【文章內容簡介】 畜牧養(yǎng)殖業(yè)，帶動全縣生豬飼養(yǎng)量近100萬頭，肉羊飼養(yǎng)量170萬只，肉牛飼養(yǎng)量13萬頭，家禽飼養(yǎng)量2500多萬只，以步強飼料集團等為龍頭的飼料加工業(yè)，年加工能力10萬多噸，帶動65萬畝玉米生產；以云玲超木業(yè)為龍頭的木材加工業(yè)，年加工板材10萬余方，帶動楊樹種植35萬畝；以縣良種軋花廠為龍頭的棉花加工業(yè)，帶動棉花種植基地5萬畝；以虹光集團為龍頭的麥草加工業(yè)，總生產能力達50萬噸?；拘纬闪水a業(yè)互動、市場對接的城鄉(xiāng)一體化現(xiàn)代農業(yè)產業(yè)體系。（2）陶瓷業(yè)某縣主屬黃淮海沖積平原、地址結構均勻，擁有豐富的瓷土、瓷石資源，涵蓋陶瓷產品所需的大部分主要原料，是制造精細陶瓷的首選之地。再加上適宜的氣候，優(yōu)越的區(qū)位交通條件、電力和煤炭充足且價格低廉等優(yōu)勢，以及其巨大的市場潛力和優(yōu)惠的投資政策，在某縣發(fā)展陶瓷產業(yè)具有得天獨厚的優(yōu)勢。某縣制陶歷史悠久，從目前掌握的情況分析，某縣這些主要的原料都很豐富，尤其是最重要的原料資源瓷石，儲量達到40多億噸，可以滿足200條建筑陶瓷生產線連續(xù)生產100年以上，而且大部分為地上礦山，采掘十分方便，開采成本很低。目前，某縣完成了《某縣陶瓷產業(yè)發(fā)展十年規(guī)劃》，規(guī)劃先用3年時間即到2012年，建設60條以上建筑陶瓷生產線，實現(xiàn)工業(yè)產值90億元左右，帶動相關產業(yè)產值210億元左右。再用3年時間即到“十二五”末,建設150條生產線，實現(xiàn)工業(yè)產值230億元左右，帶動相關產業(yè)產值520億元左右。再用5年時間即到2020年,建成200條建筑陶瓷生產線，年產瓷磚9億平方米，實現(xiàn)工業(yè)產值300億元左右,帶動相關產業(yè)產值700億元左右。近年來，某縣縣委、縣政府高度重視商貿物流業(yè)的發(fā)展，狠抓城鎮(zhèn)建設與商貿基礎設施建設，加大招商力度，積極引進國內外有實力的大型流通企業(yè)前來投資，力求商貿流通業(yè)與工業(yè)經濟、城鎮(zhèn)建設齊頭并進，共同發(fā)展，傾力打造某縣城市商業(yè)圈，努力開拓農村市場，全縣商貿經濟得到了快速發(fā)展。某國商貿城、新聯(lián)華超市、萬德福購物中心、鳳山國際大酒店等商貿流通領域的亮點逐步增多，消費環(huán)境、消費結構、消費檔次不斷提高。某縣城區(qū)現(xiàn)有龍城批發(fā)市場、新龍城農貿市場、虎山綜合農貿市場、梅村菜市場4個，全縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)農村集貿市場近100個，基本能夠滿足城鄉(xiāng)居民的購物消費需求。新興經營業(yè)態(tài)異軍突起，現(xiàn)代營銷方式快速發(fā)展。近幾年來，某縣商貿流通經營業(yè)態(tài)發(fā)生了快速的變化，連鎖店、專賣店、購物中心等新型零售業(yè)態(tài)逐步增加，徹底改變了過去的單一模式，零售業(yè)態(tài)結構的分布日趨合理。日日順電器連鎖、海爾專賣店、全友、東方明珠家具、巴萊之星等成為某縣一道亮麗的風景線，銷售網絡健全，營銷理念先進，市場競爭力顯著增強。2013年，某縣全縣地區(qū)生產總值完成186億元，%；，增長15%；社會消費品零售總額57億元，%；城鎮(zhèn)在崗職工平均工資38800元，%；農民人均純收入8063元，增長15%；%。政府和居民收入的顯著增加為商貿業(yè)的進一步發(fā)展奠定了基礎。 電子商務產業(yè)分析當前，居民消費在拉動經濟發(fā)展中的重要性明顯提升，而網絡零售更是成為促進消費的重要抓手。近年來，伴隨著信息技術和互聯(lián)網技術的發(fā)展，中國網絡經濟增速遠高于實體經濟，電子商務延續(xù)了整體高速發(fā)展的趨勢，網絡購物應用呈現(xiàn)迅猛增長勢頭。圖32 網絡經濟發(fā)展狀況，% 。，較上年增長42%，%。2013年電子商務市場細分行業(yè)結構中，%，%，%；%；%，%。近年來，傳統(tǒng)零售商加速觸電腳步，移動網購的快速發(fā)展，使中國網購市場整體保持迅速增長。此外，在線旅游市場雖然占比較低，但近年來受機票、酒店、旅游度假等細分市場不同程度的驅動，一直保持30%以上的增長，逐漸成為電子商務市場重要的組成部分；O2O逐步落地，通過線上線下的相互融合、加快傳統(tǒng)企業(yè)電商化進程速度，發(fā)展更加多元化，服務類O2O日漸規(guī)模，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆？梢姡ヂ?lián)網正在改變著人們的生活和購物方式，電子商務對傳統(tǒng)商貿業(yè)的影響和改變日趨明顯?？梢灶A見，今后電子商務的規(guī)模將會進一步擴大。圖32 20092015中國電子商務比例結構結合上述產業(yè)發(fā)展狀況分析，本項目物流產業(yè)在細分的時候，一方面需要服務本地的產業(yè)，同時更需要與周邊的物流項目差異化競爭，打造電子商務云倉儲服務，全面提升某縣物流檔次。（1）基于本地產業(yè)的物流服務服務于本地產業(yè)的物流服務要實現(xiàn)三個融合發(fā)展，即實現(xiàn)與某縣先進制造業(yè)融合發(fā)展：為某縣及周邊地區(qū)各類制造企業(yè)提供了社會化、市場化、專業(yè)化服務，促進了工業(yè)經濟的轉型升級，同時也為物流業(yè)自身的發(fā)展提供了有效支撐；實現(xiàn)與某縣現(xiàn)代農業(yè)融合發(fā)展：為某縣農產品的收購、交易、冷藏、加工、運輸、配送提供了“一條龍”服務；實現(xiàn)與某縣商貿流通業(yè)融合發(fā)展：商貿流通業(yè)，尤其是專業(yè)市場的發(fā)展必然帶動現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展，目前全縣已建和在建重點商貿物流項目共30多個，經營主體達1萬戶。但鑒于本地已有一些物流項目，如黃口鎮(zhèn)為中心的物流區(qū)，丁里、白土等鎮(zhèn)的物流項目等等（見表32）。為減少同質競爭風險，除吸引第三方物流企業(yè)進駐本項目外，本項目還擬由傳統(tǒng)的物流產業(yè)向高端的電子商務云倉儲轉型，并使之成為本項目差異化競爭核心競爭力。 表32 某縣規(guī)劃的物流項目表物流區(qū)域依 托內 容黃口鎮(zhèn) 310國道和隴海鐵路 提升檔次、擴大規(guī)模 丁里鎮(zhèn) 311國道、連霍高速公路 農貿物流基地 白土鎮(zhèn) 合徐高速公路和符夾鐵路 工業(yè)品物流基地 銀海、皖王、新錦豐、金鴿、金玉米、淮海 產業(yè)基礎 糧食產業(yè)物流園區(qū) 振遠信息化物流中心、恒通食品物流配送中心、皖北農資農產品配送中心 產業(yè)基礎 物流中心 （2）基于電子商務的物流服務從電子商務的產業(yè)鏈分析，產品經生產企業(yè)制造出來后，往往要經過產品供應商（代理商）、各類電子商務商家，最后到達終端消費者手中。由于支付、平臺等環(huán)節(jié)壟斷性較強，配套服務打造方面又不具唯一性，因此本項目在產業(yè)鏈突破上重點發(fā)掘產品供應商、電子商務商家、倉儲配送等環(huán)節(jié)，將其整合進電商物流園中。具體環(huán)節(jié)詳見圖33。圖33 電商物流園備選介入點示意圖2013年中國的網購人群超過4億，全國快遞包裹數(shù)量92億,%。由于包裹數(shù)量的急劇增加，大電商陷入“一庫難求”境地。國內不少知名網商都加大了倉庫的投資，如韓都衣舍的倉庫面積從2010年的6000平方米增加到2013年的4萬平方米，唯品會的倉庫面積更是從2009年的800平方米猛增到2013年的10萬平方米。倉儲物流已成為吸引中大型網商的重要影響因素。分析某縣專業(yè)市場，其形態(tài)豐富，具備發(fā)展電子商務的基礎條件。一是線上線下結合的電商產業(yè)園對貨物倉儲具有較大需求；二是高頻度的電商交易活動需要多方位的物流服務做支撐。因此，在競爭與機會并存的某縣物流產業(yè)市場，積極豐富倉儲配送功能和分撥中心，引導電商企業(yè)是本項目發(fā)展的兩個主要制勝介入點。根據上面的分析成果，本項目物流產業(yè)擬采用第四方物流模式，把綠色物流及電子物流為主要方向。擬定本項目主要服務客群定位為：（1）O2O商品經營展示區(qū)、倉儲配送及分撥轉運中心：占整個客戶群的50%，這是本項目的基礎客戶。目標是依托某縣獨特的地理位置和良好的商貿基礎，發(fā)展O2O商品經營展示區(qū)和倉儲配送及分撥轉運中心，輻射長三角周邊地區(qū)的產業(yè)物流服務。（2）特色木材家具、高端裝備業(yè)：占整個客戶群的30%，作為本項目的重點客戶。目標是成為某縣高端裝備倉儲配送的重要對外窗口之一。（3）縣城商貿業(yè)倉儲配送中心：占整個客戶群的20%。目標是成為縣城商貿業(yè)倉儲配送基地之一。本項目在電子商務方面的客戶群擬定為：以引進國內知名的電商企業(yè)為示范，帶動某縣重點、特色產業(yè)電商形成和進入。目前，確定進入的電商包括：（1）阿里巴巴宿州產業(yè)帶：阿里巴巴產業(yè)帶是阿里巴巴一個全新的子站點，它聚合特色產業(yè)帶的好商好貨，幫助買家直達原產地優(yōu)質貨源，幫助賣家提升競爭力，降低競爭成本。阿里巴巴宿州產業(yè)帶聯(lián)合產業(yè)帶宿州市政府和第三方服務商合作運營，優(yōu)勢共享。本項目經浙江某物流投資集團有限公司努力，被引入本產業(yè)園。（2）某電子商務有限公司：是浙江某電子商務有限公司在某縣投資的子公司。某電商擁有兩大平臺：某捷品分銷平臺及微信分銷平臺。某捷品是一個只做工廠價的網站，網站的商品經過嚴格的質量審核及把關，緊跟市場潮流，打造新型的020模式，為淘寶、拍拍、京東、阿里等分銷商提供專業(yè)的供貨平臺。充分利用其電子商務低成本高效率，無區(qū)域限制的特點，匯集優(yōu)質品牌貨源，建立完整的供應鏈體系，拓展供應商銷售渠道，解決分銷商的貨源難、質量差、價格高的問題，依托某捷品專業(yè)數(shù)據化運營，將優(yōu)質商品信息推送給淘寶、拍拍等店鋪賣家，建立廠家與賣家的溝通機制，減少流通環(huán)節(jié)，降低流通成本，提高的流通效率，最大限度讓利給千萬消費者。微信分銷平臺則是運用移動互聯(lián)網社交平臺搭建的創(chuàng)新購物模式，優(yōu)化了020的購物體驗，致力于構建特賣、分銷、客戶管理三位一體的平臺體系。本項目擬將某國際商貿物流園打造兩總部兩平臺六中心六區(qū)域的復合型電商物流產業(yè)園。兩總部：即成為現(xiàn)代物流總部基地和電子商務總部基地。兩平臺：即打造物流網上交易平臺和電子商務網上交易平臺。六中心：即成為管理中心、信息中心、展示中心、倉儲中心、配送中心、車源中心。六區(qū)域：即設立管理區(qū)、信息區(qū)、總部區(qū)、倉儲區(qū)、配送區(qū)、車源區(qū)。物流園具有的具體功能包括：（1）基本功能?停車、中轉、配載； ?城市內貨物配送（含超市、企業(yè)、個人等多種對象的倉儲、配送）； ?各種交通方式的多式聯(lián)運（鐵路、公路、水路、航空多種交通運輸方式的聯(lián)運）； ?信息服務——電子商務——中介交易——全程物流監(jiān)控服務（GPS、GIS）。（2）延伸服務功能?貨物調劑中心（庫存物資處理）； ?包裝、加工； ?金融保管；?信息中心。（3）配套服務功能?貨車輔助服務（加油、檢修、培訓、硬件等）； ?金融配套服務（金融、保險等）； ?生活配套服務（住宿、餐飲、娛樂、購物等）； ?共同稅務服務。 建設規(guī)模確定根據上述分析，本項目擬分三塊內容進行建設，一是物流部分，為本縣產業(yè)及電子商務提供物流倉儲、配送服務。二是電子商務部分，主要吸引電商企業(yè)進駐，建設電商總部，提供O2O商品展示及電商培訓服務。三是配套部分，主要為引進的商家、人才、員工提供住宿、商業(yè)等服務，促進人才落戶。根據需求和定位分析，考慮經濟發(fā)展因素，本項目物流部分擬按125萬噸的年倉儲配送量進行設計。進倉系數(shù)按100%考慮。倉庫貨物平均存儲期按7天考慮，有效倉儲面積比例按60％計，則約需倉儲面積39000平方米。根據其功能定位，還應考慮配送、分撥、轉運、檢測等生產用房，按倉儲面積的18%計，約7020平方米。食堂、值班、車輛檢修等后勤服務用房按上述建筑面積的15%配置，約6960平方米。配套加油站主要服務物流園車輛，兼具服務過境車輛，按有關標準，約需管理配套用房540平方米，棚罩800平方米，共計1340平方米。以上建筑面積合計約54320平方米?？紤]物流倉儲等用房貨重情況，宜以單層或兩層為主，并考慮物流車輛停放因素，容積率不應過高，則約需用地81000平方米，約合121畝。本項目電子商務部分按擬引進100家電商企業(yè)考慮，平均每家需辦公及展示用房面積450平方米考慮，約需建筑面積45000平方米；另考慮電商培訓，需電商培訓教室、實習場所、教師辦公室等用房面積1000平方米。以上建筑面積合計約46000平方米。為集約利用土地，則約需用地27060平方米，約合40畝。該部分作為前兩部分的生活、商業(yè)配套設施，擬出售給相關商家、引進人才和員工。初步考慮入住700人，需房屋120平方米考慮，約需住宅200套，建筑面積24000平方米。配套商業(yè)擬考慮23400平方米。以上合計約需建筑面積47400平方米。為集約利用土地，則約需用地33900平方米，約合50畝。綜上，本項目擬建房屋建筑面積約需147720平方米，需用地約211畝。四、項目選址及建設條件根據《某縣縣城總體規(guī)劃》，結合縣域的產業(yè)發(fā)展布局，經調查，擬將本項目選址在某縣縣城東部，二莊村附近，S301省道（某桃路）北側的規(guī)劃地塊內，該地塊總體呈倒“7”字形，合211畝，符合項目建設規(guī)模所需的用地面積要求。該地塊現(xiàn)狀為葡萄園，地塊平整。圖31 項目位置圖該地塊規(guī)劃用地性質為商業(yè)（物流）用地，符合某縣縣城總體規(guī)劃和某縣土地利用總體規(guī)劃的要求。盡管存在目前該區(qū)域基礎設施投入力度相對較小，周邊整體環(huán)境有待進一步改善和提升，整體區(qū)域規(guī)劃尤其是交通路網走向尚未確定等問題存在，但由于項目地塊緊鄰城市主干交通路，與高速出入口、高鐵等交通樞紐距離較近，交通區(qū)位條件優(yōu)越，用地拆遷量較小，城市特色產業(yè)基礎扎實，具有一定的可依托性等優(yōu)勢，本項目的選址總體上是合適的。而隨著S301省道（某桃路）的拓寬改造及地塊中間S301省道改線工程的實施，該地塊在城市中的地位將凸顯。圖32 場地現(xiàn)狀圖 自然條件某縣東鄰江蘇徐州市25公里，素有“徐州的西大門”之稱。南接淮北29公里，西距河南商丘市150公里，北連山東濟寧130公里，縣城距合肥、南京、濟南、鄭州4省會均為3小時路程，東鄰江蘇徐州市25公里，素有“徐州的西大門”之稱。南接淮北29公里，西距河南商丘市150公里，北連山東濟寧130公里，縣城距合肥、南京、濟南、鄭州4省會均為3小時路程。本項目位于某縣縣城東大門，東為某縣經濟開發(fā)區(qū)，北近鳳山新區(qū)，南鄰二莊村和某縣實驗中學。項目周邊已經有一定的產業(yè)和物流企業(yè)基礎。因此總體位置較優(yōu)。某縣主屬黃淮海沖擊平原，地面高呈由西北向東南緩傾，海撥高度介于3250米之間。地形大致可分為兩個單元，即東南部分布著一些低山丘陵，其余為黃泛平原。山丘、%,%。土壤為潮土類、褐土類、石灰土類、棕壤土類、砂疆黑土類，以淤土、兩合土、沙土、鹽堿土、土淤土為主，%、堿解氮含量為70mg/kg、速效磷含量1915mg/kg、速效鉀含量120mg/kg、