【文章內(nèi)容簡介】 為擁有 億人口的歐洲第一大國和進(jìn)入世界市場僅 10 年的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，其 市場潛力遠(yuǎn)未被充分開發(fā)。同時(shí)，俄市場對獨(dú)聯(lián)體國家和周邊國家有著極強(qiáng)的輻射力。莫斯科作為俄政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，擁有世界規(guī)模最大的中國商品批發(fā)市場，也是歐洲最大的商品集散地。大批商品每天從這里流向俄境內(nèi)各地區(qū)、獨(dú)聯(lián)體國家及東歐、土耳其、希臘等周邊國家。此外，在對彼得堡、加里寧格勒、葉卡捷琳堡、赤塔、新西伯利亞、伊爾庫茨克、XX 巴羅夫斯克、羅斯托夫及烏克蘭的基輔、敖德薩等原蘇聯(lián)國家和地區(qū)都有相當(dāng)規(guī)模的中國商品批發(fā)市場，形成了一個(gè)以莫斯科為中心的覆蓋大半個(gè)歐洲和中亞的中國商品分銷中心。（2）中俄貿(mào)易互補(bǔ)性強(qiáng)，俄對中低檔商品需求旺盛。俄羅斯是一個(gè)自然資源豐富、重工業(yè)發(fā)達(dá)、輕工業(yè)落后的國家。其輕紡、日用品和食品的一半以上需要進(jìn)口，而中國則正好相反，是自然資源貧乏，但輕工業(yè)、農(nóng)牧業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)等相對發(fā)達(dá)的國家。中國物美價(jià)廉的中低檔商品正好滿足俄羅斯眾多收入不高的普通消費(fèi)者的需求。同時(shí)，生產(chǎn)這種低附加值商品所需要的大量的廉價(jià)勞動(dòng)力資源恰恰是中國所獨(dú)有的。（3）由于俄市場的不成熟和不規(guī)范，形成了“包機(jī)包稅”和“灰色清關(guān)”等中俄貿(mào)易史上獨(dú)特的運(yùn)輸和通關(guān)方式。這種便捷的運(yùn)輸和低成本的報(bào)關(guān)形式因?yàn)槿狈ν陚涞? 手續(xù)，隨著俄市場的日趨成熟、法律法規(guī)的不斷完善和俄政府整頓稅收工作的深入而遇到了越來越大的問題。對于這種歷史形成的特殊貿(mào)易運(yùn)作方式，中俄兩國政府曾多次協(xié)商，但至今未找到妥善的解決辦法。（4）不成熟市場帶來了高風(fēng)險(xiǎn)和高收益。轉(zhuǎn)軌時(shí)間不長的俄羅斯經(jīng)濟(jì)，市場還不夠成熟，法制還不夠完善，運(yùn)作還不夠規(guī)范，因此有著一定的風(fēng)險(xiǎn)，但恰恰是由于這種不成熟和不規(guī)范而蘊(yùn)含著巨大的商機(jī)。目前，中國商品在俄市場雖已沒有 10 年前的暴利，但仍有著可觀的利潤。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在批發(fā)市場的毛利率為 50%，在中型和大型商場的毛利率為 25%—40%，其價(jià)格水平平均比中國高兩倍以上。市場變化與 10 年前商品奇缺相比，今日的俄羅斯市場已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化。（1）商品豐富、種類繁多、國產(chǎn)進(jìn)口皆有，高中低檔齊備。10 年前那種商品匱乏、中國貨獨(dú)占俄市場的“黃金時(shí)代”早已不復(fù)存在。中國貨不僅面臨著土耳其、韓國、越南、印度及海灣國家同檔次商品的競爭，而且受到歐美發(fā)達(dá)國家高檔商品和俄羅斯本地中低檔商品的兩面夾擊。中國商品要想在日趨激烈的市場競爭中保持一定的市場份 額，就必須在提高質(zhì)量、更新款式和改善售后服務(wù)方面下功夫。（2）俄羅斯及其輻射地區(qū)消費(fèi)者生活水平和消費(fèi)觀念不斷提高。消費(fèi)檔次逐步由單調(diào)的大眾化的低中檔次向富于變化和個(gè)性化的中高檔次轉(zhuǎn)變。商品的提升和轉(zhuǎn)型對生產(chǎn)和經(jīng)營者提出了更高的要求。（3）俄市場日趨成熟的大環(huán)境和俄政府嚴(yán)格監(jiān)管的緊迫形勢使中俄間原有的行之有效的貿(mào)易方式面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。因此，摒棄不正規(guī)的老辦法，學(xué)會正規(guī)經(jīng)商、合法經(jīng)營已成為華商不得不面對的現(xiàn)實(shí)。（4）俄羅斯即將加入 WTO，這為我國對俄貿(mào)易提供了新的契機(jī)。為適應(yīng)入世要求，俄調(diào)整了一系列法律法規(guī)和稅收制度。這些措施無疑將從根本上改變其市場環(huán)境，有利于中國商人按正規(guī)途徑進(jìn)行報(bào)關(guān)、納稅、銷售和結(jié)算，有利于保障其合法權(quán)益，從而為我國對俄貿(mào)易提供更多的商機(jī)。三、本項(xiàng)目市場前景預(yù)測分析XX 市多年來一直是對俄貿(mào)易的中國境內(nèi)最大的集散地和物流中心，有著優(yōu)良的地理位置，經(jīng)貿(mào)傳統(tǒng)和便捷的交通運(yùn)輸，以及多年積累的對俄經(jīng)貿(mào)的經(jīng)驗(yàn)，還有歷史上多 年民間交流，XX 歷史上眾多的俄國僑民居住的文化積累，還有 XX 是我國熟悉俄語人數(shù)眾多的大市場等諸多條件，都使 XX 的對俄貿(mào)易具有得天獨(dú)厚的條件。據(jù)統(tǒng)計(jì)，XX 市 2022 年度地區(qū)生產(chǎn)總值為 億元，全年完成社會消費(fèi)品零售總額 億元，截止到2022 年末全市擁有各類商品交易市場 275 個(gè)，其中生產(chǎn)資料市場 33 個(gè)，消費(fèi)品市場 240 個(gè)。全市年成交額超億元的商品交易市場 47 個(gè)，成交額 482 億元；超 10 億元的 11個(gè)，成交額 363 億元。全年實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總值 億美元(海關(guān)口徑)，比 2022 年增長 %，其中一般貿(mào)易進(jìn)出口總值 億美元，增長 %，占全部進(jìn)出口總值的 %。出口總值 億美元，增長 %；進(jìn)口總值 億美元，增長 %。 ，按 1: 匯率折算，相當(dāng)于人民幣 億元人民幣。XX 市的年度進(jìn)出口總額約占當(dāng)年度生產(chǎn)總值的 %。從以上數(shù)據(jù)預(yù)測分析，XX 市作為對俄貿(mào)易的省會級大型前沿城市，和東北地區(qū)以至輻射全國的對俄貿(mào)易物流集散中心，其城市的經(jīng)濟(jì)總量、進(jìn)出口貿(mào)易占生產(chǎn)總值的比例，以及作為樞紐城市對周邊和國內(nèi)腹地的輻射能力等，都具備良好的條件。XX 市 2022 年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，調(diào)整行政區(qū)劃，將松花 江北的松北新區(qū)和呼蘭縣，改變?yōu)?XX 市的松北區(qū)和呼蘭區(qū)兩個(gè)新的北岸市區(qū)。以實(shí)際行動(dòng)向上海市浦江兩岸建設(shè)繁榮的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)學(xué)習(xí)。力爭實(shí)現(xiàn) XX 市的松花江兩岸繁榮。為落實(shí)這一發(fā)展戰(zhàn)略，XX 市政府行政中心已于 2022 年 7 月遷到松北區(qū)。202 國道松北段，即松花江公路大橋至大耿家轉(zhuǎn)盤道路段最近已通過建設(shè)改造項(xiàng)目的專家論證，已擴(kuò)建改造為 XX 市區(qū)主干道路和國家高等級公路的雙重功能的重點(diǎn)路段。本項(xiàng)目選址在松北區(qū)大耿家轉(zhuǎn)盤道以西地段，地處 XX新建市區(qū)邊緣，緊鄰市區(qū)干道和國家主干公路。同時(shí)，XX市松北區(qū)和呼蘭區(qū)多年以來，已形成對俄貿(mào)易的輕工、服裝紡織等產(chǎn)品的 XX 市加工區(qū)。松北區(qū)和呼蘭區(qū)又是 XX 市綠色農(nóng)副產(chǎn)品的生產(chǎn)基地，生產(chǎn)的糧、油、菜、蛋、禽、奶、果等產(chǎn)品是對省外銷售的基地。在此區(qū)位建設(shè)東北亞國際商貿(mào)城，便于生產(chǎn)基地與銷售集散地的緊密聯(lián)系。其輕工日用產(chǎn)品與加工基地便于聯(lián)成一體。這些，都使項(xiàng)目的建設(shè)和前景看好。XX 市松北地區(qū)內(nèi)的太陽島風(fēng)景區(qū)是舉世著名的旅游景區(qū)，其自然風(fēng)光、獨(dú)特的歐陸風(fēng)情、濃郁的人文休閑度假景觀，和國內(nèi)外獨(dú)樹一幟的冰雕雪塑，冰雪大世界把自然景觀和現(xiàn)代化聲、光、電高新技術(shù)融為一體，吸引中外游 客一年四季熱點(diǎn)不斷，成為年接待國內(nèi)外游客 1400 萬人次以上的世界冰雪旅游四大名城之一。在太陽島景區(qū)高等級公路僅 8 公里距離的道路旁建設(shè)的東北亞國際商貿(mào)城，通過批發(fā)兼零售、服務(wù)與餐飲集中于一體的綜合特色經(jīng)營，將成為吸引游客的重要購物場所，會使大型商城與太陽島景區(qū)融為一體，相互促進(jìn)，相得益彰。本項(xiàng)目位于 XX 大齊工業(yè)走廊 XX 市松北區(qū)啟動(dòng)區(qū)范圍內(nèi)，隨著國家振興東北老工業(yè)基地計(jì)劃的不斷深入實(shí)施和XX 大齊工業(yè)走廊相關(guān)政府優(yōu)惠性政策的出臺，項(xiàng)目的建設(shè)將具備得天獨(dú)厚的政策優(yōu)勢和競爭優(yōu)勢。本項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢明顯，地處 XX 大、XX 黑、XX 綏、XX 伊、 XX 肇公路交匯處（大耿家轉(zhuǎn)盤道） ，交通十分便利，是黑龍江省北部 40 多個(gè)市（縣）及俄羅斯遠(yuǎn)東地區(qū)的重要窗口的物流中心。根據(jù) XX 市總體規(guī)劃，未來三年內(nèi)，將二環(huán)路以內(nèi)的各種大型批發(fā)市場及物流配套設(shè)施全部遷至三環(huán)、四環(huán)，以緩解市內(nèi)交通。松北新區(qū)規(guī)劃城市建設(shè)用地120 平方公里，人口 100 萬。XX 市行政辦公中心移址松北，黑龍江省行政中心即將遷入。政治中心的北移，是城市中心重新落定的標(biāo)志，將會帶動(dòng)整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)中心、商業(yè)中心、文化中心的北移，將給本項(xiàng)目帶來廣闊的發(fā)展前景和空間。 第四章 工程建設(shè)方案一、場地概況與項(xiàng)目總體規(guī)劃場地概況東北亞國際商貿(mào)城位于 XX 市松北區(qū)與呼蘭區(qū)交匯處，三環(huán)路與四環(huán)路之間，大耿家轉(zhuǎn)盤道以西。用地東起 XX 黑公路（即 202 國道） ，西至西寧路，南靠規(guī)劃十五路，北臨XX 肇公路。用地呈梯形，東西寬約 709 米，南北長約 840米，占地面積約 公頃。商貿(mào)城用地南面是居民生活區(qū)。西面是規(guī)劃綠地及生產(chǎn)區(qū)，地處松北區(qū)北端，成為松北區(qū)的門戶，臨近交通干道 XX 黑和 XX 肇公路，是通往黑龍江北部地區(qū)的交通樞紐，地理位置得天獨(dú)厚。項(xiàng)目總體規(guī)劃在東北亞國際商貿(mào)城建設(shè)選址的 萬平方米整體規(guī)劃場地中（其中建筑用地面積 萬平方米，市政道路用地 萬平方米） ，按照一次性整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，根據(jù)使用功能和分步實(shí)施的具體要求，劃分為 A、B、C、D 四個(gè)功能分區(qū)，使之相互獨(dú)立，又能合成為一個(gè)整體，進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)與建設(shè)。場區(qū)內(nèi)東西走向，貫穿整個(gè)場地的規(guī)劃十四路將整個(gè) 場地劃分為南北兩個(gè)部分。北部按施工分期與使用功能劃分為 A 區(qū)建材與綜合商貿(mào)區(qū)；B 區(qū)物流中心與商貿(mào)辦公區(qū)共兩個(gè)區(qū)。南部按施工進(jìn)度和使用功能，劃分為 C 區(qū)精品商貿(mào)、觀光購物與高檔住宅區(qū)；D 區(qū)綜合批發(fā)與旅游購物區(qū)共兩個(gè)區(qū)。以上 A、B、C、D 四個(gè)功能區(qū)，按實(shí)施進(jìn)度分為一、二、三、四共四期進(jìn)行施工建設(shè)。考慮 XX 市的自然氣候，每年只有 5—6 個(gè)月的施工季節(jié)。冬季不能進(jìn)行建設(shè)施工的實(shí)際情況，基本上每期工程都按一年的施工期安排進(jìn)度，每期工程大體上進(jìn)行一個(gè)功能區(qū)的建設(shè)。A、B 兩區(qū)在場地的北部，C 、D 兩區(qū)在場區(qū)的南部。項(xiàng)目的分期建設(shè)情況如下表：項(xiàng)目分期建設(shè)指標(biāo)情況項(xiàng)目分期 用地面積（萬 m2） 建筑面積（萬 m2） 備注一期工程 地上 萬平方米，地下 萬平方米二期工程 地上 萬平方米，地下 萬平方米三期工程 地上 萬平方米，地下 萬平方米四期工程 地上 萬平方米，地下 萬平方米合計(jì) 　項(xiàng)目總體規(guī)劃的四期工程，其建筑物類型大體上可分為商服、住宅、綜合辦公樓三類建筑物，具體指標(biāo)為： （1） 、商服類建筑物 萬 m2（2） 、住宅類建筑物 萬 m2（3） 、綜合辦公樓 萬 m2（4） 、合 計(jì) 萬 m2在整體規(guī)劃中，除主要建筑物外，還規(guī)劃有道路、廣場、綠化工程和給排水、供電、供暖、燃?xì)?、電視、通信、信息網(wǎng)絡(luò)等公用工程的建設(shè)內(nèi)容。一期工程場地與規(guī)劃商貿(mào)城工程分為四期，一期工程用地位于商貿(mào)城用地的西北面，臨 XX 肇公路的兩側(cè)，其東、南、西三面為商貿(mào)城內(nèi)部道路所環(huán)繞。用地形狀接近正方形，東西長約 290米，南北寬約 270 米，總占地面積 萬平方米，其中建筑占地 平方米，市政道路用地 萬平方米。二、商貿(mào)城規(guī)劃建設(shè)目標(biāo)及指導(dǎo)思想規(guī)劃建設(shè)目標(biāo)商貿(mào)城是面向俄羅斯及黑龍江省內(nèi)市、縣市場的集商品批發(fā)零售，倉儲運(yùn)輸，居民生活與休閑娛樂活動(dòng)于一體的國際化、現(xiàn)代化、超大型商品集散物流中心。通過商貿(mào)城的綜合服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，形成功能分區(qū)合理、交通便捷有序、環(huán)境景觀優(yōu)美、配套設(shè)施完備的綜合性現(xiàn)代商貿(mào)服 務(wù)區(qū)，以便捷的公路運(yùn)輸及倉儲物流服務(wù)，共同營建跨國跨省的商貿(mào)物流中心，構(gòu)筑現(xiàn)代化綜合服務(wù)平臺，輻射整個(gè)黑龍江省及俄羅斯和東歐國家。規(guī)劃建設(shè)的指導(dǎo)思想（1）創(chuàng)造東北亞國際商貿(mào)城的整體城市空間，完善商貿(mào)區(qū)多元化的城市功能，塑造現(xiàn)代建筑以及嶄新的商貿(mào)中心形象。（2）體現(xiàn)以人為本的規(guī)劃理念，充分滿足客戶經(jīng)商、工作、生活、休閑娛樂等各方面的需求。（3）建立多層次、便捷的交通體系、組織有序快速集散交通，合理分流交通，完善步行交通。（4）組織城市空間與自然要素相互滲透、造就健康的生態(tài)環(huán)境，尋求現(xiàn)代化城市與歷史文脈的契合。科學(xué)地確定商貿(mào)城的規(guī)劃結(jié)構(gòu)和布局，節(jié)約用地，為將來的發(fā)展留有余地。三、功能分區(qū)與規(guī)劃布局功能組成：商貿(mào)城有四大功能，即商品展示銷售與物流中心，管理與服務(wù)，居住與生活，休閑與娛樂?！裾故句N售是商貿(mào)區(qū)的核心功能。規(guī)劃建設(shè)整體考慮建材、醫(yī)藥、服裝等不同類型商品的不同空間構(gòu)成特點(diǎn)，從 市場需求的多變性出發(fā)，創(chuàng)造出集整體性與多功能性為一體的多層次空間。以步行商業(yè)街為主線，結(jié)合人性化的環(huán)境設(shè)計(jì)，塑造特色展示與銷售界面，提供舒適的購物環(huán)境。本項(xiàng)目建在 XX 市交通的北大門處，是黑龍江省北部交通的樞紐區(qū)域，本項(xiàng)目建成后，又增加了巨大的貨物流量，因此，本項(xiàng)目的物流中心功能非常重要，不僅要吞吐自身的物流。還要為社會承擔(dān)全省物流中心和 XX 市通往北部的客運(yùn)中心職能?！窆芾砼c服務(wù)功能。管理與服務(wù)是園區(qū)發(fā)展的關(guān)鍵。管理服務(wù)區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，充分體現(xiàn)了商貿(mào)城的特點(diǎn)，集物業(yè)管理，商務(wù)辦公，信息發(fā)布，餐飲娛樂等多種功能為一體，為園區(qū)未來的發(fā)展提供了有力的保障?！窬幼∨c生活功能。商貿(mào)城坐落在景色優(yōu)美、環(huán)境宜人的松花江畔，為滿足商貿(mào)城業(yè)主的生活要求，合理利用良好的自然景觀資源，為居民提供一個(gè)高品質(zhì)、高效率的生活空間與環(huán)境?！裥菹⑴c娛樂功能。商貿(mào)城不僅是松北新區(qū)重要的商品批發(fā)銷售區(qū)，同時(shí)也為消費(fèi)者、園區(qū)職工及周邊居民提供了優(yōu)秀的休息和娛樂場所。各商貿(mào)區(qū)的建筑及開放空間的合理布局，完備的休閑娛樂設(shè)施滿足人們?nèi)轿坏男蓍e需求。 功能分區(qū)規(guī)劃十四路將商貿(mào)城分為南北兩部分，北部的一、二兩期工程劃分成三個(gè)功能區(qū)，分別為建材商場區(qū)，物流中心和大超市、五金交電商場及綜合管理區(qū)。建材商場區(qū)位于商貿(mào)城用地北面，XX 肇公路兩側(cè)，占地 萬平方米（其中建筑占地 萬平方米，市政道路用地 萬平方米） 。是商貿(mào)城的一期工程。物流中心包括貨運(yùn)中心和長途客運(yùn)中心位于用地的西面，南臨規(guī)劃十四路，西靠西寧路。大超市及五金交電商場區(qū)位于用地的東部，轉(zhuǎn)盤道兩側(cè)，東面是 202 國道，南面是規(guī)劃十四路。南區(qū)也劃分成三個(gè)功能區(qū)，分別為高級公寓區(qū)，藥材、果菜商場區(qū)和步行街商場區(qū)。西面是高級公寓區(qū)，北臨規(guī)劃十四路，西靠西寧路。東面是藥材、果菜商場區(qū)