【文章內(nèi)容簡介】 剩余體量 (萬 M2) 駱駝片區(qū)（在售） 鎮(zhèn)海大廈 29 1520 1520 7800 8/30 27% 東來國際大廈 3/13 1107 240280 7000 31/55 56% 天鴻大廈 18 1024 228275 50006900 4/44 9% 1 / 尚海財(cái)富大廈 2 15 900 228275 7800 11/35 31% 東晨大廈 20 930 229237 / 18/63 29% 鎮(zhèn)海老城（在售） 世貿(mào)廣場 16 26/30 1800 / 6000 286/782 37% 耀華商業(yè)城 11 830 17 235 6666 10/19 52% 金豐紫園 13/14 / / 8000 0/24 0% 駱駝片區(qū)（待售） 預(yù)計(jì) 2020 年 5 月 東威大廈 / 18 1040 211 / 0/57 / 預(yù)計(jì) 2020 年 5 月 韻恒國際 18 1109 200250 / 0/60 / 預(yù)計(jì) 2020 年上半年 欣海國際 20 1050 2001000 / / / 合計(jì) 未來庫存達(dá) 萬方，以 12 年月均成交 萬方去化速度計(jì)算完全去化完需 83 個月，市場形勢不容樂觀。 區(qū)域競爭項(xiàng)目 一、目前鎮(zhèn)海辦公市場庫存量巨大，達(dá) 萬方且去化緩慢，市場形勢不容樂觀。 二、項(xiàng)目多集中在新城北區(qū)，區(qū)域內(nèi)競爭激烈，莊市版塊，周邊缺乏辦公氛圍，未來機(jī)會點(diǎn)不大。 三、鎮(zhèn)海區(qū)市場 行情價較低，均價僅 6000 元 /平方米，遠(yuǎn)低于住宅水平，投資回報率較低。 結(jié)論 鎮(zhèn)海住宅市場 鎮(zhèn)海寫字樓市場 鎮(zhèn)海商業(yè)市場 莊市片區(qū) 鎮(zhèn)海老城區(qū) 駱駝片區(qū) 招寶廣場 鼓樓廣場 華潤萬家 海尚廣場 保利廣場 明海商業(yè)廣場 錦匯財(cái)富廣場 利時廣場 萬科廣場 區(qū)域共有在建和已開業(yè)的大型商業(yè)廣場 9 個，且臨近的萬科廣場、明海商業(yè)廣場、財(cái)富廣場已輻射到項(xiàng)目所在位置，競爭激烈。 區(qū)域商業(yè)廣場 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目體量（㎡） 開盤時間 項(xiàng)目形象 業(yè)態(tài)概括 成交均價（元 /㎡） 租金（萬 /年） 開間面積（㎡） 莊市 明海商 業(yè)廣場 51878 20200528 以樂購超市為主力形象打造 大型超市占主體，搭配服裝、美食、化妝品、家裝等業(yè)態(tài) 廣場內(nèi)： 20200 沿街： 3000040000 廣場內(nèi)： 68 沿街： 1020 廣場內(nèi)： 3060 沿街： 120150 萬科廣場 50000 / / / / / / 錦匯財(cái)富廣場（斯瑪特公寓） 17280 待定 綜合商業(yè)廣場（單身公寓、商業(yè)街、辦公樓） 商業(yè)招商銷售中 1000040000 未公開 3060 駱駝 保利廣場 350000 待定 文化商業(yè)廣場 購物、娛樂、藝術(shù)博物館 、音樂會館、圖書館 未公開 未公開 未公開 海尚廣場 100000 2020926 鎮(zhèn)海新城核心區(qū)首座大型國際化城市綜合體 約 5 萬平米歐尚超市、保利國際影院、國際化一流星級酒店、商業(yè)休閑步行街等組成 2020030000 68 6070 利時廣場 34000 待定 一站式生活體驗(yàn) 以時尚購物等品牌匯聚的業(yè)態(tài)，近 2020 平米的超市 原預(yù)計(jì) 3500040000 / / 保億麗景英郡 沿街商業(yè) 2060 世博花園 待定 娛樂休閑商業(yè)廣場 招商銷售中 預(yù)計(jì) 25000 以上 50400 不 等 區(qū)域商業(yè)廣場 8 個項(xiàng)目總體量達(dá) 66 萬方，其中莊市體量為 12 萬方。 競爭可比樓盤 寧波華生家居廣場 發(fā)展商 由寧波開發(fā)投資集團(tuán)有限公司與寧波經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)控股有限公司合作成立 建筑面積 一期占地 230 畝， 34 萬方，總規(guī)劃 60 萬方 停車位 共有停車位 2289 個，其中地上 1100 個，地下 11 建筑介紹 寧波首家地區(qū)性綜合家居建材市場 集展示、銷售、酒店、辦公為一體的現(xiàn)代超大型中高檔家居建材 MALL 和專業(yè)市場 項(xiàng)目位置 北侖西片區(qū)，依城市主干道江南公路 招商時間 2020 年 3 月 8 日 開工時間 項(xiàng)目自 2020 年 8 月 17 日開工建設(shè)，目前首期市場部分已全部結(jié)頂， 因?yàn)橥恋匦再|(zhì)等原因，對外公開全租賃純招商，寧波本土國有企業(yè) 和北侖原著企業(yè)打造。 重要節(jié)點(diǎn)： 開工時間： 2020 年 8 月 17 日，同日香江家居簽定入駐協(xié)議 招商中心開放： 2020 年 9 月 17 日 招商大會啟動： 2020 年 3 月 8 日 對外宣稱賣點(diǎn) 地理位置優(yōu)越 位于世界級大港北侖港所在地寧波北侖，交通便捷，物流成熟； 處于市區(qū)東，北侖區(qū)西，順應(yīng)“市區(qū)東擴(kuò)，北侖區(qū)西聯(lián)”的規(guī)劃。 交通便捷 城市主干道江南公路邊、繞城高速出口處，市內(nèi)市外皆可快速到達(dá)。 經(jīng)營環(huán)境穩(wěn)定 政府支持，國有投資，產(chǎn)權(quán)清晰 ,長期持有。 政策優(yōu)勢 十二五重點(diǎn)項(xiàng)目，享受諸多政策優(yōu)惠；承接市區(qū)傳統(tǒng)市場外遷，發(fā)展寧波商貿(mào)服務(wù)產(chǎn)業(yè)。 規(guī)模優(yōu)勢 一期面積 30 余萬方，綜合裝修設(shè)計(jì)、咨詢、質(zhì)量檢測、 信息發(fā)布、餐飲休閑、酒店、商務(wù)辦公于一體，實(shí)現(xiàn)超一站式服務(wù)。 產(chǎn)業(yè)基地優(yōu)勢 寧波家居建材廠家云集 ,其中櫥柜產(chǎn)業(yè)規(guī)模居為全國首位。廣場集展示、 銷售、酒店辦公為一體，致力于打造各類品牌的總部基地。 統(tǒng)一管理，專業(yè)營銷 整個市場的結(jié)算、物流配送、售后服務(wù)、 營銷策劃、工商稅務(wù)等， 一并由運(yùn)營公司統(tǒng)一管理或協(xié)調(diào)；資深營銷團(tuán)隊(duì)，專業(yè)策劃實(shí)施。 C 區(qū)華生集品家居體驗(yàn)中心正門 B 區(qū)華生國際燈飾城正門 A 區(qū)香江家居廣場總部與 B 區(qū)國際燈飾城連廊 A 區(qū)華生香江家居工廠總部城正門 競爭可比樓盤 寧波恒大裝飾建材家居廣場 發(fā)展商 寧波市鄞州恒大裝飾市場經(jīng)營管理有限公司 建筑面積 寧波占地 90 畝，建筑面積 15 萬平米，一期 12 萬平米，二期 4 萬平米 建筑類型 展廳形式，框架結(jié)構(gòu)，主體建筑四層，有七個大門主入口，內(nèi)部設(shè)五個休閑大廳，有中央空調(diào)，扶梯。其中 1F 層高為 米， 24F 層高為 米 項(xiàng)目位置 鄞州鄞縣大道與福慶路交叉口 開盤時間 2020 年 11 月 主力面積 50100 ㎡ 均價 7000 元 /平方米左右 經(jīng)營業(yè)態(tài) 寧波恒大裝飾建材家居廣場主要經(jīng)營涵蓋陶瓷衛(wèi)浴、地板木業(yè)、櫥柜廚電、燈具五金、家具軟裝等建材家居行業(yè)所有門類的綜合性一站式購物市場，主要定位中高檔，面向大眾消費(fèi)，集合各種門類檔次的建材家居產(chǎn)品，使得寧波恒大能成為消費(fèi)者心目中的一塊品牌，以服務(wù)消費(fèi)者，能為消費(fèi)者提供省時、省錢、省力的一站式購物市場為宗旨。 在售面積為 40 ㎡ 70 ㎡，價格 6800 元 /㎡起，預(yù)存 1000 元抵 5000 元，全款 97 折。恒大裝飾建材家居廣場商鋪前 5 年投資回報率 51%，后 13 年保底回報率 12%。 PART 3 項(xiàng)目解讀、項(xiàng)目定位 項(xiàng)目解讀 項(xiàng)目價值點(diǎn)提煉 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目解讀 項(xiàng)目價值點(diǎn)提煉 項(xiàng)目定位 價值一： 80 萬㎡旗艦航母 續(xù)寫?zhàn)巧藤Q(mào)傳奇 價值 支撐 一站式五金、機(jī)電、建材、家居、百貨采購批發(fā)基地。 項(xiàng)目賣點(diǎn) 超 30 億投資，締造超 80 萬㎡商貿(mào)旗艦帝國 全面升級大寧波專業(yè)市場 寧波瑞豐國際商貿(mào)城是集零售批發(fā)、體驗(yàn)購物、商務(wù)辦公、倉儲物流等功能于一體的商貿(mào)體，致力打造大寧波地區(qū)一 站式采購基地。系寧波市重點(diǎn)工程項(xiàng)目，鎮(zhèn)海區(qū)標(biāo)志性項(xiàng)目。 項(xiàng)目規(guī)劃占地 600 畝，總建筑面積約 80 萬方?？偼顿Y超30 億元，其中一期占地 200 畝，建筑面積 20 萬平米，建成后將會成為浙東區(qū)域規(guī)模最大、品種齊全、檔次最高、配套完善的綜合性專業(yè)市場之一。 夜景或鳥瞰 價值二：傲踞甬城北門戶 匯聚天下八方財(cái)氣 價值 支撐 緊靠 G329，離高速出入口 公里，通杭州灣大橋、陸島大橋， 300 米對接輕軌 3 號 項(xiàng)目賣點(diǎn) 核心地段：鼎踞寧波與慈溪主干道 G329，鎮(zhèn)海老城與駱駝 鎮(zhèn)駱公路，鎮(zhèn)海新城北部商貿(mào)物流核心地段，區(qū)位價值日 顯突出。 闊達(dá)交通：離高速九龍湖出口處 公里， 300 米對接輕軌 3 號線，交通便利，是慈溪進(jìn)出寧波的必經(jīng)之地。 公交線路：目前有 379 路、 381385 路、 965 路等公交車能直達(dá)項(xiàng)目現(xiàn)場 板塊價值：區(qū)域定位：寧波北門、鎮(zhèn)海商貿(mào)物流中心，目前鎮(zhèn)海建材市場、蔬果市場已開工建設(shè)，日漸成型。 價值三：填補(bǔ)甬城商業(yè)空白 財(cái)富盛宴聚焦點(diǎn) 價值 支撐 百萬人口輻射，千億市場機(jī)遇，甬北專業(yè)市場集群即將成型 旁白語：因用地面積有限，城市原有的商業(yè)大多呈零散狀態(tài)分布，個別稍微成規(guī)模的市場已經(jīng)出現(xiàn)老化現(xiàn)象，弊端已經(jīng)非常明 顯。硬件設(shè)施陳舊、業(yè)態(tài)劃分混亂，臟、亂、差現(xiàn)象突出，不久的將來必然要面對拆遷問題。并且在老城區(qū)無法實(shí)現(xiàn)各大產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，而要建成一個集商貿(mào)、物流、倉儲為一體化的全功能市場更加不現(xiàn)實(shí)。 項(xiàng)目賣點(diǎn) 瑞豐國際商貿(mào)城應(yīng)運(yùn)而生，帶動鎮(zhèn)海新城北部商物流基地發(fā)展，崛起于甬北的大交通、大物流、大倉儲新型城市商貿(mào)區(qū)。 項(xiàng)目位于鎮(zhèn)海新城，長江三角洲南翼，距上海、杭州、金華、溫州約 2 小時路程。區(qū)域功能定位為寧波市中心城區(qū)北部商貿(mào)商務(wù)中心，鎮(zhèn)海區(qū)未來的行政文化中心，距寧波三江口 17 公里。 瑞豐國際商貿(mào)城屬于寧波鎮(zhèn)海新城北區(qū) —— 駱駝 片區(qū)，是寧波市北部商貿(mào)物流的核心區(qū)位。 鎮(zhèn)海新城規(guī)劃建設(shè)面積 46平方公里，其中北區(qū)總用地面積約 ，是寧波“中提升”戰(zhàn)略的重中之重。 自新城啟動以來，完成各類投資達(dá) 200 多億元，今后 5 年將陸續(xù)投入超 170億元。 市委市政府關(guān)于三江片區(qū)專業(yè)市場改造方案中計(jì)劃打造駱駝市場園區(qū)，位置定為鎮(zhèn)海駱駝街道，以小商品、服裝、家居建材裝飾材料等為主，占地規(guī)模約100 公頃。目前周邊商貿(mào)產(chǎn)業(yè)市場正在形成，鎮(zhèn)海蔬果市場、鎮(zhèn)海軟裝飾市場、鎮(zhèn)海建材市場，已開工建設(shè)，顛覆 傳統(tǒng)專業(yè)市場因受其規(guī)模局限，管理滯后，難以承接產(chǎn)業(yè)的需求，響應(yīng)政府號召，接力城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展藍(lán)圖，更具現(xiàn)代化、更具有規(guī)模的專業(yè)市場發(fā)展時代正在來臨。 價值四： 3040 ㎡市場主流金鋪，超低總價 純獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪 價值 支撐 米層高，買一層送一層，立體回廊式交通，杜絕商業(yè)死角 項(xiàng)目賣點(diǎn) 11，買一層送一層 一、二層層高均為 米，三層層高 米，框架結(jié)構(gòu)、挑高空間、經(jīng)營戶可自由組合。 上下左右，雙層車行，立體流動循環(huán) 車輛直接到達(dá)市場二層及屋面停車場，立體交通系統(tǒng)使車、人流、物流形成立體交 通，解決傳統(tǒng)商業(yè)市場不同樓層之間商業(yè)價值的差異，使每一處商業(yè)價值最大化。 半開放式布局， 3 個大型主題出入口 市場采用半開放式形態(tài)，南北西面各主干道處均設(shè)有主次出入口，確保人流、物流、車流進(jìn)出暢通。 3040 ㎡市場主流金鋪，純獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪，高性價比投資門檻 整個項(xiàng)目建筑采用獨(dú)棟三層建筑，擁有商鋪逾萬間，其中一期商鋪約 5000間，主力面積在 3040 ㎡，主力戶型面寬約 米，進(jìn)深約 89 米。 40 年獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，總價低、投資門檻更低，引領(lǐng)性價比之顛。 海量停車位，真正滿足停車需求 項(xiàng)目一期規(guī)劃了近 2020 個停 車位，滿足市場經(jīng)營戶和消費(fèi)者停車需求。 配效果圖 價值五：開發(fā)商為最大股東，捆綁式經(jīng)營，確保市場永續(xù)發(fā)展 價值 支撐 多方共贏，自購自營客群成市場主力，快速坐旺市場 旁白語：近年來，隨著國家對房地產(chǎn)住宅市場宏觀調(diào)控的持續(xù)進(jìn)行，越來越多的開發(fā)商選擇轉(zhuǎn)做商業(yè)地產(chǎn)，而其中專業(yè)市場更如雨后春筍般遍地開花。然而，專業(yè)市場絕非所有房地產(chǎn)企業(yè)都能操作好的。很多非專業(yè)開發(fā)商仍以住宅房地產(chǎn)模式在做專業(yè)市場，建好商鋪全賣了，沒有規(guī)劃，不懂招商更沒有花精力去培育市場，最后開發(fā)商得利走人了，留下的是“空殼市場”，苦的是投資人和政府 。 項(xiàng)目賣點(diǎn) 讓商戶成為市場基石，永續(xù)經(jīng)營有保障，通漲年代財(cái)富避風(fēng)港 瑞豐國際商貿(mào)城本著希望出現(xiàn)經(jīng)營戶、消費(fèi)者、運(yùn)營商和政府多方共贏的局面，堅(jiān)定保證經(jīng)營戶對市場永續(xù)健康平穩(wěn)發(fā)展的信心，堅(jiān)持做市場最大的股份持有者