【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 次，市場(chǎng)需求仍在快速增長(zhǎng)。一是隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，人地矛盾更加凸顯，“十一五”期間，%左右的速度增長(zhǎng)，進(jìn)城農(nóng)民對(duì)住房需求仍在加速增長(zhǎng)。二是目前我國(guó)投資渠道相對(duì)狹窄，加上近年來房?jī)r(jià)只漲不跌，投資者更青睞于投資房地產(chǎn)市場(chǎng)。三是寬松的貨幣政策使流動(dòng)性普遍過剩，在通脹預(yù)期下，房地產(chǎn)成為“避風(fēng)港”，大量投資性資金注入房地產(chǎn)市場(chǎng)。四是皖江城鎮(zhèn)承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)建設(shè)，以及合肥、馬鞍山兩市加入長(zhǎng)三角城鎮(zhèn)群，都將進(jìn)一步推動(dòng)市場(chǎng)需求。房?jī)r(jià)上漲過快可能帶來一系列問題我省商品房均價(jià)漲幅已經(jīng)連續(xù)3年超過兩位數(shù)，%%，相對(duì)于城鄉(xiāng)居民收入，房?jī)r(jià)上漲明顯過快，房?jī)r(jià)收入比呈現(xiàn)擴(kuò)大之勢(shì)。房?jī)r(jià)過快上漲可能成為影響我省經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的不確定因素。首先，房?jī)r(jià)上漲過快抑制了居民的其他消費(fèi)。20002009年，%，%。對(duì)房?jī)r(jià)仍將大幅上升的預(yù)期，將壓縮居民在汽車、家電等其他方面的消費(fèi)，購(gòu)買住房，抑制實(shí)體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，將成為擴(kuò)大內(nèi)需的嚴(yán)重阻礙。其次，房?jī)r(jià)上漲過快將擴(kuò)大地區(qū)之間和居民之間的貧富差距。目前，我省收入分配的不平等狀況已經(jīng)比較嚴(yán)重，2008年，而2000年。房?jī)r(jià)的大幅上漲，特別是大中城市房?jī)r(jià)的上漲，意味著財(cái)富以貨幣和資產(chǎn)的形式向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、居住環(huán)境較好的城鎮(zhèn)聚集，向高收入者聚集，將進(jìn)一步拉大收入差距。再次，房?jī)r(jià)的上漲過快將增加農(nóng)民進(jìn)入城鎮(zhèn)的成本，抑制城鎮(zhèn)化發(fā)展的進(jìn)程，影響城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展；將提高城鎮(zhèn)商務(wù)成本，還將積累大量的資產(chǎn)泡沫，威脅金融秩序的安全，進(jìn)而帶來經(jīng)濟(jì)社會(huì)的劇烈震蕩。第四，市場(chǎng)上投資、投機(jī)型購(gòu)房需求的明顯增加，將進(jìn)一步推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，房?jī)r(jià)的上漲又再吸引投資。如此循環(huán)下去，不僅會(huì)危及房地產(chǎn)行業(yè)自身的健康發(fā)展，阻礙民生改善，更積累了大量資產(chǎn)泡沫和金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期持續(xù)健康發(fā)展構(gòu)成威脅。房地產(chǎn)調(diào)控力度將進(jìn)一步加大自去年年底以來，雖然中央和地方先后出臺(tái)了一系列政策，市場(chǎng)成交量有所下降，但房?jī)r(jià)仍舊上漲較快。這在一定程度上與政策調(diào)控的初衷相違背。從已往房地產(chǎn)調(diào)控來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在“越調(diào)控越漲”的現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控難，主要是因?yàn)椋阂皇欠康禺a(chǎn)市場(chǎng)存在剛性需求，加之人口變遷趨勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求非常強(qiáng)勁；二是商品房不同于一般商品。商品房具有“保值增值”的特性，而且土地作為稀缺資源，調(diào)控供給的手段有限；三是房地產(chǎn)涉及廣泛的利益群體。房地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)鋼鐵、水泥、建材、家電等許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)，具有重要的帶動(dòng)作用。目前，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控處于進(jìn)退兩難的境地。如果收得過緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大的滑坡，可能會(huì)對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行產(chǎn)生不利影響；如果收得不夠，市場(chǎng)經(jīng)過短期適應(yīng)以后，房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步加速上漲，進(jìn)一步加劇風(fēng)險(xiǎn)。因此，政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的上會(huì)采取相對(duì)保守的措施，最終還是要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。從上年末至現(xiàn)在，“營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策”調(diào)整、五部委《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》、“國(guó)八條”、 “新國(guó)五條”、存款準(zhǔn)備金率上調(diào)等措施的密集出臺(tái)，反映了政府對(duì)投機(jī)性購(gòu)房需求高漲、房?jī)r(jià)上漲過快的擔(dān)憂。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度是今年中央宏觀調(diào)控的一個(gè)重點(diǎn)，政策收緊傾向明顯?！皟蓵?huì)”期間，政府已定下“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”的政策基調(diào)，預(yù)計(jì)后期仍將有一系列的調(diào)控實(shí)施細(xì)則陸續(xù)出臺(tái)。當(dāng)前，望江房地產(chǎn)供銷情況如下圖所示：區(qū)位優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目位于望江縣高士鎮(zhèn)高士街東側(cè)。高士鎮(zhèn)是省政府批準(zhǔn)的省級(jí)中心建制鎮(zhèn)，同時(shí)被確定為省新農(nóng)村建設(shè)“百鎮(zhèn)千村”示范鎮(zhèn)。2009年6月被省政府列為全省擴(kuò)權(quán)強(qiáng)鎮(zhèn)試點(diǎn)鎮(zhèn)。全鎮(zhèn)國(guó)土面積122平方公里，轄16個(gè)行政村，；。省道安九路與縣城主動(dòng)脈窩甘線呈“十”字型從集鎮(zhèn)中心穿越而過，鎮(zhèn)村道路四通八達(dá)。鎮(zhèn)區(qū)離縣城20公里，距安慶市區(qū)僅45公里，三縱六橫的交通網(wǎng)絡(luò)凸現(xiàn)了無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和良好的發(fā)展環(huán)境。鎮(zhèn)內(nèi)市政設(shè)施配套齊全，鎮(zhèn)區(qū)街道路面全部實(shí)現(xiàn)了綠化、亮化。這里擁有它特有的寧?kù)o，但又不缺乏繁華的商業(yè)氣氛，是人們居住的理想場(chǎng)所。在這里居住的人們既能感受到城鎮(zhèn)里的繁華，又能體會(huì)到周圍環(huán)境的優(yōu)雅。 項(xiàng)目交通環(huán)境良好項(xiàng)目所在地位于高士鎮(zhèn)高士街東側(cè)。鎮(zhèn)區(qū)離縣城20公里，距安慶市區(qū)僅45公里，三縱六橫的交通網(wǎng)絡(luò)凸現(xiàn)了無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和良好的發(fā)展環(huán)境。 周邊配套齊全 鎮(zhèn)區(qū)文化、教育、醫(yī)療、金融、通迅等體系一一齊全。城鎮(zhèn)管理日趨規(guī)范，組建了市政中隊(duì)和環(huán)衛(wèi)隊(duì)，鎮(zhèn)區(qū)臟亂差現(xiàn)象得到有效治理，居民生活質(zhì)量達(dá)到新高，新農(nóng)村建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，花園村、童嶺村被確定為“百鎮(zhèn)千村”示范村，武昌、毛安、龍口等村的新農(nóng)村建設(shè)。 小區(qū)內(nèi)部環(huán)境配套商業(yè)設(shè)施齊全，可方便為小區(qū)居民提供服務(wù)。小區(qū)內(nèi)除了最基本的基礎(chǔ)設(shè)施外，還增加了許多科技因素如：寬帶入戶、有線電視、門禁系統(tǒng)等。并安排一定的公共面積，用于景觀綠化。小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理規(guī)范。 “新國(guó)五條”進(jìn)一步加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，房地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇、且項(xiàng)目投資高、風(fēng)險(xiǎn)較大。物價(jià)水平增漲過快也加大了項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)及自身優(yōu)勢(shì)詳見市場(chǎng)分析。主要是解決項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)問題。優(yōu)化小區(qū)設(shè)計(jì)，提高小區(qū)品味，設(shè)計(jì)更人性化，增強(qiáng)小區(qū)吸引力。通過SWOT理論對(duì)項(xiàng)目的分析，可以看到，本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)明顯：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)明顯基礎(chǔ)設(shè)施齊全、環(huán)境良好、秩序穩(wěn)定、宏觀條件更是優(yōu)越。項(xiàng)同形象良好、概念新穎。％以上，從現(xiàn)在市場(chǎng)行情看屬于較高的，項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃新穎，宜人宜居，給人一種溫馨、舒適、浪漫的感受。項(xiàng)目自身。 小區(qū)在滿足最基本的生活設(shè)施外，在配套上加入許多高科技元素，使人們的生活更方便。同時(shí)小區(qū)的商業(yè)設(shè)施完善，商業(yè)面積大，綠化率高，休閑娛樂場(chǎng)所全面。 但是本項(xiàng)目也存在著很多的風(fēng)險(xiǎn)，面對(duì)國(guó)家的進(jìn)一步宏觀調(diào)控、物價(jià)的持續(xù)上漲、競(jìng)爭(zhēng)的逐漸激烈，開發(fā)商機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存，所以擁有良好的管理體制、獨(dú)特的營(yíng)銷理念、充分的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，把握市場(chǎng)、提高自身產(chǎn)品質(zhì)量，是房地產(chǎn)公司在行業(yè)里安身立命的法寶。第三章 項(xiàng)目規(guī)模和主要建設(shè)內(nèi)容，，總建筑面積26321平方米。，（其中地下車庫(kù)4166平方米）。小區(qū)其他配套設(shè)施建設(shè)等。新建高層5棟5+1F的多層住宅。1—3層為商業(yè)住宅，45層為生活住宅，配套建設(shè)物業(yè)管理、會(huì)所、公廁及地下車庫(kù)、綠化等。第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件詳見市場(chǎng)分析中房地產(chǎn)政策分析。（1）地理位置望江縣位于安徽省西南部，長(zhǎng)江中下游北岸，東南瀕臨長(zhǎng)江與東至縣、江西省彭澤縣隔江相望，西與宿松縣、太湖縣接壤，北與懷寧縣交界。地跨北緯30176。03′︿30176。26′，東經(jīng)116176。26′﹀116176。55′，縣城位于縣域的南部。項(xiàng)目所在地高士鎮(zhèn)位于安徽省西南邊緣望江縣，長(zhǎng)江中下游北岸，地處望江縣風(fēng)景秀麗的焦賽湖與武昌湖畔。全鎮(zhèn)國(guó)土面積122平方公里，總?cè)丝?萬余人，轄16個(gè)行政村。省道安九路與縣城主動(dòng)脈窩甘線呈“十”字型從集鎮(zhèn)中心穿越而過，鎮(zhèn)村道路四通八達(dá)。鎮(zhèn)區(qū)離縣城20公里，距安慶市區(qū)僅45公里，三縱六橫的交通網(wǎng)絡(luò)凸現(xiàn)了無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和良好的發(fā)展環(huán)境。 地形：地勢(shì)由西北向東南緩斜、大致呈現(xiàn)丘陵──崗地──平原階梯狀分布；三面臨水，素有“水鄉(xiāng)澤國(guó)”之稱。氣候：屬亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)。季風(fēng)明顯，四季分明，氣候溫和、雨量充沛。 ℃，無霜期252天，是全省熱量資源最豐富的縣份之一。年均降水量1300毫米，（2）地質(zhì)地貌望江縣大地構(gòu)造屬下?lián)P子江古生代褶皺帶的長(zhǎng)江沖積平原，境內(nèi)襟江帶河，湖蕩羅列；一面負(fù)山，三面傍水，崗地洲圩成片，低丘零星分散出露。地勢(shì)西高東低。自西向東呈丘陵—崗地—平原三級(jí)階梯分布。（3）地震地震烈度6級(jí)。（1）對(duì)項(xiàng)目方案的影響望江縣城地貌單元屬長(zhǎng)江中下游沖積平原，地勢(shì)起伏不大，境內(nèi)襟江帶河，湖蕩羅列，本區(qū)屬于中部低崗地，區(qū)域內(nèi)受新構(gòu)造運(yùn)動(dòng)和流水切割作用影響，形成孤丘突起、崗頂平緩、地形破碎、崗沖相間、亞粘土承載力較大，工程地質(zhì)條件較好，建設(shè)條件較為理想，自然條件對(duì)項(xiàng)目方案影響較小。但水土流失較嚴(yán)重，因此，在方案設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)當(dāng)充分利用上述優(yōu)勢(shì)條件，克服不良影響，進(jìn)行多方案比較，做到安全、經(jīng)濟(jì)、適用、美觀。（2）對(duì)施工條件的影響望江縣四委分明，氣候溫和，雨量適中，光照充足，無霜期長(zhǎng)，自然條件總體來說有利于施工，但是，部分年份也有水災(zāi)、旱澇現(xiàn)象，冬季輕凍，對(duì)項(xiàng)目施工稍有影響。（3）對(duì)項(xiàng)目造價(jià)的影響交通便利，建筑材料資源較為豐富，無需通過長(zhǎng)途運(yùn)輸有，水泥、砂石等主要材料來源充足，運(yùn)距較短，可大大降低工程造價(jià)。望江縣地震基本烈度為6度，對(duì)重要的項(xiàng)目和地質(zhì)條件與地層構(gòu)造特別復(fù)雜的地帶要進(jìn)行必要的地震危險(xiǎn)分析，并采取相應(yīng)的抗震措施，這樣可能會(huì)使工程造價(jià)略有上升。高士鎮(zhèn)是省政府批準(zhǔn)為省級(jí)中心建制鎮(zhèn)，同時(shí)被確定為省新農(nóng)村建設(shè)“百鎮(zhèn)千村”示范鎮(zhèn)。2009年6月被省政府列為全省擴(kuò)權(quán)強(qiáng)鎮(zhèn)試點(diǎn)鎮(zhèn)。近年來，高士鎮(zhèn)黨委、政府堅(jiān)持貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，與時(shí)俱進(jìn)，開拓創(chuàng)新，加大招商引資力度，使全鎮(zhèn)各項(xiàng)事業(yè)都取得了可喜的成績(jī)。依據(jù)城鎮(zhèn)發(fā)展總體規(guī)劃，始終堅(jiān)持以城鎮(zhèn)化建設(shè)為龍頭，以推進(jìn)新型工業(yè)化為抓手、以農(nóng)業(yè)產(chǎn)化為基礎(chǔ)、以新農(nóng)村建設(shè)和提高城鎮(zhèn)發(fā)展承載力為重點(diǎn)，全面提升城鎮(zhèn)綜合競(jìng)爭(zhēng)力，城鎮(zhèn)建設(shè)實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展。高士鎮(zhèn)以紡織服裝、工業(yè)、商貿(mào)、生態(tài)四大集聚區(qū)區(qū)建設(shè)為平臺(tái)通過招商引資已初步發(fā)展成紡織服裝、農(nóng)產(chǎn)品加工、建材、旅游四大支柱產(chǎn)業(yè)。，財(cái)政收入900萬元，工業(yè)總產(chǎn)值2億元。第五章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案規(guī)劃思想為了加速中心鎮(zhèn)的崛起，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)的黃金效應(yīng)，體現(xiàn)以人為本的理念，提高城區(qū)居住水平，打造高檔的人文商貿(mào)相結(jié)合的居住社區(qū)，是本小區(qū)規(guī)劃的主要思想。① 、統(tǒng)籌兼顧，配套建設(shè)。堅(jiān)持全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)。②、合理進(jìn)行豎向設(shè)計(jì)，在滿足交通、排水要求的同時(shí)，盡量節(jié)省土方量。③、因地制宜，以人為本，保證景觀設(shè)計(jì)的均好性，建造景色宜人的住宅小工。設(shè)計(jì)理念以發(fā)展商業(yè)貿(mào)易為主，建設(shè)以傳統(tǒng)商業(yè)批發(fā)為基礎(chǔ)，以商貿(mào)零售為主體，堅(jiān)持以人為本的設(shè)計(jì)原則，充分結(jié)合地塊特征，創(chuàng)造出體現(xiàn)人性化的生態(tài)型商貿(mào)城環(huán)境，建成一個(gè)功能明確、布局合理，空間豐富的新時(shí)代園區(qū)。在注重可持續(xù)發(fā)展，關(guān)心生活質(zhì)量的今天，引入大量“生態(tài)建筑”的設(shè)計(jì)手法，通過對(duì)總體布局和建筑單體的技術(shù)處理，使整個(gè)商貿(mào)城區(qū)建筑和人對(duì)自然界的陽(yáng)光、空氣、綠化等具備更強(qiáng)的親和力，遠(yuǎn)離噪聲和污染?？臻g及建筑造型充滿自然和諧氣息，令人耳目一新。本著可持續(xù)發(fā)展的原則，資源的利用應(yīng)當(dāng)最優(yōu)化，亦因如此，最優(yōu)化利用資源，就是目標(biāo)價(jià)值的最大化。這就是