【文章內(nèi)容簡介】 護(hù)私秘性等各項因素及管理的要求，力求創(chuàng)造一個方便、舒適、安全、優(yōu)美的商業(yè)及居住環(huán)境,并為少年兒童、老年人及殘疾人的生活和各項活動提供方便。配套公建設(shè)施與商業(yè)及辦公樓同步規(guī)劃、同步施工。供水、雨水、污水、電力、電訊、燃?xì)饧肮峁芫€地下敷設(shè)，并本著合理規(guī)劃、相對集中、一次建成、便于管理和維修的原則。公共綠地、道路綠地等，配以水景及雕塑、小品，部分建筑設(shè)屋頂花園，形成點、線、面、空間的多維視覺效果。組織好由公共空間、半公共空間到私密空間的分散性交通，保證安全有序。項目建設(shè)采用國家推廣的新技術(shù)、新材料和新產(chǎn)品，認(rèn)真貫徹節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材的指導(dǎo)思想。二、 建筑規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計方案市場定位在對類似項目及市場需求進(jìn)行分析后我們發(fā)現(xiàn)，淮海商貿(mào)城市場集群內(nèi)大量商戶、年輕白領(lǐng)、流動人群及地緣性置業(yè)的存在，蘊(yùn)藏著較大的市場容量，消費(fèi)需求越來越突出。依據(jù)項目規(guī)劃市場狀況和發(fā)展商的設(shè)想，本項目的總體定位是人文、智能、生態(tài)商業(yè)、住宅區(qū)。這一定位內(nèi)涵是：淮海商貿(mào)城商業(yè)批發(fā)和住宅綜合型樓盤，提供高品質(zhì)的硬件設(shè)施和軟件服務(wù)為發(fā)展商的基本理念。淮海商貿(mào)城商為企業(yè)及白領(lǐng)階層、工薪階層提供超前的生態(tài)生活空間和居住理想?；春Ｉ藤Q(mào)城商的賣點在于批發(fā)集聚點、人文關(guān)懷和智能化服務(wù)。形象定位淮海商貿(mào)城商從營銷的角度看，處于從零開始的狀況，由于之前并未作大規(guī)模且有計劃的宣傳推廣，也未把項目優(yōu)勢盡最大可能表現(xiàn)出來，建議首先將項目重新包裝定位。業(yè)態(tài)定位本項目位于該鎮(zhèn)新城區(qū)，生活設(shè)施及市政配套完善，有良好的自然、生態(tài)及人文環(huán)境，相對于其他競爭樓盤在未來市場競爭中占有其它樓盤難以比擬的優(yōu)勢，因此將本案定位于：領(lǐng)袖風(fēng)范、商貴首選。綜上所述，在本案目標(biāo)客源中，主要需求點有以下幾方面：（1）地理位置優(yōu)越。（2）交通動線充足。（3）市政與小區(qū)配套皆較為齊全。（4）社區(qū)規(guī)劃合理。（5）智能化水平高。（6）有強(qiáng)大的升值潛力。（7）戶型實用、舒適。經(jīng)營定位根據(jù)上述市場定位我們可以看出，本項目在區(qū)域范圍內(nèi)所處龍頭地位，因此市場推廣定位要求有針對性，同時要大氣、豪氣、霸氣。項目推廣定位：領(lǐng)袖風(fēng)范、商貴首選（1）理由：由于項目的主要目標(biāo)客戶為經(jīng)濟(jì)狀況良好的大中型企業(yè)和大部分有實力商人。所以項目的形象定位圍繞這一客戶群體的特性，突出尊貴感。（2）領(lǐng)袖風(fēng)范，表達(dá)的是在區(qū)域范圍內(nèi)本項目的“龍頭”地位，以樓盤人文化、5A 級智能系統(tǒng)等設(shè)施質(zhì)素及優(yōu)良的物業(yè)管理模式等優(yōu)勢而傲視群雄而商貴首選的是入住本項目的都是商界中的“翹楚”、“ 梟雄”，這對于真的“梟雄”會獲得他們的認(rèn)同，而對于離“梟雄”尚有一段距離的中型企業(yè)主來說也會以入主淮海商貿(mào)城商客戶定位（1）從企業(yè)類型定位房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、農(nóng)資經(jīng)營企業(yè)、糧油經(jīng)營企業(yè)、家電經(jīng)營企業(yè)、服裝經(jīng)營企業(yè)、餐飲娛樂業(yè)等。（2）從目標(biāo)客戶的來源定位對現(xiàn)有辦公環(huán)境不滿意和企業(yè)發(fā)展壯大了，需要換一間更能體現(xiàn)身份和檔次的企業(yè)；現(xiàn)有租戶15％，即現(xiàn)租戶之60％轉(zhuǎn)為買住宅樓。不過要使現(xiàn)有租戶60％轉(zhuǎn)為購買即需要有一套比較優(yōu)惠的措施。投資客50％，要吸引投資客需要有一個吸引投資的回報率和保障回報能實現(xiàn)的方案。自用型買家35％，對于那些經(jīng)營平穩(wěn)發(fā)展的企業(yè)，此方案較為吸引。但首期款不能太重，貸款期不能太短。建筑設(shè)計定位樓層：4+1 層功能：商業(yè)用房，部分為人防及設(shè)備用房。地上1層為商業(yè)用房。地上24 層為住宅樓空調(diào)設(shè)施：國產(chǎn)或進(jìn)口制冷機(jī)組及中央空調(diào)系統(tǒng)，另有新風(fēng)增氧系統(tǒng)。給水設(shè)施：給水水源由市政水管網(wǎng)供水。市政水管網(wǎng)有預(yù)留接口在皖西北城市商業(yè)廣場附近，設(shè)計二根DN200 進(jìn)水管與室外市政給水管網(wǎng)相連， 考慮，水質(zhì)滿足國家生活飲用水的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。給水經(jīng)水表計量后到個用水點。排水設(shè)施：排水系統(tǒng)分為生活污水排水系統(tǒng)和生活廢水排水系統(tǒng)。生活污水經(jīng)化糞池處理后同生活廢水匯合一同排入市政污水管網(wǎng)，廚房排水經(jīng)隔油器處理后排入室外生活污水排水管網(wǎng)。小廣場內(nèi)的道路設(shè)雨水口收集雨水，屋面雨水與道路雨水排入市政雨水管道。消防設(shè)施：消防自動報警聯(lián)動系統(tǒng)，房間及過道設(shè)有手動報警閥，多層次消防安全保護(hù)，應(yīng)設(shè)有防火、消煙、供氧、疏散，一路10KV 高壓變電，24 小時供電，另設(shè)人防應(yīng)急柴油機(jī)發(fā)電機(jī)組，以供主要設(shè)備的緊急啟動。弱電設(shè)計： (1)小區(qū)通信線路由市話網(wǎng)直接引入。(2) 淮海商貿(mào)城設(shè)數(shù)據(jù)、語音用模塊化插座。(3)數(shù)據(jù)語音均采用lOOMbid 高速傳輸方式，用五類傳輸線。(4)小區(qū)范圍內(nèi)設(shè)CCTV 保安監(jiān)控、防盜報警系統(tǒng)。出入口及重要部位設(shè)置攝像機(jī)、雙監(jiān)報警監(jiān)視器和微音器。(5) 淮海商貿(mào)城CATV 電視系統(tǒng)由光纖電視網(wǎng)引入，每用戶設(shè)2～3 個電視用戶盒。(6)設(shè)火災(zāi)自動報警、消防聯(lián)動系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)。節(jié)能：本項目主要節(jié)能為：水、電。為了進(jìn)一步降低能耗，節(jié)約能源，減少生產(chǎn)成本，應(yīng)采取多項節(jié)能措施，主要措施有：(1)所有設(shè)備選型盡量采用節(jié)能型。(2)為提高電網(wǎng)的功率因素，在低壓側(cè)不重靜電容量。(3)設(shè)立專門的能源和材料管理機(jī)構(gòu)，檢測各生產(chǎn)階段的能源及節(jié)能情況并制定獎懲制度。外觀風(fēng)格建議：穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義風(fēng)格，切忌呆板，體現(xiàn)智能化、生態(tài)化、人文化的主題。目前項目區(qū)商業(yè)、住宅的條件多為中低檔，建議該項目建議采用新技術(shù)、新材料，打造適度超前的智能化、生態(tài)化、環(huán)保型商住樓。主要體現(xiàn)為：采光充足，通透性好，定時換新風(fēng)，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修材料采用高標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)保材料，降低有害物質(zhì)排放，杜絕商住樓綜合癥。功能元素建議：呼吸幕墻：非典之前，少數(shù)項目已先知先覺采用了雙層的玻璃幕墻，室內(nèi)外的空氣可在中間過濾流通。隔熱玻璃：普通鋼化玻璃作為偽高科技派的表現(xiàn)材質(zhì)將被淘汰，取而代之的是具有防曬隔熱防紫外線等功能強(qiáng)大的新型玻璃幕墻。遮陽板：節(jié)能要求迫在眉睫，能夠隨日照角度調(diào)整的優(yōu)質(zhì)遮陽板成效鮮明，并且令樓體外觀增添許多生態(tài)感。立體空間綠化：隨著公共空間受到重視，簡單擺放的鮮切綠植將被復(fù)雜的立體綠化系統(tǒng)取代。第六章　公用工程設(shè)計方案一、給水、排水設(shè)計方案（一）給水方案淮海商貿(mào)城規(guī)劃人口為1380人，依據(jù)《居住小區(qū)給水排水設(shè)計規(guī)范》，則最高日生活用水量為 690立方米。(1)公共建筑用水量根據(jù)規(guī)劃淮海商貿(mào)城公建設(shè)施的性質(zhì)及數(shù)量，確定最高日公建用水量為50m3。(2)澆灑道路和綠化用水量，規(guī)劃淮海商貿(mào)城道路面積4230平方米，綠化面積為8756平方米，則最高日澆灑道路和綠化用水量為14立方米。(3)未預(yù)見用水量及管網(wǎng)漏失水量規(guī)劃淮海商貿(mào)城未預(yù)見用水及管網(wǎng)漏失水量按其最高日用水量的15%計。綜上所述，規(guī)劃淮海商貿(mào)城最高日總用水量為850立方米?；春Ｉ藤Q(mào)城利用城市供水管網(wǎng)供水。當(dāng)?shù)毓芫W(wǎng)供水水壓及水量均能保證該居住小區(qū)的生活及公建的正常用水，不需另設(shè)加壓和儲水設(shè)施。供水水質(zhì)符合國家生活飲用水標(biāo)準(zhǔn)?；春Ｉ藤Q(mào)城同一時間火災(zāi)次數(shù)為一次，消防用水量為10升/秒，并且用消防用水量與小區(qū)最高時用水量之和校核管網(wǎng)。消防給水采用與生活給水管道同一的低壓低水系統(tǒng)。消防栓的布置不大于120米，在主要道路交叉口必須設(shè)置消防栓，消防栓采用半地下防凍式?；春Ｉ藤Q(mào)城設(shè)置消防栓10個。為了提淮海商貿(mào)城供水的安全可靠性，管網(wǎng)的布置采用環(huán)狀與枝狀相結(jié)合的方式。主干管以環(huán)狀網(wǎng)布置，支管以枝狀網(wǎng)布置。在主要道路上布置給水主干管。（二）排水方案淮海商貿(mào)城本著高起點、高標(biāo)準(zhǔn)的要求，淮海商貿(mào)城內(nèi)的排水采用雨水、污水分流制排水系統(tǒng)。依據(jù)《居住小區(qū)給水排水設(shè)計規(guī)范》，淮海商貿(mào)城生活污水量按給水量的90%計算。淮海商貿(mào)城地形坡度較小，在布置排水管道時，盡量將雨水以最短的距離排出，在項目區(qū)東部和南部各設(shè)置了一個排水出口，將雨水和污水排入城市排水管網(wǎng)。雨水通過城市雨水管道排入龍山河，污水通過城市污水管道最終排入城市污水處理廠進(jìn)行污水綜合處理。淮海商貿(mào)城共設(shè)置化糞池4個。二、供電及電信設(shè)計方案（一）供電淮海商貿(mào)城住戶每戶用電負(fù)荷指標(biāo)為68KW，計算負(fù)荷每戶以4KW考慮，公建考慮20W/m2?；春Ｉ藤Q(mào)城負(fù)荷計算為1300KW左右。低壓配電采用三相四線制，電力線路一律地下敷設(shè)，沿淮海商貿(mào)城主要道路敷設(shè)蓋板式電纜溝(敷設(shè)位置位于人行道下)，電纜溝至建筑物路段采用電纜地下直埋，電纜穿越有可能受到機(jī)械損傷的路段一律加裝鑄鐵管保護(hù)。低壓電纜采用聚乙烯絕緣銅芯帶鎧裝，電纜型號VV29370+135，VV29395+150，VV293120+150，VV293150+170四種。路燈線路由當(dāng)?shù)芈窡艄芾聿块T確定，可沿電纜溝敷設(shè)。（二）電信淮海商貿(mào)城電話普及率規(guī)劃為100部/百戶，同時考慮部分公建用戶，則淮海商貿(mào)城話機(jī)預(yù)測為450部左右?；春Ｉ藤Q(mào)城規(guī)劃由環(huán)城路引入三路主干電纜分別為220對、170對、1500對，設(shè)三座交換箱，分東西兩片進(jìn)行交接配線，配線主干電纜為50對及30對，并留以余量。電信電纜與電力電纜分設(shè)道路兩側(cè)?？刹捎盟喙軌K式電信管道或用PVC排管埋地敷設(shè)。居民樓內(nèi)應(yīng)保證電信線入戶。三、　燃?xì)夤?yīng)方案（一）用氣量淮海商貿(mào)城目前瓶裝煤氣作為氣源，淮海商貿(mào)城業(yè)主氣化率為100%，得小區(qū)用氣平衡表如下：淮海商貿(mào)城用氣平衡表戶類型用戶定額N立方米(戶/日)用氣戶數(shù)用氣量N立方米/日所占比例居民46064498%公共建筑102%合計654100%（二）氣源項目區(qū)現(xiàn)在無管道送氣，氣源以瓶裝為主。四、淮海商貿(mào)城管線鋪設(shè)方案淮海商貿(mào)城工程管線共有水管、雨水管、污水管、電力電纜、電信電纜共5種，除電力電纜和電信電纜采用電纜溝鋪設(shè)外，其余管線一律采用直埋鋪設(shè)。各種管線之間以及管線與道路及建筑之間要保持一定的水平和垂直凈距，避免互相干擾，各種管線在垂直交叉時，應(yīng)遵守如下原則：。第七章　營銷策略及方案一、營銷策略（一）價格策略：低價入市、快速銷售、滾動發(fā)展、逐期提升。由于地產(chǎn)是一個典型的區(qū)域性產(chǎn)品，而區(qū)域性客源不但是有限的，而且是喜新厭舊的。低開的目的是吸引市場視線聚集人氣，形成“羊群效應(yīng)”，其路線是提升價格快速成交，形成熱銷場面。低開高走的策略可以實現(xiàn)對前期購房者的升值承諾，讓消費(fèi)者看到市場機(jī)會和升值空間，快速形成口碑。這種方法的關(guān)鍵是調(diào)價的技巧，是對調(diào)價間隔和調(diào)價幅度進(jìn)行合理動用，總體原則是：調(diào)價幅度要小，調(diào)價頻率要高，調(diào)價后要加大對已經(jīng)購買業(yè)主的宣傳，讓其知曉所購物業(yè)已經(jīng)升值，充分發(fā)揮口碑宣傳的效用。這里的“低價”是相對于消費(fèi)者的心理預(yù)期而言的，而非針對競爭對手的。所所在前期市場宣傳時，需以心理暗示的形式抬高市場對本項目價格的心理預(yù)期。而在正式面市發(fā)售時以低于“市場心理預(yù)期價格”推向市場，從而吸引更多的購買者，匯集人氣，樹立品牌。形象策略：形象是指樓盤在消費(fèi)者心中的感性地位，樓盤形象與目標(biāo)客戶群和銷售價格有著最直接的關(guān)系。我們要針對項目進(jìn)行形象統(tǒng)一設(shè)計，向市場表達(dá)項目自身獨(dú)特的硬件和品位，通過各種形式的低成本營銷，樹立淮海商貿(mào)城高端形象。宣傳推廣策略： （1）賣場營銷在中前期著力于賣場招商及營銷，當(dāng)然賣場招商及營銷會貫穿于整個營銷過程，但中前期，特別是前期，應(yīng)該更加注重賣場招商及營銷，尤其是在項目信譽(yù)，口碑未形成足夠強(qiáng)大之時。而據(jù)我們對多個案場的客戶統(tǒng)計分析，在賣場積累的客戶誠意度遠(yuǎn)高于其他方式登記積累的客戶。（2）活動(事件) 招商及營銷本項目借助一系列的大中型主題公關(guān)活動，來達(dá)到提升本項目知名度，并配合各個營銷期的營銷活動，促進(jìn)活動招商及營銷與賣場招商及營銷緊密結(jié)合。（3）組合口碑招商及營銷所謂組合口碑營銷，是一種經(jīng)