【文章內(nèi)容簡介】 得的發(fā)展機(jī)會，紛紛來到某投資。來自L、鹿寨的不少投資商把眼光放在了地皮買賣和農(nóng)貿(mào)買賣上，通過炒地皮和進(jìn)行農(nóng)貿(mào)交易賺錢，而部分某當(dāng)?shù)鼐用褚蚕Ｍㄟ^商貿(mào)買賣致富。因此，項目發(fā)展的潛力是非常巨大的。D、 某工業(yè)園與YY開發(fā)新區(qū)相接壤，L啤酒廠、L鋅品廠等多家大中型工廠均已或即將舉廠搬遷至某鎮(zhèn)，YY工業(yè)園區(qū)與市政府新規(guī)劃所帶來的巨大人流、資金已陸續(xù)進(jìn)入某，給某房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)帶來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。項目具有地段優(yōu)勢項目所處地段車流量巨大，由高速公路進(jìn)入鎮(zhèn)上的必經(jīng)此路，并且項目定在LQ江大橋旁，靠近碼頭，碼頭是某連接下游民眾的重要脈絡(luò)，也是某經(jīng)濟(jì)對外交流的渠道，因此給項目中規(guī)劃的市場地理上的優(yōu)勢。某的第二個工業(yè)區(qū)正好在LQ江對面，看得見一定市場的存在。某缺少一個具有規(guī)模的商貿(mào)中心某鎮(zhèn)規(guī)劃在LQ江對岸即項目所在處對面再建一個工業(yè)區(qū)，新工業(yè)區(qū)的建立必定帶來眾多企業(yè)的入駐，同時其他大型企業(yè)紛紛落戶某，隨工廠搬遷的企業(yè)職工也將在某居住。新增的大量人流安置某的同時，更需要一個成規(guī)模的商貿(mào)中心來滿足人們的各種需求，而某正缺少一個這樣的商貿(mào)中心。消費群體增加 鎮(zhèn)政府鼓勵投資，許多外來投資商把握這一機(jī)遇都來到某進(jìn)行投資，同時，多家企業(yè)紛紛落戶某開廠創(chuàng)業(yè)，加上YY工業(yè)區(qū)的快速建設(shè)，某工業(yè)園與YY工業(yè)區(qū)的對接，這些都將帶來一股強(qiáng)大的房地產(chǎn)消費群體。消費能力有限 某經(jīng)濟(jì)建設(shè)穩(wěn)步向前，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展居民的收入會有所提高，但是，人們的消費能力還是有限的。某人們的收入水平相對L要低許多，但消費水平卻與L的持平，日常消費都稍高。一塊80㎡的宅基地大概需8萬～9萬元左右，對于收入有限的某鎮(zhèn)人們來說，9萬無疑是一種沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。第二部分 營銷篇通過專業(yè)的市調(diào)人員對項目及項目各項情況進(jìn)行的深入細(xì)致的調(diào)查，以及我們整合各方面因素結(jié)合對市場調(diào)查的研究和分析，在符合市場規(guī)律的前提下，我公司本著滿足消費者需要并保證貴公司最大利益的宗旨，特擬定出以下適合AA商貿(mào)城的營銷計劃。一、項目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢（1）優(yōu)良地段AA商貿(mào)城所處地段與某目前的最中心地段僅百米之遙，位于十字路口旁，是某進(jìn)入高速公路的必經(jīng)之處。更為重要的是，新建的某工業(yè)區(qū)與商貿(mào)城隔江相望，眾多從L搬遷而至的大廠及龐大人流對于商貿(mào)城日后的經(jīng)營、運作將是一有力支撐。（2）正確項目定位項目定位于以賣宅基地為主，此點非常切合目前的某市場，在某當(dāng)?shù)?，?jīng)濟(jì)發(fā)展水平普遍不是很高，居民思想仍保存著舊時的觀念，有買地發(fā)家、防老、傳宗接代的精神需求，本項目的推出即迎合了消費者的此種意愿。（3）項目前景看好某正面臨著一個全新的發(fā)展機(jī)遇，眾多企業(yè)、單位的遷入，大量人流的涌入，對于商業(yè)地產(chǎn)來說無疑是一個巨大的機(jī)遇，所面臨的將是一個更為巨大的市場。（4）市場競爭小某鎮(zhèn)目前僅有一個地產(chǎn)項目——BB小區(qū)，相對當(dāng)?shù)叵M者來說，選擇面相對較小，因而我項目所面臨的（5）項目整體規(guī)模大AA商貿(mào)城總占地面積100多畝，整體規(guī)模相對較大，對于整體商業(yè)氛圍及旺盛人氣的營造均具有較大的優(yōu)勢，同時，因為規(guī)模大，所以內(nèi)部設(shè)施配套方面會更為全面。（6）內(nèi)部設(shè)置優(yōu)勢AA商貿(mào)城內(nèi)部中心位置修建一座2層綜合樓，一層為農(nóng)貿(mào)市場，二層為L工貿(mào)大廈強(qiáng)力進(jìn)駐，以農(nóng)貿(mào)市場及工貿(mào)大廈的鼎盛人氣，更利于帶旺區(qū)域內(nèi)商業(yè)。劣勢（1）商業(yè)地產(chǎn)氛圍不成熟某鎮(zhèn)之前只有一家房地產(chǎn)開發(fā)項目，整體地產(chǎn)商業(yè)氛圍不濃，區(qū)域市場并不成熟，對于本項目的推廣、展開及訴求上會產(chǎn)生一定的阻礙。（2）目標(biāo)客戶較為分散本項目的目標(biāo)客戶較為分散，主要集中于某鎮(zhèn)、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、鹿寨縣城及L市，分散的客戶，不利于住處的傳播。（3）可選擇傳媒受限制當(dāng)?shù)乜蛇x擇媒體僅限于電視、戶外廣告等少量機(jī)構(gòu)，地產(chǎn)界最常用的報版廣告在當(dāng)?shù)仉y以起到有效作用，這些在媒體選擇上的限制，對于項目的推廣是較大的不利因素。（4）消費者觀望心理因當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展剛剛起步，未形成地產(chǎn)購買的習(xí)慣，所以項目運作初期預(yù)計會出現(xiàn)相應(yīng)的消費者觀望狀況。二、營銷目標(biāo)通過周密的市場分析并結(jié)合項目情況及經(jīng)濟(jì)走勢，制定如下營銷目標(biāo)：時段推出計劃單價（均價）2004年1月10%㎡2004年3月30%㎡2004年4月20%㎡2004年5月40%㎡合計100%㎡在保證地產(chǎn)公司最大利益和符合市場消費者的消費要求的前提下，適時提高銷售單價，爭取最大的利潤空間。項目前期銷售規(guī)劃，努力使項目銷售開門紅，從而樹立項目名牌、企業(yè)品牌，提高企業(yè)知名度、美譽度。三、對項目價格的建議通過我們對市場的深入調(diào)查、分析，并結(jié)合AA商貿(mào)城自身的各種情況，為規(guī)避市場風(fēng)險，同時爭取最大利潤，并獲得整個項目的成功，我們建議采用低開高走的策略，開盤時經(jīng)積極造勢，以均價元/平方米推出，在銷售行情看漲之后，可爭取將均價提到元/平方米。四、對項目內(nèi)部設(shè)置的建議主題商業(yè)街區(qū)打造AA商貿(mào)城共分兩期打造，將小區(qū)內(nèi)6條主干道依不同的建筑風(fēng)格進(jìn)行專業(yè)打造，將之規(guī)劃為6條主題商業(yè)街：（1）倫敦商業(yè)街（2）紐約商業(yè)街（3）香港商業(yè)街（4）巴黎商業(yè)街（5）東京商業(yè)街（6）曼哈頓商業(yè)街。同時，依小區(qū)地形特征，分為五個主題商業(yè)區(qū)：（1）五金家電區(qū)（2）服裝（3）飾品區(qū)（4）休閑娛樂區(qū)（5）日用百貨區(qū)以上6條商業(yè)街及5個主題商業(yè)區(qū)分別以五金家電、服裝、飾品、精品、休閑、娛樂、餐飲、日用百貨等為主營項目，以專業(yè)化的經(jīng)營打造項目商業(yè)氛圍。內(nèi)部配套設(shè)施營建小區(qū)內(nèi)部依規(guī)劃將建造一棟2層的綜合樓，一、二層分別經(jīng)營農(nóng)貿(mào)市場及