【文章內容簡介】 8戶鞋業(yè)專營經營戶，以業(yè)主購買和租賃方式進入新華中鞋業(yè)商貿城。表31 大興路地區(qū)鞋類市場群經營戶群搬遷部分統(tǒng)計表市場名稱經營戶戶數市場名稱經營戶戶數大興路市場201大興鞋城93金興童鞋城142萬寶鞋城167鼎力鞋城417萬商鞋城42銀河鞋城566(13層)合 計1628戶②大興路地區(qū)以外的鞋類、鞋料市場群入駐部分華中鞋業(yè)商貿城項目的建設并不是僅限于大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場的拆遷改造工程，而是通過該項目的運作，發(fā)揮市場的集聚效應和規(guī)模效應，吸引武漢及其周邊地區(qū)的鞋業(yè)鞋料經營戶進入市場，建立一個立足于武漢，輻射周邊華中地區(qū)的鞋業(yè)及鞋料批發(fā)、零售一級市場。對以漢正街、清芬路為代表的武漢其他鞋業(yè)鞋料市場經營戶調查顯示，大約有45%的經營戶迫切希望遷入，預測情況見表333：表32 武漢大興路地區(qū)以外的鞋城現有經營戶基本情況市場名稱經營戶戶數市場名稱 經營戶戶數新興鞋業(yè)批發(fā)市場60紫陽平價鞋城15新濤鞋城70新華鞋城30浙江鞋城76晴川橋鞋城60八寶鞋城100昌隆鞋城50鹿城鞋城30盛源鞋城30合 計541戶表33 武漢鞋料批發(fā)市場現有經營戶戶數基本情況市場名稱經營戶戶數漢來市場172硚口市場43清芬路市場186.合 計401以上兩個具有代表性的鞋類市場群經營戶戶數共計942戶。同時由于“華中鞋業(yè)商貿城”項目的建設不是大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場群的簡單復制，其目標定位是將此項目按照未來鞋業(yè)批發(fā)零售市場的發(fā)展目標和現代物流的發(fā)展方向，要求集貿易、物流、信息、服務于一體，形成完整配套體系的大型專業(yè)鞋業(yè)商貿中心。運用本項目完善的市場網絡和經營設施條件，預計可以吸引國內外知名品牌及代理商進駐量大為增加，預計將增加10%。從以上統(tǒng)計的數據來看，預計將有2600戶的潛在客戶群體?？梢娖錆撛诳蛻羧后w還是相當龐大的。3）目標客戶群體的購買心理分析通過對上述市場的經營戶的調查研究，我們發(fā)現，在這些潛在的客戶群體當中主要存在著以下幾種購買心理：a)由租戶向業(yè)主轉變的要求?，F有大興路地區(qū)除鼎力鞋市外，其他六個市場的經營戶均以租賃方式取得商鋪的經營權， 25平方米左右的經營鋪面，年租金一般在35萬元，且租賃費用呈逐年上升的趨勢?，F在因龍王廟改造，大興路鞋市一間25平米的鋪面轉租金竟高達10萬元/年以上，而且還十分搶手，造成經營者經營成本的大幅上升，因此，經營戶中大多數人都想有自己的置業(yè)。b）、置業(yè)投資?，F在由于股市的行情低迷，房地產行業(yè)以其高增長、高回報吸引了廣大的投資者，而在眾多的房地產產品當中，商鋪更是成為眾多投資者追捧的對象。從大興路鞋市商鋪的市場表現以及我們的調查結果來看，眾多的潛在客戶都表示了明確的投資意向。如一間60平方米的商鋪，售價8000元/平方米計，售價為48萬元，若用于租賃經營，以每年8萬元計，不考慮資金的時間價值，其靜態(tài)回收期只有6年，其回報率是相當可觀的。精明的投資者當然不會錯過。可見，穩(wěn)定的客戶群體及眾多的置業(yè)投資者是本項目成功的最大保證。第三章 項目環(huán)境分析一、地塊環(huán)境土地性質綜述項目選址于武漢市江漢區(qū)新華下路與瀟湘路交界的原武漢東風鍋爐廠廠址內，項目凈用地約55畝，建成以后將能容納1500戶左右的經營戶進場經營。地塊周圍景觀本案的北面和南面是一些老的工業(yè)廠房和由老廠房改成的管材批發(fā)市場，視覺環(huán)境較差，但西面是中高檔小區(qū)新華家園，臨街為好美家、三五酒店、武商量販店、招商銀行、工商銀行等，商業(yè)氛圍較為濃厚，炫目的立面裝潢，獨特的建筑模式，為本案豐富了區(qū)域的視覺環(huán)境，提升了區(qū)域層次。地塊周圍的交通條件本案北接張公堤，南連發(fā)展大道，向東通金橋大道，具備較好的貨運條件。對大物流的形成具備客觀條件。地塊周圍的配套設施本案對面就在于武商量販店，好美家、三五酒店和銀行以及成片的居民區(qū)，生活及商業(yè)配套設施相對齊全。而且本案的周圍有新華路管材批發(fā)市場、瀟湘路裝飾建材市場等批發(fā)市場，對本案聚集人流、加速形成大物流條件具有一定的促進作用。二、項目地塊的優(yōu)劣分析（SWOT分析）優(yōu)勢分析216。地理位置優(yōu)勢：該地塊處于城郊結合部，交通方便，運輸條件較好，是現代大型物流中心布局的理想區(qū)域。216。核心商戶優(yōu)勢：我們的股東就是核心商戶的一部分，并在大興路的核心市場老市場具有相當的號召力。216。成本優(yōu)勢：相對于市中心的大興路，項目的土地成本較低，具有較大的成本優(yōu)勢。216。配套優(yōu)勢：周邊分布大型便民超市武商量販店和唐家墩購物廣場、三五酒店、市中心醫(yī)院；四家銀行——招商銀行、工商銀行、中國光大銀行、中國信合，現在的配套方便市場的形成。216。政府的支持：此項目是湖北、浙江兩省的簽約項目，受到了武漢市市委市政府的高度重視與支持，被列入江漢區(qū)重點建設項目。政府的支持的項目成功的最大保障。劣勢分析216。物流組織困難：大興路的物流組織完全依賴于漢正街，且托運一般為多種商品組合，依靠鞋城重組物流困難較大，而依然依賴漢正街的物流又諸多不便。216。 客流組織困難：大興路的客流組織也依賴于漢正街，客流的組織體系較為完善，而本案脫離了漢正街，要重新組織客流存在較大的困難。216。脫離了漢正街的品牌影響：漢正街商品種類豐富，方便多元化經營戶打貨，脫離漢正街后，必然要損失部分多元化經營的客戶。216。重塑鞋業(yè)批發(fā)市場品牌：到大興路打鞋已成為客戶的一種習慣，如果大興路鞋業(yè)批發(fā)市場繼續(xù)存在，我們市場將難以生存，我們與大興路市場是你死我活的競爭關系。216。項目地塊規(guī)模偏小，相應的配套設施難以全部滿足，周邊雖然會自然形成相關配套，但沒有整體規(guī)劃，且具有落后性。項目的機會分析216。正值大興路改造契機：大興路南面的四個鞋市場已經確定要拆遷，為我們介入鞋城的建設提供了機會。216。龍王廟商貿中心定位集購物、餐飲、休閑娛樂為一體的大型主題購物廣場，其建筑形式為地上十層，地下二層，經營可能性往零售轉型。216。龍王廟商貿中心成本很高，其售價或租價必然很高，而鞋類批發(fā)商戶能夠承受的成本不如服裝，其可能放棄鞋類批發(fā)一塊。項目的威脅分析216。龍王廟的拆遷改造是逐步進行的，并未形成市場大的動蕩，要吸引那部分商戶離開大興路存在著一定的困難。216。老市場的改造沒有確定日期，商戶都愿意繼續(xù)在此經營，而不愿變動，銀河市場經營穩(wěn)定且規(guī)模大，諸多因素將商戶穩(wěn)定在大興路經營。216。本案的競爭對手龍王廟的定位雖然可能往零售轉型，可也不能確定不會做批發(fā)市場。216。本案的競爭對手康奈國際鞋城與鼎力市場商會合作，可能對本項目動員鼎力市場的商戶存在不利影響。三、結論通過以上的分析我們可以看出，本案是機會與風險并存，其運作成功的關鍵取得政府的深度支持和如何吸引核心商戶。本案同大興路市場群的關系基本上是你死我活的競爭關系，如果政府有深度的政策支持，如采取掐斷大興路市場的貨運條件、以消防未達標為由限制市場的發(fā)展等舉措，限制老市場支持本案的發(fā)展，否則大興路鞋城的搬遷將非常困難，本案的運作也將存在較大的風險。同時如何吸引核心商戶也將是本案面臨的一個較為棘手的問題，一方面大興路部分市場的拆遷給本案的建設帶來機遇，但另一方面是如何吸引核心商戶和幫助客戶留住核心終端的問題，如果不能幫助核心商戶留住核心終端，同時大興路又難以做到整體性搬遷，則本案的建設將面臨著較大的風險。第四章 地塊建設條件一、工程概況項目選址鹿迪鞋城選址于武漢市漢口姑嫂樹路12號，基地西臨姑嫂樹路，南臨瀟湘路，北側與東側均為30M寬的規(guī)劃道路。規(guī)劃用地面積約為37000平方米。經濟指標總用地：37000平方米總建筑面積：73260平方米（不含地下室） 其中：市場用房（帶閣樓倉庫）54878平方米 辦公用房9438平方米 倉儲用房8944平方米建筑密度：%綠化率：%容積率：建設目標武漢鹿迪鞋城擬將建設成為一個集商鋪、倉儲、辦公配套、停車、餐飲等多種功能為一體，涵蓋批發(fā)、零售、商品展示、新品發(fā)布、網上交易等多種購物方式，立足于大興路鞋類市場群擴容性搬遷，考慮華中地區(qū)鞋類、鞋料市場集聚性發(fā)展的需要，力求新建市場的功能提升和品位提升，將鞋城建設成為輻射全省、面向全國的現代化、綜合性的大型鞋類批發(fā)市場。二、建筑布局基地內布置整體式商場，基地東首，沿規(guī)劃道路設置倉儲，商場與倉儲，商場與倉儲之間由多層物流通