【文章內(nèi)容簡介】 配套；無論是商業(yè)用水、用電、隔油排污，還是廣告位，都體貼齊備，24小時智能化監(jiān)控系統(tǒng)，保安人員全天候巡視，商戶利益得到最充分的保障！u 規(guī)劃優(yōu)勢：統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商，嚴格把關商家的進駐條件，綜合考慮各業(yè)態(tài)特點，合理布局，充分挖掘業(yè)態(tài)的最大利益！u 組合優(yōu)勢：實力經(jīng)營商、投資商的鼎力投入、引領眾多優(yōu)質(zhì)商家的加盟，強強聯(lián)合必將創(chuàng)造國際商業(yè)新輝煌！u 體量優(yōu)勢：后備貨量充足，商場負一層、三層存在大量面積可作為后備貨量的補充。二、劣勢分析u 位置不佳：對比其他項目，本商場存在位置不佳之明顯缺點u 交樓標準不高：項目中的二樓大部分面積前身為停車場，樓底較矮，限制了業(yè)態(tài)分布的選擇。u 周邊消費力低：由于登峰地區(qū)消費力不高，且項目并沒有主干道一線臨街鋪，不能以零售引領臨近消費力，只能引入符合商圈特點的采購消費力。 三、 發(fā)展前景分析u 小北登峰商圈歷史悠久，小聯(lián)合國外貿(mào)市場已形成多年，各外貿(mào) 采購商場林立，但業(yè)態(tài)分布零散，均沒有一個以統(tǒng)一業(yè)態(tài)、某種主題商品定位的一站式商場。本項目可以此作為突破點，引領小北登峰商圈走入一個新時代。u 商圈內(nèi)各項目均只租不售，沒有經(jīng)營權出售模式，本項目可以以此 為創(chuàng)新賣點打進市場。u 前半年或首年免租為商圈內(nèi)吸引商家之流行手段，但必須收取高昂 之入場費用，本項目同樣可采取放水養(yǎng)魚策略。以不收取入場費之超值優(yōu)惠強勢入市，勢必闖出一片天下。u 本商廈之餐廳、酒店為極大優(yōu)勢，必須將“中東、非洲外貿(mào)批發(fā)的起點”此亮點無限放大。此優(yōu)勢將彌補地段之不足。u 本項目招商之最大競爭對手廣福國際位置及裝修標準皆比本項目優(yōu)越。但從另一角度來看，該項目的經(jīng)營失敗可為本項目利用，在招商方面如能借助該項目帶動，并吸納對該項目失去信心之目標客戶，不失為一個極大商機，危機并存！第四部分業(yè)態(tài)及定位分析一、目前GZ電子、電器批發(fā)市場分析GZ市現(xiàn)有的電子、電器商圈主要為海印大沙頭商圈、文化公園西提二馬路商圈及中山六路的將軍東商圈。◆ 海印大沙頭三馬路商圈■ 以大沙頭三馬路為軸心，兩邊較大的電器批發(fā)、零售的市場有：盛賢舊貨交易市場、澳訊二手手機城、海印電器總匯、星之光電器城以及海印廣場?！?大沙頭三馬路是GZ自發(fā)形成的傳統(tǒng)電器商業(yè)街，該區(qū)內(nèi)的商業(yè)物業(yè)大多都經(jīng)營超過8年以上?！?04年，GZ市政府對該區(qū)域進行調(diào)整，將原來位于大沙頭馬路珠江邊的“海印舊貨市場”悉數(shù)搬到現(xiàn)在的盛賢舊貨交易市場及澳訊二手手機城里?！?由于該區(qū)批發(fā)市場已成規(guī)模，所以該地段的租金價格也較高，租金約每平米400—500元。▼ 盛賢舊貨市場分析位于海印大沙頭三馬路，內(nèi)有4層，約2500間鋪，建筑面積約15000/㎡主要經(jīng)營有：二手通訊設備，數(shù)碼攝像、影音，二手電腦，小品牌電視、音響、辦公用品（復印機、打印機等）及其他精品（皮包、鐘表、軍用服裝）。商城配套設施：場內(nèi)中央空調(diào)、多臺手扶電梯、貨梯、多功能文化廣場、大型室內(nèi)停車場。業(yè)態(tài)分布比例：租金水平：首層的臨街旺鋪550—600元/㎡，裙樓：450—500元/㎡； 二層已經(jīng)全部租滿； 三層150元/㎡。消費客戶群體：管理費：60元/㎡進駐率：約85%綜合分析：位于海印大沙頭三馬路(海印廣場旁邊)，是原來大沙頭拆遷后，新改造出來的舊貨市場，由于租金價格水平比較高，因此，都有針對性的做“黑人”和其他外國人的生意，所賣的二手產(chǎn)品的價格普遍偏高。▼ 海印電器總匯 海印電器總匯于1991年9月開業(yè)，是GZ市第一家電器專業(yè)市場，市場內(nèi)經(jīng)營各類國內(nèi)外品牌家用電器。 其經(jīng)營區(qū)域主要分為四大區(qū)域：舊場：主要經(jīng)營白色家電類，包括冰箱、洗衣機、空調(diào)等，其次產(chǎn)品有對講機、手機、影響線材器材等；新場：主要經(jīng)營液晶電視、電玩、手機、數(shù)碼產(chǎn)品等；二場：最多商鋪林立的一個區(qū)域多以手機、品牌音響專賣店、電腦、數(shù)碼產(chǎn)品、電動玩具、監(jiān)控設施器材等。二、三層：主要經(jīng)營是電腦、電玩類、打印等辦公用品。業(yè)態(tài)分布比例：租金水平：第一手租金：400元/㎡（含管理費、水電費）；二手轉(zhuǎn)租租金：750—850元/㎡（含管理費、水電費）。進駐率： 100%消費群體：綜合分析：海印電器總匯有較悠久的歷史，經(jīng)營將近20余年，在GZ以及全國都較為有名。主要經(jīng)營國內(nèi)外知名的品牌家電，產(chǎn)品和價格都與國美、蘇寧無異，與本項目的“對外貿(mào)易小品牌家電批發(fā)市場”的理念不相沖突。從上述數(shù)據(jù)分析，該商場主要以內(nèi)銷為主，從根本上就不具備完善的貿(mào)易功能。▼ 星之光電器城海印商圈的大沙頭三馬路有一名叫“星之光電器城”的車站，從這一點可以說明星之光電器城是該區(qū)域的一個標志性物業(yè)，占據(jù)了得天獨厚的優(yōu)勢。10多年前，星之光電器城的前身僅僅是廣百的一個儲運庫房，租金從8元/㎡到如今最貴鋪位的400元/㎡，上漲了50倍。其主要經(jīng)營包括：黑電（電視、音響、DVD）、白電（冰洗、空調(diào)）、數(shù)碼影音、手機等家電。業(yè)態(tài)分布：進駐情況：50%新推出的后場部分原來由中原地產(chǎn)代理，但效果不理想，空置率達到95%以上，星之光現(xiàn)已經(jīng)與中原地產(chǎn)終止合同，改由星之光電器城自行招租。 租金水平：后場部分：230—280元/㎡（含管理費），三按一租，合同為期5年；前場部分：鋪位已經(jīng)全部租滿，之后少量的柜臺出租。，兩條4500元/月（含管理費）；二手轉(zhuǎn)租的鋪位60/㎡，20000元/月（含管理費）。上述的均不需要進場費。綜合分析：從儲運庫房到聞名遐邇的電器專業(yè)賣場，租金從/㎡到如今最貴鋪位的400元/㎡，上漲了50倍，僅僅用了10年的時間。在GZ及全國都較有名氣。但新推出的后場部分，招租情況極其不理想，空置率高，對整體的一個經(jīng)營造成很大的影響。而該賣場主要經(jīng)營的是大品牌、名牌家電、發(fā)燒音響、專業(yè)影音器材為主，總要針對的都是國內(nèi)市場，不具備對外的貿(mào)易功能，極少外商進出該賣場，與本項目“對外貿(mào)易小品牌家電批發(fā)市場”的理念不相沖突?！?海印大沙頭電器批發(fā)商圈分析、總結：優(yōu)勢分析：該商圈內(nèi)的電器批發(fā)市場大多都經(jīng)營了10—20年的時間，在GZ及全國都較為之出名，經(jīng)營以大平品牌家電，發(fā)燒音響，專業(yè)音響設備器材，手機，數(shù)碼影音為主。而該