳、棋牌室、 夜總會、桑拿中心、美容中心、健 身中心等多項營業(yè)項目。典型個案簡介－華都國際大酒店價格房 類 門 市價 (元 ) 折扣價 (元 )貴賓樓商務(wù)間 778 389A型標準間 568 284B型標準間 458 229C型標準間 378 189D型標準間 288 144豪華商務(wù)套間 1788 894A型套房 1388 694B型套房 688 344C型套房 528 264別墅六臥 4548 2274別墅四臥 2828 1414別墅三臥 2218 1109別墅二臥 1608 804典型個案簡介－湘潭夢澤山莊?湘潭夢澤山莊占地面積達八十余畝，由三棟 建筑物組成，坐落于湘潭市新城市中心的核 心地段，地理位置優(yōu)越，市委、市政府等主 要行政機關(guān)大樓、城市廣場、湘潭大劇院和 市民公園等環(huán)繞四周，驅(qū)車前往長沙黃花國 際機場亦只需四十分鐘車程，交通十分便利。 ?湘潭夢澤山莊擁有一百二十余間 /套客 房及套房，其中百分之八十以上的房間 面積均超過了四十平方米。?湘潭夢澤山莊擁有全城最具規(guī)模的會議 與宴會設(shè)施，包括可同時容納三百余人 的故園宴會廳和一間可容納一百五十余 人的國際會議中心，以及六間各種規(guī)格 之會議室等。典型個案簡介－湘潭夢澤山莊價格房 類 門 市價 (元 ) 折扣價 (元 )高級客房 768 448豪華客房 928 548豪華單人客房 928 658行政客房 1028 948豪華套房 1388 1318園景套房 1608 608行政套房 1988 1288夢澤 A套 12688 7738夢澤 B套 10888 6538主席套房 21888 13138典型個案簡介－盤龍山莊大酒店?湘潭盤龍山莊大酒店大酒店占地 150 畝，總建筑面積 ，總投 資 。由主樓、貴賓樓、 會議中心、康體中心（包括游泳池、 網(wǎng)球場、垂釣中心）、茶藝樓、別 墅七個部分組成。 ?會議中心一次可供 300多人開會。 游泳、射箭、乒乓球、桌球、棋 牌室、電游室、垂釣、網(wǎng)球、歌 廳、 KTV包廂、桑拿等可供 300多 人保健游玩。中、西餐廳、茶藝 樓可同時容納 734人餐飲。典型個案簡介－盤龍山莊大酒店價格房 類 門 市價 (元 ) 折扣價 (元 )高級客房 688 528豪華客房 888 558休閑客房 1088 818休閑套房 1588 1188高級套房 1988 1288豪華套房 2688 1888總統(tǒng)套房 15888 11188高級別墅 5888 4188豪華別墅 28888 20888?河東新區(qū)整體檔次相對較高從目前湘潭市酒店市場的整體情況來看，河西老城區(qū)酒店檔次相對較低，四星級標準及以上酒店多集中在河東新區(qū)。?整體入住率較高從湘潭市幾個重點酒店的入住情況來看，基本都達到 70%以上，整體呈現(xiàn)出較好的經(jīng)營水平和發(fā)展態(tài)勢。?尚無國際品牌管理公司目前湘潭沒有一個真正意義上的國際酒店品牌管理公司，只有夢澤山莊請了香港的一家管理公司，尚無形成行業(yè)的影響力。酒店市場小結(jié)n住宅市場分析n酒店市場分析n商業(yè)市場分析商業(yè)市場格局商圈等級 商圈形態(tài) 商圈特征一級商圈 主核心商圈通常為城市核心區(qū)域，傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)白金旺地，商業(yè)成熟度高、租金高 .二級商圈 次級核心圈地處新區(qū)繁華地段或成熟居住區(qū)或未來發(fā)展熱點區(qū)域。三級商圈 項目配套商業(yè) 地處新興小區(qū)的底商。商圈介紹1．城市核心商圈 ?區(qū)位： 白石步行街至基建營一帶。?主要商業(yè)業(yè)態(tài)： Shopping Mall、步行 街、百貨商場、超市。?租金水平： 平均租金 80元 /㎡ /月。?優(yōu)勢： 位置優(yōu)越，人流量大。商業(yè)氛 圍成熟，業(yè)態(tài)豐富、商家聚集程度 高，品牌化程度高。?劣勢： 單價高，投資額大，商家林 立，競爭激烈，市場空間小，對前期 定位及后期管理都要求嚴格。2．次級核心商圈 ?區(qū)位： 建設(shè)路口周邊。?主要商業(yè)形態(tài)： 超市、批發(fā)專業(yè)市場、 百貨商場。?租金水平： 平均租金 65元 /㎡ /月。?優(yōu)勢： 位置較佳，人流短距離有保障。 商業(yè)氛圍成長較快發(fā)展前景較好。單 價較低，投資額不高，有部分品牌主 力店。?劣勢： 絕對消費力較低，對商業(yè)設(shè)施 的消化力不高，地域較遠，管理不方 便?；拘畔I業(yè)面積 20230平方米層數(shù) 4層主力店 步步高超市、肯德基、品牌服飾等經(jīng)營業(yè)態(tài) 集百貨、超市、餐飲、休閑于一體點 評 地理位置較好，人氣氛圍較足；是目前湘潭市不論從品牌入駐還是商業(yè)經(jīng)營等情況都比較好的百貨商場，但業(yè)態(tài)分布還是較為混亂。B區(qū) A區(qū)B區(qū)將完工步步高購物廣場樓層分布1F 黃金珠寶、化妝品、眼鏡、皮鞋等2F 女裝，飾品、美容3F 男裝、運動服飾4F 家居、文體、床品典型個案簡介－步步高購物廣場區(qū)位規(guī)模定位運營投資性推廣關(guān)鍵因素區(qū)位運營規(guī)模位于城市核心地帶，緊接城市主干道 20230平方米整體情況較好，但業(yè)態(tài)分布較為混亂步步高購物廣場營銷關(guān)鍵模式分析定位集百貨、超市、餐飲、休閑于一體的現(xiàn)代化百貨商場典型個案簡介－蓮城商業(yè)步行街基本信息營業(yè)面積 300000平方米層數(shù) 4層主力店 步步高超市、麥當勞、蘇寧電器、東之杰、品牌服飾等經(jīng)營業(yè)態(tài) 集超市、餐飲、電器于一體點 評 地理位置較好，但人氣氛圍很差；相比于一旁的步步高購物廣場，雖自身的產(chǎn)品品質(zhì)以及規(guī)劃布置都較好，但人流量及經(jīng)營情況都較差。B區(qū)B區(qū)將完工蓮城商業(yè)步行街樓層分布1F 黃金珠寶、超市等2F 超市等3F 男裝、女裝、運動休閑裝4F 兒童用品、工藝用品、化妝品、箱包、鞋類蓮城商業(yè)步行街營銷關(guān)鍵模式分析區(qū)位規(guī)模定位運營投資性推廣關(guān)鍵因素區(qū)位運營規(guī)模位于城市核心地帶，緊接城市主干道 300000平方米人流量及經(jīng)營情況都較差定位集超市、餐飲、電器于一體的現(xiàn)代化百貨商場商業(yè)市場小結(jié)?雨湖區(qū)主核心商圈經(jīng)改造升級仍將以白石附近為主，繼續(xù)保 持商業(yè)市場領(lǐng)先地位，但同時老城區(qū)的商業(yè)價值也將更加集 中化和集約化，非核心商圈位置的商業(yè)價值難以得到相應(yīng)的 快速提升。?岳塘區(qū)次級核心商圈將伴隨住宅開發(fā)強度的提高而快速成型 和成熟，商業(yè)成長迅速，租金成長較快，業(yè)態(tài)逐漸增多，更 多的商業(yè)項目將陸續(xù)上馬，升值空間相對最大，同時也將面 臨更大的商業(yè)競爭壓力。?湘潭市目前幾大著名的商業(yè)項目雖然位處地理位置較好，但 經(jīng)營業(yè)態(tài)都較為混亂，消費者檔次也較低，以中低檔的大眾 化消費為主。市場總結(jié)開 發(fā) 內(nèi)容 市 場 依據(jù) 開 發(fā) 要點酒店式公寓? 湘潭房地 產(chǎn) 市 場 開 發(fā) 供 應(yīng) 量逐 漸擴 大，整體開 發(fā) 效 應(yīng) 開始逐 漸顯現(xiàn) ，且價格走 勢 呈 較為穩(wěn) 定的上 漲態(tài)勢 ， 對 于本 項 目后期 發(fā) 展以及價格推 動 都有 較 好整體影響? 小高 層 、高 層 物 業(yè) 抗性減弱， 戶 型面 積 日 趨合理 產(chǎn) 品的住宅，有一定特色的，包括 細節(jié)方面 品既能被市 場 所接受，又能正確引 導 消 費 者，也具 備產(chǎn) 品自身的特點 須 有足 夠 的停 車 位、合理的交通 規(guī) 劃及引 導 指示；商 業(yè)? 心 連 心與步步高整體檔次相 對較 低， 經(jīng)營業(yè)態(tài)較為單 一。? 商 業(yè) 氛 圍 整體 較 好，開 發(fā)難 度相 對較 小。 業(yè) 開 發(fā)應(yīng) 注重 “ 配套＋主 題 ” 。商 業(yè) 配套（如：沃 爾 瑪 大 賣場 ＋心 連 心百 貨 ）用于服 務(wù) 整個 項目及周 邊 的日常需求。 戰(zhàn) 略高度考 慮 ，引 進 沃 爾 瑪 提升 項 目整體形象。寫字樓? 缺乏核心的商 務(wù) 氛 圍 ，且缺乏 統(tǒng) 一的招商管理以及合理的概念布局，不 論 從整體 規(guī) 劃 還 是品牌形象而已，都相 對較 差， 處 于初步的摸索 階段。，適時的關(guān)注寫字樓的發(fā)展態(tài)勢，推進寫字樓的功能升級。，宜商宜住的功能格局。五星 級 酒店? 酒店整體的 發(fā) 展 態(tài)勢 以及運 營 狀況都表 現(xiàn) 的十分良好，不 論 是酒店的房價以及入住率都在逐年提高；? 整個湘潭市缺乏一個 標 準化的、具有國 際 化影響力的五星 級 酒店支撐。 過 招商引 進 一個著名的酒店管理公司。 過 開 發(fā) 商與 專業(yè) 的酒店管理公司的整體打造，踢出高品 質(zhì) 服 務(wù) 、具有 標 準化特色的五星 級 酒店， 為 湘潭的整體城市地位提升一個高度。肆、國內(nèi)外重點案例引薦上海大寧國際商業(yè)廣場一、項目基本概況 大寧國際商業(yè)廣場位于上海市浦西中軸交通主干線共和新路與大寧路交界，是滬北地區(qū)首個以 lifehub 生活中心為理念的大型購物休閑廣場。 大寧國際商業(yè)廣場物業(yè)管理由國際知名的第一太平戴維斯物業(yè)顧問有限公司負責項目的主要股東為香港安泰集團及崇邦集團，后者并負責項目的開發(fā)、市務(wù)及營運管理。二、項目基本指標占地面積 55,000平方米 酒店面積 30,000平方米總建筑面積 250,000平方米 辦公樓面積 40,000平方米建筑棟數(shù) 15棟 商業(yè)面積 120,000平方米停車位 1,300個 車庫面積 50,000平方米電梯 每棟均有至少 2部 設(shè)備房面積 10,000平方米25萬平方米的總建筑面積由地面 20萬平方米和地下 5萬平方米組成。共有 15棟錯落有致的建筑、 11個大小廣場和庭院、約 2公里步行街和 1,300個停車位。酒店及裙樓商業(yè)區(qū)停車場及休閑娛樂區(qū)辦公及裙樓商業(yè)區(qū)特色餐飲及購物區(qū)三、項目規(guī)劃布局及業(yè)態(tài)分布? 整個大寧商業(yè)廣場項目按建筑形態(tài)及功能可分為四大區(qū)域，由九幢獨立建筑組合而成。? 規(guī)劃布局上采取了開放式商業(yè)步行內(nèi)街的形式。? 建筑設(shè)計外圍高，內(nèi)部低，在商業(yè)內(nèi)街中形成了明顯的層次感。? 業(yè)態(tài)規(guī)劃各個區(qū)域主題明確，吸引目標客戶均勻的分布到項目內(nèi)的各個區(qū)域。酒店及裙樓商業(yè)區(qū) : 本區(qū)域位于項目的西北角，由四星級酒店及 6層裙樓商業(yè)組成。 除一樓由交通通道自然隔斷外，本區(qū)兩幢建筑26層均連結(jié)在一起。大潤發(fā)超市喜來登大酒店酒店及裙樓商業(yè)區(qū)北樓：1F：零散商鋪23F：大潤發(fā)超市4F：親子廣場5F：特色美食城6F：雍豐大酒店南樓：1F：酒店大堂2F：藝術(shù)廊3F：展示中心4F：親子廣場、主題樂園5F：美食世界6F：大寧創(chuàng)意基地720F：四星級酒店北樓標識 南樓標識對比南北兩幢樓之間的業(yè)態(tài)我們發(fā)現(xiàn)，在建筑上采用了聯(lián)通的設(shè)計，在 5兩個樓層設(shè)置主題消費區(qū)，主動的引導人流均勻分散到兩幢建筑中。綜 述本座位于西北角，在此處設(shè)置大潤發(fā)超市，形成了人流聚集的熱點。同時，結(jié)合南北兩幢樓連結(jié)之后進深大的特點，在 4樓和 5樓分別設(shè)置了消費目的性較強的親子廣場及特色美食街，充分的分享了此處聚集的人流，也拉動了原本 5樓商業(yè)價值不高的商鋪的價值的提升?？山梃b之處：聚集人流，并主動引導人流，從而提升整體的商業(yè)價值。停車及休閑娛樂區(qū) : 本區(qū)域位于項目的西南角，由 8層立體停車場及3層裙樓商業(yè)組成。8層塔樓均為立體停車場裙樓商業(yè)業(yè)態(tài)為：12F： sport100專賣3F：上影 CGV