【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 治、文化、信息中心 ,市委、市政府及市直屬機(jī)關(guān)90%設(shè)在該區(qū)內(nèi) ,是武漢商貿(mào)的重要組成部分。這里匯集有武商、武廣、中百、沃爾瑪?shù)葒?guó)內(nèi)國(guó)際知名的零售企業(yè)。著名的國(guó)家級(jí)漢正街小商品市場(chǎng) ,有 30 多個(gè)室內(nèi)專業(yè)市場(chǎng) ,經(jīng)營(yíng) 6 萬(wàn)余種商品 ,日均客流量 20 萬(wàn)人次 ,年銷售額 180 億元 ,占全市批發(fā)零售總額的 %。深厚的商業(yè) 文化底蘊(yùn)、獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、巨大的消費(fèi)市場(chǎng)、良好的經(jīng)營(yíng)氛圍 ,形成了江漢區(qū)在武漢乃至華中地區(qū)物流領(lǐng)域集聚與輻射的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。 90 年代以后 ,全國(guó)的金融機(jī)構(gòu)紛紛選址江漢區(qū)建設(shè)大道 ,形成了建設(shè)大道金融一條街 ,這里高樓大廈云集 ,高檔寫(xiě)字樓、酒店、酒吧應(yīng)有盡有 ,集商貿(mào)、金融、辦公、休閑于一體 ,成為武漢市對(duì)外交往的一張城市名片。更進(jìn)一步提升了江漢區(qū)作為武漢商貿(mào)中心的地位。 ? 項(xiàng)目潛在的客戶群體、市場(chǎng)容量及購(gòu)買心理分析 1)目標(biāo)客戶群體 大興路市場(chǎng)群現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)戶 。 大興路以外的鞋類鞋料市場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)戶 。 國(guó)內(nèi)外品牌代理商及投資置業(yè)的人群。 2)市場(chǎng)容量分析 武漢市鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)是華中地區(qū)最大的流轉(zhuǎn)型鞋業(yè)交易市場(chǎng) ,大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng) ,現(xiàn)在營(yíng)業(yè)面積 30000 平方米 ,經(jīng)營(yíng)戶數(shù) 1628 戶 ,從業(yè)人員近萬(wàn)人 ,2020 年實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)成交額 15 億元人民幣 ,上繳稅金 3000 萬(wàn)元 。漢正街、清芬路為代表的武漢其他鞋業(yè)鞋料市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶規(guī)模大致是漢口現(xiàn)有鞋城經(jīng)營(yíng)戶 541 戶 ,武漢鞋料批發(fā)市場(chǎng)現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)戶 401 戶 ,兩個(gè)具有代表性的鞋類市場(chǎng)群經(jīng)營(yíng)戶戶數(shù)共計(jì) 942 戶 ,2020 年實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)成交額 5 億元人民幣 ,上繳稅金 1000 萬(wàn)元。從三個(gè)代表性的市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)戶來(lái)看 ,其總數(shù)約為 2600 戶 ,考慮到大興路的改造搬遷以及新建市場(chǎng)對(duì)大興路以外市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶的吸引 ,其潛在客戶至少有 2020 戶 ,可見(jiàn)其市場(chǎng)容量是相當(dāng)可觀的。 潛在的客戶群體預(yù)測(cè) : ①以現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)戶為主 ,基本轉(zhuǎn)入新市場(chǎng) 以集資股東為核心 ,江漢區(qū)鞋業(yè)個(gè)協(xié)組織現(xiàn)有需拆遷的 1628 戶鞋業(yè)專營(yíng)經(jīng)營(yíng)戶 ,以業(yè)主購(gòu)買和租賃方式進(jìn)入新華中鞋業(yè)商貿(mào)城。 表 31 大興路地區(qū)鞋類市場(chǎng)群經(jīng)營(yíng)戶群搬遷部分統(tǒng)計(jì)表 市場(chǎng)名稱 經(jīng)營(yíng)戶戶數(shù) 市場(chǎng)名稱 經(jīng)營(yíng)戶戶數(shù) 大興路市場(chǎng) 201 大興鞋城 93 金興童鞋城 142 萬(wàn)寶鞋城 167 鼎力鞋城 417 萬(wàn)商鞋城 42 銀河鞋城 56613 層 合 計(jì) 1628 戶 ②大興路地區(qū)以外的鞋類、鞋料市場(chǎng)群入駐部分 華中鞋業(yè)商貿(mào)城項(xiàng)目的建設(shè)并不是僅限于大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的拆遷改造工程 ,而是通過(guò)該項(xiàng)目的運(yùn)作 ,發(fā)揮市場(chǎng)的集聚效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng) ,吸引武漢及其周邊地區(qū)的鞋業(yè)鞋料經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)入市場(chǎng) ,建立一個(gè)立足于武漢 ,輻射周邊華中地區(qū)的鞋業(yè)及鞋料批發(fā)、零售一級(jí)市場(chǎng)。對(duì)以漢正街、清芬路為代表的武漢其他鞋業(yè)鞋料市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶調(diào)查顯示 ,大約有 45%的經(jīng)營(yíng)戶迫切希望遷入 ,預(yù)測(cè) 情況見(jiàn)表3 33: 表 32 武漢大興路地區(qū)以外的鞋城現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)戶基本情況 市場(chǎng)名稱 經(jīng)營(yíng)戶戶數(shù) 市場(chǎng)名稱 經(jīng)營(yíng)戶戶數(shù) 新興鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng) 60 紫陽(yáng)平價(jià)鞋城 15 新濤鞋城 70 新華鞋城 30 浙江鞋城 76 晴川橋鞋城 60 八寶鞋城 100 昌隆鞋城 50 鹿城鞋城 30 盛源鞋城 30 合 計(jì) 541 戶 ? 表 33 武漢鞋料批發(fā)市場(chǎng)現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)戶戶數(shù)基本情況 市場(chǎng)名稱 經(jīng)營(yíng)戶戶數(shù) 漢來(lái)市場(chǎng) 172 ?口市場(chǎng) 43 清芬路市場(chǎng) 186. 合 計(jì) 401 以上兩個(gè)具有代表性的鞋類市場(chǎng)群經(jīng)營(yíng)戶 戶數(shù)共計(jì) 942 戶。 同時(shí)由于“華中鞋業(yè)商貿(mào)城”項(xiàng)目的建設(shè)不是大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)群的簡(jiǎn)單復(fù)制 ,其目標(biāo)定位是將此項(xiàng)目按照未來(lái)鞋業(yè)批發(fā)零售市場(chǎng)的發(fā)展目標(biāo)和現(xiàn)代物流的發(fā)展方向 ,要求集貿(mào)易、物流、信息、服務(wù)于一體 ,形成完整配套體系的大型專業(yè)鞋業(yè)商貿(mào)中心。運(yùn)用本項(xiàng)目完善的市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)和經(jīng)營(yíng)設(shè)施條件 ,預(yù)計(jì)可以吸引國(guó)內(nèi)外知名品牌及代理商進(jìn)駐量大為增加 ,預(yù)計(jì)將增加 10%。從以上統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來(lái)看 ,預(yù)計(jì)將有 2600 戶的潛在客戶群體?？梢?jiàn)其潛在客戶群體還是相當(dāng)龐大的。 3)目標(biāo)客戶群體的購(gòu)買心理分析 通過(guò)對(duì)上述市場(chǎng) 的經(jīng)營(yíng)戶的調(diào)查研究 ,我們發(fā)現(xiàn) ,在這些潛在的客戶群體當(dāng)中主要存在著以下幾種購(gòu)買心理 : a?、由租戶向業(yè)主轉(zhuǎn)變的要求?，F(xiàn)有大興路地區(qū)除鼎力鞋市外 ,其他六個(gè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)戶均以租賃方式取得商鋪的經(jīng)營(yíng)權(quán) , 25 平方米左右的經(jīng)營(yíng)鋪面 ,年租金一般在 35 萬(wàn)元 ,且租賃費(fèi)用呈逐年上升的趨勢(shì)?，F(xiàn)在因龍王廟改造 ,大興路鞋市一間 25 平米的鋪面轉(zhuǎn)租金竟高達(dá) 10 萬(wàn)元 /年以上 ,而且還十分搶手 ,造成經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)成本的大幅上升 ,因此 ,經(jīng)營(yíng)戶中大多數(shù)人都想有自己的置業(yè)。 B)、置業(yè)投資。現(xiàn)在由于股市的行情低迷 ,房地產(chǎn)行業(yè)以其高增長(zhǎng)、高 回報(bào)吸引了廣大的投資者 ,而在眾多的房地產(chǎn)產(chǎn)品當(dāng)中 ,商鋪更是成為眾多投資者追捧的對(duì)象。從大興路鞋市商鋪的市場(chǎng)表現(xiàn)以及我們的調(diào)查結(jié)果來(lái)看 ,眾多的潛在客戶都表示了明確的投資意向。如一間 60 平方米的商鋪 ,售價(jià) 8000 元 /平方米計(jì) ,售價(jià)為 48 萬(wàn)元 ,若用于租賃經(jīng)營(yíng) ,以每年 8 萬(wàn)元計(jì) ,不考慮資金的時(shí)間價(jià)值 ,其靜態(tài)回收期只有 6 年 ,其回報(bào)率是相當(dāng)可觀的。精明的投資者當(dāng)然不會(huì)錯(cuò)過(guò)。 可見(jiàn) ,穩(wěn)定的客戶群體及眾多的置業(yè)投資者是本項(xiàng)目成功的最大保證。 第三章 項(xiàng)目環(huán)境分析 一、地塊環(huán)境 土地性質(zhì)綜述 項(xiàng)目選址于武漢市江漢區(qū)新華下路與瀟湘路交界的原武漢東風(fēng)鍋爐廠廠址內(nèi) ,項(xiàng)目?jī)粲玫丶s 55 畝 ,規(guī)劃建筑面積約 萬(wàn)方 ,建成以后將能容納 1500 戶左右的經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。 地塊周圍景觀 本案的北面和南面是一些老的工業(yè)廠房和由老廠房改成的管材批發(fā)市場(chǎng) ,視覺(jué)環(huán)境較差 ,但西面是中高檔小區(qū)新華家園 ,臨街為好美家、三五酒店、武商量販店、招商銀行、工商銀行等 ,商業(yè)氛圍較為濃厚 ,炫目的立面裝潢 ,獨(dú)特的建筑模式 ,為本案豐富了區(qū)域的視覺(jué)環(huán)境 ,提升了區(qū)域?qū)哟巍? 地塊周圍的交通條件 本案北接張公堤 ,南連發(fā)展大道 ,向東通金橋大道 ,具備較好的貨運(yùn)條件。對(duì)大物流的形成具備客觀條件。 地塊周圍的配套設(shè)施 本案對(duì)面就在于武商量販店 ,好美家、三五酒店和銀行以及成片的居民區(qū) ,生活及商業(yè)配套設(shè)施相對(duì)齊全。而且本案的周圍有新華路管材批發(fā)市場(chǎng)、瀟湘路裝飾建材市場(chǎng)等批發(fā)市場(chǎng) ,對(duì)本案聚集人流、加速形成大物流條件具有一定的促進(jìn)作用。 二、項(xiàng)目地塊的優(yōu)劣分析 (SWOT 分析 ) 優(yōu)勢(shì)分析 ? 地理位置優(yōu)勢(shì) :該地塊處于城郊結(jié)合部 ,交通方便 ,運(yùn)輸條件較好 ,是現(xiàn)代大型物流中心布局的理想?yún)^(qū)域。 ? 核心商戶優(yōu)勢(shì) :我們的股東就是 核心商戶的一部分 ,并在大興路的核心市場(chǎng)老市場(chǎng)具有相當(dāng)?shù)奶?hào)召力。 ? 成本優(yōu)勢(shì) :相對(duì)于市中心的大興路 ,項(xiàng)目的土地成本較低 ,具有較大的成本優(yōu)勢(shì)。 ? 配套優(yōu)勢(shì) :周邊分布大型便民超市武商量販店和唐家墩購(gòu)物廣場(chǎng)、三五酒店、市中心醫(yī)院 。四家銀行 ??招商銀行、工商銀行、中國(guó)光大銀行、中國(guó)信合 ,現(xiàn)在的配套方便市場(chǎng)的形成。 ? 政府的支持 :此項(xiàng)目是湖北、浙江兩省的簽約項(xiàng)目 ,受到了武漢市市委市政府的高度重視與支持 ,被列入江漢區(qū)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。政府的支持的項(xiàng)目成功的最大保障。 劣勢(shì)分析 ? 物流組織困 難 :大興路的物流組織完全依賴于漢正街 ,且托運(yùn)一般為多種商品組合 ,依靠鞋城重組物流困難較大 ,而依然依賴漢正街的物流又諸多不便。 ? 客流組織困難 :大興路的客流組織也依賴于漢正街 ,客流的組織體系較為完善 ,而本案脫離了漢正街 ,要重新組織客流存在較大的困難。 ? 脫離了漢正街的品牌影響 :漢正街商品種類豐富 ,方便多元化經(jīng)營(yíng)戶打貨 ,脫離漢正街后 ,必然要損失部分多元化經(jīng)營(yíng)的客戶。 ? 重塑鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)品牌 :到大興路打鞋已成為客戶的一種習(xí)慣 ,如果大興路鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)繼續(xù)存在 ,我們市場(chǎng)將難以生存 ,我們與大興路 市場(chǎng)是你死我活的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。 ? 項(xiàng)目地塊規(guī)模偏小 ,相應(yīng)的配套設(shè)施難以全部滿足 ,周邊雖然會(huì)自然形成相關(guān)配套 ,但沒(méi)有整體規(guī)劃 ,且具有落后性。 項(xiàng)目的機(jī)會(huì)分析 ? 正值大興路改造契機(jī) :大興路南面的四個(gè)鞋市場(chǎng)已經(jīng)確定要拆遷 ,為我們介入鞋城的建設(shè)提供了機(jī)會(huì)。 ? 龍王廟商貿(mào)中心定位集購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)為一體的大型主題